摘 要：以住區(qū)地下車庫為例，探討前期建筑設(shè)計中的三個成本控制要點：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的控制，限額設(shè)計，以及優(yōu)化前期建筑設(shè)計中各設(shè)計要素，以提高地庫停車效率，有效減少地庫的成本投入，具有很重要的現(xiàn)實意義。
　　關(guān)鍵詞：地下車庫；指標(biāo)控制；限額設(shè)計；設(shè)計要素
　　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度不斷加大以及土地成本的不斷上升，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在逐步下降。合理地控制成本，意味著提高項目的利潤。根據(jù)項目經(jīng)驗，地下室在整個項目中約占25%以上的面積比例，占到工程總造價的30%左右，因此，地下室成本是項目成本控制中的重要內(nèi)容和方向。而這一成本在項目的前期設(shè)計階段就需要考慮，建筑設(shè)計將起到?jīng)Q定性作用。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目中，作為住宅小區(qū)配建的地下室有兩個鮮明的特點：一是以機(jī)動車停車庫為主，其他功能較少且相對固定明確，易于在設(shè)計前期綜合考慮功能布局，優(yōu)化停車效率。二是地下可售停車位銷售利潤低，除此以外均為非可租售及非可經(jīng)營用房，為單純的建設(shè)投入成本，在項目總成本中占比較大�？紤]這兩個特點，本文希望以住區(qū)地下車庫為切入點，結(jié)合項目設(shè)計中的經(jīng)驗，探討前期建筑設(shè)計中的成本控制要點。
　　第一個成本控制要點：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的控制。
　　從經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，對項目規(guī)劃層面的指標(biāo)進(jìn)行合理解讀，在建筑方案設(shè)計階段進(jìn)行有效把控。通常住區(qū)地下車庫設(shè)計應(yīng)關(guān)注以下三個關(guān)鍵性指標(biāo)：
　　1）機(jī)動車停車位配建指標(biāo)，這直接決定了地下室的建筑面積。為了減少地庫停車數(shù)量，最大程度縮減地庫面積，可以按照指標(biāo)下限確定配建停車位的數(shù)量，并合理利用可配建的地面停車位上限指標(biāo)規(guī)定進(jìn)行整體規(guī)劃。
　　2）人防配建指標(biāo)。了解項目結(jié)建民防工程配建要求和標(biāo)準(zhǔn)，確定人防配建面積及等級。住區(qū)配建的防空地下室功能以人員掩蔽所為主，當(dāng)配建總建筑面積大于1萬平方米，爭取申請修建功能要求相對較低的人防物資庫，有效減少地庫人防配建部分建設(shè)成本。結(jié)合項目所在地實際情況，在低于建設(shè)成本的前提下，也可考慮申請繳納民防易地建設(shè)費。
　　3）綠地率指標(biāo)的計算要求。了解綠地率指標(biāo)中最小覆土要求，結(jié)合室外綜合管線埋設(shè)深度要求，控制地庫頂板覆土層厚度。一方面可以減小頂板荷載，從而減小結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸，優(yōu)化建筑層高，節(jié)約土建成本；另一方面也可減小地庫埋深，降低土方量和基坑造價、且利于結(jié)構(gòu)抗浮設(shè)計，降低基礎(chǔ)造價。
　　第二個成本控制要點：限額設(shè)計。
　　控制地下車庫的建筑指標(biāo)，提出限額設(shè)計要求，量化成本控制要求。目前主流房地產(chǎn)開發(fā)公司一般采用控制地下車庫單車平均停車面積這一關(guān)鍵性指標(biāo)，來加強(qiáng)住區(qū)地庫在前期建筑設(shè)計中的成本控制。地下車庫單車平均停車面積是指，地下車庫總建筑面積除以地下車庫總停車數(shù)量的值，可以直觀地體現(xiàn)出地庫停車效率。其中地下車庫總建筑面積通常指住區(qū)整個地下室的總建筑面積，包含了機(jī)動車庫區(qū)域、非機(jī)動車庫區(qū)域、塔樓投影下區(qū)域、設(shè)備及人防區(qū)域等。如果塔樓下為住宅可贈送面積，可考慮扣除此部分面積。下表為標(biāo)桿房企對于地下車庫單車平均停車面積控制的參考值（2）：
　　第三個成本控制要點：優(yōu)化前期建筑設(shè)計中各設(shè)計要素，以提高地下車庫停車效率。
　　通常住區(qū)地庫功能較明確，主要包含機(jī)動車停車區(qū)、非機(jī)動車停車區(qū)、設(shè)備用房區(qū)及人防用房區(qū)。其中非機(jī)動車停車區(qū)一般布置在住宅塔樓下層或者夾層內(nèi)，與機(jī)動車停車區(qū)分開設(shè)置，對停車效率沒有影響。其他部分的建筑設(shè)計優(yōu)化內(nèi)容主要有：
　　第一，總圖布局與地下車庫的關(guān)系，及地下室范圍確定。
　　考慮上部塔樓結(jié)構(gòu)落入地下室，優(yōu)化總圖布局對地庫有直接的影響。首先，總圖布置應(yīng)盡量避免塔樓彎折，使地庫形成斜邊、銳角等無法使用的空間。其次，地庫車道與地上塔樓應(yīng)平行布置，總圖樓棟間距盡量滿足雙邊停車距離的倍數(shù)。雙邊停車距離即一個車道加兩側(cè)垂直式后退停車位。在不影響總圖布局的前提下，可以微調(diào)樓棟間距以滿足上述要求。如無法調(diào)整總圖，也可考慮利用塔樓南側(cè)房間的開間尺寸布置停車位，調(diào)整局部結(jié)構(gòu)柱位，避免形成單邊停車，影響停車效率。
　　住區(qū)地下車庫層數(shù)應(yīng)以一層為主，如無法滿足停車位規(guī)劃配建指標(biāo)，優(yōu)先考慮局部布置機(jī)械停車位。地庫平面應(yīng)規(guī)整，可有效控制地下室外輪廓周長，以減少地庫側(cè)壁的土建成本，也能減少地下室支護(hù)的施工難度。
　　第二，機(jī)動車停車區(qū)設(shè)計。
　　1）坡道設(shè)置及車庫流線。住區(qū)地庫車輛出入口寬度，雙向行駛時不應(yīng)小于7米，單向行駛時不應(yīng)小于4米，（3）坡道數(shù)量根據(jù)設(shè)計規(guī)范要求設(shè)置。坡道宜直接通向車庫主要流線，大型車庫主要流線宜設(shè)置為環(huán)形，流線清晰；中小型車庫主要流線可設(shè)置成魚骨形，可設(shè)置盡端停車位，減少車道面積。
　　2）柱網(wǎng)及標(biāo)準(zhǔn)停車單元。車庫首選垂直式后退停車位的停車方式，避免水平停車位或斜向停車位。根據(jù)國標(biāo)，小型機(jī)動車垂直式后退停車位標(biāo)準(zhǔn)尺寸為5.3米*2.4米，雙向行車道尺寸為5.5米寬，以三輛車為一組、垂直式后退停車位的雙邊停車的標(biāo)準(zhǔn)停車單元凈尺寸為7.2米×16.1米。柱網(wǎng)的尺寸結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)停車單元確定，如柱子平面尺寸按照500～600考慮，通常建議大、小兩種經(jīng)濟(jì)型柱網(wǎng)尺寸，如右圖。
　　3）防火分區(qū)及疏散樓梯。設(shè)置自動滅火系統(tǒng)的普通地庫防火分區(qū)為4000㎡，機(jī)械地庫防火分區(qū)按此要求減少35%（4）。防火分區(qū)劃分應(yīng)充分利用住宅塔樓樓梯作為疏散樓梯，防火分區(qū)交界處考慮共用疏散樓梯，避免在塔樓以外高效停車區(qū)域設(shè)置疏散樓梯。
　　4）選擇合理的結(jié)構(gòu)形式，做好管線綜合排布，優(yōu)化地下車庫層高。車庫層高的控制和減小，可以使地庫埋深相應(yīng)減小，同時減少地庫外墻面積，節(jié)約土建成本；還可相應(yīng)減少汽車坡道的長度，節(jié)約用地，利于總圖布置。
　　決定車庫層高的三個主要因素：車庫凈高要求、結(jié)構(gòu)高度及設(shè)備占用高度。（1）車庫凈高要求。根據(jù)規(guī)范要求，住區(qū)普通地庫應(yīng)滿足微、小型車通行使用要求，即凈高應(yīng)滿足2.2米。（2）結(jié)構(gòu)高度。常用的結(jié)構(gòu)形式有梁板式和無梁樓蓋。（5）無梁樓蓋的結(jié)構(gòu)形式或者在梁板式結(jié)構(gòu)中通過增加次梁來減少主梁高度，可以優(yōu)化結(jié)構(gòu)層總高度。（3）設(shè)備占用高度，即暖通、給排水、電氣專業(yè)的設(shè)備管道。主要包含有：機(jī)械防排煙風(fēng)管、消防噴淋管道及噴淋頭、電氣橋架，其中機(jī)械防排煙風(fēng)管是尺寸最大的管道。在設(shè)計過程中，通過管線綜合來優(yōu)化設(shè)備占用高度：綜合布線，減少管線交叉，如果遇到交叉時，遵循小管避讓大管的原則。在梁板式結(jié)構(gòu)體系中，風(fēng)管通常貼梁底布置，噴淋管道及電氣橋架遇到風(fēng)管平面交叉時，向上彎折翻過風(fēng)管，在梁格內(nèi)通過。在無梁樓蓋結(jié)構(gòu)體系中，風(fēng)管貼板底布置，遇到交叉時，其他管線從風(fēng)管下方繞行。

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