摘 要：為了在激烈的競爭中立于不敗之地，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始規(guī)劃項目開發(fā)，使房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷向新的廣度和深度發(fā)展。與此同時，大中型房地產(chǎn)公司逐漸趨向于思考和探索經(jīng)營管理策略，并針對目前房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營管理提出幾點看法。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；經(jīng)營管理；市場競爭
　　中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.13.058
　　項目開發(fā)和經(jīng)營管理是現(xiàn)代企業(yè)管理中的重要組成部分，這對國有房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。面對外資和中外合資企業(yè)，我國的房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)節(jié)敗退。如何在全國范圍內(nèi)組織各個項目的開發(fā)，并對其實施有利的經(jīng)營和管理，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。
　　1 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點
　　1.1 地理位置的不可移動性
　　房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎(chǔ)進(jìn)行運作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開發(fā)項目時，應(yīng)首先考慮該項目的地理位置是否符合企業(yè)運作所需要的交通、市場、經(jīng)濟(jì)和文化等需求。
　　1.2 項目的投資風(fēng)險大
　　房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風(fēng)險，具體體現(xiàn)在以下2點：①由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長，所以，可能會受到一段時間內(nèi)市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。
　　1.3 投資建設(shè)的成本高
　　眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險比較高，如果企業(yè)沒有堅固的基礎(chǔ)，就很有可能面臨倒閉的風(fēng)險。
　　1.4 項目開發(fā)建設(shè)的周期長
　　房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應(yīng)市場需求，現(xiàn)代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質(zhì)保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發(fā)周期。
　　1.5 項目開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多
　　目前，在我國實行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門與其他的社會管理部門相聯(lián)系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目時，必須協(xié)調(diào)處理與各個部門之間的關(guān)系。只有這樣，才能使工程順利竣工。
　　1.6 項目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)速度較慢
　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn)，從設(shè)計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環(huán)節(jié)都是獨立的，資金的周轉(zhuǎn)速度下降，對項目的開發(fā)造成了一定的消極影響。
　　1.7 受國家政策因素的影響較大
　　房地產(chǎn)企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調(diào)控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時何地，都要嚴(yán)格遵守國家經(jīng)濟(jì)、法律制度，將國家利益放在首要地位。
　　2 房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的問題
　　2.1 缺乏項目建設(shè)的成本管理意識
　　大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預(yù)算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預(yù)算成本作為約束，就很有可能會在項目建設(shè)的過程中出現(xiàn)鋪張浪費的情況，對企業(yè)內(nèi)部的資金運轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。
　　2.2 企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善
　　目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進(jìn)而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。
　　2.3 缺乏對歷史經(jīng)驗的分析和總結(jié)
　　房地產(chǎn)市場需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態(tài)，總結(jié)歷史經(jīng)驗和教訓(xùn)，發(fā)展自身優(yōu)勢，摒棄劣勢。
　　2.4 沒有準(zhǔn)確掌握各方面的動態(tài)信息
　　企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時俱進(jìn)。所謂“與時俱進(jìn)”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境等，及時了解各方面的信息動態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未準(zhǔn)確掌握信息的動態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動的地位。
　　3 經(jīng)營管理的原則
　　3.1 堅持可持續(xù)發(fā)展的原則
　　可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權(quán)力為前提來滿足當(dāng)代人自身的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)，在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又要注重該項目的環(huán)境效益、社會效益，不能以損害環(huán)境和社會的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。
　　3.2 堅持創(chuàng)新性原則
　　隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會發(fā)展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創(chuàng)新。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。
　　3.3 堅持科學(xué)定位的原則
　　市場是一個不斷變化的動態(tài)因素，任何企業(yè)在進(jìn)行市場定位之前都必須對市場進(jìn)行科學(xué)的分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應(yīng)對變化莫測的市場環(huán)境，中小型企業(yè)應(yīng)格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態(tài)的基礎(chǔ)上將整體的市場劃分為多個細(xì)分市場，從細(xì)分市場中選擇一個或多個作為自己的目標(biāo)市場。只有這樣，才能更好地規(guī)避風(fēng)險，提高企業(yè)的競爭力。

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