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時(shí)寒冰:救房?jī)r(jià)將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難

發(fā)布時(shí)間:2020-06-11 來(lái)源: 美文摘抄 點(diǎn)擊:

  

  鼓吹救樓市,確切地說(shuō),鼓吹拯救房?jī)r(jià)、維持房?jī)r(jià)暴利的人,開(kāi)始祭出了拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大旗,通過(guò)制造謊言、捏造數(shù)據(jù)、歪曲經(jīng)濟(jì)學(xué)原理等方式,欺騙決策層。

  有人提出,中國(guó)房?jī)r(jià)必須也只能上漲,這是對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行常識(shí)和基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的無(wú)知,也是以綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方式對(duì)決策層發(fā)出要挾。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是有一定周期的,上行周期與下行周期互相交替,沒(méi)有永遠(yuǎn)只漲不跌的房?jī)r(jià),也沒(méi)有永遠(yuǎn)只跌不漲的房?jī)r(jià)。這個(gè)規(guī)律沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家能夠打破。沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)只能漲不能跌,否則,這個(gè)國(guó)家所有的人都去做房地產(chǎn),都去炒房了,而外國(guó)投資者也都會(huì)蜂擁而入,把資金投到房地產(chǎn)領(lǐng)域,因?yàn)榉績(jī)r(jià)只漲不跌的結(jié)果就是只賺不賠。∵@只會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果:亡國(guó)。因?yàn)椋F得只剩下了房子了!或者說(shuō),它除了房子一無(wú)所有了!

  由于鼓吹救樓市者(即救房?jī)r(jià))者甚多,我精力有限,今天在此選擇一位典型人物——中國(guó)全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的聶梅生女士的演講,進(jìn)行解析。

  據(jù)某報(bào)報(bào)道:作為中國(guó)全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的聶梅生,代表商會(huì)建言國(guó)務(wù)院“放松銀根少征稅”、“取消第二套房貸的限制”,因而成為各大知名媒體和網(wǎng)站曝光率最高的專家之一。她在蕪湖房博會(huì)期間舉行的“人居地產(chǎn)高峰論壇”上,發(fā)表了題為《房地產(chǎn)調(diào)控政策的反思與預(yù)期》的演講。

  我現(xiàn)在就其演講進(jìn)行解析:

  

  1.聶梅生:“90、70的房子,有人說(shuō)都快把開(kāi)發(fā)商逼瘋了,怎么回事呢?必須是90平米,否則規(guī)劃部門不批,但是90平米又賣不動(dòng),就出現(xiàn)了一個(gè)樓盤在成都,規(guī)劃是90平米,最后規(guī)劃220平米,賣的特別好,按套賣,一百萬(wàn)一套,多值,非常漂亮!

  

  解析:我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直存在著結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題,即大戶型住房供應(yīng)過(guò)剩,而民眾需要的中小套住房供應(yīng)嚴(yán)重不足,這是中央出臺(tái)70、90政策的原因。面積越大的住房,針對(duì)的購(gòu)買人群收入越高。聶梅生認(rèn)為,“220平米,賣的特別好”而90平米賣不動(dòng)。注意,聶梅生舉的是成都的例子。讓我們看看這個(gè)謊言吧。

  (1)按照聶梅生的說(shuō)法,成都市一套220平米的房子,100萬(wàn)一套,意味著每平方米為4545元。而查數(shù)據(jù)得到:“2008年第三季度成都市新開(kāi)住宅樓盤的整體均價(jià)為6291.2元/平方米。其中主城區(qū)價(jià)格為6773.3元/平方米,郊區(qū)新盤的銷售均價(jià)為5701.3元/平方米!

  聶梅生所指的房“非常漂亮”,應(yīng)該高于6291.2元/平方米的整體均價(jià),但在她看來(lái)4545元/平方米就能買到,比郊區(qū)的新盤均價(jià)還便宜1100多元。等這輪房?jī)r(jià)深幅調(diào)整到位后,強(qiáng)烈呼吁聶梅生會(huì)長(zhǎng)牽頭組織團(tuán)購(gòu),使購(gòu)房者從此不再受開(kāi)發(fā)商的欺騙,當(dāng)功德無(wú)量!

 。2)“必須是90平米,否則規(guī)劃部門不批”,但“規(guī)劃是90平米,最后規(guī)劃220平米”。有關(guān)部門的規(guī)劃是90平米,卻被篡改為220平方米,到底是成都哪個(gè)開(kāi)發(fā)商干的,建議聶梅生會(huì)長(zhǎng)向有關(guān)部門舉報(bào)這種嚴(yán)重違規(guī)行為。

 。3)查數(shù)據(jù)得知:2007年,成都市居民人均可支配收入為12789元(其中,城市居民人均可支配收入14849元,農(nóng)村居民人均純收入5642元)。

  消費(fèi)方面,2007年,成都市城市居民人均消費(fèi)性支出為11702.77元,其中:由于食品價(jià)格一路攀升,“成都城市居民人均食品支出為4571.65元”、“城市居民人均衣著支出為1112.53元”、“人均用于教育文化娛樂(lè)服務(wù)類的支出為1443.13元”;
“人均用于家庭設(shè)備用品及服務(wù)類的支出為750.69元”……

  除此之外,用于購(gòu)房的收入是多少呢?成都市2007年,城市居民人均居住支出為1009.27元,2008年由于成交量低迷,支出會(huì)少于2007年,但仍以2007年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算吧。

  100萬(wàn)的住房相當(dāng)于991個(gè)成都市民的購(gòu)房支出。而截至2007年,成都市年末總?cè)丝跒?112.3萬(wàn)人。220平方米的房子可以買11224套房,而成都市僅6月份的房屋成交量就達(dá)到12212套,7月份的交易量就達(dá)到13566套,8月份的房屋交易量就是12387套……

  聶會(huì)長(zhǎng),離譜得有點(diǎn)不像話了啊,建議下次舉例時(shí)把數(shù)據(jù)弄順溜一些。我知道您急切希望中央政府去掉70、90的限制,問(wèn)題是,做這種事情應(yīng)該計(jì)劃周密一些,不能蠻干啊。

  

  2、聶梅生:“從買地的情況,剛才顧會(huì)長(zhǎng)已經(jīng)說(shuō)的,和我的預(yù)期一樣,如果七月份不買,八月份更不買,到明年投資很快下去,因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資就是從買地開(kāi)始的,買地后新開(kāi)發(fā)面積,這些下去,面積肯定下去!

  

  解析:聶梅生會(huì)長(zhǎng)的意思是,如果開(kāi)發(fā)商不買地了,新開(kāi)發(fā)面積就會(huì)下降,言外之意,將來(lái)就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。可笑。如果真的如此,如果真的將來(lái)供不應(yīng)求,聶梅生會(huì)長(zhǎng)還有那么多開(kāi)發(fā)商,還急什么?等著房?jī)r(jià)漲不就是了,何必那么辛苦的東奔西走的呼吁。

  事實(shí)上,開(kāi)發(fā)商囤積的土地太多了!即使今后幾年開(kāi)發(fā)商不再買地,僅囤地的土地也夠他們開(kāi)發(fā)的了!他們現(xiàn)在連囤積的土地還開(kāi)發(fā)不了,一旦兩年不開(kāi)發(fā)土地就要被政府收回,他們哪里還敢繼續(xù)拿地?

  我在《中國(guó)房事黑皮書(2008)》之二《謊言彌漫的中國(guó)樓市》一文中寫道:被開(kāi)發(fā)商囤積的土地(包括未被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的)和被各地土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備的土地量加總在一起,足可以滿足未來(lái)至少10年以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

  僅被開(kāi)發(fā)商囤積的土地,有三份報(bào)告清晰地反映了這一點(diǎn):(1),2007年8月,建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示:2001年初至2007年5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米,但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米,不足購(gòu)置面積60%,相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣;
(2),國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心于2007年9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》披露,房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積越來(lái)越大,全國(guó)最大的“地主”是碧桂園,截至2007年7月末,總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬(wàn)平方米;
(3),北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》于2007年12月4日發(fā)布,報(bào)告估測(cè):到2007年底,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約10億平方米。以鐘偉為核心的課題組成員最后得到的結(jié)論是:地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的占比不是推動(dòng)房?jī)r(jià)的決定性因素,供地方式和規(guī)模的改變,導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的供求失衡,才是推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升的關(guān)鍵。

  這些囤積的土地量是什么概念呢??jī)H以碧桂園囤積的4500萬(wàn)平方米土地計(jì)算。根據(jù)北京市公布的“十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃”,“十一五”期間,北京將新增商品住房建筑面積約9250萬(wàn)平方米、約90萬(wàn)套,4500萬(wàn)平方米土地即使是建筑面積,也已經(jīng)相當(dāng)于北京市“十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃”的近一半!4500萬(wàn)平方米土地如果是平面面積,假設(shè)容積率為2.5,其建筑面積總和則已超過(guò)北京市“十一五”期間新增商品住房建筑面積總和。ㄔ斠(jiàn)《上海證券報(bào)》2007年9月18日)。這僅僅是囤積在一個(gè)開(kāi)發(fā)商手中的土地面積!

  另?yè)?jù)2007年2月25日的《南方都市報(bào)》報(bào)道:全深圳市目前約有20平方公里閑置土地,其中也包括部分房地產(chǎn)用地。這20平方公里的閑置土地已相當(dāng)于深圳近年來(lái)每年新批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量。開(kāi)發(fā)商囤地嚴(yán)重,一直是深圳房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。去年10月,按照深圳市國(guó)土部門公布的數(shù)據(jù),自2004年以來(lái),深圳共批準(zhǔn)房地產(chǎn)用地435宗,當(dāng)時(shí)已開(kāi)發(fā)完成及部分開(kāi)發(fā)完成的用地只有92宗。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì),深圳房地產(chǎn)用地至少約有7平方公里左右,囤積在開(kāi)發(fā)商手中超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)。

  這還沒(méi)有包括未被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的數(shù)據(jù)(這一定又是一個(gè)觸目驚心的數(shù)據(jù)),同時(shí),也沒(méi)有包括各地土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備的土地,而土地儲(chǔ)備中心代表政府履行對(duì)土地的統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓職能,其儲(chǔ)備的土地是動(dòng)態(tài)增加的。

  

  3.聶梅生:“要對(duì)政策反思,如果我們針對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控,我們要解決房?jī)r(jià)到底是什么,房?jī)r(jià)是個(gè)價(jià)格,它體現(xiàn)了什么價(jià)值,這要清楚,體現(xiàn)了消費(fèi)價(jià)值,體現(xiàn)了投資價(jià)值,體現(xiàn)了金融價(jià)值,還是三者有之,毫無(wú)疑問(wèn)消費(fèi)價(jià)值最不需要疑問(wèn),可以用房?jī)r(jià)收入比、租售比來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)的合理性,這是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的一條,這是從消費(fèi)角度來(lái)說(shuō),你得承認(rèn)它有使用功能,是消費(fèi)品。因此房地產(chǎn)在國(guó)外也成為拉動(dòng)內(nèi)需刺激消費(fèi)的一塊。我們從事房改,就是作為消費(fèi)品啟動(dòng)的房改,拉動(dòng)了內(nèi)需,F(xiàn)在我們又在說(shuō),拉動(dòng)消費(fèi),刺激內(nèi)需。”

  

  解析:這是典型的主次顛倒。房地產(chǎn)(此處主要指住宅,下同)最重要的是居住價(jià)值,居住價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的最核心的價(jià)值,其他價(jià)值都是建立在這一基礎(chǔ)之上的,不能隔著居住功能、隔著住房民生,而妄談什么投資價(jià)值、金融價(jià)值。從房地產(chǎn)的功能來(lái)看,有三種:居住功能、投資功能和生產(chǎn)功能(用于生產(chǎn)),通常人們談的是居住功能和投資功能,因?yàn)槿藗冋劦姆康禺a(chǎn)多指住宅。住房首先是讓民眾居住的,而不是惡化民生,滿足投機(jī)需求的。我不知道聶梅生會(huì)長(zhǎng)為何忽略最至關(guān)重要的居住功能,卻只列出消費(fèi)價(jià)值和投資價(jià)值。

  

  高房?jī)r(jià)不僅對(duì)消費(fèi)不利,而且,在無(wú)情吞噬消費(fèi)。

  首先,房?jī)r(jià)連年上漲,讓既得利益集團(tuán)牟取了巨大利潤(rùn),吞噬了民眾的購(gòu)買力。舉個(gè)例子,一套本應(yīng)賣20萬(wàn)的房子,哄抬到80萬(wàn),購(gòu)房者多付出60萬(wàn),這60萬(wàn)被開(kāi)發(fā)商和地方政府賺走了。民眾還拿什么去消費(fèi)?而開(kāi)發(fā)商和腐敗官員的消費(fèi)一直都是飽和的,絕不會(huì)因?yàn)槎噘?0萬(wàn)就去增加多少消費(fèi)!我在《中國(guó)房事黑皮書(2008)》之四《高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出:“在許多城市,購(gòu)買一套房,相當(dāng)于吞噬掉一個(gè)中等收入家庭數(shù)十年的全部收入。他們哪里還有能力消費(fèi)?至于那些按揭貸款者,在長(zhǎng)達(dá)10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),背負(fù)著沉重的還貸壓力,平常不得不節(jié)衣縮食,高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力!我們知道,高收入者的消費(fèi),一直是得到最大限度釋放的,可挖掘的潛力有限(奢侈品消費(fèi)對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)作用不明顯)。而中等收入者才是消費(fèi)的主力軍,當(dāng)他們被高房?jī)r(jià)綁架,就等于扼住了我國(guó)內(nèi)需的咽喉。當(dāng)一些既得利益集團(tuán)在掠奪中獲取巨額財(cái)富的時(shí)候,犧牲掉的是民生和推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)力——消費(fèi)!

  其次,高房?jī)r(jià)會(huì)帶動(dòng)起通貨膨脹,這同樣抑制民眾的購(gòu)買力,抑制消費(fèi)。我在《中國(guó)房事黑皮書(2008)》之四《高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出:房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)我國(guó)通貨膨脹的推動(dòng)可從三個(gè)方面來(lái)看:

  第一,比價(jià)復(fù)歸。所謂比價(jià)復(fù)歸就是具有比價(jià)關(guān)系的不同商品的價(jià)格先后發(fā)生同方向、同幅度的變化,使比價(jià)關(guān)系在一定程度上復(fù)原。各種商品之間的價(jià)值比例是商品比價(jià)關(guān)系的基礎(chǔ),但由于商品價(jià)格偏離價(jià)值的程度不同,比價(jià)復(fù)歸所引發(fā)的結(jié)果也不相同。最近十年來(lái),房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,全國(guó)不少地方的房?jī)r(jià)都翻了至少三倍以上,而在這中間,糧食價(jià)格基本上保持平穩(wěn),有幾年的糧價(jià)甚至呈現(xiàn)下跌趨勢(shì),農(nóng)民的種糧積極性嚴(yán)重受挫。房?jī)r(jià)與生產(chǎn)資料的價(jià)差越來(lái)越大,在內(nèi)在回歸力量作用下,房?jī)r(jià)與生產(chǎn)資料之間首先要實(shí)現(xiàn)比價(jià)復(fù)歸,隨即,在房?jī)r(jià)大漲數(shù)年后,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)大幅上漲。房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間的比價(jià)復(fù)歸,最終引發(fā)了此輪糧食價(jià)格的井噴效應(yīng)。

  第二,成本因素。房?jī)r(jià)上漲的根源在于地價(jià)上漲,我們知道,近年來(lái),地價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià),地價(jià)上漲在直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí),在土地上種植的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格自然也水漲船高(這看起來(lái)有些荒誕,但卻是內(nèi)在的聯(lián)系)。同時(shí),比價(jià)復(fù)歸并不僅僅局限于房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間,住房建設(shè)與五十多個(gè)行業(yè)密切相關(guān),比價(jià)復(fù)歸也存在于房?jī)r(jià)與鋼筋、水泥等行業(yè)之間,在房?jī)r(jià)快速上漲的情況下,同樣會(huì)拉動(dòng)這些商品價(jià)格的報(bào)復(fù)性上漲,進(jìn)而,又帶動(dòng)起農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格的上漲,導(dǎo)致農(nóng)民種糧成本直線上升。另外,高房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲,高地價(jià)加劇地方政府拍賣土地的沖動(dòng),導(dǎo)致大量耕地被違法占用,耕地面積的減少必然推動(dòng)糧價(jià)的上漲。

  這就是中國(guó)糧價(jià)上漲的真相,高房?jī)r(jià)是一個(gè)極其重要的推手。如果說(shuō)中國(guó)式通脹與糧價(jià)的上漲息息相關(guān),那么,國(guó)務(wù)院參事任玉嶺稱“房地產(chǎn)的高通脹是這次通貨膨脹的總根子”的判斷乃是理性的。

  

  還要談?wù)劼櫭飞鷷?huì)長(zhǎng)說(shuō)的“投資價(jià)值”。

  上次在央視做節(jié)目時(shí),我知道,聶梅生會(huì)長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)概念是混淆的,當(dāng)然,也可能是故意混淆的。購(gòu)買房地產(chǎn),一般有三種目的:居住、投資和投機(jī)。房地產(chǎn)的投資,就住宅而言,是指買房用于出租,賺取租金收益,投資價(jià)值由租金決定。而投機(jī),則是低買高賣,賺取差價(jià),(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

  投機(jī)價(jià)值由房?jī)r(jià)上漲預(yù)期決定。由于我國(guó)的房?jī)r(jià)高而租金低,房地產(chǎn)沒(méi)有任何投資價(jià)值。此前已經(jīng)有多家媒體舉了很多具體例子:由于房?jī)r(jià)連年上漲而租金低,有的住房到70年后,收取的租金還不夠購(gòu)房成本,哪里還有什么投資價(jià)值?那些所謂投資性購(gòu)房者,清一色的是投機(jī)性購(gòu)房。聶梅生會(huì)長(zhǎng)把投機(jī)說(shuō)成投資,混淆了基本概念。

  

  4.聶梅生:“在我們這次房地產(chǎn)交易量急劇下降50%的情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商我沒(méi)有看到有多少關(guān)門倒閉跳河死的,最開(kāi)始死的多的是中介,二手房和一手房房屋中介大面積倒閉,已經(jīng)超過(guò)了一半以上,第二是裝飾裝修,全國(guó)工商聯(lián)里面有個(gè)裝飾裝修商會(huì),跟我們是兄弟,每次開(kāi)會(huì)時(shí)就說(shuō),你們?cè)趺捶孔泳唾u不動(dòng),你們降價(jià)賣,你們不賣我們完了,他們損失很大。我說(shuō)大概多少,說(shuō)一半以上。我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有倒一半以上,只是產(chǎn)業(yè)下滑!矣X(jué)得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)按固定資產(chǎn)投資計(jì)算,那么我們居民購(gòu)房為什么不算家庭固定資產(chǎn)投資呢?非得往消費(fèi)里算,并且一提投資性住房,馬上被受到打壓。不僅波及到下游,也波及到上游企業(yè),鋼材、水泥、能源,寶鋼已經(jīng)降價(jià)了,你不蓋房子它賣給誰(shuí)啊,鋼材、水泥、氧化鋁20%的量在房地產(chǎn)業(yè)。這些都可以用房地產(chǎn)和GDP投資關(guān)系解釋。

  

  解析:聶梅生認(rèn)識(shí)到了交易量急劇下降的壓力,問(wèn)題是,交易量為什么萎縮?是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實(shí)際購(gòu)買力了!

  裝修商會(huì)的人說(shuō)得對(duì):“你們?cè)趺捶孔泳唾u不動(dòng),你們降價(jià)賣”,如果現(xiàn)在的房?jī)r(jià)擠出泡沫,降價(jià)60%、70%甚至更多,成交量難道還會(huì)萎縮嗎?房地產(chǎn)市場(chǎng)的既得利益集團(tuán),一邊拒不降價(jià)(指兩個(gè)方面:一是地方政府不愿降低地價(jià),二是指開(kāi)發(fā)商、炒房者不愿降房?jī)r(jià)),維護(hù)暴利,一邊以成交量萎縮為由要挾中央。

  一個(gè)常年掠奪民眾血汗錢的暴利行業(yè),難道不應(yīng)該通過(guò)競(jìng)爭(zhēng),促使開(kāi)發(fā)商和地方政府從暴利中走出來(lái)嗎?——前者從房?jī)r(jià)暴利中走出來(lái),后者從賣地的暴利中走出來(lái)。而現(xiàn)在,是個(gè)開(kāi)發(fā)商就能賺錢本身說(shuō)明了什么?說(shuō)明這個(gè)行業(yè)本身缺少競(jìng)爭(zhēng)!這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重畸形!行業(yè)洗牌才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,才能使得不惟暴利而重視質(zhì)量和品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商脫穎而出。

  

  鋼材、水泥、氧化鋁行業(yè)降價(jià)難道不是好事嗎?

  我在《中國(guó)房事黑皮書(2008)》之四《高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出:

  我國(guó)鋼材是嚴(yán)重過(guò)剩的。房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng),讓我國(guó)成了全球最大的粗鋼生產(chǎn)國(guó)和最大的鋼鐵消費(fèi)市場(chǎng)。高能耗、高污染“兩高”,不僅成了我國(guó)成為“鋼鐵強(qiáng)國(guó)”的“攔路虎”,而且成了制約整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的一大因素,部分產(chǎn)能落后企業(yè)規(guī)模小、效率低、污染重,對(duì)資源和生態(tài)環(huán)境構(gòu)成嚴(yán)重威脅。我國(guó)一直淘汰鋼鐵落后的產(chǎn)能,但進(jìn)行不下去,鋼鐵業(yè)集中度連續(xù)多年呈下降趨勢(shì)。至今年7月20日,鋼鐵產(chǎn)業(yè)政策問(wèn)世已三年整,2005年政策出臺(tái)之初,我國(guó)曾計(jì)劃將鋼鐵產(chǎn)能控制在3億噸。半年后,中國(guó)鋼鐵業(yè)產(chǎn)能創(chuàng)“4億噸”,其中落后的鋼鐵產(chǎn)能約8000萬(wàn)噸左右;
到了2008年,已突破“5億噸”。為什么?

  這與房地產(chǎn)業(yè)的快速膨脹有著直接的關(guān)系,因?yàn)榻ㄖ娩摷s占鋼材消費(fèi)總量的55%,其中約有70%主要用于房地產(chǎn)行業(yè),因此房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)速度是影響鋼材需要的主要因素。

  在房地產(chǎn)的帶動(dòng)下,高能耗、高污染的鋼鐵業(yè)在政策的限制聲中一路發(fā)展,使我國(guó)付出了巨大的環(huán)境代價(jià),和更高的鐵礦石進(jìn)口成本。自2004年中國(guó)正式參加鐵礦石價(jià)格談判以來(lái),國(guó)際鐵礦石價(jià)格連續(xù)上漲:2005年鐵礦石離岸價(jià)格較2004年上漲71.5%,2006年鐵礦石離岸價(jià)同比上漲19%,2007年鐵礦石離岸價(jià)格同比上漲9.5%。2008年,力拓的PB粉礦、楊迪粉礦和PB塊礦在2007年基礎(chǔ)上分別上漲79.88%、79.88%和96.5%。高房?jī)r(jià),讓我們整個(gè)民族付出了巨大的經(jīng)濟(jì)代價(jià)!

  如果控制落后的產(chǎn)能,也必須從源頭上解決問(wèn)題。

  目前的狀況,為解決鋼鐵業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩、保護(hù)環(huán)境,提供了一次天然良機(jī),同時(shí),也促使我國(guó)鋼鐵制造業(yè)向高附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)型,這不僅有利于我國(guó)鋼鐵業(yè)的健康發(fā)展,也有利于進(jìn)口鐵礦石價(jià)格下調(diào),是多好的機(jī)會(huì)!

  

  

  5.聶梅生:“房地產(chǎn)市場(chǎng)也必須考慮到當(dāng)前老百姓的財(cái)產(chǎn)性收入。不能動(dòng)搖了大家的財(cái)產(chǎn)性收入,老百姓用了一輩子的錢買了一套房子,不能輕易讓它縮水!

  

  解析:我在《房地產(chǎn)救市的實(shí)質(zhì)是維護(hù)暴利》一文中已經(jīng)指出:救市論者,都會(huì)舉出冠冕堂皇的理由,認(rèn)為是幫助買房者,避免其資產(chǎn)縮水。我要強(qiáng)調(diào)的是,那些自住需求的人,房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)于他們僅僅是一個(gè)變動(dòng)的符號(hào)而已——漲了,他們也不能賣。倒是他們不得不為通貨膨脹付出更慘痛的代價(jià)。誠(chéng)如全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院參事任玉嶺所言:“通脹主要原因還是在國(guó)內(nèi),主要矛盾還在房地產(chǎn)……房地產(chǎn)的高通脹是這次通貨膨脹的總根子,也可以說(shuō)是這次通貨膨脹的‘牽引機(jī)’和“助推器’。”許多人感覺(jué)到吃菜吃肉貴了,跟房?jī)r(jià)上漲對(duì)通脹的助推作用密切相關(guān)。但是,開(kāi)發(fā)商通過(guò)這種說(shuō)教,的確欺騙了一部分買房戶,使他們成為現(xiàn)代版的斯德哥爾摩綜合癥(Stockholm syndrome)患者。(說(shuō)明:斯德哥爾摩綜合癥是指犯罪的被害者對(duì)于犯罪者產(chǎn)生情感,甚至反過(guò)來(lái)幫助犯罪者的一種情結(jié)。這個(gè)情感造成被害人對(duì)加害人產(chǎn)生好感、依賴心、甚至協(xié)助加害人。)

  我在《中國(guó)房事黑皮書(2008)》之四《高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出:

  房?jī)r(jià)上漲,房奴會(huì)成為受益者嗎?

  不。這是一個(gè)美麗的謊言。如果說(shuō)高房?jī)r(jià)是對(duì)房奴的第一輪掠奪,那么,房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)起來(lái)的通貨膨脹加劇則構(gòu)成對(duì)房奴的二次傷害,吃更貴的豬肉、糧油,花更多的錢購(gòu)買生活用品,生活質(zhì)量更快的下降。房?jī)r(jià)上漲只對(duì)炒房者有利,對(duì)自住者只是象征意義。而且,由于監(jiān)管不力,由于官商勾結(jié),中國(guó)的住房質(zhì)量幾乎完全靠開(kāi)發(fā)商的自覺(jué),而人類發(fā)展歷史證明,人的自覺(jué)從來(lái)都是靠不住的。中國(guó)住宅平均僅30多年的壽命(這種短命與城市規(guī)劃的缺陷也有關(guān))決定著,在未來(lái)的某一刻,這些被掠奪者還將繼續(xù)當(dāng)房奴。如果相關(guān)制度問(wèn)題不解決,許多普通家庭的子孫依然要遭到強(qiáng)勢(shì)既得利益集團(tuán)的掠奪。當(dāng)個(gè)別房奴站在開(kāi)發(fā)商一邊,呵護(hù)房?jī)r(jià),為推高房?jī)r(jià)搖旗吶喊時(shí),他們不僅在幫助開(kāi)發(fā)商掠奪自己的同類,也在把自己放到一個(gè)被通貨膨脹打劫的位置上去。

  只有抵押貸款的時(shí)候,對(duì)于購(gòu)房者而言,價(jià)格才有意義。而這種情況并非主流。再說(shuō)了,貸款越多,還貸壓力越大,未必是好事啊。

  

  6. 聶梅生:“交易以后自然會(huì)找到平衡點(diǎn),只有大量的交易以后,而不是萬(wàn)科一家降價(jià)。萬(wàn)科降價(jià),很多人也在說(shuō),因?yàn)橐患医祪r(jià)會(huì)形成漏斗效應(yīng)。起碼萬(wàn)科在各個(gè)地方的樓盤,因?yàn)橥|(zhì)性很強(qiáng),他一降,在這里搶定價(jià)權(quán),形成漏斗效應(yīng),那么購(gòu)買力都跑到他那去了……”

  

  解析:為什么是“萬(wàn)科一家降價(jià)”?這不正是說(shuō)明開(kāi)發(fā)商仍在死扛嗎?既然開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià),不愿意放棄暴利,就說(shuō)明,這正是交易量萎縮的根源。政府干嗎要救?在這種情況下,所謂的救樓市就是救開(kāi)發(fā)商和腐敗官員,就是救高房?jī)r(jià),反倒使得像萬(wàn)科這樣的理性的開(kāi)發(fā)商受損。如此以來(lái),必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步在追求暴利的道路上頑固地走下去,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然更加畸形。

  

  7.聶梅生:建議“取消第二套房貸的限制”。

  

  解析:第二套房貸的限制意在遏制炒房熱,如果放開(kāi),炒房者通過(guò)貸款炒房,不僅容易惡化住房民生這一根本問(wèn)題,也容易降低銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力——在房?jī)r(jià)下跌時(shí),炒房者可能首先斷供。如果一個(gè)人購(gòu)買第二套房的目的是用于居住,那么,就說(shuō)明他的經(jīng)濟(jì)狀況不會(huì)很差,還會(huì)在乎那點(diǎn)首付和利息嗎?因此,“取消第二套房貸的限制”只會(huì)鼓勵(lì)炒房。

  

  8.聶梅生:“大的地產(chǎn)商跑到二線城市,蓋的還不是自住性需求?”“應(yīng)該保持合理的競(jìng)爭(zhēng),F(xiàn)在一些大開(kāi)發(fā)商覺(jué)得通過(guò)這次洗牌把小的全部洗出去,但是中國(guó)還不能夠形成房地產(chǎn)的壟斷,因?yàn)橹行∑髽I(yè)、本地開(kāi)發(fā)商蓋的房子可能更能夠滿足中低收入者,應(yīng)該支持本土的中小企業(yè)開(kāi)發(fā),讓他們形成競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā),防止形成壟斷。”

  

  解析:從話里可以看起來(lái),聶梅生會(huì)長(zhǎng)非常擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)洗牌,擔(dān)心洗牌形成壟斷。

  聶梅生會(huì)長(zhǎng)沒(méi)有弄懂壟斷的基本概念。

  首先,判斷壟斷的依據(jù)之一,是準(zhǔn)入門檻。如果政府及其所屬部門通過(guò)頒布規(guī)章或者授權(quán),設(shè)置不合理的準(zhǔn)入門檻,使相關(guān)企業(yè)處于人為的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),就不公平地限制了競(jìng)爭(zhēng),造成了人為的壟斷。

  我在《中國(guó)房事黑皮書(2008)》之三《解決住房問(wèn)題必須打破壟斷》一文中指出:目前,并非誰(shuí)都可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),它有非常嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制,這使得民眾(尤其在城市)只能購(gòu)買開(kāi)發(fā)商建造的房屋,而不能自己建造房屋。我們知道,現(xiàn)在,婚姻介紹所的收費(fèi)是可以接受的,并不高,這是因?yàn)榉蓽?zhǔn)許自由戀愛(ài),自由戀愛(ài)對(duì)婚介所構(gòu)成了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系;
我們還知道,飯店的菜價(jià)并沒(méi)有高到非常離譜的地步,是因?yàn)闊o(wú)數(shù)個(gè)家庭主婦可以自己做飯,她們對(duì)飯店構(gòu)成了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。倘若不允許自由戀愛(ài)、不允許家庭主婦做飯,那么,無(wú)論是婚姻介紹所的收費(fèi)還是飯店的菜價(jià),都會(huì)高到極其離譜的地步,因?yàn)榛榻樗惋埖険碛辛私^對(duì)壟斷地位,他們可以憑借壟斷地位不斷抬高價(jià)格。我們的房屋開(kāi)發(fā)市場(chǎng)被開(kāi)發(fā)商壟斷,就如同民眾被限制自由戀愛(ài),而只能通過(guò)婚介所找對(duì)象才被視為合法一樣,最終,導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商群體壟斷地位的形成。

  而且,房地產(chǎn)具有天然排擠競(jìng)爭(zhēng)的特性,暗藏著空間壟斷。開(kāi)發(fā)商們經(jīng)常說(shuō),開(kāi)發(fā)商不計(jì)其數(shù),樓盤多如牛毛,彼此激烈競(jìng)爭(zhēng),并不存在壟斷。這一說(shuō)法非常具有欺騙性。住房有別于其他商品的一個(gè)重要特點(diǎn)是固定性。上海的樓盤與深圳的樓盤肯定不存在價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,北京四環(huán)外與三環(huán)內(nèi)的樓盤價(jià)格也沒(méi)有任何可比性,即使相鄰地區(qū),經(jīng)濟(jì)適用房與別墅之間也不會(huì)有任何競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。只有位置相鄰近、品質(zhì)相近的樓盤,才能真正形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),而同時(shí)符合這兩個(gè)條件的樓盤并不多見(jiàn)。換句話說(shuō),住房的固定性特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷有別于經(jīng)濟(jì)學(xué)所定義的傳統(tǒng)意義上的壟斷。

  既然如此,哪里來(lái)的“合理的競(jìng)爭(zhēng)”“應(yīng)該保持”?

  其次,“因?yàn)橹行∑髽I(yè)、本地開(kāi)發(fā)商蓋的房子可能更能夠滿足中低收入者,應(yīng)該支持本土的中小企業(yè)開(kāi)發(fā),讓他們形成競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā),防止形成壟斷”,這種建議本身就是在制造和強(qiáng)化壟斷?“本地開(kāi)發(fā)商蓋的房子”、“支持本土的中小企業(yè)開(kāi)發(fā)”這種描述本身,就是在強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域分割,排擠外來(lái)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng),竟然還美其名曰“讓他們形成競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā),防止形成壟斷”,聶梅生會(huì)長(zhǎng)把經(jīng)濟(jì)學(xué)活學(xué)活用到如此地步,我服了You了!

  

  9.聶梅生:建議“發(fā)揮地方政府的積極性,因地制宜”。

  

  解析:不用中央表態(tài),地方政府的積極性已經(jīng)在發(fā)揮了,而且,已經(jīng)是“因地制宜”的,各地出臺(tái)的救市政策,有的甚至是違法的,比如,財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房者的做法,在未經(jīng)人大批準(zhǔn)的情況下就擅自改動(dòng)財(cái)政預(yù)算,是違法之舉。聶梅生會(huì)長(zhǎng)難道覺(jué)得地方政府還不夠“積極”嗎?在中央宏觀調(diào)控政策未作調(diào)整的情況下,地方政府就擅自出臺(tái)背離中央精神的政策,應(yīng)該被問(wèn)責(zé)而不應(yīng)該被鼓勵(lì)。否則,就容易削弱中央權(quán)威。如果按照聶梅生會(huì)長(zhǎng)的建議,地方政府再多發(fā)揮一些“積極性”,對(duì)抗中央,形成“諸侯”各自為政的局面,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的完整性和可持續(xù)性必然受到破壞。

  

  綜上,救樓市會(huì)導(dǎo)致多個(gè)方面的嚴(yán)重后果:

  1.救樓市等于維持高房?jī)r(jià),維持開(kāi)發(fā)商暴利,吞噬消費(fèi),抑制內(nèi)需。

  2.救樓市等于強(qiáng)化壟斷,消除競(jìng)爭(zhēng),增強(qiáng)惰性,進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的畸形。

  3.救樓市將導(dǎo)致熱錢高位套現(xiàn)撤離,使中國(guó)樓市墮入萬(wàn)劫不復(fù)的深淵。

  4.救樓市將導(dǎo)致鋼鐵業(yè)等產(chǎn)能進(jìn)一步過(guò)剩,鐵礦石等價(jià)格進(jìn)一步保暴漲,讓我們這個(gè)民族付出更大的代價(jià)。

  5.救樓市將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià),惡化民生,給民眾帶來(lái)更大的痛苦。

  6.救樓市將進(jìn)一步縱容房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗,強(qiáng)化官商勾結(jié)。

  7.救樓市將阻止樓市泡沫的自發(fā)擠壓,進(jìn)一步累積泡沫,從而帶來(lái)崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

  8.救樓市會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化年青一代以住房為核心的價(jià)值觀,將他們的理想捆綁在住房上,毀掉年輕一代的創(chuàng)造力。

  9.救樓市只有使短痛變成長(zhǎng)痛,使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受更長(zhǎng)時(shí)間的煎熬,使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受更長(zhǎng)時(shí)間的迷失,將來(lái)倒下的開(kāi)發(fā)商會(huì)更多。

  ……

  一句話,救市只會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)危害,只會(huì)損害中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,甚至給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一場(chǎng)災(zāi)難。廣州、深圳的房?jī)r(jià)在泡沫破滅后走出的慘烈跌勢(shì)行情,已經(jīng)為中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)描繪出了一個(gè)清晰的路線。決策層當(dāng)明察秋毫,切莫為了一小撮既得利益集團(tuán)的私利,而犧牲整個(gè)民族的利益和民眾的幸福!政府應(yīng)該加大社會(huì)保障供應(yīng),涵蓋更多的人群,同時(shí),應(yīng)該嚴(yán)厲打擊囤積居奇行為,促使范圍理性回落。這個(gè)多災(zāi)多難的民族,需要從住房這一沉重的壓力下解脫出來(lái),讓笑容回到心中。

  

  于2008年10月19日凌晨

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