自從網(wǎng)友提出要談?wù)劜疬w，我沒空但是卻記住了。我知道最近幾年國內(nèi)拆遷造成的風(fēng)波和冤屈很多，但是我對國內(nèi)情況了解不透，不好貿(mào)然評論的。而美國的情況，實在是相差很大。有人為我擔(dān)心，怕我掉到什么政治圈套里面去，實在是沒必要。政治這個詞，美國人和我們中國人用法相差很大。美國人只有在黨派活動，競選，立法議會辯論這一類的場合，稱之為政治。政府的運作，行政歸行政，司法歸司法，都不叫政治。至于老百姓的看法，和黨派觀點無關(guān)就不叫政治。所以，“發(fā)動一場政治運動”，在美國根本就是一種負面的話語。那位為我擔(dān)心的朋友，實在是對美國的個人自由太沒有概念了。

　　再說，我記住了普林西普的要求，卻不知從何說起，怎么辦？前幾天在小鎮(zhèn)上買吃的，出門的時候花兩毛五分錢買了一份我們這個縣的報紙。我們這個縣，這個小鎮(zhèn)，人口到不了我們國內(nèi)的一個鄉(xiāng)，卻也有兩份獨立的報紙，周刊。買報紙的原因是，頭版頭條新聞，縣區(qū)劃委員會否決了某開發(fā)商的小區(qū)計劃。

　　咱們就從這區(qū)劃委員會ZONING BOARD說起好了。

　　我們這個縣，大概和美國所有的縣一樣，有一個區(qū)劃委員會。說“大概”，是因為美國的聯(lián)邦制和地方自治原則，理論上說，各個縣可以自行其事，不是上面統(tǒng)一規(guī)定，我沒有經(jīng)過研究核實，永遠不敢丟開這個“大概”。區(qū)劃委員會負責(zé)對本縣實行區(qū)域規(guī)劃的立法，這樣的地方法規(guī)叫ordinance，它和國會或州議會通過的成文法案（叫bill 或act ，或者統(tǒng)稱為成文法statute）不同，是很具體的本地的規(guī)定，具體到每一塊地的用法。

　　區(qū)劃委員會的成員是六人，全部普選產(chǎn)生，定期改選。這六人在我們這個縣，全部是兼職的，都有自己賴以謀生的職業(yè)。當(dāng)區(qū)劃委員，對他們來說，是為公眾服務(wù)。不過，他們有時候其實也很忙。為什么呢？

　　有關(guān)土地用法的ordinance，規(guī)定得非常詳細。美國人喜歡規(guī)范化，土地的用法都編成代碼，分門別類。比如我們這個窮鄉(xiāng)僻壤，土地分成農(nóng)業(yè)區(qū)，居住區(qū)，商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，其中又分成高密度，中密度，低密度，等等。各類土地的建筑，用途，包括建筑面積，最高高度等等，都預(yù)先分類編碼。然后，全縣每一寸土地，不管所有權(quán)是誰的，都有一個區(qū)域規(guī)劃的代碼。法律要求你，服從這一代碼的規(guī)定。

　　那么，為什么區(qū)劃委員會有時候還是很忙呢？不是有ordinance規(guī)定好了嗎？

　　因為他們也在不斷建設(shè)，情況在不斷變化。

　　要講清這個過程，沒有比我們自己的親身經(jīng)歷更簡單的了�？赡苡行┡笥岩呀�(jīng)知道，我們兩人曾經(jīng)窮人的事情窮辦法，自己動手給自己蓋了一棟房子，這就有了一點故事。

　　我們到美國一年后，買了一塊地，地上有一棟已經(jīng)一百多年的農(nóng)舍，還有歪斜的谷倉。一百多年前，門口大概是偶然有馬車經(jīng)過的農(nóng)家小道，現(xiàn)在卻是98號州級公路，日夜有呼嘯的大卡車飛駛而過，排山倒海。冬天，寒風(fēng)透屋，可以看到自己的褲腿隨風(fēng)擺動，很冷。我們在這農(nóng)舍里一住十年。偶然有幾次客人來的時候，我們非常抱歉，因為居住生活的條件實在是不怎么樣。

　　妻子是學(xué)建筑的。我們兩都在建筑工地上工作過。到美國以后，也涉及過建筑相關(guān)行當(dāng)，經(jīng)常跑建筑材料商店。美國的建筑工具，材料配件，多，好，價格也合理，叫人愛不釋手。我們給別人蓋過那么多房子，現(xiàn)在，自然想，為什么不給自己蓋一棟？自己動手，豐衣足食嘛！

　　當(dāng)我們一分一分地攢錢，差不多的時候，就打算在遠離公路的樹林深處，蓋一棟房子。自己動手。

　　蓋房子的第一件事，到附近小鎮(zhèn)上，縣的建筑管理部門，申請許可證。這個部門的女士，第一件事，查一下我們這塊地的區(qū)劃代碼，是不是符合縣里 ordinance的要求。這一查，問題來了。根據(jù)已有地規(guī)劃，不可以。

　　我妻子到小鎮(zhèn)去申請許可。

　　縣上辦事的女士一查ordinance，說我們的這塊地，屬于低密度農(nóng)業(yè)性質(zhì)。這么大面積的地上，只能有一棟居住建筑。有了百年老屋，就不能蓋新房子了。

　　那怎么辦？

　　辦公女士態(tài)度非常和藹，說你們有幾個choices：

　　一是把百年老屋拆了。那我們住哪兒去？兩個人動手蓋房子，可不是一天兩天能蓋得起來的。后來事實是，我們用了整整一年才完成。這女士倒很理解，她說有很多人自己蓋房子。你可以繼續(xù)住老房子，但是必須保證，在搬進新房子以前，把老屋拆除。

　　拆老屋談何容易，再說，好好的百年老屋，為什么要拆掉。我們有很多零雜東西，書籍圖畫，是打算以后放在老屋里的。我們不愿拆。

　　那么，女士說，第二個選擇是，向縣區(qū)劃委員會提出申請，改變我們這塊地的代碼。這叫rezoning，重新規(guī)劃。

　　這就要兜回來說到，為什么區(qū)劃委員會有時候很忙，為什么我要買當(dāng)?shù)貓蠹堊鰝�實例了。

　　如果諸位有耐心讀我上面給出的聯(lián)邦最高法院的判例，就會讀到，聯(lián)邦最高法院很久以前就指出，各地區(qū)域規(guī)劃的ordinance，涉及土地的價值，一個ordinance下來，就可能讓某人的土地大大增值，也可能讓某人的土地大大貶值，所以，所有這些ordinance，都必須是debatable，“可以爭論的”。所以，能夠有法律效果的區(qū)劃ordinance，都必須舉行公開的聽證會，聽取公眾的意見，并且由區(qū)劃委員會公開表決。

　　這就是我買的當(dāng)?shù)貓蠹埳系念^條新聞之背景。同一期報紙上，還有一系列十幾個公開聽證會的通知。比如，有一個老人，申請將自己的土地分成兩塊，以便送一塊給自己的女兒，讓女兒女婿蓋一棟房子。

　　辦公女士給我妻子的第二個主意就是，申請rezoning，這必須啟動申請/聽證/表決的程序。這個申請倒花不了多少錢，但是要等聽證會安排，要出席聽證會，向與會的區(qū)劃委員和愿意來開會的鄰居們闡述我們的理由，然后等待委員會表決。這里面內(nèi)在的道理是：你的土地上增加了建筑物，會影響相鄰?fù)恋氐木坝^和價值。所以，這樣的改變必須是debatable的。

　　這個方案的最大問題是，聽證會以后，區(qū)劃委員會的表決仍然可能否決我們的申請。

　　妻子沒辦法了，只好繼續(xù)向辦公女士討教，這原有的ordinance到底是怎么回事，其中的合理邏輯是什么？辦公女士很有耐心，解釋說，因為這是低密度農(nóng)業(yè)區(qū)，這是為了保障農(nóng)業(yè)區(qū)里的合理居住密度。妻子連忙說，我們沒有改變居住密度，我們還是住兩個人，原來的百年老屋用來做儲藏了。辦公女士說，根據(jù)ordinance，農(nóng)業(yè)區(qū)的生產(chǎn)性質(zhì)的儲藏建筑，只能是谷倉，或者是活動房屋trailer，不能是真正的房子。這一點馬上讓我妻子抓住，問為什么？真正的房子，盡管是百年老屋，看起來也比谷倉或者trailer 象模像樣，為什么谷倉可以，百年老屋就不可以？

　　辦公女士承認(rèn)，這ordinance聽起來確實沒有道理，可是她皺眉頭說，ordinance是這樣說的，她也沒有辦法。她不能給我們許可證。

　　這時候，我妻子說了一句很美國化的話：

　　I will see you in the court.“我將在法庭上見你”。

　　我們一向聽說，美國人喜歡打官司。其實，打官司花錢費力還可能打輸，誰也不愿意沒事打官司的。從某種意義上來說，可以說美國人是最怕打官司的。但是，我妻子可以心平氣和地向辦公女士說出那句話，卻很典型地表現(xiàn)出了美國人在同樣走投無路的情況下，比別人多一條路，那就是，法庭的門是開著的，你覺得你有理，你覺得你受了傷害，你就上法庭去，走司法程序。你永遠知道，法庭是中立的，是獨立的，是和你現(xiàn)在陷在其中走投無路的陷阱沒有利害糾葛的。你最后還有一個講理的地方，你可以把官司打到最高法院，窮盡司法程序。

　　可是，很多時候，如果你確實有理的話，別人也看得出來，“法庭上見”就成了一種表態(tài)。

　　辦公女士聽了以后，回答很有意思。她說，我們最好不要法庭上見。她說，我會向區(qū)劃委員會匯報，會向縣政府的法律顧問匯報，先自我檢討ordinance，評估縣政府在法庭上的形勢，爭取縣政府先找出解決辦法。請過幾天再來。

　　幾天以后，妻子再去找辦公女士。辦公女士笑嘻嘻的，滿懷喜悅地告訴妻子，縣政府的法律顧問研讀了以前的相關(guān)ordinance以后，對區(qū)劃委員會說，根據(jù)州法庭這幾年的類似案件的判決結(jié)果，如果此案上法庭的話， 縣政府幾乎沒有勝訴的機會。區(qū)劃委員會決定，廢除這一條只有谷倉和trailer才可以做儲藏建筑的ordinance。妻子順利地拿到了蓋房子的許可。

　　我想簡單闡述我自己得出的我們可以從美國制度中借鑒的三條原則：

　　第一，房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)法律和方案，要成為多數(shù)人都心悅誠服的共同游戲規(guī)則，則必須在一定程度上是公開的，開放的，debatable的。

　　房地產(chǎn)的方案，比如舊城改造，在我國這樣人口密集的地方，常常涉及千家萬戶子子孫孫的利益，你要讓大家服，就得讓大家知，讓大家從一開始就有表達的機會。你不能官商合作策劃于密室，令建筑師畫出藍圖，官商對藍圖和操作方案都滿意了，然后對住在那里的民眾說：上級有關(guān)部門決定，我們這塊地方要改建了，諸位得搬家，原有的房子給您作價，新家已經(jīng)給您在郊區(qū)蓋好了，保證比您現(xiàn)在住的房子好。這聽起來似乎不錯啊，實際上是不公平的。

　　我上面說過，美國的房地產(chǎn)方案要經(jīng)過區(qū)劃委員會，區(qū)劃委員會是民選的，它的決定都要走一定的程序，主要是向公眾開放的公開聽證會。如果我附近的小鎮(zhèn)要改造舊鎮(zhèn)區(qū)，那從一開始產(chǎn)生這個主意，就得開聽證會，出主意的人得出來說說為什么，花好桃好都好在什么地方，老百姓也可以出來提提疑問。利益和觀點沖突太大，還可以組織起來，表達自己，搞點示威，在門口插上“No Rezoning!\"的標(biāo)語牌。這就叫DEBATABLE。

　　這樣讓被涉及的民眾有機會知道，有機會表達，有機會參與的制度，是不是會搞得事情做不成呢？是不是會亂？美國的經(jīng)驗告訴我們，不會的。因為人是一種理性的動物，人是知道好歹的。人都能理解，世界上的事情不可能照你一人的心思，少數(shù)服從多數(shù)是這個社會有秩序維持下去所必需的。經(jīng)過 DEBATABLE的程序以后，區(qū)劃委員會表決的結(jié)果，往往是能夠得到尊重和實現(xiàn)的。區(qū)劃委員利用權(quán)力腐敗的話，民眾也看在眼里，下次改選就會表現(xiàn)出來。

　　所以，我認(rèn)為，要致力于建立官商和民眾都能接受的共同游戲規(guī)則，那么，程序的開放， DEBATABLE，是我們可以從美國制度中借鑒的。

　　第二，民眾面對的官商，開發(fā)方案，拆遷命令，地方上的ordinance，都必須是challengeble的，是可以在司法上挑戰(zhàn)的。

　　房地產(chǎn)的變動，涉及各家各戶子子孫孫的利益，你必須作出這樣的假設(shè)：看起來很美好的方案，仍然可能不公平地傷害了無辜者的利益，受傷害的人，必須有一個地方去評理，這就是獨立的法庭。

　　我很早以前在茶館閑聊中說過，美國人的原則：有了沖突，要找中立的第三者來評判。有利益糾葛的雙方自己爭，是很難爭出名堂來的。而在制度上，這樣的第三者就是法庭。

　　我們國內(nèi)報道的拆遷風(fēng)波，說給美國人聽他們是一點聽不懂。他們會大惑不解：這些人干嗎不上法庭？

　　有朋友會說了，要是法庭判下來說得拆，那還不是一樣要拆。這言下之意司法挑戰(zhàn)是多此一舉。事實上，不是這樣的。既然上法庭，就可能輸也可能贏，不然就不叫法庭了。不管輸還是贏，有沒有法庭，有沒有司法挑戰(zhàn)的途徑永遠available，是完全不一樣的。法庭，獨立司法的存在，將本質(zhì)上改變社會的權(quán)力平衡，改變民眾的無助地位。從長遠來說，沒有一個獨立公正的司法，社會就難有公平，就不會有穩(wěn)定。

　　司法挑戰(zhàn)，讓我想起著名的紐約中央車站拆建風(fēng)波。

　　說到中立的獨立的司法，朋友們一定搖頭，說我們中國不行，法官和當(dāng)官的是一家，中立沒門。我知道。但是，諸位，正因為如此，我們得不停地說。一直說到遙遠的將來獨立司法漸漸形成的一天。因為，除此之外，我們沒有別的選擇。

　　美國關(guān)于房地產(chǎn)司法挑戰(zhàn)的案例，當(dāng)然很多。這里面發(fā)生的情況，和我們中國缺乏可比性。有一個從世界日報上讀來的故事很有名。

　　到過紐約的人，大多知道紐約有一個中央車站。那是一棟有點年頭的相當(dāng)壯觀的房子，但是還不到文物保護禁止拆除的地步�？上н@房子所處的地方，太黃金地段了，留那么一個幾層的車站建筑，簡直是浪費黃金。車站建筑的所有者是一家公司，(點擊此處閱讀下一頁)

　　決定拆了原有的建筑，建高層。

　　紐約的很多市民覺得，這是一棟歷史性的建筑，是紐約的文化遺產(chǎn)，文化價值是屬于紐約全體市民的�？墒�，按照法律，業(yè)主可以拆。紐約的一些文化界人士聯(lián)合起來，想要阻擋業(yè)主拆除這棟歷史建筑。這些人中，包括已故肯尼迪總統(tǒng)的夫人，著名的杰姬肯尼迪。

　　已故總統(tǒng)夫人倒并沒有出什么大力，她也出不了什么力。她去走走上層，從上面施加壓力，這樣的做法，即使奏效，美國人看來也很丟人。那么，這些人怎么辦呢？房子又不是你們的，人家按照法律有權(quán)拆，你怎么辦？

　　這些人研究司法挑戰(zhàn)的途徑，發(fā)現(xiàn)了一條小路：按照紐約的法律，如果對房產(chǎn)有爭議，法庭就要按照一定程序厘清爭議，在此期間，法庭發(fā)出禁制令，不得對有爭議的房產(chǎn)作出任何變動。

　　這些人中的一個，就向法庭提出訴訟，說這中央車站的所有權(quán)里有他一份。法庭發(fā)出禁拆的禁制令，然后開庭厘清，結(jié)果自然判定說沒你的份。問題是，這個程序，有一定的paperworks要做，有一定的步驟，快是快不起來的。就在法庭判定以前，這些人中第二個，早已準(zhǔn)備好，也向法庭提出訴訟，說這中央車站建筑有他一份。同樣的過程又開始了。

　　法庭的法官，大概明知這是攪局來的，可是按照紐約的法律，原告這樣做是合法的，法庭必須用一定的程序把它打回去。而這些人就打算輪流上陣，估計維持個一百年也不成問題。

　　最后，業(yè)主知道，這樣下去他是勞民傷財，得罪眾人，永遠陪下去。他聲明：被紐約市民保護歷史遺產(chǎn)的誠心所感動，他決定不拆了，他要為紐約保護好這棟歷史建筑。至于黃金地段損失的黃金，他沒提。相信他也不會因此而貧窮潦倒的。

　　這就是法庭大門開著，司法挑戰(zhàn)available的結(jié)果。

　　現(xiàn)在聊我體會的第三點：房地產(chǎn)開發(fā)需要拆遷的時候，公平的補償是一條不可忽視的原則。

　　拆還是不拆，不應(yīng)該是一邊說了算。

拆還是不拆，應(yīng)該有大家都能接受的法律來衡量。這方面，我一開始就說過，美國人比我們有利，他們的財產(chǎn)權(quán)制度，幾百年來沒有大的變動。

而我們在財產(chǎn)權(quán)問題上，只有廢墟和殘片。

　　財產(chǎn)權(quán)的概念，大家知道，美國政治制度至少把它上溯到大衛(wèi)休謨。在休謨那里，生命權(quán)，自由權(quán)，財產(chǎn)權(quán)，是一個人最基本最重要的權(quán)利。

　　但是，托馬斯杰弗遜在寫下獨立宣言開場白的時候，卻寫了人人都有生命，自由和追求幸福的權(quán)利。財產(chǎn)權(quán)在這兒變成了更廣泛的追求幸福的權(quán)利。

杰弗遜顯然認(rèn)為，生命，自由和追求幸福的權(quán)利，是人人平等的。而財產(chǎn)權(quán)，平等的意義卻大可商榷。這留下了一個思想遺產(chǎn)：美國人在講平等的時候，通常避免講貧富，講財產(chǎn)的平等，但是都強調(diào)追求幸福的權(quán)利是平等的，而追求幸福的權(quán)利之平等，簡單地說就是機會平等。

　　通常，人們認(rèn)為，在休謨那里，財產(chǎn)權(quán)和生命及自由一樣，是一種天生的自然權(quán)利，而到杰弗遜那里，財產(chǎn)權(quán)不再是自然權(quán)利，它是一種民事權(quán)利，是社會的一種契約性權(quán)利。當(dāng)你生下來的時候就擁有一塊土地，不是上帝賦予你的，而是你從家庭繼承來的，是社會用法律承認(rèn)，你有繼承這塊土地所有權(quán)的權(quán)利。

　　這樣，用我們簡單的話來說，就是，財產(chǎn)權(quán)不是絕對的。它的檔次沒有生命和自由那么高。

　　在費城那個小客棧里，兩百多年前，杰弗遜寫下獨立宣言的時候，把休謨的三權(quán)里的財產(chǎn)權(quán)代換成追求幸福的權(quán)利，他是怎么想的，我們無從得知。但是，當(dāng)他代表自由的北美出使巴黎的時候，已經(jīng)明確了這個思想。

　　財產(chǎn)權(quán)不是絕對的。但是，財產(chǎn)權(quán)是非常重要的，美國社會的基本秩序，建立在財產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上。拆還是不拆，不是一邊說了算。

　　關(guān)于財產(chǎn)權(quán)，有憲法第五修正案規(guī)定了必須有合理的補償，沒有合理的補償，政府就不能征用私產(chǎn)。請注意，憲法前十條修正案，被稱為權(quán)利法案，是針對政府的限權(quán)令，是為了保障公民個人權(quán)利而在制憲會議以后的第一屆聯(lián)邦議會上通過的。第五修正案的要旨是保障公民，限制政府。所以，第五修正案讓美國人來讀的正確讀法是：政府不作出合理補償就征用私產(chǎn)的話，是非法的，是違憲的。

　　在美國聯(lián)邦最高法院關(guān)于財產(chǎn)權(quán)的判詞中經(jīng)常提到的是，憲法第十四修正案，公民有受到法律”正當(dāng)程序“Due Process和”平等保護“Equal Protection的權(quán)利。

　　當(dāng)公眾利益，比如州公路局規(guī)劃一條公路，經(jīng)過某私人土地，而私人土地所有者不愿拆遷，和私人財產(chǎn)權(quán)發(fā)生沖突的時候，拆還是不拆，不是一邊說了算，而是要求按照憲法第五修正案，必須給出合理的補償；
另外，按照憲法第十四修正案的要求，公民可以尋求法律正當(dāng)程序，他是有權(quán)和政府抗衡的。比如，他可以說，政府的補償不合理，政府的程序不公正。

　　認(rèn)為私人財產(chǎn)權(quán)在公眾利益前面就一定要讓步，這是對美國立國理念和制度無知而產(chǎn)生的誤讀，或者急于用美國的例子為中國的房地產(chǎn)商辯護而故意的誤導(dǎo)。

　　我可以給你舉一個例子。這個例子就在離我兩分鐘車程的地方。

　　我現(xiàn)在工作的城市，是我們州里輪到第三 的城市，有本州最老最大的大學(xué)。在市中心邊緣，有一片老住宅區(qū)，剛好是一個小山包。街道還是石塊鋪的，環(huán)境極其幽靜。其中一條街，叫Flynt Street。這條街來回雙車道，在經(jīng)過小山包頂，和另一條街相交的地方，有一棵參天大樹，一棵老橡樹，長在路邊。圍著樹干有一圈欄桿，占掉了這條街的一個車道。來往車輛到此就得看對面是不是有車，停下等對面沒車的時候才通過。

　　這是一種你在其他 地方看不到的突�，F(xiàn)象，一棵樹占掉了一邊的車道，迫使所有車輛讓步。這也恐怕是世界上獨一無二的樹，因為它是本城著名的“擁有自己的樹”（The tree that owns itself）。

　　這來自于近二百年前本城某居民的遺囑。

　　近兩百年前，本城一居民后院有一棵老橡樹，這棵樹給了他很大樂趣。他老的時候，想想死后不知道別人會怎么對待這棵樹呢，就在遺囑里把這棵樹的所有權(quán)，連同樹下八英尺半徑的土地， 贈給了這棵樹。此遺囑在本城政府登記有效。這就是“擁有自己的樹”。

　　后來，城區(qū)發(fā)展，這后院就變成了街道，樹就擋在路當(dāng)中了。當(dāng)然，阻礙交通是無疑的，公眾利益是受到了影響。但是，附近社區(qū)的歷代居民認(rèn)為，這條街的交通所受影響的公眾利益，在質(zhì)和量上并沒有壓倒這棵樹的財產(chǎn)權(quán)。公眾停一下車，等一下再過，受點委屈，并不為過。

　　上世紀(jì)初，一場暴風(fēng) 刮倒了老橡樹。本城一個婦女園藝組織立即用老橡樹的籽培育了一棵樹苗，栽種在原來的地方。哈，老橡樹的合法繼承樹竟然得到了承認(rèn)。如今，那兒又是一棵參天老橡樹了。

　　當(dāng)然，擁有自己的樹是一種很特殊的情況，我只不過是想說明，私人財產(chǎn)權(quán)和公眾利益孰重孰輕，是要個案考察的，所謂case by case，否則，一說公眾利益，私人財產(chǎn)權(quán)就輕如鴻毛，就理所當(dāng)然要讓步的話，那么，土地開發(fā)還要debatable 干什么？還要留出司法挑戰(zhàn)的途徑干什么？如果一說公眾利益就壓倒一切，自然就會出現(xiàn)，官商結(jié)合利用政治權(quán)力把自己說成公眾利益的代表。小民百姓除了服從就沒有別的路可走了。

　　所以，要害不是誰說的是公眾利益，誰就是私人利益，私人利益和公眾利益沒有道德上的高下之分；
要害是公正。要害是公眾利益在要求民眾作出讓步的時候，必須有合理的補償。沒有合理的補償，所謂的公眾利益的征地，是非法的。

　　現(xiàn)在，說到核心問題，什么是“公平”的合理的補償？公平合理怎么定的。價碼怎么定的？

　　在美國的體制下，這個問題并不困難。

　　美國人在補償價碼方面，很簡單，也很明確，叫“公平市場價格” FAIR MARKET PRICE。只所以他們只要有這個大家公認(rèn)的價碼標(biāo)準(zhǔn)就可以使大部分問題和爭議得到解決，因為他們的制度下，市場制度是穩(wěn)定的，那是他們的自由概念的一部分，體現(xiàn)了人格的自由，意志的自由，在這樣有歷史的市場下， 土地和房產(chǎn)都有一個公平的市場價格，這是大家都能接受的概念。政府一般不是這個市場的player， 而是中立的公證人。所以，到了有具體爭議的時候，爭議往往就是，怎么找出這個公平市場價格，使得雙方都接受。

　　怎么確定公平市場價格？在美國制度下，價格是通過市場交易來確定的。這一點和馬克思經(jīng)濟學(xué)差別很大。馬克思經(jīng)濟學(xué)里，價格的來源是價值，價值的來源是勞動，是核算成本。

　　問題恰恰在于，在房地產(chǎn)這個行業(yè)上，價格往往和勞動，和成本相差非常大。這就是我們今日很多爭議的來源。

　　在房地產(chǎn)制度上，第一是被各方面接受的共同的游戲規(guī)則要公開，開放，debatable；
第二是有獨立的司法，留有司法挑戰(zhàn)的途徑；
第三，公平的補償要有法律的保障。

　　那么，什么是公平的補償呢？公平補償?shù)膬r碼怎么確定？公平補償價碼的基本概念是Fair Maket Price，即公平的市場價格。那么，這個Fair Maket Price又是怎么確定的呢？在穩(wěn)定而成熟的市場體制下，這個問題很簡單，F(xiàn)air Maket Price是通過市場交易來確定的。我順便回答前面一位朋友的問題：法官只依法主持司法程序，從來不來代替市場，確定Fair Maket Price。

　　上面這句話有點空，我來說一個我的親身經(jīng)歷吧。

　　好幾年前，我開車回家的路上，經(jīng)過一個丁字路口，前面有一輛車左轉(zhuǎn)，停下來等對方車子過完。我停在后面等。就在我即將可以走的時候，后面快速來了一個冒失小青年的車，剎車不及，咣當(dāng)一下，撞在我的車后部。后保險杠給撞了一個大彎，慘不忍睹。

　　處理這類事情，很煩。警察來了，第二天到警察局拿police report，將其fax 給對方保險公司。對方保險公司的女士立即來電話，說你去修車行估一個修車價。我去估了，修車估價1800美元。將估價單也fax過去。

　　我開的是一輛很老的二手車。車很老了，但是車況非常好。我們開著它走了半個美國，我天天開它干活，從來沒有毛病。這車以后期質(zhì)量好出名。保險公司的女士來電話了，說根據(jù)你的車的年齡和里程，你的車值1700元。所以是totaled（汽車保險業(yè)的行話，即total damaged），失去了修的價值。我們將賠償你全部車價1700元，并把殘車拖走。

　　這是我最擔(dān)心的事情。老車我開得好好的，但是算價錢，它確實很可能不值什么大錢了。我對那位女士說，你賠給我的1700元，我卻沒地方去買同樣開得好好的老車，這對我不公平。This is not fair to me 。

　　這女士立即說，請您提供一個依據(jù)，隨便什么依據(jù)都可以。

　　我怎么辦呢？這真是煩人的事。好在那時有網(wǎng)了。我在網(wǎng)上查，只用了十分鐘，查到離這兒三小時車程的地方，一個車商賣二手車，同樣年齡的同樣型號的車，標(biāo)價2300美元。

　　我將此網(wǎng)頁fax過去。半個小時后，女士來電話，第一句話就是，我們將賠償2300美元，您是否接受？

　　為什么對我提出的2300美元賠償，保險公司沒有二話呢？因為我提供的信息證明，這是這車在市場上的交易價格。這就是Fair Maket Price。

　　現(xiàn)在說美國的拆遷補償中的Fair Maket Price。

　　相信諸位一定聽說過自己的親朋好友在美國一旦穩(wěn)定下來，就買了房子了。美國的房地產(chǎn)市場是開放的，只要有錢，更多的是能貸款了， 就誰都能買。沒有身份限制。諸位要是想買，也可以買的，房地產(chǎn)商決不敢另眼相看。

　　買房子的價格，基本上就是你這房子的Fair Maket Price�？硟r的本事和耐心大一點，運氣好一點，可能有10%的上下，但是你對自己房產(chǎn)的Fair Maket Price是心里有數(shù)的。比如說，你買了十萬元的房子。

　　一年一度，縣稅務(wù)官會寄給你一張房地產(chǎn)稅單，里面有一條，就是估計你的房產(chǎn)的 Maket Price。你繳納的房地產(chǎn)稅是根據(jù)你的房產(chǎn)的 Maket Price來的。你會發(fā)現(xiàn)，縣稅務(wù)官的估計基本上和你買價差不大離。

　　過兩年，你發(fā)現(xiàn)鄰居和你一模一樣的房子賣了。你悄悄問新搬來的鄰居，多少錢買的，答曰12萬。你心里暗暗一喜：你的房產(chǎn)在漲價！

　　房產(chǎn)漲價是 你從在美親朋好友中經(jīng)常聽到的好消息。

可是，房子為什么會漲價呢？除了通貨膨脹的因素以外，是什么使得房子的價格漲得特別快，(點擊此處閱讀下一頁)

　　是什么使得他們有快有慢？

　　我不說大家也知道：Location, Location, Location.

　　房產(chǎn)的價格，特別是房產(chǎn)在以后年頭里的漲落，往往不是單純根據(jù)你的房子的制造成本，不是那些磚頭木頭的價值，而是它的空間位子。這個Location具有不可替代性，在很多地方是稀缺的。稀缺使得市場上這一Location求大于供，房產(chǎn)價格就上去了。

　　在美國的很多地方，房產(chǎn)價格上升很快。置產(chǎn)不僅保值，而且是一種首選的投資方式。有些地方，比如硅谷，舊金山灣區(qū)，洛杉磯好萊塢，說寸土寸金是一點不為過。

　　在房地產(chǎn)價格尚低的時候置了產(chǎn)，以后節(jié)節(jié)高地漲價，這是房主非常高興的事情，這相當(dāng)于股票漲了。但是，漲得非常高的房子，這個發(fā)財好處只有在你把房子賣了的時候，重新?lián)Q成錢， 才體現(xiàn)出來。如果你永遠不打算賣，永遠是自己住的，那么漲價只有壞處：每年的房地產(chǎn)稅也漲了。

　　很貴的房子，房地產(chǎn)稅有時候是很高的。房地產(chǎn)稅是地方稅收的主要部分，地方公共建設(shè)主要靠房地產(chǎn)稅。多年不交房地產(chǎn)稅，房子可能被依法沒收的。

　　所以，你會發(fā)現(xiàn)，價格很高， 很值錢的房子，也在市場上買來賣去。

　　而大家都公認(rèn)，這樣在市場上形成交易的價格，就是Fair Market Price 。

　　現(xiàn)在，可以說美國的拆遷賠償了。

　　正因為美國的房地產(chǎn)業(yè)是一個穩(wěn)定的開放的自由市場制度，房地產(chǎn)有一個Fair Market Price，所以，合理的補償就沒有那么多的困惑。你得補到相當(dāng)于原來的房地產(chǎn)主自愿地出售其房地產(chǎn)的程度。

　　這里，我必須提到一個重要的區(qū)別了。那就是一般的房地產(chǎn)開發(fā)和政府主持下的公共交通等公共建設(shè)的開發(fā)。

　　美國人對于政府進入自由市場扮演player的事情，一向十分忌諱。政府應(yīng)該是市場外的主持公正者，是裁判，是警察，而不能自己進來當(dāng)商人，當(dāng)運動員。為什么美國人對此如此忌諱，這說來話長，我們此地不說。但是毫無疑問，一般的房地產(chǎn)開發(fā)，造房子賣房子，那是民間業(yè)界和顧客的事情，政府是站在旁邊維持秩序的。

　　那么，美國的開發(fā)商，比如說， 打算開發(fā)一片高檔居住小區(qū)，他怎么做呢？怎么搞拆遷？ 我手里的實例就是我上次買的本地報紙的頭版頭條新聞，縣區(qū)劃委員會否決了某開發(fā)商的rezoning申請。

　　這個開發(fā)商是有眼光的。他看到臨近一個城市在發(fā)展，城市里的就業(yè)者要買房子，他就計劃在我們這個縣范圍內(nèi)，最靠近這個城市的地方，搞一個中高檔居住小區(qū)。這塊地皮，是一山林坡地，原來是屬于農(nóng)業(yè)區(qū)，現(xiàn)在申請改為居住區(qū)。他已經(jīng)預(yù)先陸續(xù)地收購了這塊土地，擁有了這塊地和上面的房子。

　　但是，在區(qū)劃委員會的公開聽證會上，周圍居民提出了反對理由。經(jīng)過公開的聽證辯論以后，區(qū)劃委員會投票，以4比2否決了他的申請。

　　他以后怎么處理這塊地，就沒人關(guān)心了。如果他打算保持這塊地，一直等待機會再開發(fā)，那么他每年得為這塊荒地繳納房地產(chǎn)稅。如果他打算出手賣了，這次他大概是要虧了。因為，當(dāng)他陸續(xù)地買進這塊地上的房子的時候，試想原來住那兒的人看到有地產(chǎn)商主動買他們的房地產(chǎn)，會怎么樣？會漲價。

他必定得用比縣稅務(wù)官的估價稍高的價格才能買進。而再賣出，就得不到原來的價錢了。

　　如果區(qū)劃委員會批準(zhǔn)，那么拆遷根本不是問題，因為，通常情況下，房地產(chǎn)商已經(jīng)擁有了那塊地。

　　這很典型地說明，房地產(chǎn)這個高利行當(dāng)，必定是高風(fēng)險行當(dāng)。房地產(chǎn)商沒有資格說，我的開發(fā)計劃符合公眾利益，所以要政府站在我一邊。這是不可能的。美國的地方政府是普選產(chǎn)生的民主政府，它的作業(yè)是公開的。所以，即使是當(dāng)年曾經(jīng)年紀(jì)輕輕就當(dāng)了阿肯色州司法部長，后來有選為州長的克林頓，那樣的權(quán)勢之下，克林頓夫人參與的白水房地產(chǎn)開發(fā)也和我們縣的那位一樣，慘敗賠錢了事。而里面有沒有政府參與的貓膩，成為克林頓當(dāng)總統(tǒng)以后的白水案，引出了獨立檢察官的調(diào)查，引出了克林頓的性丑聞，導(dǎo)致克林頓的偽證指控，差點被彈劾。我們所知道的克林頓丑聞，美國聯(lián)邦政府國會的正式名稱是白水房地產(chǎn)開發(fā)案調(diào)查。

　　那么，我們縣的那位開發(fā)商，如果不先去買下那塊地，先申請，批下來以后再去拆遷，給賠償，不是就沒有風(fēng)險了嗎？

　　諸位，如果你是住在那塊地上的居民，現(xiàn)在聽說縣上已經(jīng)批準(zhǔn)，讓某開發(fā)商在你的地上建中高檔居住區(qū)了。你會怎么辦？

　　你說說看，你會怎么辦？你會不會說，經(jīng)過政府的研究聽證，這個開發(fā)計劃是好計劃，符合公眾利益，我應(yīng)該配合開發(fā)商？

　　如果你有那樣的覺悟，配合開發(fā)商，這是高尚的，理應(yīng)尊重。但是也不必太頌揚，因為你配合不配合的結(jié)果，就是這個房地產(chǎn)商賺錢順溜不順溜。而一般人沒那個覺悟，直接反應(yīng)是，這人要開發(fā)的是什么小區(qū)？高檔到什么程度？賣什么價位？因為這些信息聯(lián)系著我現(xiàn)在擁有的房地產(chǎn)的潛在價值。然后，我是要爭取在里面分一杯羹的。

　　你會漲價。你的漲價會讓地產(chǎn)商頭疼，但是，最終結(jié)果是你和地產(chǎn)商就價格談妥，這個交易價格，就是fair market price，他付錢，你搬遷。這就叫公平的補償。

　　政府這個時候幫誰？沒它的事，它誰也不幫。別忘了它是民眾選舉產(chǎn)生的，事實上它的官員就是那些居民中的人。自由市場體制和民主政治制度一體而生的。

　　設(shè)想，你原來的房地產(chǎn)，你知道fair market price是10萬，房地產(chǎn)商因為先申請批準(zhǔn)再主動要你搬遷，出價11萬，你不干，出價12萬，你還不干。出價14萬，你要是還不干，很可能以后后悔。因為房地產(chǎn)商的利潤也是有限的，他拿不下來，最后只好放棄這個開發(fā)計劃（就像克林頓夫人的白水計劃一樣），那么，沒人要買你的房子，你的房地產(chǎn)的fair market price，又回落到10萬。你錯過了一個發(fā)小財?shù)臋C會。

　　大多數(shù)的美國人，就是這樣拆遷的。如果他們在這個過程中，受了欺詐，受了傷害，那么，法庭的大門開著。

　　現(xiàn)在我該說到政府參與的開發(fā)。政府參與的開發(fā)，主要是公路鐵路，水渠水庫，港口，高壓電網(wǎng)之類的公用事業(yè)。美國各類政府通常不做房地產(chǎn)業(yè)的商人。聯(lián)邦政府的城市發(fā)展和住宅部，是為低收入者解決住宅問題，采用的是補貼低水準(zhǔn)住宅的辦法。

　　舉例說，修公路怎么拆遷？

　　第一，政府交通部在規(guī)劃公路的時候，會盡量走拆遷量小的地方，多利用聯(lián)邦政府和州政府的土地，多利用荒地。

　　第二，它相當(dāng)于上述開發(fā)商先申請批準(zhǔn)后買地的情況。

　　我現(xiàn)在工作的城市，和州府之間有一條316號公路。州里決定將這條公路從原來的普通小公路打?qū)捝�級為高速公路。這一決定的提議，辯論，聽證和決議過程，都是公開的。當(dāng)提議開始的時候，公路沿線的房地產(chǎn)就開始漲價，交易也變得活躍。等到?jīng)Q定一宣布，只看到沿線原來上市待售的房地產(chǎn)，全部悄悄地撤下來，不賣了。為什么？因為大家都知道，沿線房地產(chǎn)將漲價。

　　最終，該征的地都征了，該拆遷的拆遷了，而必須作出的根據(jù)fair market price作出的補償也補償了。事實上，開發(fā)是受人歡迎的，因為開發(fā)會帶動周邊房地產(chǎn)的升值，等于大家發(fā)財。

　　問題就在于，你要人自愿搬遷，你就得發(fā)財大家有份。

　　那么關(guān)于低密度老城區(qū)改造成高密度住宅區(qū)，在美國是怎么做的。

　　情況有所不同。美國空間比較大，城市比較年輕，在都市發(fā)展差不多的時候，又幾乎是全民地形成了出門靠汽車的狀態(tài)。所以美國這幾年城市發(fā)展是蔓延式的向外擴大，在原來的空地荒地山地林地上發(fā)展小區(qū)，而較少改造老城區(qū)。我對這種蔓延式地城市發(fā)展取強烈的批判觀點，此話和本帖無關(guān)，先不說。

　　城區(qū)改造也不是沒有。六十年代以后，有些大城市的市中心居住區(qū)變得很不安全，很不舒服，導(dǎo)致房產(chǎn)價格災(zāi)難式地下跌，下跌到了貸款買房的還款余額之下。比如10萬元買的房子，分期付款還有8萬要還，鄰居同樣的房子卻在以6萬出售了。這時候，你已經(jīng)不值得繼續(xù)住那兒了。這樣就有很多人放棄了這種房子，聽?wèi){銀行收回。而銀行收回很多這樣的房子，拍賣更賣不出價。這樣，就造成大片這種衰落的住宅區(qū)。

　　這種住宅區(qū)的改造，沒有我們城區(qū)改造的拆遷問題。往往是大的開發(fā)商，和銀行聯(lián)合作業(yè)，買下大批這種房屋，推平從來。這種開發(fā)，必須大批量地搞，才能提升整個區(qū)域的環(huán)境，才可能成功。

　　現(xiàn)在，我想談?wù)勂招峙龅降膯栴}。出國多年，我對國內(nèi)的現(xiàn)狀很不了解，有可能說錯了。我只就我自以為知道的情況，談我自己的看法。

　　大家可能感覺得到，我是比較注重制度的，原因很簡單，就是制度問題比較具體，比較能夠說得上話。

　　國內(nèi)的舊城區(qū)改造拆遷，或者征農(nóng)地拆遷，大家都公認(rèn)，應(yīng)該合理補償，問題是什么是公平合理的補償？因為以前這些房地產(chǎn)和農(nóng)地都沒有自由市場機制，沒有上市自由買賣流通，所以就沒有一個現(xiàn)成的可以抓得住的fair market price。fair market price的形成，必須有暢通的市場交易，有多個買者，有多個賣者，愿買愿賣，這樣形成的協(xié)議價格才是大家都會承認(rèn)公正的fair market price�？墒俏覈鴽]有這樣的條件。

　　我國拆遷中，我認(rèn)為最不好的是，有錢的和有權(quán)的，沒有誠心地從制度上去找辦法，去追求公正。這些人沒有把公平放在心上。

　　最不好的是，開發(fā)商和市政府都看到，一個貧窮的老城區(qū)，如果改造成高檔住宅區(qū)，那可真是值錢，是城市皇冠上的鉆石。而現(xiàn)在這老城區(qū)又破又臟。

然后就在小圈子里決定了一個改造計劃。畫好圖紙，定好工期，找老居民商量搬遷了。而補償?shù)膬r碼是以核算你的財產(chǎn)值多少錢為基準(zhǔn)的。在征用農(nóng)地的時候，則以若干年的農(nóng)地產(chǎn)出作為基準(zhǔn)。

　　你那幾十平米的老平房，你那上百年的四合院，照這樣來核算，越算得細，越不值錢。

　　等到這地上，蓋起了以某某花園某某度假村為名的高檔住宅區(qū)，在香港海外臺灣出售給購買者的時候，他們說了，我們現(xiàn)在中國改革了，房地產(chǎn)市場化了，價格是愿買愿賣的fair market price。由于這種地方都是他們老早看好的黃金地段，這些高檔住宅區(qū)賣出了天價。

　　也就是說，前面拆遷的時候，它不跟你講愿買愿賣的fair market price，它跟你核算你的房子一磚一木，（可能附帶教育你一下，公眾利益永遠是高于你的私人利益的，連美國都一樣，用槍指著老百姓拆遷）。而等到黃金地段到他手里，他蓋了房子，賣價就不是核算鋼筋水泥了，而是只要有人要買就成立的市場價格。

　　周正毅們就這樣發(fā)了。

　　除了中國， 世界上沒有一個地方可以這樣補償就搞拆遷的，這不是自由市場經(jīng)濟，這不是根據(jù)fair market price的公平補償，這是官商勾結(jié)，利用封建權(quán)力的搶劫。這是犯罪。

　　我知道，我聊天聊到這個地方，一點沒有給你帶來希望。非常遺憾，我們除了說，什么也做不了。但是，我毫無疑問地相信，拆遷補償?shù)臅r候核算房子價值，蓋了新房子卻市場化出售，這是不公平的。我不認(rèn)為國內(nèi)說什么也不愿拆遷的老太太是偏執(zhí)，是執(zhí)迷不悟，是古怪。我認(rèn)為，根本的原因是補償不公平，老太太只是說不出，不公平在什么地方。應(yīng)該在制度上追求公平，確實做出公平的補償，就像我們也有一個憲法修正案在保障公民權(quán)益一樣，還要在制度上給老太太留下抗?fàn)幍目臻g。

　　那么，怎么辦？我們的原有房地產(chǎn)不是沒有市場流通，不是沒法確定fair market price嗎，那么怎么辦呢？

　　我不適合來給國內(nèi)的情況開藥方。

但是，我相信，公平是存在的，只要上下誠心尋找。

　　比如說，可以采用和改造后的房地產(chǎn)總價值掛鉤的房地產(chǎn)核算辦法，在制度上建立中立的獨立的核算機構(gòu)，來核算拆遷者搬離那些黃金地段，應(yīng)該得到的補償。

　　再比如，可以讓原來居民的location折換成房地產(chǎn)公司的股票，原有的居民搬離此地以后，成為房地產(chǎn)公司的股票持有者。新的黃金住宅區(qū)的含金量，也有這塊土地原有主人的一份。

　　如此等等。

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