臺北捷運(yùn)一站多少錢 臺北101站著把錢賺了
發(fā)布時(shí)間:2020-03-25 來源: 日記大全 點(diǎn)擊:
從“世界第一高樓”退位之后,臺北101,這個(gè)在臺灣人看來“扶不起”的摩天大樓,戲劇般地結(jié)束了長達(dá)7年的虧損。轉(zhuǎn)虧為盈的101能給日吞萬金的摩天樓提供怎樣的啟示?
“祥龍”從臺北101底樓盤旋而上,直沖高達(dá)508米的塔尖。
塔下,是82萬人的倒數(shù)聲;塔上,是288秒的煙花夢幻。
這是臺北101送給臺灣人的新年禮――斥資6000萬元(指新臺幣,下同),3萬發(fā)煙火,還有國際爆破大師蔡國強(qiáng)的大手筆。自2003年竣工始,在臺北101塔頂施放煙火,是這座“世界第一高樓”每年的形象賣點(diǎn)。
雖然“祥龍”被臺灣媒體戲謔為“蚯蚓”,但是,臺北101需要“掌聲”來為自己慶祝。
建筑成本高達(dá)500億元、每日營運(yùn)成本2000萬元的臺北101,曾被臺灣人稱作“扶不起”的摩天大樓。2010年1月,高達(dá)828米的迪拜塔取代了臺北101“世界第一”的位置。但是,退位后的臺北101,反而結(jié)束了長達(dá)7年的虧損。
事實(shí)上,早在2010年年中,臺北101董事長林鴻明就對媒體宣布:“(2010年)上半年臺北101營收約48.57億元,年增近3成,稅前盈余逾1億元!泵總(gè)月都在賺錢的101,更是讓林鴻明高興地預(yù)見,全年可望獲利逾2億元,首度虧轉(zhuǎn)盈。
“終于揚(yáng)眉吐氣”,媒體以這樣的語句表達(dá)感嘆,像是對這個(gè)沉重負(fù)擔(dān)的卸除而松了一口氣。而對于臺北101來說,這場盈利比預(yù)期早來了兩年。
負(fù)債300億的摩天樓
摩天大樓如何盈利在全世界都是難題。
根據(jù)媒體公開資料,上海金茂大廈每天的管理維護(hù)費(fèi)就達(dá)100萬元人民幣,而臺北101每天的運(yùn)營成本為2000萬臺幣(折合人民幣400多萬元)。如果沒有前期周密的規(guī)劃、招商,沒有足夠的財(cái)力、人力,一座投資巨大的建筑,也能成為現(xiàn)實(shí)中的“資本黑洞”。
根據(jù)臺北101公關(guān)部提供的數(shù)字顯示:這棟摩天樓,在營運(yùn)第三年,即2006年虧損達(dá)到17億;在馬英九上任打開兩岸大門的2008年,虧損仍有9億;而才剛開放陸客觀光的2009年,虧損僅1億,直至現(xiàn)在的獲利。
或許2009年頂新集團(tuán)入股而引發(fā)“鮭魚回流”的氣氛太迷人,臺灣媒體將轉(zhuǎn)虧為盈的關(guān)鍵指向“陸客經(jīng)濟(jì)”,認(rèn)為觀光消費(fèi)收入是臺北101突破營運(yùn)困境的敲門磚。但是,林鴻明并不完全認(rèn)同,說,“臺北101只是提早達(dá)到損益平衡!
要做世界第一高樓并不輕松。高達(dá)500多億元的建筑成本,加上需要付給臺北市政府土地權(quán)利金200億,以及每年的銀行利息。巨債負(fù)擔(dān)下,營運(yùn)團(tuán)隊(duì)將盈利時(shí)間點(diǎn)設(shè)在營運(yùn)后的八九年,也就是2012年。
不過,對于長期虧損,臺灣社會顯然沒有足夠的耐心,關(guān)于“臺北有無能力支撐一座摩天樓”、“經(jīng)營團(tuán)隊(duì)是否盡責(zé)”的質(zhì)疑聲一直不斷。當(dāng)時(shí)的董事長陳敏熏更成眾矢之的,屢遭批評,在2008年更被“立委”以營運(yùn)績效不佳要求去職。
陳敏熏是臺灣知名女企業(yè)家,父親陳重義是臺灣最大花式紡紗廠―理隆纖維的董事長。理隆投資了中華開發(fā)工銀,在取得董事席次后,陳重義便指派陳敏熏代表家族擔(dān)任開發(fā)工銀董事。因開發(fā)工銀持有臺北101大樓19.55%股權(quán),總穿著套裝、梳著包頭的陳敏熏成為臺北101董事長。
雖然陳敏熏在聲明稿中力陳無過,認(rèn)為臺北101大樓屬收益型房地產(chǎn)投資BOT案,主要營收來源為租金收入;營運(yùn)初期,租金收入未達(dá)一定水準(zhǔn)前,將因高額固定費(fèi)用而產(chǎn)生虧損,但終因社會壓力過大,最后向臺北101的全體公、民股共13名董事及臺灣“財(cái)政部”表達(dá)辭意!柏(cái)政部”指定當(dāng)時(shí)總經(jīng)理林鴻明暫代董事長。于是這位一路看著“萬丈高樓平地起”的幕后推手,站上了前線,盡管百般推辭,林鴻明仍接下了這個(gè)負(fù)債300億、虧損超過9億的燙手山芋。
并不在計(jì)劃內(nèi)的第一高樓
當(dāng)年催生臺北101的就是林鴻明。
在臺北101大樓建成之前,作為臺灣建筑世家宏國集團(tuán)的第二代領(lǐng)軍人物林鴻明,幾乎是“養(yǎng)在深閨人未識”。臺灣《商業(yè)周刊》在報(bào)道林鴻明時(shí),開場白這樣寫道:“翻遍臺灣企業(yè)集團(tuán)名冊,從未出現(xiàn)宏國兩個(gè)字!
1997年夏天,臺北市政府希望通過民間投資的方式興建“臺北國際金融中心”大廈,寄出了很多投標(biāo)單給當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)開發(fā)商。林鴻明先后收到了兩次投標(biāo)單,但他把這些標(biāo)書都扔到了垃圾桶。過后不久,在“說客”接二連三的勸說下,林鴻明拿下了投標(biāo)。
在臺北市政府的構(gòu)想中,這座“臺北國際金融中心”大樓只建66層,并沒有消費(fèi)觀光功能,也沒有城市地標(biāo)的想象,僅僅是“臺北曼哈頓”計(jì)劃中的“金融服務(wù)設(shè)施”。但是,林鴻明團(tuán)隊(duì)在與臺北市政府交涉往來中,大樓高度慢慢增加到80多層。
“有一次,陳水扁(時(shí)任臺北市長)突然問起世界第一高樓多高?有沒有可能做到世界第一高?我們才開始以超越馬來西亞的雙峰塔作規(guī)劃!迸_北101設(shè)計(jì)方―李祖原建筑師事務(wù)所副董事長王重平回憶說。
當(dāng)時(shí),馬來西亞雙峰塔的高度約為452米,只要高過它就世界第一了,問題是,要蓋多少層?李祖原的建議是99層,寓意長長久久。
但是,林鴻明的母親謝罕見提出意見說:“如果人家問世界上有哪幾棟樓是100層以上的,那你99層剛好被落下了!
因而有人表示,那不如就100層,代表圓滿吧。謝罕見又說,“中國人講究百尺竿頭更進(jìn)一步,不能這樣自滿。”101層因此成為共識,這棟508米高的大樓也由李祖原提議定名為“臺北101”。
盡管臺北市政府極力支持臺北101的興建,經(jīng)驗(yàn)豐富的李祖原建筑師團(tuán)隊(duì)也召集42國的專業(yè)技術(shù)人員共同打造摩天樓,但是,建造摩天樓并不容易。
最先面對的挑戰(zhàn)來自自然環(huán)境的限制!芭_灣是全世界最不適合蓋高樓的地方。”王重平說,臺灣地處地震帶的限制,讓摩天大樓興建需要支付額外的防震成本,此外,在他看來,臺風(fēng)比地震還要危險(xiǎn)。
1999年,“9?21”地震奪走了2415條生命,臺灣人對高樓失去信心。林鴻明花了半年時(shí)間請各路專家證實(shí)臺北101大樓并沒有在地震帶上,建筑本身也配備了良好的抗震性能。
例如,光是打地基便進(jìn)行了15個(gè)月,挖出70萬噸土,基樁由382根鋼筋混凝土構(gòu)成。大樓中心由外圍8根鋼筋的巨柱組成,每根截面長3米、寬2.4米,巨柱為雙管結(jié)構(gòu),鋼外管,鋼加混凝土內(nèi)管,自地下5樓貫通至地上90樓。其使用的鋼至少有5種,依不同部位所設(shè)計(jì),特別調(diào)制的混凝土,比一般混凝土強(qiáng)度強(qiáng)60%。
為抵抗風(fēng)力產(chǎn)生的搖晃,在88至92樓掛置一個(gè)重達(dá)660噸的巨大鋼球,利用擺動(dòng)來減緩建筑物的晃動(dòng)幅度。這也是全世界唯一向游客開放的巨型阻尼器,更是目前全球最大的阻尼器。
盡管科技能夠解決問題,但是外在環(huán)境變化和壓力卻難于預(yù)估:1997年金融風(fēng)暴席卷了整個(gè)東南亞,2001年“9?11”的發(fā)生讓未曾有過摩天大樓的臺灣人擔(dān)心城市安全問題,而2003年SARS的傳染危機(jī)也影響了臺北101招商。
陸客的貢獻(xiàn)
耗費(fèi)6年,2003年,臺北101終于建成,成為當(dāng)時(shí)世界第一高樓。此時(shí),其所在的信義商圈規(guī)劃區(qū)早已進(jìn)駐了新光三越、華納威秀、信義誠品等高檔商場、電影、書店等消費(fèi)場所。
臺北101,先來卻后到。
“當(dāng)年,林鴻明因華納威秀在旁而不打算設(shè)立電影院!蓖踔仄秸f,林鴻明認(rèn)為應(yīng)該要“共榮”,臺北101因而試圖和周邊的商家作出區(qū)別,不做百貨公司,做成Mall,“成為人群聚集的地方”。
臺北101原先由澳洲公司負(fù)責(zé)招商,招租率只有三四成,后轉(zhuǎn)由臺灣團(tuán)隊(duì)來招商。對此,臺北101發(fā)言人劉家豪表示,“因?yàn)榕_灣人才會了解自己的購物需求!
在營運(yùn)第五年時(shí),臺北101引進(jìn)鐘表專區(qū),希望奠定臺北101在臺灣的精品地位!爱(dāng)然,這也是一種集市效應(yīng),越來越多精品也希望進(jìn)駐臺北101,如LV。”劉家豪認(rèn)為,這是臺北101的形象已受到肯定的表現(xiàn)。
而陸客的到來,給臺北101注入一針最有力的強(qiáng)心劑。
臺北101副董事長魏應(yīng)交表示,在去年上半年48.57億元營收中,陸客貢獻(xiàn)了一成。在《商業(yè)周刊》中,他預(yù)估開放陸客自由行后,陸客對101的營收貢獻(xiàn)可增為兩成。
在劉家豪看來,陸客團(tuán)不可能花太多時(shí)間在消費(fèi)上,游客經(jīng)濟(jì)有限,所以,他們更多的是為今年開始的自由行作準(zhǔn)備。目前陸客在臺消費(fèi)每人每日約新臺幣8000元,魏應(yīng)交認(rèn)為,自由行開放后,可能有五到六倍的增長。
不可否認(rèn),魏應(yīng)交的大陸經(jīng)驗(yàn),的確讓臺北101更能抓準(zhǔn)大陸的觀光客源。例如,他建議在五樓排隊(duì)入口處,為每個(gè)經(jīng)過的陸客拍攝與大樓的合成照供選購,一天平均能帶來20萬元的進(jìn)賬。除此之外,為了讓陸客多停留,臺北101將陸客青睞的品牌,如化妝品、鐘表和珠寶等放到觀光線上,加大營業(yè)面積。
“臺北101提早轉(zhuǎn)虧為盈的關(guān)鍵是兩岸關(guān)系變好,開放陸客來臺!卑l(fā)言人劉家豪以盈利的觀景臺為例,2009年全年進(jìn)場人次不過135萬,但2010年前10個(gè)月就有150萬的進(jìn)場人次,11億的業(yè)績中半數(shù)來自陸客團(tuán),F(xiàn)在,每兩個(gè)陸客就有一個(gè)曾到訪臺北101。
雖然臺北101觀景臺、購物中心都獲利,但是在辦公室出租方面,臺北101仍屬于虧損狀態(tài),不甚理想。
辦公室的租金每坪約為3000元到4000元不等,但大樓花費(fèi)不菲:每天營運(yùn)成本需要2000萬元,每年電費(fèi)大約3億元,機(jī)械電機(jī)設(shè)備維護(hù)費(fèi)每年也要花2-3億元,人員工資支出每年需要2-3億元。盡管大樓所需支出由招租的企業(yè)支付,但辦公室若未能招滿,維護(hù)費(fèi)用仍屬虧損。
目前,臺北101的招租率明顯上升,逼近七八成,到了去年有85%的招租率,而辦公大樓也越來越多國際大企業(yè)在租用,如IMG、Google、KPMG等等。而國營陸企,包括中國中鋼、聯(lián)想、中石化集團(tuán)旗下的中化等均已進(jìn)駐。
劉家豪說,“大環(huán)境改變”當(dāng)然是天助,不過“自助”才是最重要的,包含內(nèi)部控制成本以及積極尋找經(jīng)營策略!爱(dāng)世界第一高樓的地位不再,臺北101追求的便是世界第一高綠建筑,希望能夠得到世界級的白金認(rèn)證。因?yàn)楣?jié)能減碳和環(huán)保設(shè)計(jì),不但可節(jié)省日常成本,也可說服外商企業(yè),現(xiàn)在外商都非常在乎能源節(jié)省以及環(huán)保潮流。”
忘了原本興建的用意
臺北101終能轉(zhuǎn)虧為盈,對經(jīng)營團(tuán)隊(duì)來說是成功的喜事,因“世界第一高樓”所帶來的觀光效益,也讓它成為城市的意象。
在電影《臺北星期天》中有個(gè)有趣的段落,兩位在臺北迷路的外勞,指著臺北101說,“只要101越變越小,我們就離家越來越近!
該片的導(dǎo)演何蔚然是馬來西亞人,他準(zhǔn)確地指出外國人通過101作為城市指南針的心理地圖。但對臺北市民來說,他們的行動(dòng)地圖并不依賴外在的建筑,而是生活習(xí)慣和記憶。
除了信義區(qū)周圍的住戶,大部分的臺北市民,除了美食街、書店和超市,很少“使用”臺北101。
東吳大學(xué)政治所碩士王銘岳的論文研究主題和城市相關(guān),戶籍在臺北的他,認(rèn)為臺北101和臺北市民的關(guān)系是斷裂的,就跟馬來西亞的雙峰塔一樣,都是政府的產(chǎn)物,但不是商業(yè)社會自發(fā)的。“美國上世紀(jì)20年代黃金十年而建筑的摩天樓,是當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)社會需要而由民間建造的,但臺北101是因?yàn)檎胍腿蚧榆墸O(shè)置亞太營運(yùn)中心而設(shè),和本地的產(chǎn)業(yè)無關(guān),當(dāng)然更和臺北市民生活無關(guān)!
“從政策發(fā)展來看,臺北101應(yīng)該是不成功的!迸_灣大學(xué)城鄉(xiāng)所助理教授黃麗玲認(rèn)為,從1990年代的時(shí)局來看,作為亞太營運(yùn)的金融中心的設(shè)計(jì)來說,臺北101已經(jīng)錯(cuò)失機(jī)會,當(dāng)初沒有面對和中國大陸經(jīng)濟(jì)整合的問題,讓信義區(qū)成為今日消費(fèi)中心的角色!胺䦶牧讼M(fèi)中心的角色,現(xiàn)在臺北101成了高檔觀光地點(diǎn)!秉S麗玲說,觀光功能原不在預(yù)想之內(nèi),現(xiàn)在只從觀光消費(fèi)來評價(jià),卻忘了原本興建的更大的用意。
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