釘子戶【各國如何面對“釘子戶”】
發(fā)布時間:2020-03-06 來源: 日記大全 點(diǎn)擊:
拆遷問題并非中國獨(dú)有。世界上其他國家也都曾經(jīng)或正在經(jīng)歷著拆遷帶來的諸多社會和法律問題。 美國:各方協(xié)商合理賠償 司法的嚴(yán)謹(jǐn),使得美國地方政府在動用拆遷特權(quán)問題上非常謹(jǐn)慎,而民眾也會更多地考慮到公共利益。
希爾供職于一家民間法律機(jī)構(gòu),多年來一直關(guān)注政府在拆遷中的作為。在希爾看來,懂得兼顧對方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。
拆遷補(bǔ)償有標(biāo)準(zhǔn)
在美國,各個行業(yè)都有一個“公平市場價格”――市場形成的、大家承認(rèn)的、相對公平的價格。房地產(chǎn)行業(yè)也有這樣的一個價格,作為補(bǔ)償拆遷戶的標(biāo)準(zhǔn)之一。
私人開發(fā)商如果想在一塊土地上搞開發(fā),就需要事先購買這片土地,包括這里住戶的房產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是,開發(fā)商必須給予拆遷者一個合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)雙方以公平市場價格為基準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商,協(xié)商不能解決的,要么放棄,要么“法庭上見”。
相對來說,政府征地的情況就比較復(fù)雜,因?yàn)檫@涉及到公眾利益與個人利益孰輕孰重的問題。美國是一個強(qiáng)調(diào)與保護(hù)個人利益的國家,但對公眾利益也不能不管不顧。美國相關(guān)法律規(guī)定:政府無權(quán)征收個人土地和財產(chǎn),除非給予合理的賠償。這里“合理賠償”的標(biāo)準(zhǔn),也是以公平市場價格為參考。
公平市場價格是為雙方達(dá)成拆遷協(xié)議提供一個標(biāo)準(zhǔn)。如果當(dāng)事雙方不能就合理補(bǔ)償達(dá)成一致,還可以走司法程序。
“擁有自己的樹”
很多人可能都聽過這個故事:在美國喬治亞州的雅典城有一棵著名的“擁有自己的樹”。一百多年前,雅典城的一位老人因擔(dān)心自己去世后,后院里的一棵老橡樹“遭遇不測”,便在遺囑里把這棵樹的所有權(quán),連同樹下八英尺半徑的土地贈給了這棵樹。
隨著城區(qū)發(fā)展,后院變成了街道,老橡樹和圍在它周圍的欄桿正好在路中央。無疑,這棵樹已經(jīng)阻礙了交通。但是,在要不要移走這棵樹的聽證會上,附近社區(qū)的居民認(rèn)為,公眾受影響的利益,在質(zhì)和量上并沒有壓倒這棵樹的財產(chǎn)權(quán)。最后,這棵樹保留了下來。
這或許是一個極端的例子,但至少說明,在美國不是一說公眾利益,私人財產(chǎn)權(quán)就理所當(dāng)然地要讓步。希爾所在的法律機(jī)構(gòu)就曾代表普通居民對多個州政府的征地特權(quán)濫用進(jìn)行上訴,并取得了部分勝利。
在公私之間尋求平衡
那些希爾們無法獲勝的動遷官司,結(jié)局通常是政府強(qiáng)制性拆遷。但在最高法院做出決定之前,普通居民可以對政府特權(quán)及規(guī)定作出挑戰(zhàn)。
美國各個州均制定了不同版本的“重要空間法”及動遷細(xì)節(jié)和補(bǔ)償辦法,賦予政府因水電、道路、公用基礎(chǔ)設(shè)施、國防等公益事業(yè)進(jìn)行征地的特權(quán)。希爾贊同這些,但是對地方政府因經(jīng)濟(jì)開發(fā)而動用拆遷特權(quán)提出質(zhì)疑,其中的關(guān)鍵在于“公共利益”和“合理賠償”的標(biāo)準(zhǔn)難以確定。
康涅狄格州的一個城市因軍事基地被關(guān)閉,當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)迅速蕭條。為扭轉(zhuǎn)局面,政府打算在原軍事基地建設(shè)公園。然而,一些被涉及到的私有土地?fù)碛姓叻磳舆w,無論政府給多少補(bǔ)償金他們都不搬,“合理補(bǔ)償”不好確定。動遷戶還一紙訴狀把政府告到了法院。官司打到美國最高法院后,9個大法官以謹(jǐn)慎的“5:4”裁決駁回動遷戶的上訴,支持當(dāng)?shù)卣畯?qiáng)制性拆遷。
法官們的謹(jǐn)慎,反映了美國司法努力在公私之間尋求一種平衡。而總的來看,美國地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中也各有輸贏,這在一定程度上使政府在動用拆遷特權(quán)問題上更加謹(jǐn)慎,而民眾也漸漸習(xí)慣了更多地考慮公共利益。
韓國:依法處理一草一木
韓國有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律,對土地征用補(bǔ)償有著非常詳盡的規(guī)定。
黑社會手持武器沖進(jìn)居民住宅,強(qiáng)行要求對方迅速搬家,這是韓國電影《卑劣的街頭》中出現(xiàn)的畫面。但事實(shí)上,韓國房地產(chǎn)開發(fā)過程中黑社會的血腥和暴力其實(shí)只出現(xiàn)在電影里,在現(xiàn)實(shí)生活中很是罕見。
高額拆遷費(fèi)令開發(fā)商卻步
韓國有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律,比較重要的是《城市開發(fā)法》和《土地補(bǔ)償法》,其中對土地征用補(bǔ)償有著非常詳盡的規(guī)定。如果某公司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓,那么,一場漫長的談判就開始了。
首先,要由雙方認(rèn)可的中介認(rèn)證機(jī)構(gòu)對土地價格做出基本評估,以此為基礎(chǔ),雙方開始討價還價,內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等,甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子然后又鋪了地磚,這沙子與地磚都要分別計入補(bǔ)償費(fèi)之內(nèi)。
如果有一處臨街的房屋,房主聽說拆遷動議了,突擊把房子改造成飯店,這個法律不予認(rèn)可。但是,如果某一處房屋原來是飯店,現(xiàn)處于歇業(yè)之中,那么拆遷前宣布飯店恢復(fù)營業(yè),開發(fā)商就沒有辦法了,只能按飯店給予高價補(bǔ)償。
如果是連片開發(fā),居民們第一件事不是收拾東西準(zhǔn)備搬家,而是走家串戶先把“拆遷對策委員會”成立起來,以群體的名義維權(quán)。他們的原則是:一草一木都要付錢,拆遷的結(jié)果必須保證每一家的生活都能得到改善。這樣算下來,拆遷費(fèi)用十分驚人。因此,在韓國,很少能看到像中國一樣成群連片的舊區(qū)改造。
這樣,私營企業(yè)拆遷開發(fā)住宅,要么提供的補(bǔ)償金足以令住戶滿意,要么就是談判失敗放棄項(xiàng)目,發(fā)生糾紛的機(jī)會很少。
向“釘子戶”妥協(xié)
在韓國,存在紛爭比較多的是公營事業(yè)征用土地,如修建城市鐵路、高速公路等。按韓國媒體說法,公營事業(yè)征地,經(jīng)常發(fā)生“物理沖突”,也就是肢體沖突,即居民與警察發(fā)生暴力打斗。近期比較著名的案例,是韓國政府在平澤地方征用土地為駐韓美軍修建新軍事基地,遭到平澤居民暴力抵抗,多次發(fā)生流血事件,政府頭疼不已,從總統(tǒng)到總理多次現(xiàn)場辦公,但居民堅決不讓步。最后,政府不得不宣布建設(shè)計劃推遲四到五年,也就是說,現(xiàn)政府已經(jīng)承認(rèn)無能為力,把包袱丟給下屆政府了。
據(jù)韓國朋友介紹,韓國也有最牛的“釘子戶”。數(shù)年前,京畿道內(nèi)一公司成片開發(fā),遇到一房主,對祖業(yè)極為熱愛,堅決不賣房子。不是給多少錢才合理的問題,而是不管給多少錢都不賣。此住戶四周的房子全部出賣了,該公司也啟動了工程,但這一家到底挺了下來。該公司毫無辦法,最后只好用大樓把這一家圍了起來,成為京畿道一景。
我就此問過韓國朋友:難道不能起訴他嗎?韓國朋友很驚異:人家自己的土地自己的房子,不想賣給你,你憑什么起訴人家呢?更主要的是,沒有罪名,更沒有法律適用啊!
印度:強(qiáng)行征地難見效
地方政府以強(qiáng)制性手段征購?fù)恋氐臉O端做法,反而使矛盾日趨白熱化。
警察干預(yù)反使矛盾升級
“征地”是近幾年才經(jīng)常見諸印度報端的字眼。自從政府推出的“特別經(jīng)濟(jì)區(qū)”政策,需征用農(nóng)業(yè)用地或荒地建設(shè)工業(yè)園區(qū)之后,由征地引起的糾紛越來越多。3月14日,印度東部西孟加拉邦警察在一個南迪格拉姆村里,向示威群眾開火,導(dǎo)致14人死亡。這個村子就是被政府相中建設(shè)一個以化工業(yè)為主的特別經(jīng)濟(jì)區(qū),計劃征購4050公頃土地。
南迪格拉姆村村民對此甚為不滿,他們不愿意改變長久以來的生活方式。在與示威者糾纏了兩個月后,政府采取了極端措施,2000名警察進(jìn)駐南迪格拉姆村,強(qiáng)行驅(qū)散了示威者。
事件的后續(xù)發(fā)展其實(shí)對政府很不利,不僅西孟加拉邦高等法院要求印度中央調(diào)查局對警察向群眾開火一事展開調(diào)查,而且迫于各方壓力,西孟加拉邦政府立即軟化了態(tài)度,表示放棄在南迪格拉姆村的建設(shè)計劃。
村民的抗議似乎贏得了勝利,但是由過去的經(jīng)驗(yàn)來看,這次也許還要加個問號。在矛盾面前,印度地方政府慣用“拖”字訣,往往退一步,服個軟,避避風(fēng)頭,等時機(jī)合適了再卷土重來,這種方法至少在西孟加拉邦的另一個村子信格爾獲得了成功。
受害者是以地為生的農(nóng)民
國人一聽到征地拆遷糾紛立即想到的是價錢問題,在印度,錢卻不是最主要的誘因。在西孟加拉邦的幾個征地糾紛里,政府其實(shí)提出了相當(dāng)合理的賠償方案,比如,在信格爾,1英畝一年收獲一季的農(nóng)田賠償85萬盧比(即1公頃4.6萬美元);1英畝一年收獲兩季以上的土地賠償115萬盧比(即1公頃6.3萬美元)。
在印度,反對政府征購?fù)恋氐耐皇钦嬲耐恋厮姓。土地私有化使得大量農(nóng)田集中在地主手中,他們擁有土地卻不見得自己耕種。比起日益微薄的田租,巨額的政府賠償顯然更有吸引力,這也正是盡管抗議聲浪不斷升級,征地計劃卻依然能順利進(jìn)行的原因。信格爾的一位地主曾經(jīng)對當(dāng)?shù)孛襟w說:“我們應(yīng)該把塔塔集團(tuán)老板的照片供起來,因?yàn)樗獊斫◤S,這里的地價漲了一倍!
真正堅定的抗議者來自租賃土地耕種的佃農(nóng)和擁有少量土地的自耕農(nóng),一旦失去土地,他們就失去了謀生的手段。盡管政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)工業(yè)園區(qū)和工廠建成之后將解決大批當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè),但這些村民仍然充滿懷疑和抗拒。
在印度政治評論家阿穆爾亞?甘古利看來,印度目前此起彼伏的征地糾紛好比英國工業(yè)革命時期的“圈地運(yùn)動”,“這是一個國家從農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會轉(zhuǎn)型無法避免的沖突,但是在印度,各種政治勢力都想借此機(jī)會打擊對手,壯大自己,因此沖突被擴(kuò)大了!卑⒛聽杹?甘古利說。
。〒(jù)《國際先驅(qū)導(dǎo)報》)
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