伴隨著全國大中城市樓價上漲速度加快,內地樓市異象叢生:地價飆升,新“地王”迭出;捂盤惜售,分明樓已蓋好卻遲遲不見開賣;百姓買房連夜排隊,恐慌性搶購風處處彌漫;而在股市,房地產(chǎn)類股價似乎集體“失去了地球引力”……由此,在“買房難”､“房價高”的不絕呼聲中,有關征收“物業(yè)稅”還是“暴利稅(又稱‘特別收益稅’)”的話題便備受關注和議論｡
　　日前,中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上提出了7點建議,其中第一條是,建議加速推進物業(yè)稅出臺､減少二手房流轉環(huán)節(jié)的營業(yè)稅｡理由是,在房子的持有環(huán)節(jié)上增加成本,可以抑制商品房的投機性需求,以緩解供求緊張的矛盾,從而達到抑制高房價的目的｡此前,國家發(fā)改委課題組也曾提此建議并希望在部分城市進行試點｡
　　我認為,對于物業(yè)稅征收政策的出臺,務需慎之又慎｡因為它并非治理房價高企的良方,目前在我國內地至少面臨著法理､技術､效果三方面的考驗,更要看到,物業(yè)稅對多數(shù)老百姓而言,肯定又將成為一個年年有的“重負”｡
　　從法理上看,我國一級土地實行政府壟斷供應模式,房地產(chǎn)商通過參與地方政府組織的招投拍賣而一次性獲得住宅土地70年使用權,這部分成本直接打入房價,相當于業(yè)主已經(jīng)一次性支付了70年地租｡如果在此基礎上開征物業(yè)稅,顯然有重復征稅之嫌｡
　　從技術角度看,物業(yè)稅征收是一個復雜的程序,用國家稅務總局副局長宋蘭的話說,就是開征物業(yè)稅需要制度､技術､人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件,還需積極研究｡也就是說,目前物業(yè)稅征收的技術條件并不成熟,在科學評估等一系列問題沒有解決之前貿然出臺,可能面臨極大的不公正問題｡
　　從治理效果看,物業(yè)稅只對最終的業(yè)主征收,目的是打擊投機商｡但眼下的投機性需求,并不構成房產(chǎn)消費主流,不是拉動房價的主導因素｡試圖實施對少數(shù)人的控制而殃及整體的“池魚”,完全有可能因小失大,對真正有著剛性需求的業(yè)主造成新的不公｡抑制投機完全可以通過大幅度提高第二套房首付等辦法來實現(xiàn)｡在總需求的剛性沒有得到滿足的情況下,物業(yè)稅征收的結果只會是抬高租金和房價,就像此前營業(yè)稅的征收一樣｡
　　資深媒體人沈曉杰通過國家公開的數(shù)據(jù)分析表明:通過不斷的拆拆建建,2006年底,全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為17.44平方米,比9年前“房改”開始時人均減少了1.26平方米;按照建設部自己制定的到2020年城鎮(zhèn)居民人均35平方米的全面小康住房標準,連一半的面積也沒達到｡城鎮(zhèn)居民住房自有率只有60.9%(見2007-8-22《新京報》《地產(chǎn)調控需先厘清基本數(shù)據(jù)》)｡
　　當前房地產(chǎn)業(yè)的基本矛盾,一是供給滿足不了需求｡這就需要通過加大土地和房屋供應來緩解,而不是像以往一樣試圖通過抑制需求來“壓價”｡這其中包括降低政策和稅費門檻,釋放二手房市場;增加土地供應主體,滿足市場對土地的需求等等｡
　　二是房地產(chǎn)的供應結構不合理,房地產(chǎn)市場大量面向中高收入人群,面對中低收入人群的住房供應極其緊張｡這正如任志強先生公開說的“只為富人造房”｡8月13日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,是對這一問題的糾偏｡該意見核心內容是“加快建立健全以廉租房制度為重點､多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”,以廉租房與經(jīng)濟適用房滿足低收入階層的住房需求,以商品房滿足另一部分人中高收入階層的住房需求｡通過抑制交易的房地產(chǎn)調控手段,終于在付出極大代價之后,市場的重歸市場,政府的重歸政府｡
　　但我們必須看到,今天的內地房地產(chǎn)市場仍是個不完全市場,政府的住房保障也只能保障極少部分低收入人群｡對于絕大部分中低收入人群來說,房價是其難以承受之重｡打個比方,北京的一個居民想在四環(huán)內買房,或者上海的一個居民想在中環(huán)內買房,按目前商品房售價90平方米約需120萬元以上,若80%按揭20年,每月光月供就得七八千元,家庭年稅后收入20萬元以上才能生活輕松｡可是,即便在北京､上海這樣的大城市,為數(shù)龐大的中低收入人群中又有多少家庭能達到稅后20萬元的年收入?對中低收入人群而言,逐年征收“物業(yè)稅”,乍一聽就不免心里沉重起來｡
　　我認為,征收“暴利稅”比征收“物業(yè)稅”要顯得公平得多｡我們完全有必要通過房地產(chǎn)“暴利稅”去遏制那些“只為富人蓋房”的暴利沖動,通過稅收杠桿鼓勵更多的房地產(chǎn)商為社會中低收入人群蓋房｡比如,可規(guī)定一定限額的房地產(chǎn)利潤率,超過部分實行累進稅制｡這個利潤率不必定得過低,以免妨礙房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰｡但過高部分則必須遏制｡目前征收“暴利稅”是不乏依據(jù)的,因為現(xiàn)在的樓市基本還是個壟斷市,房地產(chǎn)業(yè)也因此獲得了部分壟斷收益｡而且,從技術上,“暴利稅”征收起來也比物業(yè)稅容易｡當然,征收“暴利稅”的前提條件就是土地壟斷,如果土地壟斷局面不再,那么這個稅種的合法性理由亦將不復存在,當立即停止征收｡
　　(作者系北京資深評論員,雜文家)

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