【摘 要】 現(xiàn)階段，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)采取了最嚴(yán)緊的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重新回歸理性。過去粗放型經(jīng)營模式已難以為繼，在行業(yè)整體利潤水平下降的情況下，需要企業(yè)做好規(guī)范細(xì)致的成本管控工作。通過制定合理的成本管理體系，降低產(chǎn)業(yè)成本，提高企業(yè)的市場競爭力。本文簡要闡述房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控思路和采用的方法，提出通過合理的成本管控措施降低企業(yè)的營運(yùn)成本，提高企業(yè)的競爭和的風(fēng)險(xiǎn)承受力。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本管控；制度體系；激勵機(jī)制；目標(biāo)方法
　　從2016年12月以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了諸如”限價、限購、限貸”等多種調(diào)控政策。在當(dāng)前市場從緊，樓市低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中立足，不僅需要有足夠的資金財(cái)力，還需要加強(qiáng)企業(yè)的成本管控，以此來全面提升企業(yè)和經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)公司盈利。
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性
　　成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，是有效降低成本，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，即房地產(chǎn)企業(yè)通過對自身開發(fā)過程中成本的有效管控來降低企業(yè)生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)人力、財(cái)力、物力的最優(yōu)化，最大限度的降低成本費(fèi)用，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利潤的提高。
　　房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管控具有重要的意義，首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作做得好，可以完善企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。其次，加強(qiáng)成本控制，節(jié)約資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)長足穩(wěn)定的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作是一個需要全員參與的全過程、全方位的工作，所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，還可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提升員工的專業(yè)素質(zhì)。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題及局限性
　　1.缺乏成本管控制度體系
　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)近年來的發(fā)展完善，房地產(chǎn)企業(yè)對成本管控工作有了一定的認(rèn)識，但重視程度不夠高，沒有制定嚴(yán)格規(guī)范的成本管控制度和完善的成本管控體系。包括各類規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等。使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作一直處于粗放的管理狀態(tài)，缺乏規(guī)范和動力。成本管控不能在公司發(fā)展中充分發(fā)揮其積極作用。一些房地產(chǎn)公司中沒有設(shè)置成本控制部門或?qū)Ｂ毜娜藛T，使得成本管控工作流于形式不能有效的執(zhí)行和考核。
　　2.缺乏成本管控的目標(biāo)和方法
　　我國從1998年放開土地市場以來，房地產(chǎn)行業(yè)做為一個全新的行業(yè)異軍突起，20年來隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了不斷地調(diào)整和完善，房地產(chǎn)業(yè)獲得高速發(fā)展，取得了高額的回報(bào)。但是許多房地產(chǎn)公司只注重規(guī)模的不斷擴(kuò)大，經(jīng)營利潤的節(jié)節(jié)提升，卻對成本管控工作未給予充分的重視，沒有可行的成本控制目標(biāo)和方法，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的支出失控，成本浪費(fèi)嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)算，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了十分不利的影響。
　　3.缺乏對實(shí)際成本的控制
　　房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了長期發(fā)展計(jì)劃的制定和實(shí)施，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)變換莫測，計(jì)劃趕不上變化，使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營缺乏計(jì)劃性和連續(xù)性，只盲目的做項(xiàng)目，卻不善于做項(xiàng)目總結(jié)，不能對項(xiàng)目開發(fā)過程中的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行梳理。使得后面的項(xiàng)目不能借鑒到前面項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和不足。
　　4.缺乏激勵機(jī)制
　　房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制工作是一個全方位、全過程、全員的相互配合的一個過程。一個合適的激勵機(jī)制往往是員工動力的源泉，同時也是企業(yè)利益的保障。房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建設(shè)、財(cái)務(wù)等各方面都可以優(yōu)化，降低成本或稅負(fù)，這就離不開各部門各崗位員工的積極配合。成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強(qiáng)迫式的灌輸，也不是靠自覺意識的提高，而是依靠有一定活力的激勵機(jī)制。因此，一個好的激勵機(jī)制可以促進(jìn)員工的主觀能動性，激發(fā)員工的工作積極性和工作熱情。一些企業(yè)，只注重了最后的銷售環(huán)節(jié)的激勵，而忽視了前期成本管控環(huán)節(jié)。使得員工的積極性得不到充分發(fā)揮。
　　三、對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有問題的解決對策
　　1.建立完善的成本管理制度
　　建立完善的成本管理制度，優(yōu)化自身的成本管理體系，細(xì)化成本管理內(nèi)容，包括項(xiàng)目從拿地、開發(fā)各階段、籌資成本以及管理、營銷等各項(xiàng)內(nèi)容，成本管理制度的制定要緊密結(jié)合企業(yè)的自身情況，要全過程、全方位的涵蓋各個環(huán)節(jié)。
　　2.根據(jù)項(xiàng)目不同階段，制定合理的目標(biāo)成本
　　根據(jù)項(xiàng)目情況和特點(diǎn)，確定目標(biāo)人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并做深入的市場調(diào)研和市場競爭力的確認(rèn)。提前做好項(xiàng)目規(guī)劃及預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)利潤，制定開發(fā)過程中各階段的目標(biāo)成本，并圍繞目標(biāo)成本規(guī)范項(xiàng)目各階段的資金支出。預(yù)防成本超支的現(xiàn)象發(fā)生。目標(biāo)成本的制定需要反復(fù)測算，過高和過低的目標(biāo)成本對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制都沒有任何意義，不能有效地對成本進(jìn)行控制。為了使用目標(biāo)成本管控能夠有效實(shí)行。企業(yè)要單獨(dú)設(shè)立成本控制部。做好項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的成本管理和監(jiān)督，對項(xiàng)目過程中出現(xiàn)的問題、解決的方案進(jìn)行分析和總結(jié)，并整理成冊，為今后的項(xiàng)目開發(fā)起到引薦作用。為了提升成本管控工作在企業(yè)中的重要地位，讓員工能夠充分認(rèn)識成控工作的重要性。企業(yè)成立以總經(jīng)理掛帥的成控管理小組，各相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人參加，明確各部門管理職責(zé)，理順各部門之間的成本管理關(guān)系。并不定期組織成本控制管理協(xié)調(diào)會議，及時解決項(xiàng)目過程中發(fā)現(xiàn)的問題。
　　3.做好項(xiàng)目各階段的成本管控工作
　　房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)本身具有特殊性，較長的開發(fā)周期、較多的供應(yīng)商，整體項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，同時還會受到政策、市場等多方面的影響，哪一階段的失誤都會給整個項(xiàng)目造成較大的影響。因此做好項(xiàng)目開發(fā)過程中每一階段的成本管控工作，對整個項(xiàng)目來說都是非常必要的。
　　（1）項(xiàng)目投資決策階段的成本管控。投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，企業(yè)要以市場為導(dǎo)向，并對項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料，包括地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、發(fā)展趨勢、規(guī)模以及投資概算等基礎(chǔ)內(nèi)容進(jìn)行評價分析。通過深入充分的市場調(diào)研，為決策層提出切實(shí)可行的決策方案，進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證后即對項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)。

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