最近，一些學者及房地產從業(yè)人員分別發(fā)表言論，認為2008年奧運會之后，北京的房地產業(yè)市場將受到奧運經濟效應負面作用的影響，出現擠出現象。房地產價格將在2010年左右出現大幅度下跌。
　　誠然，奧運經濟效應中確實存在著擠出效應和虹吸效應等多層負面效應。從歷史經驗來看，各奧運城市在奧運之后確實也出現了房地產業(yè)的蕭索和房地產價格的下跌。例如：漢城奧運會時，房地產市場價格和利潤率的下降與金融危機疊加在一起，對整個漢城甚至韓國的房地產市場產生了極大影響；巴塞羅那奧運會之后，賽前商業(yè)房地產泡沫嚴重，賽后價格大幅下降；悉尼與雅典的房地產市場均由上漲轉為大跌。由于擠出效應，這些舉辦過奧運會的城市中，原本屬于奧運會之后的房地產業(yè)的投資在奧運會舉辦的過程中完成，當奧運會舉辦之后，房地市場上有效供給大量增加，由于缺乏足夠的有效需求，房地產價格必然會下跌。
　　但這就意味著2008年奧運會也會重蹈前幾屆奧運會的覆轍嗎?漢城、巴塞羅那、悉尼及雅典等奧運舉辦城市中存在著明顯的共通地方，而北京無論是在經濟規(guī)模還是在其所在國家中所處地位都與上述幾個城市有明顯差異。
　　首先，潛在購買者數量居高不下。
　　與韓國、澳大利亞、希臘及美國相比，中國的貧富差距更大。但是，中國的絕對人口遠大于上述國家，相對的財富集中集團的人口絕對總量大于上述大部分國家。在中國，60％的財富聚集在0.5％的富裕家庭手中。2006年聯合國發(fā)布了《全球家庭財富分布》，其中的數據顯示，中國最富有的10％的人掌握了國家財富的45％。類似的數據在韓國是43.1％；在美國則是69.8％。而2006年，中國、韓國、美國的人口數分別為12.9億、4685萬和2.7億。從以上數據，我們不難看出，即便是相對比率上不占優(yōu)勢，中國富人群體的絕對總量要遠大于上述各國。盡管從財富總量上來看，中國的富人可能和上述各國的富人相比不占優(yōu)勢，但這并不影響中國富人群體在中國的消費能力。
　　另外，中國人數千年來有著“安家立業(yè)”的文化傳統。事業(yè)有成的前提是要有個屬于自己的家。這種消費習慣也會刺激中國人對房產的消費，使得每個中國人都在財富水平允許的情況下，成為房地產業(yè)的潛在消費者。
　　其次，北京擁有獨有的政治資源。
　　與巴塞羅那及悉尼、雅典相比，北京是世界上經濟增長速度最快的國家的首都。世界各地的企業(yè)在不斷地涌入中國的過程中，在北京建立辦事處甚至是相關企業(yè)或廠房是其不二選擇。2003年，世界500強企業(yè)中的絕大多數在中國內地開辦了各級代表處、辦事處等，其中北京293家，占總數的58％。在上海的是180家，占36％，在其他地方如天津、廣州、深圳、西安等加在一起占26％。有美國的IBM、摩托羅拉、微軟，加拿大的北電網絡，日本的日立、東芝、韓國的LG電子、三星，德國的西門子等世界知名跨國公司均沒有辦事處，且其中大部分企業(yè)均將北京設為其中國業(yè)務的總部。另外，2005年，北京市港澳臺地區(qū)及外資背景的企業(yè)數分別達到2719個和6534個。
　　隨著中國經濟的持續(xù)增長及奧運會帶來的北京市品牌的上升和相關設施的改善，全國各地及其他國家的大量知名企業(yè)將不斷涌入北京，使得北京的總部經濟得到進一步發(fā)展，本地勞動力市場上的工資水平也會出現大幅上漲。這一方面會使部分人力資本的收入水平出現攀升，刺激新的房地產業(yè)潛在消費者的出現；另一方面，大量企業(yè)的涌入也會引起各地的財富集團涌入北京，再加上企業(yè)落戶北京本身就需要房產資源作為支撐。因此，房地產市場的有效需求又將得到顯著提高。
　　再者，中國二元化經濟格局背景下，地區(qū)發(fā)展嚴重失衡。
　　中國與韓國、希臘、澳大利亞尤其是美國的一個重要的經濟差別在于――中國仍然是一個從農業(yè)社會向工業(yè)化社會轉變的發(fā)展中國家。二元經濟格局在這個國家極其明顯，城鎮(zhèn)化進程盡管很快，但城市的發(fā)展依然較為畸形，地區(qū)發(fā)展嚴重失衡。從各經濟發(fā)達城市GDP及固定資產投資在全國所占比重的數據來看，大量的財富均集中在幾個發(fā)達城市中。這些城市無論是在城市建設還是在教育水平、相關基礎設施建設上均顯著優(yōu)于其他城市。因此，從全國的房地產市場來看，這些城市的房地產市場更具競爭力。
　　隨著奧運建設的完成，北京市的配套設施更加完善，城市建設日趨合理，北京市房地產市場將更加具有競爭力。投資于北京房地產市場，無論是從居住角度還是從投資角度來看，對于投資者來說均是較優(yōu)的選擇。
　　最后，中國經濟發(fā)展本身就是個奇跡，土地是稀缺資源，物價水平的壓力。使房地產價格上漲成為必然趨勢。
　　與上述四國相比，中國經濟一直保持非常高的增長速度。連續(xù)每年9％到11％的GDP增長速度是世界歷史上絕無僅有的。經濟增長速度極快意味著財富創(chuàng)造和積累的過程不斷加快，國內的需求拉動對經濟增長的貢獻率也會不斷加強。而在一般產品市場上，需求的不斷擴大可以通過提高一般產品的產量來實現。然而房地產市場是一個特殊的市場，其特殊性源于土地資源的稀缺性。由于土地供給不能隨著經濟增長出現相應的增長，土地的價格一路走高是經濟增長背景下的一個必然趨勢。
　　而經濟增長同時又帶來了物價指數增長的壓力。近年來，中國的CPI指數一路走高，通貨膨脹的壓力也在加大。房地產市場價格則是物價水平上升的重要體現之一。
　　從房地產市場的價格來看，全國的房產價格今年來一直保持著10％左右的增長速度。全國范圍內，房地產價格的增長，與土地價格及物價水平上漲存在著必然的聯系，是中國經濟增長的必然趨勢。
　　綜上所述，北京及中國全國與其他奧運會舉辦城市及其所在國家的經濟特征有著明顯的不同。后奧運經濟對北京市房地產市場造成的額外供給完全可以在本國內部得以解決，各奧運會舉辦城市的歷史經驗對北京市房地產市場并不完全適用。盡管房地產價格回落是普通民眾和政府所希望看到的，北京市的房產價格在未來一段時期內仍然不會出現回落的趨勢，而該產業(yè)價格的理性回落需要依賴于各地區(qū)經濟的協調發(fā)展及相關城市的不斷發(fā)展。
　　
　　(作者系北京師范大學經濟與工商管理學院研究生)

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