阿馬蒂亞•森在研究饑荒問題時(shí)有一個(gè)令人矚目的發(fā)現(xiàn)：饑荒從未發(fā)生在具有民主制度和自由輿論的獨(dú)立國(guó)家，而全都發(fā)生在威權(quán)社會(huì)、殖民地、一黨制國(guó)家或軍事獨(dú)裁國(guó)家。在一個(gè)多黨民主制度正常運(yùn)轉(zhuǎn)的國(guó)家，即使這個(gè)國(guó)家還很貧窮，即使它遭遇了糧食的大幅度減產(chǎn)，它也并不至于導(dǎo)致一場(chǎng)災(zāi)難性的饑荒。因?yàn)槊裰黧w制為政客們提供了防止饑荒的政治激勵(lì)，而且“出版自由和活躍的政治反對(duì)派是受饑荒威脅的國(guó)家所能擁有的最好的早期報(bào)警系統(tǒng)”。在一個(gè)已經(jīng)民主化的窮國(guó)里，要想完全解決乃至徹底防止饑荒其實(shí)也并不是一件難事，實(shí)際上，任何饑荒的受害者通常都只是國(guó)內(nèi)最貧弱的那一部分人口（統(tǒng)治者、上層社會(huì)、富裕人群從未因?yàn)轲嚮亩�死亡），而這部分人口的總收入和食品消費(fèi)總量所占的份額都不可能太高（通常會(huì)大大低于其人口比例），因此，哪怕“重新創(chuàng)造他們的收入，或者從零開始供給他們?nèi)�部正常的食品消費(fèi)，……所需要的資源也不會(huì)是一個(gè)大數(shù)目�！蓖ǔ＃�一個(gè)社會(huì)若動(dòng)員和投入3%—5%的國(guó)內(nèi)收入便可防止和消除任何可能發(fā)生的饑荒。可盡管如此，在一些沒有自由傳媒的非民主國(guó)家，有時(shí)候糧食的產(chǎn)量根本就沒有減少，或者只有微不足道的糧食減產(chǎn)，這些國(guó)家甚至還一邊維持著（甚或擴(kuò)大了）糧食的對(duì)外出口，另一邊卻同時(shí)發(fā)生了殺死貧弱人群的可怕的饑荒。他舉例說，1979—1981和1993—1995年間，日本、博茨瓦納、新加坡的人均糧食生產(chǎn)大幅下降了12%~58%，但這些國(guó)家的公民反而獲得了更大程度的糧食保障，而同期，蘇丹的人均糧食產(chǎn)量增長(zhǎng)了7.7%、布基納法索增長(zhǎng)了29.4%，卻發(fā)生了“饑餓狀況的普遍擴(kuò)散”。因此，森認(rèn)為，饑荒的成因不是糧食的短缺，而是糧食權(quán)利的短缺，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，但背后卻有人權(quán)問題。

　　阿馬蒂亞•森的研究表明，權(quán)利配置的惡化遠(yuǎn)比資源配置、供求關(guān)系的惡化更加致命。參照森的研究，讓我們來(lái)審視一下中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)問題，我們關(guān)注的重點(diǎn)，是透過房?jī)r(jià)爭(zhēng)議洞悉其背后所體現(xiàn)的中國(guó)公民在土地、房屋上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和社會(huì)權(quán)利的不平等配置。

　　表面地看，糧食危機(jī)與住房困難是兩個(gè)極不相同的問題，似乎并不具有可比性。然而，我們注意到，在當(dāng)前的中國(guó)，已經(jīng)有數(shù)量相當(dāng)可觀的一部分人口（總數(shù)在5千萬(wàn)人以上）——至少包括大中城市的低收入者3000萬(wàn)人以上、因失地而流入城鎮(zhèn)的無(wú)業(yè)農(nóng)民2000萬(wàn)人以上、被拆遷而補(bǔ)償不足的城鎮(zhèn)居民1000萬(wàn)人以上，他們正在或即將遭遇一場(chǎng)“房荒”的襲擊：他們租不起、更買不起房屋，現(xiàn)行體制又不允許他們?cè)诔鞘凶越ū阋说淖》�。我們還注意到，之所以出現(xiàn)這樣的情況，并不是因?yàn)榉课莨┙o量的意外減少，恰恰相反，中國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)在近十多年里得到了極大的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值與利潤(rùn)增長(zhǎng)都大大高于同期GDP和人均收入的增速，中國(guó)的房屋總面積和人均住房面積也都有很大的增長(zhǎng)。那么，為什么一方面有大量的房屋閑置無(wú)用，另一方面城市的貧弱人口卻遭遇到比以往更難克服的房屋困境？在此背景下，中國(guó)的“房荒”就顯得比饑荒更加嚴(yán)酷、更加荒謬。

　　“房荒”的表現(xiàn)形式是高房?jī)r(jià)。關(guān)于這些年來(lái)商品房?jī)r(jià)格的驚人上漲，辯護(hù)方的理由主要有以下幾種：一是改革因素，市場(chǎng)化改革使過去不合理的人為低價(jià)迅速回復(fù)到合理的市場(chǎng)價(jià)位，所以大漲價(jià)不可避免；
二是資源因素，城市化進(jìn)展過快，而城區(qū)土地有限、寸土寸金，所以高地價(jià)推動(dòng)了高房?jī)r(jià)；
三是需求因素，大量涌入城市的新移民需要買房，越來(lái)越富裕的老市民也需要換房，住房需求的增長(zhǎng)是真實(shí)的、強(qiáng)勁的和可持續(xù)的，所以，只有大漲價(jià)才能與急劇膨脹的需求相適應(yīng)。這樣的經(jīng)濟(jì)分析使得人們有理由將“房荒”的過錯(cuò)歸咎于受害者本身，認(rèn)為這一部分貧弱人群沒有理由怨天尤人，他們之所以與商品房無(wú)緣，并不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)不合理，僅僅是因?yàn)樗麄冏约郝浜笥跁r(shí)代，他們的素質(zhì)與收入能力過于低下。

　　當(dāng)然，上面列舉的那些漲價(jià)因素并非無(wú)中生有。只不過，人們很難證實(shí)這些因素與房?jī)r(jià)高速上漲之間真實(shí)的因果關(guān)系。比如，說城市住宅用地資源有限這誠(chéng)然不假，但是，人類所有的資源（包括“取之不盡”的新鮮空氣和清潔水源）無(wú)一不是有限的，而在所有有限的資源中，土地并未顯得非同一般的緊張，尤其是不可能緊缺到無(wú)地可建房的地步（如果是那樣，連立足之地都不夠用了的中國(guó)人還有什么資格和本錢去談“大國(guó)崛起”和“民族復(fù)興”呢）；
說住房需求有大幅增長(zhǎng)也同樣不假，但是，絕大多數(shù)的消費(fèi)品、投資品在近三十年來(lái)也一律都有強(qiáng)勁的需求增長(zhǎng)，而在生產(chǎn)能力更快增長(zhǎng)的情況下，其他許多領(lǐng)域的狀況卻經(jīng)常表現(xiàn)為內(nèi)需萎縮和價(jià)格低迷，唯房地產(chǎn)等少數(shù)領(lǐng)域才“風(fēng)景這邊獨(dú)好”。

　　一直以來(lái)，人們習(xí)慣于從狹隘的經(jīng)濟(jì)學(xué)視角談?wù)摲康禺a(chǎn)、從單純的供求關(guān)系角度談?wù)摳叻績(jī)r(jià)，這導(dǎo)致了對(duì)房屋問題無(wú)可救藥的誤解。在我看來(lái)，試圖以經(jīng)濟(jì)學(xué)的理由來(lái)解釋一種高于中低收入者終生收入的房?jī)r(jià)顯然是徒勞的。一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，中國(guó)的官僚階層、絕大多數(shù)吃“皇糧”的人口都不曾真正受到過高房?jī)r(jià)的困擾（即使他們的名義收入也并不高），因?yàn)樗麄儾粌H曾經(jīng)有權(quán)以象征性的低價(jià)格購(gòu)買了“房改房”，而且至今也還保留著單位集資建房的特權(quán)（當(dāng)然只是象征性集資，而且是在低價(jià)的好地段上建廉價(jià)的好房屋）；
富裕階層在整體上也不是高房?jī)r(jià)的受害者，相反，從各種富豪排名榜上我們可以看到，中國(guó)甚至有超過一半的大富豪涉及房地產(chǎn)業(yè)，他們正是憑借土地和房屋投機(jī)而短期暴富。事實(shí)上，當(dāng)且僅當(dāng)住房人是不吃“皇糧”的中低收入者時(shí)，“市場(chǎng)化”的高房?jī)r(jià)才真正成為了人們實(shí)現(xiàn)住房權(quán)的經(jīng)濟(jì)障礙。

　　依照中國(guó)法律，所有的中國(guó)人不分高低貴賤，人人都沒有土地的私人所有權(quán)。既然人人無(wú)權(quán)，這似乎也就人人平等了。由此，中國(guó)所有的房屋在權(quán)利上都是房權(quán)與地權(quán)分離，城市的土地永屬國(guó)家所有，即使它正好處于私有房屋的腳下，它也永遠(yuǎn)是一種“公共資源”。但是，對(duì)公共資源的平等權(quán)利本身只是一種假象。德沃金說：“從任何復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)理論的觀點(diǎn)出發(fā)，個(gè)人對(duì)公共資源的支配權(quán)，都構(gòu)成其私有資源的一部分。例如，在對(duì)自己呼吸的空氣質(zhì)量進(jìn)行的公共決策中，有能力影響這項(xiàng)決策的人，就比沒有能力這樣做的人更富有。”人們名義上對(duì)公共土地的平等權(quán)利事實(shí)上一直處于由政治權(quán)力所決定的私人配置狀態(tài)：誰(shuí)擁有對(duì)國(guó)有土地更大的支配權(quán)，誰(shuí)能夠從出賣這一支配權(quán)中獲益更多，誰(shuí)就擁有更多的土地權(quán)利。當(dāng)國(guó)家是唯一的地主，地方政府是唯一的土地代理批發(fā)商，壟斷的地價(jià)是不可能不盡量拔高的，而壟斷地價(jià)的畸形拔高也是有限的市場(chǎng)力量所無(wú)法糾正的。當(dāng)作為公共資源的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)資源并向私人計(jì)價(jià)出售時(shí)，人們對(duì)公共土地的權(quán)利在名義上也就不再平等了。國(guó)家的土地權(quán)此時(shí)大部分轉(zhuǎn)化為那些對(duì)土地的規(guī)劃、使用、定價(jià)擁有專制決斷權(quán)的機(jī)構(gòu)、官員和開發(fā)商們的部門利益或私人財(cái)富。他們顯然擁有更多的土地權(quán)利，在公共地權(quán)的分配上當(dāng)然也就比大眾更加富有。而這種富有，在高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)假象掩蓋下，也已經(jīng)充分的貨幣化和市場(chǎng)化了。

　　房屋的價(jià)格差距主要來(lái)源于地理位置上的差別。這個(gè)事實(shí)一目了然：一套一模一樣的房屋，在偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)只值兩三萬(wàn)，在京滬深廣等大城市就可能價(jià)值數(shù)百萬(wàn)，其身價(jià)可以相差50—200倍（無(wú)疑，高價(jià)房屋最值錢的地方并不是房子本身，建安成本在房屋價(jià)格構(gòu)成中所占比例不足三成，而與此相悖的是，買房人恰恰對(duì)于地理位置永遠(yuǎn)沒有“產(chǎn)權(quán)”）。問題是：城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成本由全體納稅人承擔(dān)，而由此帶來(lái)的城市土地升值的收益卻由公共土地的商業(yè)代理人獨(dú)享（公共土地每年為地方政府貢獻(xiàn)5500億元以上的土地轉(zhuǎn)讓金收入、為房地產(chǎn)開發(fā)商貢獻(xiàn)數(shù)千億元的利潤(rùn)、為相關(guān)官員貢獻(xiàn)的個(gè)人不法收益也應(yīng)數(shù)以百億計(jì)）。假設(shè)：如果土地是私有的，或者，如果每個(gè)居民都有權(quán)平等地?zé)o償獲得一定限額以內(nèi)的住宅用地（比如每人10平方米住房，超出限額部分才支付地價(jià)），又或者，如果每戶居民在購(gòu)買第一套基本住宅時(shí)政府返還地價(jià)（購(gòu)大房、購(gòu)第二套房屋時(shí)才實(shí)收地價(jià)），那么，住房權(quán)的分配狀況將會(huì)平等、均衡得多，對(duì)高房?jī)r(jià)的“宏觀調(diào)控”也將會(huì)簡(jiǎn)單得多。在德國(guó)等歐洲國(guó)家，購(gòu)第二套房比第一套房要貴很多，這不僅是為了抑制炒房投機(jī)，更體現(xiàn)了一個(gè)類似于“自然法”的原則：公共土地對(duì)每個(gè)個(gè)人來(lái)說都是一種既有資源，人們對(duì)它的權(quán)利應(yīng)該是先天平等的，當(dāng)一個(gè)人的居住面積明顯大于他人時(shí)，意味著他占用了他人名下的土地份額，理應(yīng)對(duì)他人做出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　很明顯，中國(guó)現(xiàn)行的土地所有權(quán)、使用權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)、管理權(quán)、定價(jià)權(quán)等一系列的制度設(shè)置一律排斥公民個(gè)人平等的土地權(quán)益。這正是高房?jī)r(jià)的首要原因，也正是貧弱人群遭遇“房荒”的首要原因。

　　房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為一種消極權(quán)利，它對(duì)國(guó)家和政府的要求只是“不作為”：不該征用的不征用，不該強(qiáng)拆的不強(qiáng)拆，不該收錢時(shí)不收錢，并不要求政府為窮人提供住房。而《世界人權(quán)宣言》第二十五條、《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化權(quán)利國(guó)際公約》第十一條還為人們?cè)O(shè)立了一項(xiàng)關(guān)于住房權(quán)的積極權(quán)利。它要求政府在住房問題上“有所為”：為保證每一個(gè)人的適當(dāng)生活條件，政府有義務(wù)為所有公民提供最低程度的住房保障。因?yàn)樽屗�有的人有尊�?yán)地活著，比讓少數(shù)的人優(yōu)越奢侈地活著，這是一件在道義上更有價(jià)值、在政治上更加正確的事情。蘇格蘭、法國(guó)等歐洲國(guó)家已將居者有其屋作為政府的一項(xiàng)憲法義務(wù)，無(wú)房可居者可以將政府推上被告席。

　　中國(guó)也是經(jīng)社文公約的簽字國(guó)。面對(duì)貧弱人群的“房荒”狀況，大中城市也正在進(jìn)行“經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房”的熱烈爭(zhēng)議。在我看來(lái)，看似復(fù)雜的問題往往有著簡(jiǎn)單的答案。事情可以這樣來(lái)梳理：如果無(wú)房可居（或房屋負(fù)擔(dān)過重）的人口較多、分布很廣，它說明現(xiàn)行的房屋制度從根本上就是不合理的、不符合國(guó)情的，也說明這套制度所賴以成立的權(quán)利基礎(chǔ)、政治安排是不可靠的。在此情形下，經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房均不可行，因?yàn)樵诤芏嗳硕加凶》坷щy的時(shí)候只給予很少的人提供經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，這就形成了一種新的有失公平的特權(quán)。與其如此，還不如重建房屋制度的權(quán)利基礎(chǔ)，使基本住房重新成為絕大多數(shù)人輕松可得的生活資料（而不是奢侈品）。如果無(wú)房可居者極少，只限于孤寡殘疾等特殊人群，廉賣房、廉租房甚至白送房也均無(wú)不可，為極少數(shù)處于絕對(duì)困境中弱者提供適當(dāng)?shù)膸椭�，�?cái)力允許提供到什么程度就提供到什么程度，這沒有什么好爭(zhēng)議的。

　　廣廈豪宅可以成為奢侈品，但基本住房天然不是奢侈品。即使是在經(jīng)濟(jì)落后的古代中國(guó)，普通家庭也大都有能力擁有一處遮風(fēng)擋雨的“陋室”。中國(guó)人有安居立業(yè)的傳統(tǒng)，而有史以來(lái)，對(duì)絕大多數(shù)的中國(guó)人來(lái)說，安居立業(yè)也不只是一個(gè)烏托邦的理想，即使沒有祖?zhèn)髦�地、祖居之屋，他們也并不用花費(fèi)大半生的勞動(dòng)所得才足以備齊建房所需的磚瓦木石。在今天，中國(guó)人的勤勞和能力并沒有嚴(yán)重退化，祖?zhèn)髦�地也還算基本完整，我們應(yīng)該確信，大半生或終生積蓄還買不起一套房的現(xiàn)象，對(duì)于一個(gè)正常的勞動(dòng)者來(lái)說，絕不是一種正常的狀況。

　　阿馬蒂亞•森說：“饑荒是如此容易防止，使人驚奇的是它們竟然會(huì)被容許發(fā)生。統(tǒng)治者和被統(tǒng)治者之間——‘我們’和‘他們’之間——的距離感是饑荒的至關(guān)重要的特征。”我們似乎也可以說：“房荒”是如此容易防止，或建、或買、或租，只要不在貧弱者的住房權(quán)上附加那么多的捐納義務(wù)，一切都不難解決。我們中國(guó)人并沒有任何德行與能力上的重大缺陷，竟然要放縱“房荒”在一部分同胞的身上發(fā)生。

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