物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營管理方式的探討
發(fā)布時(shí)間:2019-08-19 來源: 人生感悟 點(diǎn)擊:
摘 要:物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)是指由一家公司法人擁有或控制兩家以上的企業(yè),這些企業(yè)采用統(tǒng)一的名稱與標(biāo)記,使用統(tǒng)一的管理規(guī)范與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),聯(lián)合經(jīng)營形成的系統(tǒng)。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢來看,物業(yè)管理集團(tuán)化經(jīng)營將作為物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中擴(kuò)大自身優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),提高自身競爭能力的一種重要方式。通過企業(yè)間的聯(lián)合,不僅可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ),發(fā)揮企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、管理、服務(wù)等方面的優(yōu)勢,提高企業(yè)競爭力。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理企業(yè);企業(yè)集團(tuán)化;經(jīng)營管理模式
就定義而言,物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)是指由一家公司法人擁有或控制兩家以上的企業(yè),這些企業(yè)采用統(tǒng)一的名稱與標(biāo)記,使用統(tǒng)一的管理規(guī)范與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),聯(lián)合經(jīng)營形成的系統(tǒng)。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢來看,物業(yè)管理集團(tuán)化經(jīng)營將作為物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中擴(kuò)大自身優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),提高自身競爭能力的一種重要方式,這一點(diǎn)已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)同。
一、物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展的動(dòng)因
。ㄒ唬┳非笠(guī)模經(jīng)濟(jì)
規(guī)模經(jīng)濟(jì)(eco~icofscale)是指企業(yè)的單位產(chǎn)品成本隨生產(chǎn)量的擴(kuò)大而呈逐漸下降的趨勢。由于物業(yè)管理的服務(wù)屬性,其提供的產(chǎn)品具有普遍性、需求的多樣性、服務(wù)對(duì)象的穩(wěn)定性、服務(wù)的提供與消費(fèi)的同時(shí)性的特點(diǎn),使得物業(yè)管理具有很強(qiáng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特征,其規(guī)模經(jīng)濟(jì)集中體現(xiàn)在管理規(guī)模的擴(kuò)大將導(dǎo)致單位服務(wù)成本的降低。
。ǘ┙档徒灰壮杀
經(jīng)濟(jì)學(xué)家科斯認(rèn)為企業(yè)存在的原因是為了節(jié)約交易成本(TrarlsactionCbsts),作為與市場機(jī)制并存的另一種制度安排,企業(yè)存在的合理性正在于它可以減少外部市場交易所須承擔(dān)的交易成本。市場交易內(nèi)部化的過程產(chǎn)生了企業(yè),而當(dāng)這種內(nèi)部化過程跨越企業(yè)時(shí),便產(chǎn)生了企業(yè)集團(tuán)和各種集團(tuán)化的形式。
。ㄈ﹥(yōu)化配置資源
集團(tuán)化發(fā)展將分散的物業(yè)管理企業(yè)和分散的生產(chǎn)要素積聚起來,可以更好地實(shí)現(xiàn)優(yōu)化重組,使資源獲得最優(yōu)的配置。它使物業(yè)管理更具計(jì)劃性、更具前瞻性和預(yù)測預(yù)見性,更能減少物業(yè)管理過程中的盲目性、無效性;更能使管理人員、資本、勞動(dòng)力及各種物資獲得合理利用。集團(tuán)化可以將不同行業(yè)、不同地區(qū)、分屬不同物業(yè)管理企業(yè)的存量資本迅速轉(zhuǎn)化為增量資本,可以避免重新購置設(shè)備、重新投資所帶來的時(shí)間周期影響,也可以利用集團(tuán)化后獲得的資源迅速擴(kuò)大管理能力,從而大大縮短投人產(chǎn)出周期。
二、物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化的實(shí)現(xiàn)方式
。ㄒ唬┵Y本運(yùn)營
資本經(jīng)營是指物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購、合資等方式來實(shí)現(xiàn)以資本為紐帶的集團(tuán)經(jīng)營。在物業(yè)管理行業(yè),既有物業(yè)管理企業(yè)之間實(shí)現(xiàn)自身擴(kuò)張的并購,也有物業(yè)管理企業(yè)兼并、收購物業(yè)管理行業(yè)外的企業(yè),使物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)了同業(yè)擴(kuò)張和多樣化經(jīng)營為主要特征的集團(tuán)化方式。
。ǘ┨卦S經(jīng)營
特許經(jīng)營就是特許方企業(yè)通過契約的方式,將特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給被特許方,讓其銷售自己的商品或使用自己的經(jīng)營方式,提供各種服務(wù)。被特許方加人連鎖系統(tǒng)后,要使用特許方統(tǒng)一的商標(biāo)、商號(hào)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式等,并要向特許方交納一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)及營業(yè)利潤。物業(yè)管理特許經(jīng)營是以物業(yè)管理服務(wù)品牌與管理標(biāo)準(zhǔn)等無形資產(chǎn)的投人實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模化成長,其特點(diǎn)是有形資產(chǎn)投人少、擴(kuò)張速度快、成本低。因此,特許經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化經(jīng)營的一種合適選擇。
三、物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展的路徑選擇
不管是通過資本方式還是契約方式實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化發(fā)展,具體實(shí)施的路徑有:
(一)通過委托管理占領(lǐng)市場
這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為:通過委托方式接管上級(jí)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè),稱為自建自管模式;另一種方式就是通過委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè),稱為委托管理模式。企業(yè)可以通過購并其他項(xiàng)目管理公司從而擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。有許多物業(yè)管理企業(yè)都是中小型開發(fā)商有了項(xiàng)目才根據(jù)需要而組建的,這些企業(yè)主要是服務(wù)于開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目,當(dāng)開發(fā)商沒有新的項(xiàng)目時(shí),它便無法得以發(fā)展,技術(shù)及服務(wù)水平提升受到了限制。在這種情況下,通過具有規(guī)模的企業(yè)進(jìn)行購并,有效利用企業(yè)的品牌優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢,以輸入管理模式、實(shí)施品牌運(yùn)作,以大帶小形成規(guī)模優(yōu)勢達(dá)到共贏。
(二)通過招投標(biāo)占領(lǐng)市場
這種方式就是通過招投標(biāo)的途徑獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場化最根本的途徑。但目前通過招投標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少,在整個(gè)物業(yè)管理市場所占的比例也小,而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)和新建住宅小區(qū)。
。ㄈ┢髽I(yè)兼并、重組
兼并、重組是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化發(fā)展的主要道路,是企業(yè)尋求自身發(fā)展,增加自身實(shí)力的一種重要途徑,也是企業(yè)占領(lǐng)市場的一種方式。組建和發(fā)展物業(yè)企業(yè)集團(tuán)的目的是發(fā)揮物業(yè)企業(yè)的群體優(yōu)勢,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu),克服目前物業(yè)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小,經(jīng)濟(jì)效益差,發(fā)展后勁不足的弊端,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),提高整體經(jīng)濟(jì)效益,增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力,提高物業(yè)管理水平,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。企業(yè)之間的合并應(yīng)當(dāng)能夠?qū)崿F(xiàn)資源互補(bǔ),比如不同的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)之間的合并可以迅速的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源共享并形成綜合管理能力。與此同時(shí),企業(yè)之間的收購還能夠加強(qiáng)或者形成企業(yè)的核心競爭力,相互彌補(bǔ)企業(yè)的業(yè)務(wù)空白。企業(yè)可以通過購并其他專業(yè)化服務(wù)公司而擴(kuò)大自己的服務(wù)范圍。也可以將現(xiàn)有的一些技術(shù)工作獨(dú)立出來,組建諸如電梯公司、清掃保潔公司,保安公司等專業(yè)技術(shù)公司,如深圳長城物業(yè)管理公司,其成立了長城電梯工程修維公司,承擔(dān)了長城物業(yè)管理的各個(gè)小區(qū)的電梯修保業(yè)務(wù),還通過自己的技術(shù)優(yōu)勢對(duì)外拓展,實(shí)現(xiàn)了資源共享及最大化發(fā)展。
綜上所述單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)單槍匹馬,勢必勢單力薄。因此,要想在市場競爭中取勝,必須盡快結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面,而要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面,形成“物管航母”,發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力,走集團(tuán)化發(fā)展道路,就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營,具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。要組建這樣的企業(yè)集團(tuán),則可以通過兼并、收購、控股等方式,對(duì)一定區(qū)域的中小型企業(yè)或組織進(jìn)行科學(xué)重組、優(yōu)勢整合?傊,通過企業(yè)間的聯(lián)合,不僅可以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ),發(fā)揮企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、管理、服務(wù)等方面的優(yōu)勢,提高企業(yè)競爭力。
參考文獻(xiàn)
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作者簡介:束慧敏(1965—),女,漢族,吉林省吉林市人,吉林建筑大學(xué)經(jīng)管學(xué)院副教授,碩士研究生。
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