因?yàn)殄e(cuò)失了前幾年買房子的良機(jī)，在濟(jì)南某媒體工作的趙先生因?yàn)闆]有房子只好一再推遲婚期。一直關(guān)注房源的他最近總能收到不同的樓盤促銷短信，走在馬路上，也時(shí)常有人往手里塞促銷廣告。
　　然而他卻遲遲沒有出手。他一直在等待濟(jì)南出現(xiàn)類似深圳“攔腰斬”式的大幅跳水。但是這一天遲遲沒有到來(lái)，這使他非常焦急。
　　濟(jì)南真是一個(gè)特殊的地方�？v觀濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然沒有了2007年火爆購(gòu)房的罕見情景，但憑借旺盛的需求量，也同樣沒有“拐點(diǎn)”、“跳水”等異�，F(xiàn)象。相比一線城市的樓市亂相，濟(jì)南的樓市又在“平穩(wěn)”中走過(guò)了近一年，一如這座古城厚重的性格。
　　這很值得探究。難道僅僅是二線城市地位的發(fā)力？可是，明顯的，全國(guó)樓市低迷已經(jīng)蔓延到二線乃至三線城市；向前推移幾年，當(dāng)同屬副省級(jí)城市的青島的房?jī)r(jià)一路飄紅問鼎萬(wàn)元的時(shí)候，濟(jì)南房?jī)r(jià)的上行亦顯得相當(dāng)溫和。
　　多位房地產(chǎn)商和樓市咨詢機(jī)構(gòu)人士接受采訪時(shí)表示，濟(jì)南的房?jī)r(jià)沒有降，主要是因?yàn)榍皫啄隄q幅不算太大，另外，最主要的一點(diǎn)，濟(jì)南擁有因舊城改造、拆遷等因素帶來(lái)的極為旺盛的剛性需求。
　　
　　溫和的城市
　　
　　相對(duì)于國(guó)內(nèi)部分城市的樓市低迷現(xiàn)狀，濟(jì)南樓市要堅(jiān)挺得多。數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年房?jī)r(jià)漲幅有所回落，市場(chǎng)供需較為平衡，交易量自5月份達(dá)到一個(gè)制高點(diǎn)后，7月份又有所上揚(yáng)。
　　8月，濟(jì)南樓市終于出現(xiàn)了小幅回落，總成交量(含住宅、公寓、商用住房、地下室、車庫(kù)，辦公寫字樓)為1844套，降幅達(dá)28.55%；9月持續(xù)呈下降趨勢(shì)，總成交量（含住宅、公寓、商用住房、地下室、車庫(kù)，辦公寫字樓）為1481套，降幅達(dá)19.69%。
　　但是，相較于深圳、上海等一線城市，這樣的變動(dòng)顯得如此溫和。但是，我們驚奇地發(fā)現(xiàn)：濟(jì)南的樓市價(jià)格沒有明顯的下跌，9月，濟(jì)南住宅房產(chǎn)成交均價(jià)反倒環(huán)比8月每平方米上升了122元。
　　國(guó)慶“黃金周”期間，在全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華南、中西部等區(qū)域的21個(gè)城市中，各大城市的樓市成交量均出現(xiàn)大幅度下降，且降幅都超過(guò)30%，唯獨(dú)濟(jì)南，周成交量環(huán)比上升5.08%，成為全國(guó)重點(diǎn)城市中唯一交易量正增長(zhǎng)的城市。
　　如此好的前景，眾多的地產(chǎn)開發(fā)商早就搶駐濟(jì)南。鑫苑房產(chǎn)以一年半時(shí)間連開三個(gè)樓盤的速度讓濟(jì)南人領(lǐng)略了外來(lái)地產(chǎn)商的速度。與此同時(shí)，眾多的外來(lái)地產(chǎn)商開始在濟(jì)南拿地、開盤。保利、萬(wàn)達(dá)、天鴻、路勁、誠(chéng)基、海信、海爾綠城等等的外來(lái)開發(fā)商接連進(jìn)駐濟(jì)南。
　　對(duì)濟(jì)南老百姓來(lái)說(shuō)，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是件好事。為了占領(lǐng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商們可能會(huì)給泉城百姓更多的優(yōu)惠。為了加快資金周轉(zhuǎn)速度，廉價(jià)賣房的現(xiàn)象也不是不可能出現(xiàn)。無(wú)論怎樣，能便宜些買房子對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)就是最大的實(shí)惠。
　　
　　為何沒有應(yīng)聲而落
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，濟(jì)南樓市反應(yīng)遲緩，最首要的原因是其剛性需求一直很“剛”。
　　2008年，濟(jì)南市以籌辦十一屆全運(yùn)會(huì)和京滬高鐵濟(jì)南西客站建設(shè)為契機(jī)，加快實(shí)施棚戶區(qū)改造，大力推進(jìn)新區(qū)開發(fā)和老城提升。并且，根據(jù)“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和濟(jì)南市《濟(jì)南市生態(tài)城市規(guī)劃》，逐步將工業(yè)園區(qū)向東西兩翼遷移，將老城區(qū)“一城山色半城湖”的老泉城景觀逐漸還原。同時(shí)，將通過(guò)建設(shè)五大生態(tài)功能區(qū)、20個(gè)亞區(qū)、146個(gè)生態(tài)單元等措施，在2020年將濟(jì)南建設(shè)成為生態(tài)城市。據(jù)悉，為此，濟(jì)南市將投資14個(gè)億重修華山湖，投資100個(gè)億對(duì)小清河進(jìn)行徹底的綜合整治。
　　這種規(guī)模龐大的城市建設(shè)，勢(shì)必產(chǎn)生一些“回遷戶”，這部分消費(fèi)者顯然是最剛性的房產(chǎn)消費(fèi)者。
　　并且，濟(jì)南不是奧運(yùn)協(xié)辦城市，奧運(yùn)會(huì)對(duì)濟(jì)南城市面貌的影響微乎其乎，更大的是對(duì)人們心理的影響。全運(yùn)會(huì)將于明年在濟(jì)南召開。奧運(yùn)會(huì)激發(fā)人們對(duì)體育的無(wú)限遐想和對(duì)健康的追求，而全運(yùn)會(huì)則是奧運(yùn)會(huì)體育精神的延續(xù)。山東南豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理?xiàng)詈｝堅(jiān)诮邮懿稍L中表示，在目前的背景下，只要對(duì)人們的這種精神需求加以引導(dǎo)，就不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的動(dòng)蕩。樓市可能會(huì)受后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響在濟(jì)南不成立。
　　另外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濟(jì)南的炒房族主要為公務(wù)員和泛公務(wù)員（類似公務(wù)員的國(guó)有大型企業(yè)職工），聞名南方的溫州炒房團(tuán)并沒有來(lái)。這部分人求穩(wěn)的心態(tài)比較強(qiáng)，并且熟悉政策等大環(huán)境的變動(dòng)，稍有風(fēng)吹草動(dòng)就會(huì)按兵不動(dòng)。他們的撤手也使?jié)�南房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫縮小。
　　況且，濟(jì)南飽受儒家思想影響，是個(gè)傳統(tǒng)城市，歷來(lái)奉行保守風(fēng)格，大起大落并不符合它的性情。
　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便是有剛性需求的市民也不急于買房，他們?yōu)榱说却�房�(jī)r(jià)下調(diào)，寧可租房過(guò)渡一下。濟(jì)南的開發(fā)商和其他地方的開發(fā)商一樣，也從銀行拿到貸款越來(lái)越難，如果房子賣不出去，必然面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。屆時(shí)，缺少資金的開發(fā)商也可能會(huì)降價(jià)以求客戶青睞。
　　
　　堅(jiān)挺的利好
　　
　　與此同時(shí)，濟(jì)南的樓市存在著堅(jiān)強(qiáng)的利好。
　　從大環(huán)境看，濟(jì)南地處以京津塘為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)南翼，成為承東啟西、連接南北的重要節(jié)點(diǎn)城市。山東半島城市群建設(shè)和濟(jì)南都市圈規(guī)劃的逐步實(shí)施，將促進(jìn)并加強(qiáng)濟(jì)南與經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)其他城市的聯(lián)系。因此，順應(yīng)區(qū)域一體化的趨勢(shì)，加強(qiáng)與北京、天津、青島等經(jīng)濟(jì)中心的產(chǎn)業(yè)分工與聯(lián)系，迅速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，成為決定濟(jì)南發(fā)揮其影響力的關(guān)鍵因素，同時(shí)也決定著濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。
　　同時(shí)，隨著濟(jì)南城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，濟(jì)南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將發(fā)生較快變化，在強(qiáng)化第二產(chǎn)業(yè)（包括重工業(yè)部門）的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)數(shù)十種相關(guān)行業(yè)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)業(yè)必然成為“十一五”期間重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)部門之一，其產(chǎn)業(yè)地位將會(huì)得到進(jìn)一步提升。
　　根據(jù)新的濟(jì)南城市總體規(guī)劃，“十一五”期間中心城每年將有10―12萬(wàn)的新增人口和10平方公里的增長(zhǎng)空間。因此，適應(yīng)城市規(guī)劃調(diào)整擴(kuò)大的要求，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇。
　　2005年2月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)山東省承辦2009年第十一屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)，主會(huì)場(chǎng)設(shè)在濟(jì)南。作為十一運(yùn)會(huì)主賽區(qū)，將圍繞“一軸”、“兩環(huán)”、“三區(qū)”實(shí)施“八大工程”，開展“六項(xiàng)整治”。同時(shí)，第十一屆全運(yùn)會(huì)的主場(chǎng)館濟(jì)南市奧體中心位于規(guī)劃中的濟(jì)南東部新城的核心位置，必將全面推動(dòng)濟(jì)南東部城區(qū)的發(fā)展，濟(jì)南東部新城的輪廓清晰可見。
　　在東部跳躍式發(fā)展的同時(shí)，濟(jì)南西部也在有條不紊地前進(jìn)著。與東部尚未城市化的大片處女地相比，西部四處是工業(yè)化濟(jì)南遺留的痕跡。為了保護(hù)城市環(huán)境，西部的工廠搬走了，留下的就是一片片的居住區(qū)。它最大的優(yōu)勢(shì)就在于它和主城區(qū)的銜接要比東部地區(qū)緊密的多，沒有明顯的分層。這也意味著，發(fā)展西部，濟(jì)南有足夠的公建配套基礎(chǔ)。況且，高鐵西客站的籌建對(duì)西部發(fā)展的意義并不亞于奧體中心之于東部。
　　這或許是濟(jì)南開發(fā)商的信心所在。
　　
　　Real Estate in Jinan
　　
　　Although the exceptional upsurge in house buying in 2007 has disappeared, the real estate market of Jinan in 2008 has not experienced the abnormal in the leading cities, the real estate market in Jinan is very “calm”.
　　It is worth asking why this is so. Obviously, the real estate depression has spread to the secondary and even tertiary cities. A few years ago, house prices in Jinan’s brother city Qingdao rose by nearly 10,000 yuan per square meter. However, house prices in Jinan changed very little.
　　Many real estate developers and consultants explain that the reason why there has been no reduction in house price in Jinan was that the prices had not increased much in previous years. In addition, the most important reason was that with the reconstruction of the old city and relocation―citizens who were awarded compensation for the loss of their homes would surely buy new houses.

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