甲流成為今年流行病的頭號魔頭,它已經(jīng)在世界范圍內(nèi)帶走至少5712人的性命,確診病例已超過44萬例。由于大多數(shù)國家并沒有詳細(xì)統(tǒng)計因甲流致死的人數(shù),所以這個數(shù)字在很大程度上低估了甲流的致死能力。世界銀行專家估計,甲
　　
　　陳果有個電影名字叫《去年煙花特別多》,如果放在2009年的樓市上,可以說是“今年地王特別多”――蟄伏一年之后,遍地開花的“地王”可謂2009年地產(chǎn)新聞里最爛的字眼,央企、民企合力譜奏了一個個地王詠嘆調(diào)。
　　開發(fā)商們說,“地王是被迫的,沒有誰愿意當(dāng)?shù)赝酢?但地王之戰(zhàn)依舊愈演愈烈,黑馬從斜剌里殺出,大佬們急流勇進(jìn),四處出擊,。
　　在這場貼身肉搏的戰(zhàn)役中,拿不到地,就意味著退出。地王爭霸,催生出樓市的陣陣熱浪,也顯示出行業(yè)格局的深刻調(diào)整。
　　
　　黑馬殺出
　　
　　有這樣一群人,他們并未被地產(chǎn)圈所熟悉,但他們對這個圈子中的知名開發(fā)商實施了狙擊,并一戰(zhàn)成名。
　　央企中化方興就是他們的典型代表。這匹黑馬參與的狙擊戰(zhàn)已經(jīng)廣為人知――發(fā)生在6月30日對北京廣渠路15號地的爭奪中。廣渠路15號地塊位于北京三至四環(huán)間,地理位置優(yōu)越,規(guī)劃建筑面積達(dá)28萬平方米,一經(jīng)推出就引起多家地產(chǎn)大鱷的興趣。
　　號稱手握百億拿地的SOHO中國,此前已經(jīng)明確表示對這塊地的興趣。6月30日,正是競拍當(dāng)日,潘石屹和夫人張欣都親赴現(xiàn)場。萬科、保利、遠(yuǎn)洋、中信、首開、華潤等龍頭房企也悉數(shù)到場。入座時,潘石屹留意到他的位子后面坐著一位生面孔,于是向他們打招呼并詢問是哪家公司,對方的回答低調(diào)且簡單:“小公司。”
　　這家異常低調(diào)的小公司正是中化方興,也正是它,打碎了潘石屹的拿地夢想。在競拍現(xiàn)場,要數(shù)中化方興的表現(xiàn)最為活躍,只要SOHO中國和保利地產(chǎn)舉牌,它就立刻跟進(jìn),全場舉牌高達(dá)22次。當(dāng)中化方興叫價40億時,潘石屹甚至站起來對這家小公司激動地喊了一聲“你�！�!最終,中化方興以40.6億元價格擊敗了保利地產(chǎn),成為北京“新地王”,一戰(zhàn)揚名。
　　“后來,我們才知道中化方興的戰(zhàn)略是不算帳,他們說,潘石屹把賬都算好了。”潘石屹的語氣頗為無奈。
　　事實上,就在中化方興拿下廣渠門15號地的四天前,中國電子下屬的成都中澤置業(yè)剛剛以19.6億元打敗萬科等知名企業(yè)奪取了北京奧運村鄉(xiāng)地塊。
　　這些國資背景的“非著名”房企,在土地市場上出手闊綽,叫價毫不手軟,成交價高出起價一倍或兩倍也絲毫不眨眼。它們憑什么?
　　在復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成看來,答案很簡單,因為他們是國企�！皣�企不用害怕風(fēng)險。在高價爭地中,他們賭的是未來房價一定還會大漲,即使目前房價已高得驚人,但中國經(jīng)濟增長和城市化還會使商品房需求大幅度增加,而未來的通貨膨脹預(yù)期又會催生房市投資需求源源不斷推高房價。至于將來是否會這樣,不要緊,成功了我有功勞,失敗了反正由全國納稅人埋單,風(fēng)險不用自己承擔(dān)。”
　　此外,國企不但自有資金雄厚,而且在獲得信貸、政府幫助以及各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。尹伯成分析,“今年以來。國家拿出大量資金實施積極財政政策和寬松貨幣政策,在這個過程中,國企首先得到優(yōu)惠。它們手中有大把錢,怎么辦?搞實業(yè)可不那么容易,先流入股市和房市再說,而且房市風(fēng)險小得多,于是,大手筆圈地就成了必然選擇�！�
　　潘石屹則是在市場上真正領(lǐng)教了國企的財大氣粗。在與中化方興對廣渠路15號地的競爭中,潘石屹每次舉牌前都要計算一下成本和效益,但是每當(dāng)他剛舉牌,不差一秒,中化方興就舉得更高,最后SOHO中國只能黯然退出。
　　在潘石屹看來,除了這些黑馬們有錢且看好地產(chǎn)業(yè)外,它們身處的行業(yè)產(chǎn)能過剩也是重要原因。
　　以中化方興為例,其母公司中化集團(tuán)公司是國務(wù)院國資委監(jiān)管的國有重要骨干企業(yè),已經(jīng)18次進(jìn)入《財富》全球500強,2008年全年營業(yè)收入突破3000億元,利潤總額突破87億元,雄厚實力可見一斑。
　　同時,中化集團(tuán)也是國資委圈定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的大型央企之一。近半年來,中化集團(tuán)的其他幾項主業(yè)農(nóng)業(yè)、能源、化工等均面臨著行業(yè)不景氣的局面。由于資本的逐利性,主攻房地產(chǎn)業(yè)就成了必然選擇。
　　
　　大佬出擊
　　
　　他們是央企,也是業(yè)內(nèi)大佬,如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等;他們是地方國企,可江湖地位絲毫不比前者遜色,如綠地集團(tuán)、棲霞建設(shè)等;他們是民營企業(yè),卻也是手握重金的上市公司,如SOHO中國、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)等。
　　他們是地產(chǎn)圈的大佬和主力,面對黑馬的挑釁,他們整裝待發(fā)、急流勇進(jìn),再次證明了自身的江湖地位。
　　事實上,在中國電子、中化方興等黑馬殺出之前,土地市場的爭奪已經(jīng)日趨激烈。在上海,4月30日,金地集團(tuán)以5.6 億元,溢價82%的價格擊敗10 余家競爭對手競得上海徐涇鎮(zhèn)地塊;在北京,5月21日,富力地產(chǎn)以10.22億元的天價拿下廣渠門10號地,超出掛牌起始價近4倍。
　　“隨著3、4月份銷售市場開始轉(zhuǎn)暖到進(jìn)入5月份,市場都沒有冷下來的趨勢。開發(fā)商意識到房地產(chǎn)市場確實開始復(fù)蘇了�！标愒品逭f。作為華業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)土地儲備和營銷工作的副總經(jīng)理,今年5月份后,陳云峰突然感到忙碌起來,平均每一個星期都要參加兩、三場北京土地市場舉行的土地競拍活動�！霸谶@樣的大背景下,我們趕緊調(diào)整策略,將土地儲備提上日程�！�
　　當(dāng)中國電子、中化方興等這些黑馬在六月份集中涌現(xiàn)后,大佬們愈加坐不住了。從7月份開始,隨著住宅銷售持續(xù)火爆使開發(fā)商資金回籠迅速,再加上各地政府加大推地力度,大佬們成為了土地爭奪戰(zhàn)的主角,市場競爭頓時硝煙彌漫,地王也頻頻出現(xiàn)。
　　在上海,9月10日,中海地產(chǎn)以70.06億元的天價擊退綠城、仁恒等企業(yè)摘下上海普陀區(qū)長風(fēng)地塊,比底價高出129%;9月30日,上海國企綠地集團(tuán)以72.45億元的價格摘下徐匯龍華路地塊,刷新二十天前由中海地產(chǎn)創(chuàng)造的長風(fēng)地塊紀(jì)錄。
　　在深圳,9月11日,深圳土地市場啟動已停用近3年的拍賣方式,出讓位于豪宅片區(qū)的寶安尖崗山居住用地。最終,深圳招商華僑城投資有限公司經(jīng)過多輪競價以5.3億元的總價拿下該地。該地塊樓面地價達(dá)18874.64元/平方米,再次刷新深圳土地出讓單價紀(jì)錄。
　　在慘烈的市場競爭中,除了手握重金之外,如何“聰明”得拿下地塊,也考驗著這些大佬們。
　　9月3日,潘石屹戰(zhàn)勝首開、城開等房企,以40億人民幣拍得了北京望京一塊建筑面積近50萬平方米的商業(yè)金融用地。興奮之余,潘石屹向本刊記者總結(jié)了兩條拿地心得:一是不要告訴媒體準(zhǔn)備拿什么地;二是不要親自去拍賣現(xiàn)場。潘石屹的心得聽上去頗有幾分戲謔,仔細(xì)推敲一下,話里行間卻流露出了激烈爭奪中的幾分無奈。
　　在吸取了廣渠門15號地塊爭奪中“高調(diào)亮相”的教訓(xùn)后,潘石屹進(jìn)行了拿地策略的調(diào)整。以望京地塊為例,在這場拿地過程中,潘石屹從未對媒體透露半點風(fēng)聲,也一改親自到場拿地的習(xí)慣,甚至沒有用SOHO中國的名字掛牌,代之以新幕世紀(jì)投資管理有限公司與和星潤實業(yè)有限公司的聯(lián)合體,而這兩家公司都是SOHO中國的全資子公司。最終,“偷襲”成功。
　　陳云峰也計劃在這場白熱化的競爭中能夠拿到幾塊地。但是,他發(fā)現(xiàn)土地交易市場的招拍掛地塊已經(jīng)變得很不理性,“本來有一塊地,底價是1.2個億,有開發(fā)商第一次報價就直接報兩億,全場啞然,氣氛一下就緊張起來了。我覺得還是要理性一些,不能這樣瘋狂,否則對企業(yè)經(jīng)營很不利�！�
　　不過,在對招拍掛地塊的競爭中,陳云峰清晰地掌握了目前土地市場的競爭程度以及北京相關(guān)區(qū)域的地價,依靠這些鮮活的經(jīng)驗,他能夠判斷一些二手地的價格是否值得。8月,華業(yè)地產(chǎn)通過收購的方式,獲得了位于北京通州梨園南街一幅80萬平米地塊�！拔覀兊哪玫胤绞胶莒`活,不理性的地肯定不拿�！标愒品逭f。
　　
　　地王還將持續(xù)
　　
　　慘烈的市場競爭中,還有一群人的身影在漸漸消失,他們是一些中小型規(guī)模的民營企業(yè)。行業(yè)中關(guān)于“國進(jìn)民退”的種種爭論或許與他們有關(guān),但在這場金錢游戲中,他們的黯然離場則直接源于缺乏融資能力。
　　陳云峰還有一個身份是中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長,這一身份使他與同行有更多的接觸和交流。在他看來,目前在土地市場活躍的公司都有著強大的融資能力�！拔�、六月份時,中國電子等中字頭企業(yè)由于受國家政策上的恩惠,所以當(dāng)時特別有錢。到了第三季度后,中字頭企業(yè)的優(yōu)勢就不是很明顯了,因為包括民營企業(yè)在內(nèi)的上市公司經(jīng)過了新一輪融資潮后也有錢了�！�
　　在陳云峰看來,今年整個房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場真正的淘汰和整合。是否具備強大的融資能力,是能否繼續(xù)留在這個行業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
　　而土地市場的瘋狂還將繼續(xù)。11月16日,中國社會科學(xué)院發(fā)布首份《住房綠皮書》,預(yù)測下一階段土地市場需求將會延續(xù)回升態(tài)勢。
　　“在宏觀經(jīng)濟趨好、房地產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策放寬、發(fā)展規(guī)劃大量推出、地方政府出臺大量優(yōu)惠條件積極推地、房地產(chǎn)市場總體回暖的背景下,伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的樂觀市場預(yù)期及其資金壓力的緩解、購地能力和購地意愿的提升,下一階段土地市場需求回升的態(tài)勢應(yīng)會得到延續(xù)。供給方面,由于地方政府追求土地收入,寄希望于通過房地產(chǎn)業(yè)拉動本地經(jīng)濟增長,以及完成土地供給計劃的壓力,下一階段各地土地供給的力度應(yīng)會進(jìn)一步加大。在上述土地市場供給與需求兩方面都趨升的力量作用下,土地市場的交易面積會有所增加,土地價格可能會出現(xiàn)一定程度的上升�！薄蹲》烤G皮書》如是預(yù)測。
　　據(jù)最近出臺的中國指數(shù)研究院10月土地交易報告顯示,地王的產(chǎn)生也由一線城市開始向二線、三線城市蔓延。該報告顯示,在10月全國成交地塊總價排行榜中,除了雅居樂拿下的廣州科學(xué)城地塊外,其余九幅都位于重慶、杭州、武漢、合肥、無錫等二、三線城市。
　　值得一提的是,10月29日,中海地產(chǎn)與九龍倉聯(lián)合以總價41億元奪得重慶江北一地塊,成為重慶的新總價“地王”,該價格超出了此前中化方興競得北京廣渠路15號地40.6億元的地王記錄。在與開發(fā)商的交流中,他們也普遍認(rèn)為“二三線城市會成為下一輪主要的市場機會”。
　　這場處處開花的地王爭奪戰(zhàn)直接引發(fā)的問題是:土地市場地價頻頻高企,樓市房價是否隨之節(jié)節(jié)高升?
　　“地王不會影響整體房價的走勢,房地產(chǎn)市場絕對不是唯成本論,否則就不會有退地的事情發(fā)生了�！痹诳藸柸鹬袊�總裁丁祖昱看來,做地王不僅得資金力量雄厚,而且還要能夠通過專業(yè)水準(zhǔn)把面粉變成蛋糕而不是面包,只有這樣才能賣出更好的價錢。
　　不過,市場的信號也許是最為直白和靈敏的。上海中原地產(chǎn)普陀板塊一位負(fù)責(zé)人告訴記者,自從長風(fēng)地王誕生后,周邊二手房業(yè)主便普遍開始漲價,幅度高達(dá)每平方米1000元左右。
　　事實上,隨著土地市場的持續(xù)瘋狂,近期樓市持續(xù)上演“恐慌性購房”一幕。以上海外灘區(qū)域的華潤外灘九里項目為例,10月31日開盤前,盛傳開盤單價為5萬元,開盤當(dāng)天已升至均價7至8萬元/平方米,首期開出的92套房源更有近400人認(rèn)購。
　　樓市的熱度也仍將傳導(dǎo)給土地市場�！伴_發(fā)商追逐土地,就像狼在追逐兔子一樣,誰也回避不了�！标愒品逡谎员沃�。

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