国产第页,国产精品视频一区二区三区,国产精品网站夜色,久久艹影院,精品国产第一页,欧美影视一区二区三区,国产在线欧美日韩精品一区二区

買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度的反思|買(mǎi)賣(mài)不破租賃

發(fā)布時(shí)間:2020-02-14 來(lái)源: 日記大全 點(diǎn)擊:

  【摘要】面對(duì)日益飆升的房?jī)r(jià),很多城市蝸居一族都選擇租房的方式暫時(shí)緩解住房壓力。商品房租賃過(guò)程中隱藏著諸多法律問(wèn)題。本文主要從房屋租賃期間出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),承租人援引買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則進(jìn)行對(duì)抗作為切入點(diǎn),展開(kāi)對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)第229條規(guī)定存在的缺陷進(jìn)行分析,進(jìn)而提出一些完善的建議。承租人只有對(duì)該制度有全面的理解,才能更加靈活地運(yùn)用該制度,最大程度地保護(hù)自身利益。
  【關(guān)鍵詞】買(mǎi)賣(mài)不破租賃;租賃權(quán);承租人
  【中圖分類號(hào)】DF418 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
  【文章編號(hào)】1007―4309(2010)10―0078―1.5
  
  一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度
  
  在理論上,“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”通常是用來(lái)指承租人以其租賃權(quán)對(duì)抗受讓租賃物的所有權(quán)的第三人現(xiàn)象。
 。ㄒ唬┖x
  “買(mǎi)賣(mài)不破租賃”并不是一項(xiàng)專業(yè)法律術(shù)語(yǔ),具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合,承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán),不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I(mǎi)賣(mài)而受影響,買(mǎi)受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定,此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買(mǎi)賣(mài)雙方的轉(zhuǎn)讓效力。
 。ǘ┪覈(guó)法律規(guī)定
  我國(guó)法律對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃有明確的規(guī)定:《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”;《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定:“租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi),因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效!
 。ㄈ┐嬖诘淖饔
  買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度在絕大多數(shù)國(guó)家的法律中都有比較完整的規(guī)定,該制度的強(qiáng)大生命力足以說(shuō)明它有存在的必要和特殊意義。
  第一,使承租人的合法權(quán)益受到保護(hù),具體地體現(xiàn)了合同法的立法宗旨。通過(guò)保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益,《合同法》希望借此達(dá)到維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的目的。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不僅平等地保護(hù)了買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人和租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和權(quán)益,還特別關(guān)懷了租賃合同中的承租人權(quán)利。
  第二,有利于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序,體現(xiàn)秩序價(jià)值目標(biāo),而這種秩序價(jià)值正是法律所追求的。社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、交易日益頻繁,平等主體之間的經(jīng)濟(jì)交往隨之密切起來(lái), “一女多嫁”現(xiàn)象也偶有出現(xiàn):一間房屋今天剛租出去,而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣(mài),如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來(lái)處理,新的所有權(quán)人可以對(duì)抗承租人,這使承租人的承租風(fēng)險(xiǎn)大大增加了,經(jīng)濟(jì)秩序被擾亂。
  
  二、對(duì)我國(guó)《合同法》第229條的反思
  
  我國(guó)《合同法》第229條沿襲原《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條第2款而來(lái),即“出租方應(yīng)按照合同規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),將出租的財(cái)產(chǎn)交給承租方使用。如果出租房將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)已轉(zhuǎn)給第三方,租賃合同對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有方繼續(xù)有效!卑殡S著經(jīng)濟(jì)生活的日益復(fù)雜化,商品經(jīng)濟(jì)的逐步滲透,該條規(guī)定的弊端也凸現(xiàn)出來(lái),主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
  第一,未以承租人受讓租賃物的交付實(shí)際占有租賃物為要件,對(duì)于交易安全十分不利。依據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定,租賃物只要是在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),無(wú)論出租人是否已經(jīng)將租賃物交付給承租人,也不論承租人是否實(shí)際占有租賃物,承租人均可以主張其租賃權(quán)具有對(duì)抗買(mǎi)受人的效力,這一立法規(guī)定,帶來(lái)了很大的威脅交易安全的隱患。因?yàn)槿绻鲎馊松形唇桓蹲赓U物或者承租人并沒(méi)有實(shí)際占有租賃物時(shí),從出租人處受讓租賃物的第三人是根本無(wú)法知悉標(biāo)的物尚已經(jīng)存在租賃權(quán)的。為了防止可能存在的承租人事后主張權(quán)利,就必須投入更多的成本弄清楚該標(biāo)的物的實(shí)際權(quán)利狀況,這無(wú)形中加大了交易成本,而且嚴(yán)重阻礙了交易的順暢進(jìn)行。
  第二,對(duì)于可能發(fā)生對(duì)抗力的租賃物的范圍沒(méi)有明確限定,價(jià)值判斷上有失權(quán)衡。但從租賃標(biāo)的物來(lái)看,既包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn),也包括權(quán)利。在我國(guó),土地歸國(guó)家所有,不動(dòng)產(chǎn)主要指房屋,而不包括土地所有權(quán)。這樣看來(lái),我國(guó)《合同法》第229條關(guān)于租賃物所有權(quán)變動(dòng)的表述存在漏洞,它排除了土地使用權(quán)在出租期間可能發(fā)生的對(duì)抗可能性。
  第三,對(duì)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”效力的規(guī)定不夠完整。租賃物在租期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)后,由此產(chǎn)生的效力涉及出租人、承租人和受讓人三方當(dāng)事人,從而也產(chǎn)生三者之間的法律關(guān)系。承租人與受讓人的關(guān)系是體現(xiàn)租賃權(quán)對(duì)抗力的主要領(lǐng)域,“租賃合同繼續(xù)有效”體現(xiàn)了所謂的“不破租賃”。然而,承租人與受讓人之間的效力除了這一法定債的移轉(zhuǎn)外,還有出租人與承租人之間還發(fā)生出租人應(yīng)否對(duì)受讓租賃物所有權(quán)造成的債務(wù)不履行行為向承租人負(fù)擔(dān)保責(zé)任問(wèn)題,等等。①
  
  三、《合同法》第129條的完善
  
  鑒于我國(guó)《合同法》第129條存在的一些缺陷,我認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
 。ㄒ唬└拍钌细_
  “買(mǎi)賣(mài)不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買(mǎi)賣(mài)而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng),還包括因贈(zèng)與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動(dòng)。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此,“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但目前尚沒(méi)有明確法律條文給予明確。
 。ǘ┦褂梅秶鞔_
  “租賃”,依《合同法》第212條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款并沒(méi)有對(duì)租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制,就是可包括不動(dòng)產(chǎn)也可以是動(dòng)產(chǎn),單從字面看,無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個(gè)概念運(yùn)用到第229條的時(shí)候,不禁會(huì)發(fā)現(xiàn),如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用第 229條,將不利于財(cái)產(chǎn)的流通,有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應(yīng)限定于不動(dòng)產(chǎn),如房屋等更妥。但目前司法習(xí)慣是這樣做,但也沒(méi)有法律條文明確規(guī)定。
 。ㄈ┛紤]特殊情形
  第一,買(mǎi)賣(mài)不破租賃與抵押權(quán)競(jìng)合時(shí),應(yīng)限制使用該原則,原因在于法律對(duì)租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力,從而達(dá)到對(duì)租賃人權(quán)利保護(hù)的目的,但租賃權(quán)的性質(zhì)不會(huì)因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下,仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán),物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù),可以通過(guò)變賣(mài)抵押物用于清償債務(wù)。
  第二,財(cái)產(chǎn)保全與租賃競(jìng)合。二者效力發(fā)生沖突時(shí)如何處理解決,盡管法律沒(méi)有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置,并且從“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用條件來(lái)看,買(mǎi)賣(mài)的行為也是發(fā)生于后,按理說(shuō)應(yīng)該也可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。但是,我們不難發(fā)現(xiàn),如果這樣執(zhí)行會(huì)出現(xiàn)很多原則性錯(cuò)誤。若適用該原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,這將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款,而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán),甚至這一租賃債權(quán)將會(huì)得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償,這有悖于《破產(chǎn)法》的基本制度和分配原則,亦違反了公平公正的民法基本原則。
  因此我們認(rèn)為《合同法》第229條雖然規(guī)定了租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力,即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則,但是該原則并非不受限制,在抵押權(quán)和財(cái)產(chǎn)保全等權(quán)利先期存在的情況下,所有權(quán)一旦發(fā)生轉(zhuǎn)移,租賃合同便處于不穩(wěn)定狀態(tài)。如果現(xiàn)所有權(quán)人主張解除合同,買(mǎi)賣(mài)就會(huì)破掉租賃。故“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”是一個(gè)有限原則,不是無(wú)限適用的原則。
  
  【注釋】
  ①王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》(四),北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,1998年版,第190頁(yè)。
  【參考文獻(xiàn)】
  [1]蘇永欽.跨越自治與管制[M].臺(tái)北:五南圖書(shū)出版公司,2002.
  [2]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,1998.
  [3]史尚寬.債法總論[M].北京:人民大學(xué)出版社,1990.
  [4]梁慧星主編.民商法論叢[M].北京:法律出版社,2006.
  【收稿日期】2010年9月12日
  【作者簡(jiǎn)介】余敏(1986― ):女,安徽六安人,安徽大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)2009級(jí)碩士研究生,研究方向:民商法。

相關(guān)熱詞搜索:不破 反思 租賃 買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度的反思 買(mǎi)賣(mài)不破租賃四種例外 買(mǎi)賣(mài)不破租賃租金收取

版權(quán)所有 蒲公英文摘 www.huhawan.com