[提要] 近年來，河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，隨之而來的是金融機(jī)構(gòu)，特別是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的迅速增長，而隱藏其中的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅會抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，甚至?xí)�影響到全省�?jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。本文通過分析河北省房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，指出其面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提出防范對策。
　　 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;金融風(fēng)險(xiǎn);現(xiàn)狀;防控措施
　　 本文為河北省社科發(fā)展民生調(diào)研項(xiàng)目：“新常態(tài)下河北省房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有效防控策略研究”（Z20180117）
　　 中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
　　 收錄日期：2019年3月4日
　　 一、引言
　　 自2015年以來，在房地產(chǎn)去庫存政策、京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)設(shè)立等作用下，河北省房地產(chǎn)業(yè)呈爬坡式快速增長。特別是在2016年，河北省房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了量價(jià)雙雙創(chuàng)歷史新高的火熱行情，與此同時(shí)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款也迅速增長，而其中所隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅會抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)�影響到全省�?jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。所以，分析金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，總結(jié)具體的防范措施便顯得尤為重要。
　　 二、河北省房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀
　　 （一）房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長。地產(chǎn)企業(yè)屬于融資密集型企業(yè)，由于周轉(zhuǎn)周期長，一直是負(fù)債經(jīng)營的典型。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，創(chuàng)下了自2005年以來的新高。其中，魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)到94.35%，其他參與統(tǒng)計(jì)的148家上市公司，有39家公司超過行業(yè)均值。萬科、保利、綠地作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率都在75%以上。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，說明企業(yè)資金來源于債務(wù)的資金多，而來源于所有者投入的資金較少。房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)增長的高資產(chǎn)負(fù)債率，不僅使得企業(yè)融資成本加劇，同時(shí)會導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較高。如果企業(yè)現(xiàn)金流不足，不能及時(shí)償債，使得資金鏈斷裂，就會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。作為貨幣聚集地的金融業(yè)，是房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的重要融資渠道，兩者之間存在著密切的利益聯(lián)系。金融行業(yè)作為房地產(chǎn)融資的主要渠道，承擔(dān)著其融資風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，金融業(yè)蒙受的損失也是巨大的。
　　 （二）河北省多市房價(jià)下降明顯。從2018年的房價(jià)走勢來看，與年初1月份相比，截止到12月份，河北省11個(gè)城市中，7個(gè)城市房價(jià)下跌，其中保定跌幅最大，達(dá)到了8.84%。2018年河北省各市房價(jià)增減變動具體情況如表1和表2所示。（表1、表2）
　　 造成河北省大部分城市房價(jià)下跌的主要原因是由于2015～2016年房價(jià)漲幅較大，之后隨著限購限售等調(diào)控政策的出臺，投資需求被抑制，市場出現(xiàn)觀望情緒。對于過去房價(jià)大漲的城市，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成認(rèn)為房價(jià)小幅下跌是好事，可以滿足自住剛需。但是也要注意到，房價(jià)的下降會引起房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)的下降，如果控制不好，進(jìn)而會形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)一旦形成會迅速蔓延到其他金融市場，給整個(gè)金融體系帶來嚴(yán)重危害，從而影響河北省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
　　 （三）河北省房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標(biāo)同比下降明顯。根據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年河北省房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況與2017年相比均有所下降，涉及的主要指標(biāo)和變化率如表3所示。（表3）
　　 造成2018年河北省房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯、投資增速持續(xù)下降、銷售遇冷的主要原因是調(diào)控政策從嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款等資金來源受到約束。受市場供求關(guān)系和庫存等因素的影響，商品房銷售額和銷售面積同比分別下降12.8%和18.3%，銷售的下降也給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來消極影響。2018年房屋竣工面積為2，390.4萬平方米，同比下降30%，也是降幅最大在一個(gè)指標(biāo)。這是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，進(jìn)而導(dǎo)致周轉(zhuǎn)困難、資金流緊張等情況，影響到工程建設(shè)，使得房屋竣工面積大幅度下降。商品房待售面積為918.1萬平方米，同比下降13.1%，顯示行業(yè)去庫存現(xiàn)象相對明顯。
　　 三、河北省房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險(xiǎn)
　　 （一）融資渠道單一，過分依賴商業(yè)銀行。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，負(fù)債經(jīng)營是其生存法則，這就導(dǎo)致河北省房地產(chǎn)行業(yè)間接融資渠道比重大。根據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4，784.4億元，由國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金這四部分組成。其中國內(nèi)貸款580.4億元，利用外資金額為0元，自籌資金為2，834.9億元，其他資金1，369.1億元。當(dāng)前統(tǒng)計(jì)口徑下的“自籌資金”和“其他資金”主要由購房者的定金、預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款三部分構(gòu)成。而大部分購房者也是通過向商業(yè)銀行貸款購買住房，所以導(dǎo)致這類資金約60%也來源于銀行貸款。由此可見，河北省房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是向商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款為主，而且融資的渠道非常單一。再加上河北省多市房價(jià)下跌和商品房銷售情況同比下降等因素的影響，這就給河北省房地產(chǎn)金融帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。只要房地產(chǎn)企業(yè)和居民出現(xiàn)了資金鏈斷裂，就會形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行作為主要參與者從而波及，承受巨大的損失，進(jìn)而影響金融系統(tǒng)，給河北省的經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重破壞。
　　 （二）“去庫存”方式隱藏風(fēng)險(xiǎn)。河北省從2016年開始實(shí)施房地產(chǎn)“去庫存”政策，截止到2018年底，商品房待售面積持續(xù)較大幅度下降，效果非常顯著。措施主要有加大金融信貸支持力度，如下調(diào)購房首付比例等相對寬松的信貸政策。河北省11個(gè)城市，其中石家莊和唐山為二線城市，其他城市為三、四線城市�！叭�庫存”政策的主要目的是解決三四線城市及部分二線城市的庫存壓力。但在政策的影響下，購房者很容易“加杠桿”購房，從而導(dǎo)致二線房價(jià)出現(xiàn)“非理性”上漲，而三四線城市房地產(chǎn)市場更加疲軟。在過去的十幾年里，房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累的泡沫還未消化，大量的房屋囤積在投機(jī)者手里。一旦市場預(yù)期發(fā)生變化，在恐慌心理的作用下，會出現(xiàn)大量拋售房屋現(xiàn)象。從而又引起房價(jià)快速下跌，這就導(dǎo)致商業(yè)銀行壞賬急劇增加。相對于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的上、下游行業(yè)較多，要考慮其他行業(yè)，如鋼鐵業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)在去庫存過程中出現(xiàn)的破產(chǎn)、失業(yè)問題，避免“去庫存”對河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生消極影響。

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