已經(jīng)不需要引用任何統(tǒng)計數(shù)據(jù)來證明或者說明中國房價的瘋漲程度了,更何況,連官方(統(tǒng)計局)都不知道它的漲幅到底有多大�？梢钥隙ǖ氖�,對于最近5年來中國房價上漲過快、過猛以及房價過高這一事實,是國人(包括開發(fā)商在內(nèi))甚至“世人”為數(shù)不多的共識之一。房價問題儼然成了目前中國社會的“主旋律”――打開電視是它,翻開報紙是它,茶余飯后是它,官員開會是它、學者研討是它……
　　
　　關(guān)于高房價,流行但錯誤的觀點
　　公眾最關(guān)心的莫過于究竟是什么原因?qū)е路績r如此瘋狂?房價又會在什么時候見頂?關(guān)于房價上漲的原因,流行的解釋很多,但幾乎都沒有切中要害。
　　有的觀點認為,中國房價暴漲的根源在于政府對土地的壟斷,政府通過限制土地的供應量抬高了土地價格�，F(xiàn)實情況是,絕大多數(shù)大中城市的土地已經(jīng)被開發(fā)得所剩無幾,有的城市甚至已經(jīng)把房子建到了連基礎設施都還沒有輻射到的地方。還有很多城市現(xiàn)在基本只能打打老城區(qū)拆遷和改造的主意了。內(nèi)地的地方政府如果能像香港政府那樣長遠打算,通過細水長流的方式來獲得最高的賣地收入的話,中國的房價就遠遠不是現(xiàn)在的水平了。只注重任期內(nèi)政績和利益的地方官員,事實上都在透支著當?shù)氐耐恋刭Y源。香港和深圳的比較最能說明問題,兩地土地面積大致相當,香港開埠100多年來,只開發(fā)了約1/3的土地,深圳建市30年來,已幾乎沒有土地可用。
　　還有的觀點認為,高房價的根源在于財政體制,分稅制下,中央拿走大頭,地方分成太少,財政拮據(jù)狀況下,需要高價賣地來補貼開支。這是事實,但不是高房價的原因。即便地方政府財政充裕,能賣10塊錢的東西,它沒理由只賣9塊。
　　開發(fā)商牟取暴利也被認為是房價飛漲的主要原因,但是看看萬科等幾家龍頭開發(fā)企業(yè)的利潤率,也沒有明顯高于其他行業(yè),畢竟房地產(chǎn)領域看不到的成本太多。而且,房價上漲的真正含義,并不是房子本身在漲價,而是房子下面的土地在漲價。不可否認,有的開發(fā)商的確獲得了令人發(fā)指的暴利,但這種暴利主要來源于尋租,而不是房子本身。
　　還有人甚至把高房價歸咎于中國人根深蒂固的對擁有住房的“文化偏好”,甚至“丈母娘”的壓力。文化是千百年來傳承下來的,丈母娘也是古已有之,而房價上漲只是最近幾年的事情而已,兩者差得實在有點遠了。
　　
　　高房價的真實根源在于貨幣超發(fā)
　　這些理由都無法成為高房價的充分條件,充其量只是必要條件。高房價的真正根源在于貨幣超發(fā)。2005年至去年底,中國的狹義貨幣供應量(M1)增長了130%,年均增幅18%;廣義貨幣供應量(M2)增長了140%,年均增幅19%。而同期中國的實際GDP增幅只有70%,五年下來,貨幣供應量的增長幅度超過了產(chǎn)出增長幅度將近一倍。2009年,M1、M2的同比增幅更是分別高達32.4%、27.6%。經(jīng)濟中的貨幣需求主要受產(chǎn)出、利率等客觀因素決定,如果貨幣的供應量超過了經(jīng)濟對貨幣的需求量,那么只有通過價格的調(diào)整來使貨幣供求保持平衡。我們可以看到這五年來,普通商品的物價雖然總體上呈明顯上漲趨勢,但遠沒有達到翻番的程度,但是房價的漲幅在3倍以上。也就是說,超發(fā)的貨幣基本上被房價吸收了。
　　事實上,改革開放至今,中國的貨幣供應一直都是明顯高于GDP增幅的,過去的五年,除了2009年外,跟以往相比并沒有太大的反常,為什么這五年的房價漲幅如此之快呢?原因在于中國改革初期整個經(jīng)濟的貨幣化程度很低,貨幣化率(M2與GDP的比值)僅為30%左右,此后,隨著市場化改革的推進,貨幣需要覆蓋的領域不斷增加,貨幣化程度不斷提高,到2009年,中國的貨幣化率已經(jīng)達到180%,遠超過歐美和印度等國,接近日本這個公認的泡沫化國家的水平。改革開放以來的各個時期,吸納超發(fā)貨幣的領域各不相同,上世紀八九十年代主要由生活資料、生產(chǎn)資料來吸納,本世紀初,則主要依靠教育和醫(yī)療的貨幣化,2005年以后,主要由股票市場和土地吸納多余的貨幣,2007年以后,則只有土地了。
　　貨幣的供給數(shù)量同其購買力是此長彼消的關(guān)系,對于中國的貨幣化率不斷攀升,人民幣的對內(nèi)不斷貶值這個事實,中國公眾是心知肚明的。短缺時期,在貨幣貶值預期強烈的時候人們可以囤積點生活物資來保值;過剩時期到來后,在金融市場不完善的情況下,個人和家庭財富保值的手段也就只有囤積房產(chǎn)了。因此,對于目前的高房價,與其說是房子漲價的結(jié)果,不如說是貨幣貶值的結(jié)果。也就是說,高房價實質(zhì)上是公眾對人民幣缺乏信心,放棄持有貨幣和貨幣等價物等財富形式,轉(zhuǎn)而持有房產(chǎn)的結(jié)果。這也是為什么公眾口頭上都在聲討高房價,但只要有條件,甚至沒有條件也要創(chuàng)造條件去實現(xiàn)自己的第一套房、第N套房,用行動來支持高房價。
　　通貨膨脹本質(zhì)上是國家對公眾財富的一種掠奪。政府不斷地超發(fā)貨幣引發(fā)了公眾的通脹預期,公眾通過持有房產(chǎn)來減輕通貨膨脹對自身的不利影響,導致房價不斷攀升,這個過程實質(zhì)上也是財富由民間向國家轉(zhuǎn)移的過程。2009年全國賣地的收入高達1.4萬億元,所有央企的利潤總額也不過9000多億,如果再加上房地產(chǎn)開發(fā)、銷售領域的稅費,政府每年通過房地產(chǎn)行業(yè)獲得的凈收益超過2萬億,相當于財政收入的3成以上。如果拿出這個事實,任何關(guān)于“國進民退”的爭論都顯得毫無必要。近年來國民收入中居民收入所占的比重持續(xù)下降,而且降至20年來的最低水平,高房價無疑是最重要的原因。
　　
　　高房價打擊創(chuàng)富的積極性
　　高房價給中國經(jīng)濟和社會帶來的危害是多方面的。首先高房價限制了中國居民在其他領域的消費能力,同時房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展也限制了其他消費品制造行業(yè)的發(fā)展和升級。而且,高房價還會進一步地拉大財富占有不公和不均的格局,因為富裕人群大多通過銀行杠杠來投資房產(chǎn),以實現(xiàn)財富保值甚至增殖,但低收入人群只能將極為有限的儲蓄存入銀行,忍受著通貨膨脹的侵蝕,造成高收入者補貼國家、低收入者則補貼上述兩者的不合理局面。即使拋開公平正義不談,這些事實都會嚴重削弱中國經(jīng)濟的內(nèi)生增長能力。
　　高房價的另一個危害是使得中國的城市化進程有超前的跡象,最近幾年來,在高房價、高地價的刺激下,很多地方都開始大肆造城,很多新城遠離舊城,除了住宅什么都沒有,建成后自然沒有人居住,成為“空城”。一直以來,中國的城市化速度都略慢于工業(yè)化的速度,但是房價“起飛”以來的這幾年,城市化速度明顯加快,已經(jīng)超過了工業(yè)化的速度,被征地的農(nóng)民很難獲得正規(guī)就業(yè)機會。中國的土地資源十分稀缺,城市化必須以工業(yè)化為前提,城市化超前對于中國土地資源的集約化使用是十分不利的。
　　此外,不斷高企的房價還會打擊人們生產(chǎn)財富的積極性。最近幾年來,很多國企和大型民企都紛紛擠進房地產(chǎn)開發(fā)市場,分享高房價帶來的“紅利”。100家并不從事房地產(chǎn)行業(yè)的央企竟然衍生出78家房地產(chǎn)企業(yè)。一些小企業(yè)主,則發(fā)現(xiàn)辛辛苦苦經(jīng)營企業(yè),竟不如在大城市的繁華地段炒幾套房子賺得多、賺得快,因此都紛紛抽資炒房。長此以往,企業(yè)家都蛻變成投機商人了。如果人們都紛紛從生產(chǎn)創(chuàng)富,轉(zhuǎn)到投機致富,那整個社會的財富如何增加呢?
　　最后,如果房價泡沫破裂的話,中國經(jīng)濟就必須“硬著陸”,其后果如何,近的可以參照美國,遠的不妨參照日本。
　　
　　管住貨幣,管住房價
　　中國的房價根源在于貨幣,因此只有管住貨幣才能避免房價失控。在現(xiàn)有制度下,目前出臺的所有政策都不會有太大的作用。所謂政策,必然是短期的,是相機抉擇的,遲早會被取消的。因此每次調(diào)控后,房價總會出現(xiàn)報復性上漲,調(diào)控反倒變成了房地產(chǎn)投機客的最佳買賣時機。如果政府能夠消除公眾的貨幣貶值預期,那么房價就回歸正常軌道了。但是做到這點非常困難,這需要政府花費相當一段時間通過約束貨幣發(fā)行來向公眾提供信心。人類自從進入到信用本位貨幣時代,公眾的通貨膨脹恐慌就從來沒有消除過,世界上只有極少數(shù)國家能約束好貨幣閘門。

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