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誰動(dòng)了小區(qū)里的公共“奶酪”|動(dòng)了誰的奶酪

發(fā)布時(shí)間:2020-03-22 來源: 日記大全 點(diǎn)擊:

  《物權(quán)法》在起草過程中,圍繞很多問題就存在較大的意見分歧,立法機(jī)關(guān)為了保證《物權(quán)法》能順利出臺(tái),回避了一些有爭議的問題,只保留了現(xiàn)階段能形成共識的那些條款。   
  怎樣才算“安居”?擁有自己的房子也許并不意味著你能住得踏實(shí),小區(qū)里的利益糾紛讓你煩不勝煩,在那些你不注意的角落,你的利益或許正在遭受侵犯。是誰動(dòng)了業(yè)主們的“奶酪”呢?
  
  那筆廣告費(fèi)去哪了
  
  8月11日,央視著名主持人趙普將自己所居住小區(qū)的物業(yè)公司推上了被告席,原因是物業(yè)公司拒不公示電梯間及樓宇外的廣告經(jīng)營收益。如果沒有趙普的這一紙?jiān)V狀,可能大部分業(yè)主還沒有意識到平日在小區(qū)里司空見慣的廣告,其收益應(yīng)該歸自己。
  2天后,在北京市宣武區(qū)人民法院的調(diào)解下,雙方握手言和。雖然已是法庭相見,但趙普與物業(yè)公司并“沒紅過臉”,物業(yè)公司“在矛盾解決中表現(xiàn)出了最大的誠意”,當(dāng)庭提交了2007和2008年的所有廣告收入:去除稅費(fèi)后為317409.43元,物業(yè)公司應(yīng)得的傭金為47611.41元,全體業(yè)主應(yīng)得收入為269798.02元。物業(yè)公司辯解,之所以遲遲沒有公示廣告收益,主要是因?yàn)椴糠仲Y金尚未到賬、、另外,由于小區(qū)的業(yè)主大會(huì)尚未成立,物業(yè)公司一直代為保管這筆費(fèi)用,并設(shè)有專門的賬戶,從未私吞或挪用。
  中國人民大學(xué)法學(xué)院副院長王軼告訴記者,根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條,廣告商在小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和其他公共場所等投放廣告,“只經(jīng)過物業(yè)公司同意是不夠的,因?yàn)檫@些地盤通常歸業(yè)主所有。即便小區(qū)業(yè)委會(huì)還沒成立,物業(yè)公司也不能無視業(yè)主的利益,自行決定。廣告收益自然也應(yīng)該歸業(yè)主所有!
  趙普的案子雖然塵埃落定,但更多的業(yè)主開始警覺起來。廣州某小區(qū)的張先生發(fā)現(xiàn),不知從什么時(shí)候起,小區(qū)電梯間內(nèi)的廣告牌由公益廣告變成了商業(yè)廣告,物業(yè)公司不僅沒有公示過廣告收益,還以物業(yè)管理費(fèi)不足以彌補(bǔ)支出為由,將廣告收益堂而皇之地揣進(jìn)自己的腰包。北京的張亞梅律師告訴記者,趙普的案子具有普遍性,作為公眾人物,他的起訴其實(shí)示范和公益性質(zhì)更強(qiáng),更多的人將開始關(guān)注并積極主張本屬于自己的這部分利益。
  據(jù)了解,今年5月,趙普曾以物業(yè)公司拒不履行公示義務(wù)為由,拒絕交納物業(yè)費(fèi),并在個(gè)人博客中表示,在一般物業(yè)糾紛中,業(yè)主手中最有力的對話工具是物業(yè)費(fèi)的繳與不繳。張亞梅律師并不支持趙普的這一舉動(dòng)。她認(rèn)為,作為一名業(yè)主,既有權(quán)利,也有相應(yīng)的義務(wù),享有廣告收益和交納物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。
  以拖欠物業(yè)費(fèi)的方式對抗物業(yè)管理不到位的例子有過很多,2006年,著名歌唱家朱明瑛就被物業(yè)公司以拒不交納物業(yè)費(fèi)為由告上法庭,雖然朱明瑛歷數(shù)了物業(yè)公司的種種“劣跡”,但法院仍然判其敗訴。張亞梅律師提醒業(yè)主,在法院訴訟上,拖欠物業(yè)費(fèi)會(huì)使業(yè)主本來有利的地位轉(zhuǎn)向不利。
  
  這個(gè)地盤誰做主
  
  趙普的案子一出,小區(qū)里那些隱藏的公共權(quán)益開始露出冰山一角。有報(bào)道指出,相比小區(qū)的停車費(fèi)、出租門面、出售一樓花園和頂層平臺(tái)等收益,廣告收益只能算是“芝麻”。王軼告訴記者,在《物權(quán)法》起草過程中,車位、車庫的歸屬就是爭議最大的問題,在《物權(quán)法》草案征求意見稿中曾規(guī)定,商品房小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬,有約定的按照約定,沒有約定的,歸業(yè)主所有。但這一條在最終稿中并沒有保留。
  不僅如此,《物權(quán)法》中還存在一些模棱兩可的地方,王軼告訴記者,像第七十四條第一款規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要!斑@一條立意非常好,但怎樣才是滿足業(yè)主的需要?如果沒有滿足業(yè)主的需要,業(yè)主如何尋求相應(yīng)的救濟(jì)?《物權(quán)法》沒有給出回答!
  爭議最大的還是第七十四條第二款,“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”在現(xiàn)實(shí)語境下_處于弱勢地位的業(yè)主很難取得與開發(fā)商對等的談判能力,這種“約定優(yōu)先”的原則很可能演變?yōu)閿U(kuò)張開發(fā)商利益的“霸王條款”。北京的馬宏瑞律師認(rèn)為,這一條款是立法者變相地認(rèn)可了開發(fā)商對其享有的所有權(quán),可能是出于國家鼓勵(lì)開發(fā)的原則,采納了“誰投資,誰受益”的原則,保障了開發(fā)商開發(fā)更多車庫(位)的積極性。
  這種實(shí)際操作的難度還表現(xiàn)在第七十四條第三款,它規(guī)定,占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。也就是說,對于在小區(qū)公共道路上停車的收費(fèi),目前法律有了明確的規(guī)定,在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。法律上縱然言之鑿鑿,實(shí)踐起來卻頗有難度。
  出租公共道路的停車位已經(jīng)成為很多物業(yè)公司的生財(cái)之道,有的還安排貨車晚上過夜,租金收入也完全沒有公示的意思,如果沒有強(qiáng)有力的業(yè)委會(huì)站出來與物業(yè)公司談判,處于分散狀態(tài)的業(yè)主們只能吃“啞巴虧”。
  不管怎樣,地上車位的問題畢竟有了明確的法律依據(jù),業(yè)主們只要爭取,一般都能取得合法權(quán)益。相比之下,地下車庫的情況更加復(fù)雜,業(yè)主遭遇“隱性”侵權(quán)也非一日。之前很多人寄希望于《物權(quán)法》,但《物權(quán)法》實(shí)施兩年多來,情況似乎并未好轉(zhuǎn)。原因就在于,目前《物權(quán)法》做出的只是框架性的規(guī)定,面對現(xiàn)實(shí)中紛繁復(fù)雜的情況,仍缺乏可操作的依據(jù)。
  張亞梅告訴記者,對于地下車庫,首先售樓時(shí)要審核合同中的約定,沒有約定或者約定歸業(yè)主所有的,就歸全體業(yè)主所有,出租車庫的收益應(yīng)由全體業(yè)主分享。然而,合同約定歸開發(fā)商所有的車庫,事實(shí)也可能并不如此。因?yàn)闃I(yè)主購買商品房時(shí)都交了土地出讓金,如果車庫在公攤的面積里,那么車庫就不能歸開發(fā)商所有。但計(jì)算購房時(shí)是否分?jǐn)偭塑噹斐杀旧婕胺浅I(yè)的計(jì)算和復(fù)雜的取材環(huán)節(jié),普通業(yè)主往往望而生畏,車庫到底歸誰就成了一筆糊涂賬。
  直到現(xiàn)在,小區(qū)內(nèi)出售車庫的現(xiàn)象依然普遍,但其實(shí)這種做法并不合法。張亞梅告訴記者,有的開發(fā)商沒有取得車庫的產(chǎn)權(quán)證,根本不具備出售車庫的資格。即便開發(fā)商能拿到產(chǎn)權(quán)證,目前情況下,地下車庫的產(chǎn)權(quán)無法過戶到業(yè)主名下,業(yè)主即使從開發(fā)商手中買了車庫,也拿不到證明車庫歸屬個(gè)人的產(chǎn)權(quán)本,這就給日后糾紛的發(fā)生埋下了隱患。
  王軼認(rèn)為,《物權(quán)法》是調(diào)整因財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的基本法,涉及到的實(shí)際法律關(guān)系非常豐富和復(fù)雜。在起草過程中,圍繞很多問題就存在較大的意見分歧,立法機(jī)關(guān)為了保證《物權(quán)法》能順利出臺(tái),回避一些有爭議的問題,只保留了現(xiàn)階段能形成共識的那些條款。他建議,應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況,做出更細(xì)致的類型化區(qū)分,針對不同類型設(shè)置不同的規(guī)則,這對均衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系有利。
  
  誰來保衛(wèi)我的采光權(quán)
  
  雖說與“財(cái)大氣粗”的開發(fā)商相比,業(yè)主處于弱勢,但只要積極爭取自己的權(quán)益,結(jié)果未必都令人失望。安慶市某小區(qū)的十幾位業(yè)主們就剛剛慶祝完自己的勝利。
  今年1月12日一大早,準(zhǔn)備上班去的張先生在樓前空地的圍墻上看到一張公示,頓時(shí)大驚失色,公示內(nèi)容是開發(fā)商即將修改小區(qū)7號樓的規(guī)劃,東頭的一單元由12層變?yōu)?4層,西頭兩單元由7層加蓋為18層。而且,張先生發(fā)現(xiàn),12日是公示的最后一天,如果業(yè)主不馬上提出反對意見,7號樓加蓋后將嚴(yán)重影響后面樓房的采光。
  張先生趕緊召集十幾位業(yè)主,成立“特別行動(dòng)小組”,擬定維權(quán)計(jì)劃,分頭行動(dòng)。研究相關(guān)文件和法律法規(guī)的業(yè)主們欣喜地發(fā)現(xiàn),《物權(quán)法》第八十九條規(guī)定:建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
  這成了業(yè)主們最有力的維權(quán)“武器”,他們據(jù)理力爭,認(rèn)為開發(fā)商修改規(guī)劃在先,違反《物權(quán)法》在后,堅(jiān)決要求開發(fā)商不得更改原規(guī)劃。事情還引起了當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)的注意,在業(yè)主、開發(fā)商和規(guī)劃局多次“博弈”之后,規(guī)劃局終于下發(fā)了7號樓仍按原規(guī)劃建設(shè)的復(fù)函。
  張亞梅認(rèn)為,近幾十年來,我國法律的建設(shè)速度非常之快,出現(xiàn)一些不盡如人意的地方是在情理之中的。雖然《物權(quán)法》還存在一些不可操作或不明確的地方,但是作為業(yè)主,一定不能放棄主張自己的合法權(quán)益。
  她補(bǔ)充說,其實(shí)我國的法律也越來越注重對業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù),比如幾年前,業(yè)委會(huì)是否具有訴權(quán)還是業(yè)主們打官司的一大問題,如今,只要業(yè)委會(huì)是通過法定程序產(chǎn)生的,業(yè)委會(huì)的訴權(quán)在法律上已經(jīng)不存在障礙!拔覀冃^(qū)的業(yè)委會(huì)就已經(jīng)就物業(yè)公司出租違章建筑、開發(fā)商不合法占用車庫等問題提起了訴訟,都很順利!
  張亞梅還牽頭成立業(yè)委會(huì)公管賬戶,把公共維修基金放到業(yè)委會(huì)開的一個(gè)賬戶里,比存在指定賬戶里能獲得更多的收益。她表示,雖然審批很復(fù)雜,但北京已經(jīng)有幾個(gè)小區(qū)這樣做了,這在以前是不允許的。

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