6.能“倒騰”:,商鋪轉(zhuǎn)讓,年入數(shù)十萬
發(fā)布時(shí)間:2019-08-21 來源: 日記大全 點(diǎn)擊:
如今各地涌現(xiàn)出一批專門“倒騰”待轉(zhuǎn)讓商鋪(專門針對(duì)出租的商鋪),隨后轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)的“炒家”,一單生意少則賺幾千元,多則數(shù)萬元,甚至十幾萬元,一年能年賺數(shù)十萬,個(gè)中高手可年賺百萬元。
所有待轉(zhuǎn)讓的商鋪,都有轉(zhuǎn)讓費(fèi),其成為商鋪轉(zhuǎn)讓的“潛規(guī)則”,而轉(zhuǎn)讓費(fèi)指,經(jīng)營者獲得商鋪?zhàn)赓U使用權(quán)之前必須付給商鋪前使用者一筆費(fèi)用。
一種生意,三種做法
生意流程:投資者“相中”待轉(zhuǎn)讓商鋪,并接手過來,然后再次轉(zhuǎn)讓,賺取轉(zhuǎn)讓費(fèi)差價(jià)。
經(jīng)營方式有三種:一是接手后,更換聯(lián)系方式,等待下次轉(zhuǎn)讓,賺取差價(jià);二是,“裝鋪”,即接手后,對(duì)店鋪進(jìn)行改裝、裝修等,再轉(zhuǎn)讓;三是,“賣項(xiàng)目”,即接手后,投資者先經(jīng)營一段時(shí)間(一般不超過8個(gè)月),等將商鋪人氣帶旺,連同項(xiàng)目商鋪一起轉(zhuǎn)讓。三種方式的投資門檻依次增高,收益依次增高,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也依次增加。除了第三種方式之外,投資者從接手到再轉(zhuǎn)讓,整個(gè)過程一般不超過1個(gè)半月的時(shí)間。因?yàn)橥顿Y者所處區(qū)域不同,一線城市與二三線城市,同樣是黃金地段的商鋪,轉(zhuǎn)讓費(fèi)可能相差數(shù)萬元,所以收益不相同,投入也不盡相同。這次本文介紹的“倒騰”商鋪轉(zhuǎn)讓的生意,以二線城市為基準(zhǔn),所有數(shù)據(jù)僅供投資者參考。
目前第一種經(jīng)營方式的投資門檻約七八萬元,收益最多一兩萬元/單業(yè)務(wù),多數(shù)在幾千元/單業(yè)務(wù);第二種經(jīng)營方式的投資門檻約二三十萬元,收益最多三四萬元/單業(yè)務(wù),多數(shù)在萬元/單業(yè)務(wù);第三種經(jīng)營方式的投資門檻約七八十萬元,收益最多約幾十萬元/單業(yè)務(wù)。
國內(nèi)商鋪投資“教父”姜新國(以下簡稱姜教授)介紹,該生意收益高,并非所有人都賺錢,大約有60%的人賺錢,20%的人是賠錢,剩余的屬于不賠不賺;而賺錢者中半數(shù)人的年盈利約二三十萬元,30%的人年盈利約十余萬元或以下,剩余人盈利水平高于二三十萬元。
“裝鋪”轉(zhuǎn)讓,性價(jià)比最高
李先生(以下簡稱老李),資深“炒家”,他一年盈利不下七八十萬元,算是高手。
老李介紹,“性價(jià)比”最劃算的方式當(dāng)數(shù)“裝鋪”,初始約需二三十萬元,包括支付前一個(gè)商家的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、店鋪?zhàn)饨、裝修費(fèi)、部分設(shè)備(含桌椅)。同時(shí)他指出,只接手一個(gè)商鋪不需太多投入,約五六萬元即可(非黃金地段),投資者若想賺錢,至少需接手2—3個(gè)商鋪,這樣總投入就會(huì)增加,但收益也會(huì)增加,運(yùn)氣好一個(gè)月能有數(shù)萬元盈利。那么針對(duì)第二種經(jīng)營方式又有哪些需要注意的呢?
兩類商鋪賺錢幾率高
老李指出,商鋪分七類:商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類商鋪、社區(qū)商鋪、建筑底商商鋪、百貨商場(chǎng)或購物中心商鋪、商務(wù)寫字樓商鋪、交通設(shè)施商鋪。
相比而言,購物中心商鋪和市場(chǎng)類商鋪?zhàn)钸m合第二種經(jīng)營方式,賺錢幾率高,風(fēng)險(xiǎn)又小。首先,這兩類商鋪的面積不大,轉(zhuǎn)讓費(fèi)不高,優(yōu)點(diǎn)是介入門檻低,可操作空間大,缺點(diǎn)是利潤較低,沒有暴富機(jī)會(huì);其次,這兩類商鋪是最近兩年發(fā)展前景好,如現(xiàn)在全國各地都興建各類購物中心,加之零售業(yè)流行“吃喝玩樂”一條龍,而購物中心商鋪恰好滿足這種趨勢(shì),導(dǎo)致很多商家十分青睞,所以轉(zhuǎn)讓頻率高;第三,這兩類商鋪受外界因素干擾較少,投資風(fēng)險(xiǎn)低,若投資者自認(rèn)為選鋪能力較差,可跟著麥當(dāng)勞、肯德基走,只要他們?nèi)腭v區(qū)域有購物中心、批發(fā)市場(chǎng),投資者就可大膽接手待轉(zhuǎn)讓商鋪,因?yàn)樗鼈兛粗械纳倘﹀e(cuò)不了。
投資餐飲商鋪永遠(yuǎn)是第一選擇
老李透露,從行業(yè)角度講,最理想的商鋪是餐飲商鋪(其含義有二,一是盤餐飲商鋪,二是目標(biāo)顧客為打算從事餐飲行業(yè)的人),理由有三:一是,別看開餐館的抱怨不賺錢,但因在中國人眼里“民以食為天”,經(jīng)濟(jì)再不景氣,餐飲業(yè)整體情況也不錯(cuò),餐飲商鋪在行內(nèi)“周轉(zhuǎn)”速度比其他行業(yè)快,通常只要十幾天到二十幾天就能出手;二是,每年僅天津地區(qū)待轉(zhuǎn)讓的餐飲行業(yè)商鋪約萬余家,選擇余地多,其他地區(qū)(二線城市)這類商鋪都不會(huì)少于幾千家/年,約比其他行業(yè)商鋪高出50%—80%;三是,餐飲行業(yè)的整體利潤率較高,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)可提升的空間大。
老李表示,自己只做面積在100—800平方米的商鋪,300—500平方米為最佳。因?yàn)榈赇伱娣e過小,轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利差空間;店鋪面積過大,投入過大,風(fēng)險(xiǎn)大。且對(duì)餐飲業(yè)而言,這個(gè)面積區(qū)間的商鋪盤點(diǎn)率最高,因?yàn)楹芏嗤顿Y者看不上小商鋪,大商鋪又租不起,中等面積的商鋪正合適,特別是針對(duì)一些從事連鎖餐飲類項(xiàng)目的投資者。
另外,姜教授指出,全國范圍內(nèi)超過6成的人都專門倒騰餐飲商鋪。
做二、三,不做一
老李表示,僅轉(zhuǎn)讓過一兩次的商鋪適合投資,理由:一是這樣商鋪基本屬于原始股,留給投資者賺錢空間大;二是可讓投資者少走彎路,降低風(fēng)險(xiǎn)。
這又引發(fā)兩個(gè)問題,既然轉(zhuǎn)讓次數(shù)少的商鋪利潤空間大,為何不去盤一次都沒轉(zhuǎn)讓過的商鋪呢?轉(zhuǎn)讓多次的商鋪可讓投資者少走彎路,那又何必只關(guān)注轉(zhuǎn)讓一兩次的商鋪呢?
老李解釋道:如果一次都沒有轉(zhuǎn)讓過的商鋪屬于新鋪,它們所處商圈普遍剛剛建立,人氣沒有聚成,這對(duì)投資者看鋪能力要求極高,稍不留神就會(huì)賠錢,風(fēng)險(xiǎn)大。而只要轉(zhuǎn)讓過一兩次,投資者可根據(jù)周邊商鋪風(fēng)格、商圈人流量、停車位多少、商圈定位、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品牌效應(yīng)等,判斷出接手商鋪之前失敗原因,利于后期運(yùn)作。
再說第二個(gè)問題,商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的價(jià)格會(huì)隨著商鋪轉(zhuǎn)讓次數(shù)的增多而逐步提升,每轉(zhuǎn)讓一次,投資者因要賺錢都要加一次價(jià)。盤多次轉(zhuǎn)讓的商鋪會(huì)大大降低利潤。同時(shí)還有一個(gè)深層次的原因,生意人普遍相信“風(fēng)水”說,若一個(gè)商鋪已被轉(zhuǎn)讓七八次,甚至是十幾次,而且差不多是同屬于一個(gè)行業(yè),會(huì)讓盤店者產(chǎn)生顧慮——這個(gè)店鋪的風(fēng)水一定不好,否則怎么會(huì)被轉(zhuǎn)讓這么多次呢?反而增加轉(zhuǎn)讓難度。
裝修宜簡不宜繁
老李舉例,前些天他剛接手某購物中心的一個(gè)商鋪,該商鋪之前做港式茶餐吧,離電梯不遠(yuǎn),里面裝修十分昏暗。自己接手后,將所有燈都換成白色節(jié)能燈,而且重新用白色的涂料刷一遍墻。這種豁亮的感覺,讓人感覺這個(gè)商鋪面積不僅是300平方米,似乎更大。而且由于燈光明亮,考察店鋪的人往往一下電梯,就能發(fā)現(xiàn)店鋪,讓人產(chǎn)生一種錯(cuò)覺,這家店鋪的位置太好了。老李解釋道這就叫做“宜簡不宜繁”,風(fēng)格復(fù)雜,不僅會(huì)讓盤店者有商鋪面積小的錯(cuò)覺,還會(huì)增加他后期改造成本,轉(zhuǎn)讓難度大。
火鍋項(xiàng)目、韓式燒烤幫助商鋪拉人氣
老李表示,待轉(zhuǎn)讓的商鋪普遍人氣不旺,投資者要想賺更高利潤,除了在裝修上做文章,還要學(xué)會(huì)主動(dòng)拉人氣。最適合在短期內(nèi)拉動(dòng)人氣的項(xiàng)目是火鍋(最好是自助火鍋)或韓式燒烤。投資者拉動(dòng)人氣,最有效方法是促銷,而這兩個(gè)項(xiàng)目的毛利水平高,投資者依靠較大人流量可以將支出抹平。大約一兩個(gè)月人氣就能上來,這時(shí)投資者再轉(zhuǎn)讓,至少能賺取比之前支出高出50%的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。另外,這兩類項(xiàng)目的前期投入(包括設(shè)備、裝修、人員等)不大,技術(shù)門檻不高,易操作。同時(shí)老李指出,其他行業(yè)商鋪不能采取這種方法,因?yàn)槠渌袠I(yè)采取大力促銷,會(huì)讓大家認(rèn)為老板在清倉,反而不利于店鋪轉(zhuǎn)讓。這也是老李一直青睞于餐飲商鋪的另一個(gè)原因。
備注:其與第三種經(jīng)營方略有不同,第三種方式是連項(xiàng)目一起轉(zhuǎn)讓,而這種技巧只是把商鋪人氣帶動(dòng)起來,并不轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。
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