能否告別沒譜的樓盤成本
發(fā)布時(shí)間:2019-08-22 來源: 日記大全 點(diǎn)擊:
時(shí)間:2007年6月22日
地點(diǎn):賽迪大廈18層會(huì)議室
形式:中計(jì)在線嘉賓現(xiàn)場(chǎng)對(duì)話
對(duì)話嘉賓:
李航
AMT咨詢公司高級(jí)經(jīng)理
武繼華
北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司企業(yè)管理部經(jīng)理
吳越
魯能英大集團(tuán)有限公司綜合部企業(yè)信息主管
楊之驥
明源軟件公司北方大區(qū)銷售總監(jiān)
編者按
盡管房?jī)r(jià)在不斷攀升,房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)居高不下,但是房地產(chǎn)行業(yè)還是面臨越來越大的市場(chǎng)壓力,房地產(chǎn)這個(gè)被稱為是暴利的行業(yè),也不得不開始更加關(guān)注對(duì)成本的控制。
那么,成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義在哪里?房地產(chǎn)企業(yè)該如何實(shí)現(xiàn)有效的成本控制?在房地產(chǎn)成本控制中信息化能做什么?房地產(chǎn)公司該如何通過信息化手段來實(shí)現(xiàn)有效的成本控制呢?
對(duì)話篇
房地產(chǎn)企業(yè)該如何未雨綢繆地通過信息化手段來有效控制成本,在越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地呢?
觀點(diǎn)篇
房地產(chǎn)公司可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇合適的信息化模式,幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)的成本管理。
選型篇
房地產(chǎn)行業(yè)解決方案五花八門,房地產(chǎn)公司該怎么挑選合適的軟件及方案?
案例篇
看看標(biāo)桿企業(yè)是如何通過信息化手段來實(shí)現(xiàn)合理的成本管理的。
暴利行業(yè)也要控制成本
主持人:很多人認(rèn)為,房地產(chǎn)是暴利行業(yè),對(duì)成本的需求不那么大。事實(shí)是這樣嗎?成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有什么意義?
武繼華:現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)正在逐漸變薄。隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的不斷加強(qiáng),土地招拍掛等行業(yè)政策的不斷出臺(tái),房地產(chǎn)行業(yè)日趨規(guī)范,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,行業(yè)日趨成熟,成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)管理中越來越重要,甚至關(guān)系到它的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
南方房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化比較早,他們更早地通過精細(xì)化管理來控制成本,在這方面擁有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。成本的精細(xì)化管理是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)。
吳越:成本控制在任何行業(yè)都是非常重要的,跟這個(gè)行業(yè)暴利不暴利沒有多大關(guān)系。
李航:確實(shí)如此。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)短時(shí)間不會(huì)改變,但是不能說這樣就可以不控制成本了。房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目都要投入很多資金,如果不進(jìn)行有效的控制就很容易失控。
將來土地越來越稀缺,價(jià)格越來越高,有效控制物化成本,可以降低土地成本提高帶來的影響。
主持人:成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占什么樣的地位?
武繼華:房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),資金投入很大,成本控制比其他行業(yè)更加重要。其他行業(yè)不會(huì)像房地產(chǎn)行業(yè)那樣,個(gè)別產(chǎn)品的問題就可能關(guān)系到一個(gè)公司的存亡,尤其是對(duì)小公司來說。房地產(chǎn)行業(yè)資金密集的特點(diǎn)決定著其管理層特別注重現(xiàn)金流管理。
我國(guó)處在高速發(fā)展期,房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代,再加上地域差別,產(chǎn)品可復(fù)制性相對(duì)較弱,不像電視機(jī)、汽車可以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn),導(dǎo)致對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行成本控制的難度很大。在發(fā)展比較穩(wěn)定的美國(guó)和日本,行業(yè)的規(guī)范和成熟可以規(guī)避很多問題,房地產(chǎn)產(chǎn)品可復(fù)制性相對(duì)較強(qiáng),成本管理也相對(duì)比較容易。
成本的管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)的基本功。但是,只有在客戶、產(chǎn)品定位準(zhǔn)確的情況下,才能真正體現(xiàn)成本管理的價(jià)值。當(dāng)然也不是說成本越低越好,而是要合理,否則就會(huì)影響產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)或質(zhì)量。
吳越:過去房地產(chǎn)公司對(duì)成本控制不夠重視,有“三拍”的說法:開始覺得項(xiàng)目挺好,拍板說開始干吧;干了一段時(shí)間覺得成本一直在漲,開始拍桌子罵人;再過一段時(shí)間感覺成本太高,做不下去了,只好拍屁股走人。
事實(shí)上,成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)很重要。成本控制是保證房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)健康發(fā)展的一個(gè)要素。我們正在提出向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí),并且做了很多相關(guān)工作。
主持人:剛才大家談到了日本和美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。那么,國(guó)外經(jīng)驗(yàn)也好,或者其他行業(yè)龍頭企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)也好,對(duì)我們房地產(chǎn)企業(yè)有哪些借鑒意義呢?
武繼華:其實(shí)很多經(jīng)驗(yàn)都可以在不同行業(yè)間相互借鑒。在借鑒本行業(yè)標(biāo)桿經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該借鑒其他先進(jìn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)普爾迪公司,就借鑒了大量其他成熟行業(yè)的經(jīng)驗(yàn),如汽車行業(yè)的客戶細(xì)分戰(zhàn)略、客戶全生命周期管理等。
捷達(dá)和寶萊是在同一條生產(chǎn)線上生產(chǎn)的。他們大部分的生產(chǎn)過程是一樣的,但做出的產(chǎn)品卻完全不一樣,適合兩種人群。這就是通過模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化來實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約一個(gè)范例。
我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿—萬(wàn)科公司,也借鑒了普爾迪公司或其他行業(yè)的一些做法。萬(wàn)科也強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。以前萬(wàn)科開發(fā)的產(chǎn)品都有一個(gè)特點(diǎn):在每個(gè)城市的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域不斷復(fù)制其成熟的產(chǎn)品,形成一個(gè)產(chǎn)品系列,使得項(xiàng)目成本更容易控制。在這個(gè)系列做得很成熟的基礎(chǔ)上,萬(wàn)科開始擴(kuò)展產(chǎn)品線,形成越來越多的產(chǎn)品系列。目前,萬(wàn)科已經(jīng)建立了規(guī)范化的管理體系,看上去好像產(chǎn)品很多。萬(wàn)科在中國(guó)日趨規(guī)范的市場(chǎng)里做得日益規(guī)范,形成了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
規(guī)范管理是關(guān)鍵
主持人:地產(chǎn)公司的成本主要由哪些環(huán)節(jié)產(chǎn)生,影響成本的要素是什么?
武繼華:房地產(chǎn)公司的成本控制體系中一般包含產(chǎn)品、管理和資金成本。其中,產(chǎn)品成本又包括了土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施和建安費(fèi)用等。
因?yàn)橘Y金是有時(shí)間價(jià)值的,所以一般房地產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)不會(huì)單純地看成本,而采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),如內(nèi)部收益率來衡量。房地產(chǎn)公司的每塊成本都需要嚴(yán)格控制,但思路和方法是不一樣的。
客戶與產(chǎn)品定位是否準(zhǔn)確,管理是否規(guī)范,是否掌控各類相關(guān)信息和資源,都是影響房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵要素。
李航:房地產(chǎn)成本控制是一個(gè)全過程的控制,從一開始的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì),到后來的建造、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司開始引入目標(biāo)成本管理,但其中有個(gè)很大的誤區(qū)就是,他們往往更關(guān)心物化成本,如經(jīng)常被提到的工程造價(jià)、工程核算。雖然物化成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體成本中所占比例很高,但是前期成本的多少對(duì)后期物化成本起決定性的作用。所以這一塊很重要。
主持人:各位覺得房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的難點(diǎn)是什么?該怎么來控制?
武繼華:難點(diǎn)在于對(duì)實(shí)際社會(huì)成本的把握。
第一,產(chǎn)品要準(zhǔn)確定位:要滿足目標(biāo)客戶的需求,否則后期不斷修改的話會(huì)浪費(fèi)很多時(shí)間和金錢。
第二,過程規(guī)范:要把房地產(chǎn)項(xiàng)目分成幾個(gè)階段來進(jìn)行成本監(jiān)控,看每個(gè)階段是否都按照計(jì)劃在運(yùn)作;如果出現(xiàn)偏離,就要采取相應(yīng)的解決方案進(jìn)行必要的糾正。
第三,專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的建立:要從前期的產(chǎn)品定位,到中期的產(chǎn)品建造和營(yíng)銷推廣,再到后期的客戶服務(wù),進(jìn)行有效的管理和把控。
李航:我同意武經(jīng)理的說法。房地產(chǎn)公司成本管理關(guān)鍵要根據(jù)預(yù)期投資回報(bào)建立目標(biāo)成本,然后從管理會(huì)計(jì)的角度將目標(biāo)成本分解到各部門,成為他們的責(zé)任成本,并在每個(gè)階段建立相應(yīng)的動(dòng)態(tài)成本。
科學(xué)的目標(biāo)成本的建立有兩個(gè)關(guān)鍵要素:首先,要建立可供參考的數(shù)據(jù)庫(kù);其次,所有成本都要建立在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上—這樣成本的構(gòu)成就有一定的邏輯,可以推算出大概的物料費(fèi)用。
目標(biāo)成本科目不能太粗,也不能太細(xì):太粗起不了控制效果,太細(xì)則可操作性差。關(guān)鍵是要可管理,可以落實(shí)到具體的人或部門。
吳越:另外,房地產(chǎn)公司對(duì)可控成本,如直接成本、間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、上繳稅金等,進(jìn)行管理和監(jiān)控才有意義。想控制不可控的成本,如市場(chǎng)調(diào)整、國(guó)家政策、客戶需求等引起的成本,是沒有意義的。
整體信息化是趨勢(shì)
主持人:信息化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制有哪些幫助?
李航:信息化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義非常重大。比如說,剛才提到成本控制要參考過去積累的數(shù)據(jù),這就需要通過信息化手段來實(shí)現(xiàn)。再比如說,全過程的成本控制,也必須通過信息化系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。在手工狀態(tài)下,房地產(chǎn)公司經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)合同付好幾次款的現(xiàn)象,如果通過系統(tǒng)記錄數(shù)據(jù),這種現(xiàn)象是不可能發(fā)生的。
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