單純靠政策調控價格。治標不治本，房價短期內可能少許下挫，當人們意識到基本面并未改變時，房價必定會報復性反彈。只調控，沒有改革，這是一次次宏觀調控最終都以失敗告終的根本原因。
　　從4月14日開始，一系列的房地產調控政策陸續(xù)出臺，和上一輪調控僅僅相隔4個月。去年12月以“國四條”為標志，中國開始調控經濟危機過后一路高歌猛進的房地產市場，但房價卻是“越調越高”，樓市從“小陽春”一舉進入“大陽春”。于是，在百姓的質疑聲中，新一輪調控開始了。
　　和上一輪調控的不溫不火相比，新一輪房價調控似乎格外迅猛，從“新四條”到“國十條”，從住建部到國土部，短短幾天各種調控“組合拳”頻頻出擊，其具體措施更被認為是“精準打擊”。在這樣的調控下，房價會降下來嗎?房地產行業(yè)在經過7年的迅猛發(fā)展之后，會迎來行業(yè)拐點一路向下嗎?
　　
　　房地產新政
　　
　　本次被認為是有史以來最嚴厲的房地產調控，之所以如此嚴厲，除了上一輪調控效果不彰，還有一個背景。今年“兩會”前，總理溫家寶在接受新華社記者專訪和“與網民在線交流”時，兩次都以較大篇幅談了中國的房市調控，并承諾“本屆政府任期內能把這件事情管好”。這在以前是沒有過的。民眾寄望于“兩會”之后房價能夠回落，但經過各利益集團充分博弈后出臺的《政府工作報告》，比溫家寶總理本人所言要溫和得多。于是，“兩會”剛剛結束，北京便一連出現(xiàn)三個地王，全國房價再創(chuàng)新高。于是，調控組合拳終于閃亮登場。
　　4月14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50％，貸款率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。15日，國土部公布新一年的土地供應計劃，保障性住房和中小戶型住房用地大規(guī)模增加。17日出臺《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(又稱“國十條”)，要求房價過高地區(qū)，可暫停發(fā)三套房及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方政府采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)。4月19日住房城鄉(xiāng)建設部又發(fā)出《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。
　　雖然歷經數(shù)年的“空調”和“越調越漲”之后，很多民眾已經對房地產的宏觀調控失去信心，更有甚者認為“房地產調控的政策公信力已消失殆盡”，但這次打破了“以往套路”的調控新政，迅速給中國房市帶來的“轉折性”變化，不僅一下子使樓市由“賣方市場”轉變?yōu)椤百I方市場”，而且就連一些開發(fā)商和炒房者都不得不承認，新政下，中國一些大中城市的房價可能要降兩三成。
　　合拳出臺之后，效果可以說是立竿見影。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最近一周房地產市場交易情況，4月19日到25日，在監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交量環(huán)比下跌。10個重點監(jiān)測的城市中，9個城市成交面積環(huán)比下跌，4個一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64％、北京下跌45％、上海下跌38％、廣州下跌2％。在二手房市場，“放盤”意愿增強而“接盤”意愿減弱。各商業(yè)銀行二套三套房貸收緊速度驟然加快，中國銀行首先出臺房貸新政細則停發(fā)三套房貸。此前從未悲觀過的房企大鱷初現(xiàn)謹慎姿態(tài)。不僅一線城市，二線城市也在加緊研究樓市新政并制定地方細則。
　　組合拳的核心是“國十條”，“國十條”規(guī)格之高，措施之嚴厲和嚴密被認為是歷史罕見的。“國十條”首次提出：建立考核問責制，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責。這意味著維護房價穩(wěn)定已被納入官員的考核體系，使地方官員不能再在遏制高房價上不作為甚至推波助瀾。對于地方政府官員而言，官位遠重于財政收入�！皣�十條”特別強調，中國財政部和國家稅務總局“要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策”。這意味著，將通過稅收對個人住房進行調節(jié)，有些人會“買得起但住不起”，這對炒房者和買高價房者將是不小的打擊。專家預測，下一階段的調控將集中在房地產稅收政策方面。
　　
　　關于拐點的爭論
　　
　　雖然業(yè)界都認同此次調控為近10年來最嚴厲的政策，是動真格的，對新政是交口稱贊，但對于房地產市場走勢，尤其是市場拐點的判斷，卻存在很大分岐。
　　一種普遍的觀點認為，新政對市場的沖擊主要是心理上的，阻嚇作用大于實質性作用。在房價可能走低的猜想中，人們從搶購轉向毀約或者推遲購買，房價于是停止上漲。此時購房者和房地產商對樓市前景都持觀望的態(tài)度。后市房地產走勢如何，還有待進一步觀察。
　　來自中國國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計報告表明，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42，1％。其中，商品住宅銷售面積增長43，9％；當年的商品房銷售額也比上年增長75，5％，高達43995億元。這表明，去年開發(fā)商已經賺得盆滿缽滿，再加上去年超級寬松的貨幣政策，開發(fā)商手中資金應該很充裕，并不急著要資金回籠，所以暫時不會考慮大幅度的降價促銷。
　　從商品住宅成交情況來看，盡管成交量普遍下挫甚至一些地方出現(xiàn)零成交，但成交均價并未明顯松動，一些城市的房價反而出現(xiàn)上漲。目前大部分開發(fā)商依然堅持高價開盤。還有日漸增加的政策不確定性。量減價不減的情況標志著市場觀望和相持的狀態(tài)基本成型。開發(fā)商的觀望不僅減少了當期市場的供給，為房價提供了另一有力的支持，而且減少了當期的開發(fā)量，為將來的供應短缺從而進一步推高房價埋下伏筆。樓市是否會下行?還是出現(xiàn)像以前那樣的新一輪“報復性反彈”。還很難說。新一輪的樓市調控更需要關注影響房地產市場發(fā)展的長期因素，而不是著眼于一時的房價回調，從而避免樓市調控再次陷入“越調越漲”“短跌長漲”的怪圈。 　被認為是精準打擊炒房者的利率政策，也被質疑作用到底有多大，因為很多買房、炒房者資金雄厚，并不依靠銀行貸款，很多甚至是一次性付全款。對于這種情況，單純的信貸政策調控是不起作用的。
　　國家第一季度的GDP增長為11，9％，遠高于預期，這也被認為是中央出手調控房地產的原因之一。房地產有很高的產業(yè)關聯(lián)度，如果房地產冷下來，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機械、家電等相關行業(yè)都會受到影響。如果到四季度中央覺得經濟增速不足，是否有可能會再次啟動刺激政策?
　　北大國家發(fā)展研究院教授、花旗集團亞太區(qū)前首席經濟學家黃益平認為導致日本十余年經濟衰退的主要原因并非“廣場協(xié)議”，而是日本一直以寬松的貨幣政策竭力抵制日元升值，促成了十分嚴重的資產價格泡沫。“如果不解決流動性的問題。即 便壓下了過熱的房地產，泡沫又會在其他地方吹起來。”黃益平說。
　　暫時性的價格回調不是拐點，只有房價真正進入了下行通道，才是拐點真正出現(xiàn)。樓市拐點到底會不會出現(xiàn)，還要看中央有沒有進一步的調控動作，還有已出臺使調控和改革相結合。在定期的調控之下。進行金融、稅收、土地、財政、收入分配等方面的長效改革，同時實現(xiàn)地方政府轉型，中國房地產市場才能真正“健康”。的政策能否實施到位。
　　
　　警惕二三線城市房價
　　
　　已出臺的政策能否實施到位，關鍵取決于地方政府的態(tài)度。在房地產調控上，地方和中央一直利益不一致。中央政府決策的出發(fā)點是維護民生，而地方政府除此之外還有強烈的政績沖動，預算外收入更是主要靠土地批租實現(xiàn)，從地方政府來說，幾乎沒有打壓房地產行業(yè)的動力。
　　在每次打壓樓市的風暴中，地方政府都“集體失語”，對于中央的政策，也是能拖則拖，或者打折扣執(zhí)行，肯定不會主動超過中央政策范圍。從這次調控來看，已經出臺細則的地方，在調控力度和操作性上基本都沒有突破新“國十條”。
　　與此形成鮮明對比的是，每逢樓市下跌，地方政府則總是竭盡所能，努力托市。地方措施紛紛超出中央政策范圍。2008年房地產市場不景氣的時候，國務院推出穩(wěn)定房地產的鼓勵性政策，隨后地方政府紛紛出臺了很多創(chuàng)新性的政策，大大超出了中央的政策范圍。當時中央提出首次購房優(yōu)惠稅收的措施，很多地方政府直接對二套房也實行了。有的地方政府甚至想方設法幫開發(fā)商解決資金鏈問題。相對于高房價，地方政府更擔心的是因為政府過猛的政策將房地產市場信心擊垮。
　　“國十條”新政特點之一就是將控制房價的任務交給地方政府。下一步，省級政府要與住建部簽訂責任書：第一份責任書是穩(wěn)定房價的；第二份責任書是保障房建設的。目前雖然在強大的政策壓力下，各地積極踴躍出臺細則落實“國十條”，但仍然有人擔心，地方政府出于自身利益而消極執(zhí)行，“上有政策下有對策”。即使在政策制定上地方和中央保持一致，政策的執(zhí)行依然是個很大的問題。
　　正因為開發(fā)商和炒房者都很清楚地方政府的態(tài)度，因此，當北京、上海等一線城市因為房地產泡沫嚴重成為調控的主戰(zhàn)場，他們紛紛從重點城市退出，轉向二三線城市。一些一線品牌房地產商首次進入二三線城市，這些城市開始出現(xiàn)以前沒有過的高檔樓盤。這被認為是二三線城市房價將被繼續(xù)炒高的先兆。也正因此，在這次新政出臺之后，一些二三線城市雖然成交量不高，但房價不降反升。
　　從公開披露的信息看，房地產市場的熱點已經從一線城市開始向二、三線城市延伸。各大開發(fā)商紛紛入駐二、三線城市。在調控政策影響下，一線城市市場觀望氣氛日益濃厚，而一些二三線城市的成交依舊活躍，哈爾濱、�？凇⒋筮B、長沙等地的成交面積環(huán)比則出現(xiàn)大幅度的上漲。 ’國際上通常用房價收入比來分析國民的買房負擔。根據(jù)各國的慣例，房價收入比在3～6之間為合理的房價水平。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的有關數(shù)據(jù)計算，2009年中國城鎮(zhèn)銷售的商品住宅的平均價格為每平方米4571元。如果扣除所包含的經濟適用房的因素(2007年全國商品住宅的平均價格比經濟適用房價格高出一倍以上)，2009年中國城鎮(zhèn)商品住宅的平均價格每平方米至少超過5000元。而在大多數(shù)二三線城市，絕大多數(shù)人的年收入不超過2萬元。即使就目前的價格來說，這些城市的房價也已經存在很大泡沫。如果繼續(xù)炒高，難免重蹈一線城市的舊轍。
　　如果調控只是調下一線城市的房價，而二三線城市房價卻漲了，將是調控最大的失敗。
　　
　　調控不是改革
　　
　　解決目前房地產行業(yè)的問題，最立竿見影的辦法就是貨幣政策，調整利率和首付比例，這是以前數(shù)次調整的法寶。其次就是稅收政策，這次的房地產新政也將推動房地產稅收政策的實行。但是，其實所有人都心知肚明，中國房地產最根本的問題還是土地問題，加上資本流動性過剩和民間對通脹的預期，共同推高了房價。體制問題不是調控能解決的。“要從根本上解決中國的房地產問題，要進一步推動改革，改革要解決的問題不能靠調控解決。”宏觀經濟發(fā)展研究院前院長劉福垣說。
　　中歐商學院教授許小年認為，“國十條”只字未提土地供應和貨幣供應，只要“18億畝”的紅線不動，百姓就認定房產是稀缺資源，晚買不如早買；只要貨幣政策繼續(xù)松寬，通脹預期就是揮之不去的幽靈，購買實物資產就是防止存款貶值的最佳選擇。
　　房市新政策確實會對炒房客有一定的抑制作用。但是，這對推升房價的主要因素――供求關系并不會帶來根本性影響，中國的商品房土地供應近期內不可能大幅放量。新政的出臺顯然沒有觸及到地方土地財政、小產權房，從長期來看，目前的調控政策效果很有可能是事倍功半。從國務院歷次樓市調控來看，均出現(xiàn)了調控政策效果不盡如人意的情況。其中一個原因便是供不應求，如果相關政策能加大土地、住宅的供應量，保持供求平衡，房價就不會出現(xiàn)強烈反彈。
　　單純靠政策調控價格，治標不治本，房價短期內可能少許下挫，當人們意識到基本面并未改變時，房價必定會報復性反彈。只調控，沒有改革，這是一次次宏觀調控最終都以失敗告終的根本原因。對房地產市場來說，宏觀調控能救得了一時，但救不了一世。使調控和改革相結合，在定期的調控之下，進行金融、稅收、土地、財政、收入分配等方面的長效改革，同時實現(xiàn)地方政府轉型，中國房地產市場才能真正“健康”。
　　“現(xiàn)在只是在價格水平上做文章，這解決不了根本問題，關鍵是改變價格形成機制，理順分配關系。”劉福垣如是說。

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