楊光:房地產(chǎn),你為什么這么牛?
發(fā)布時(shí)間:2020-05-23 來源: 日記大全 點(diǎn)擊:
房屋,憑什么這么值錢?
胡潤(rùn)的年度富豪榜又出爐了,上榜的“國(guó)產(chǎn)富豪”將近一半來自于房地產(chǎn)界。這不奇怪,房?jī)r(jià)在“井噴”,持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)一向是“批發(fā)式”盛產(chǎn)富豪的行業(yè)。糟糕的是,在造就富翁的同時(shí),如海納百川一般,房屋,也成了吞噬涓涓細(xì)流般的居民收入的超級(jí)聚寶盆。從某種意義上講,房地產(chǎn)財(cái)富的增值,正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)的一個(gè)縮影。
關(guān)于房屋與財(cái)富的觀念,在不到十年的時(shí)間里,我們已經(jīng)有了很大的變化!靶∪保ㄊ直怼⒆孕熊、縫紉機(jī))和“大三件”(電視、冰箱、洗衣機(jī)),如今都不值錢了,曾經(jīng)昂貴的手機(jī),也早已不叫“大哥大”了。今天,似乎只有房屋才是唯一真正可靠的財(cái)產(chǎn),一般中國(guó)城鎮(zhèn)家庭從改革開放之前的“吃不起、穿不起”,發(fā)展到后來的“用不起、玩不起”,再發(fā)展到現(xiàn)在的“住不起”,房屋與財(cái)富的關(guān)聯(lián)、房屋凝聚財(cái)富的觀念,就這樣凸顯出來了。而在低利率的環(huán)境下,在股市期市不景氣的情形下,在其它商品紛紛降價(jià)貶值的情況下,房屋,一躍而成了比貨幣更加堅(jiān)挺的財(cái)富。
中國(guó)的房?jī)r(jià)高企,在大中城市擁有一套像樣的住房,差不多等值于一個(gè)中國(guó)人半輩子(甚至一生)的全部收入。房屋如此值錢,它在普通家庭的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的分量之重,儼然具有“一枝獨(dú)秀”、“風(fēng)景這邊獨(dú)好”的壓倒性地位,更成為結(jié)婚、離婚、遺產(chǎn)事務(wù)中爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。買不起房屋的人自然是“窮得沒有房子”,而很多買了房子的人,則“窮得只剩下房子”了。上海市統(tǒng)計(jì)局的“居民房產(chǎn)需求狀況問卷調(diào)查”表明,高達(dá)75.7%的家庭無購(gòu)房計(jì)劃,其中67%的人聲稱買不起目前價(jià)位的房屋,然而,市場(chǎng)卻不愿意理會(huì)這樣的聲音,房?jī)r(jià)仍然在漲。房屋,憑什么就能這么值錢?
越超常規(guī)發(fā)展,越超常規(guī)漲價(jià)嗎?
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,房地產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展自然是正常的,考慮到房屋商品化、市場(chǎng)化的起步比較晚,長(zhǎng)期壓抑的住房需求一下子集中釋放,一段時(shí)間的超速發(fā)展也是可以理解的。但快速發(fā)展與快速漲價(jià)本不應(yīng)有必然的聯(lián)系,商品豐富了,價(jià)格應(yīng)該下降,越發(fā)展越稀缺,越“超常規(guī)發(fā)展”,越滿足不了常規(guī)的需求,這便有些可疑了。
1998年以來,房地產(chǎn)業(yè)一直以兩倍于GDP的速度在“跨躍式發(fā)展”。房子越建越多,但供給量的大幅增長(zhǎng),卻沒有帶來價(jià)格的穩(wěn)定或下降,房屋的價(jià)格反而越來越高,在上海、北京等地,動(dòng)輒一平米上萬元的房?jī)r(jià),已經(jīng)高得有些離譜。那么高的房?jī)r(jià),誰去買房呢?工薪階層買不起,白領(lǐng)買得吃力,占人口少數(shù)的富人一兔三窟也就夠用了,未必大城市的房地產(chǎn)是只有一個(gè)用途,專供海內(nèi)外的投機(jī)商們炒作之用的?
在宏觀調(diào)控的大背景下,央行的報(bào)告顯示,2004年前三季度的土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格仍然分別同比上漲了11.6%、9.9%和2.1%,11月份,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,前三季度房地產(chǎn)價(jià)格同比上漲了13.4%,其中住宅價(jià)格上漲11.5%。而在漲價(jià)的同時(shí),全國(guó)房產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)19.3%,其中商品住宅銷售同比增長(zhǎng)30.3%,這又表明市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)仍然強(qiáng)勁。
一種生活必需品的價(jià)格高到大多數(shù)人都買不起的地步,卻仍然購(gòu)銷兩旺,對(duì)這一現(xiàn)象的解釋是五花八門的。但不管怎么解釋,道理似乎也只有對(duì)立的兩種,一種是漲價(jià)有理、還得繼續(xù)漲,一種是漲價(jià)無理、泡沫終將破滅。
有一種漲價(jià)的“主流”理由,是說中國(guó)人多地少、處于城市化初期、大中城市人口膨脹、城區(qū)土地寸土寸金,所以,房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)是真實(shí)的,并沒有水分和泡沫。因?yàn)槿硕嗟厣伲呀?jīng)高價(jià)的房地產(chǎn)盡管仍然漲價(jià),還將長(zhǎng)期供不應(yīng)求。這個(gè)理由聽起來堂而皇之,其實(shí)很可笑,如果按這同樣的理由,凡是人均資源少的東西都要漲價(jià),中國(guó)應(yīng)該大幅漲價(jià)的東西可就多了。中國(guó)的人再多、地再少,生存環(huán)境固然比不上歐美俄,但也還不至于惡化到連蓋房子的土地都不夠了的地步。如果真是到了找不到地方蓋房子的時(shí)候,別說中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)談不上還有什么發(fā)展,小康也好,崛起也好,民族復(fù)興也好,一切的一切,恐怕也都談不上了。如果中國(guó)人已經(jīng)無地可居了,這個(gè)國(guó)家還有什么希望?
是什么因素促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲?在高價(jià)房屋的價(jià)格構(gòu)成中,建筑成本只占小頭,而地價(jià)、稅費(fèi)、融資與交易成本、開發(fā)商利潤(rùn)占了大頭。政府壟斷了土地交易、將土地當(dāng)作“第二財(cái)政”,開發(fā)商與地方政府利益結(jié)盟、要靠房地產(chǎn)拉抬GDP政績(jī)、充實(shí)小金庫(kù),房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足、運(yùn)作不規(guī)范,其實(shí),價(jià)格高企的原因也不過如此。而少數(shù)“先富起來”的人投資渠道狹窄,在低利率情形下,大量民間和海外游資被迫在大城市的高價(jià)房地產(chǎn)上打發(fā)財(cái)主意,使房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)風(fēng)氣盛行,這就給了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商以拔高地價(jià)、抬高房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)。最終,居民不得不接受由投機(jī)性市場(chǎng)形成的高價(jià)格,房地產(chǎn)業(yè)也就象抽水機(jī)一樣,把居民的血汗收入源源不斷地抽走,多年的辛苦所結(jié)晶出來的財(cái)富,不過變成了作為生活必需品的房屋。
房地產(chǎn)的價(jià)格,真的沒有泡沫?
2004年,幾乎未受宏觀調(diào)控政策的任何影響,房地產(chǎn)繼續(xù)著投資增長(zhǎng)、銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和價(jià)格飆升的中國(guó)奇跡,引來官產(chǎn)學(xué)界陣陣爭(zhēng)議。由易憲容、謝國(guó)忠、史蒂芬•羅奇提出的房地產(chǎn)泡沫論,已遭到房地產(chǎn)界和相關(guān)政府部門的連聲反駁。謝國(guó)忠先生曾準(zhǔn)確地預(yù)言了香港的房市泡沫,而且對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)也有著長(zhǎng)期的關(guān)注和研究,我們不可以以所謂中國(guó)特殊論忽視了他們的言論。
要充分地證明房地產(chǎn)有泡沫,與充分地否認(rèn)房地產(chǎn)有泡沫一樣,都是不那么容易的,尤其是當(dāng)這種論證觸及到巨大的經(jīng)濟(jì)權(quán)力與商業(yè)利益的時(shí)候。
什么房?jī)r(jià)收入比,什么房屋空置率,什么土地供求關(guān)系,繞來繞去,也還是公說公有理,婆說婆有理。
然而,房地產(chǎn)泡沫論與郎咸平提出的國(guó)資流失論一樣,在惹惱官產(chǎn)兩界的同時(shí),卻在民間社會(huì)引起了廣泛的共鳴。對(duì)大多數(shù)中國(guó)人、尤其是對(duì)生活在上海北京等大城市的普通市民來說,實(shí)在無需乎訴諸任何精密的理論論證,難道自己的遭遇還不夠說明問題嗎:摸摸自己的錢包,馬上能得出“家庭經(jīng)濟(jì)學(xué)”意義上極其科學(xué)和準(zhǔn)確的結(jié)論:房?jī)r(jià)真的太高了!
2004年年底,有“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)奧斯卡”之稱的第六屆中國(guó)住交會(huì)在上海拉開序幕。在住交會(huì)現(xiàn)場(chǎng),一塊標(biāo)題為“數(shù)字中國(guó)地產(chǎn)”的宣傳欄上赫然寫著“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景”的大標(biāo)語,并配有五段文字,茲全文照錄于下:
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中,有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加,沒有任何一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來,中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。
2003年中國(guó)住宅投資占GDP比例超過了美國(guó),已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó),房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)),已持續(xù)了50多年。
2020年,中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人,年均增長(zhǎng)4%,城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米,比2004年將凈增198.5億平方米,年平均需凈增12.4億平方米。”
這些文字,看似“王婆賣瓜,自賣自夸”,其實(shí)是暗有所指的。顯然,它代表了房地產(chǎn)業(yè)界的“大腕”和“小腕”們對(duì)引起激辯的“房地產(chǎn)泡沫論”的集體回應(yīng)。
在住交會(huì)上,還出售了一份由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中城聯(lián)盟、萬通、華遠(yuǎn)、北京城建、優(yōu)博等六家地產(chǎn)單位(開發(fā)商及社團(tuán))出資組建的REICO工作室提出的“2004年度地產(chǎn)報(bào)告”的長(zhǎng)篇摘要。該報(bào)告摘要全面地駁斥了泡沫論,它對(duì)房地產(chǎn)投資增幅過大的解釋是,房地產(chǎn)業(yè)的超速發(fā)展源于供給結(jié)構(gòu)上對(duì)國(guó)有單位自建住房的替代,而這個(gè)替代過程尚未完成(2003年房地產(chǎn)業(yè)的供給也只占全部供給的58.6%),“因此房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)增長(zhǎng)肯定還會(huì)正常地維持相當(dāng)一段時(shí)間”。關(guān)于空房率、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo),報(bào)告給出的數(shù)據(jù)與泡沫論者提供的數(shù)據(jù)天差地別、頗具“震撼力”,比如,居民的住房可支付性指數(shù)為112.97(指中位收入家庭對(duì)中位住房?jī)r(jià)格的承受能力,大于100即表明支付能力良好),報(bào)告說,2003年比1997年房?jī)r(jià)才增長(zhǎng)了123.55%,而居民可支配收入?yún)s上升了155.55%,房屋價(jià)格的形成機(jī)制是健康的,房?jī)r(jià)并不高;
2003年全國(guó)的房屋空置率也僅為3.26,房?jī)r(jià)收入比僅為3.32(而后兩個(gè)數(shù)據(jù)一般的測(cè)算結(jié)果是大于10的)。報(bào)告認(rèn)為今年宏觀調(diào)控以來房?jī)r(jià)上漲仍然過快的原因,就是信貸壓縮、土地“招拍掛”政策的必然效應(yīng)(在反駁泡沫論上,政府與業(yè)界聲音一致,但在漲價(jià)原因上,政府與業(yè)界是相互指責(zé)的)。根據(jù)該報(bào)告,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向、增長(zhǎng)速度、價(jià)格走勢(shì)都是正常和合理的,如果說雞蛋里面挑骨頭,該產(chǎn)業(yè)還有什么問題的話,問題顯然是發(fā)展還不足、價(jià)格還沒有完全到位,而不是“過熱”或“泡沫”。
業(yè)界人士的樂觀言論,表明他們對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期牛市行情充滿信心,或者是假裝對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期牛市行情充滿信心。如果房地產(chǎn)業(yè)能供銷兩旺、穩(wěn)步發(fā)展,政府自然也樂觀其成。然而,對(duì)于買不起住房的中國(guó)居民來說,他們有什么理由可以樂觀呢?
“好光景”就不能降價(jià)嗎?
說“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有20年以上好光景”,此話并不為過。中國(guó)的糧食業(yè)和餐飲業(yè)已經(jīng)有好幾千年的好光景了,即使兵荒馬亂的時(shí)節(jié)、即使生命權(quán)和發(fā)展權(quán)朝不保夕之際,人們照樣需要衣食住行,房地產(chǎn)業(yè)憑什么就不能再有20年的好光景呢?但是,如果說“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有20年以上大漲價(jià)”,此話卻未免有些一廂情愿,也恐怕會(huì)令占人口絕大多數(shù)的中低收入的“天下寒士”俱失歡顏。
國(guó)土資源部已經(jīng)武斷地否認(rèn)了地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的說法,反而認(rèn)為是房?jī)r(jià)推動(dòng)了地價(jià),房子那么好賣,地皮那么緊張,所以地皮就得漲價(jià)啊,即使?jié)q了價(jià),也還是供不應(yīng)求啊。建設(shè)部政策研究中心甚至在一份報(bào)告中說,“不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事”,理由是降價(jià)會(huì)讓已經(jīng)有房屋的家庭財(cái)產(chǎn)縮水?磥,不僅房地產(chǎn)漲價(jià)的責(zé)任無人愿負(fù),而且房屋漲價(jià)是好事還是壞事,居然也沒有定論。從政府的上述觀點(diǎn)看,電視機(jī)和空調(diào)器當(dāng)然也不宜降價(jià),否則電器財(cái)產(chǎn)就會(huì)貶值,而誰家還能沒有幾樣電器呢?這樣的歪理不駁也罷了。
既然不承認(rèn)房地產(chǎn)有泡沫,降價(jià)又有何風(fēng)險(xiǎn)?如果降價(jià)事關(guān)重大,豈不說明房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)超出了理性市場(chǎng)可以容忍的范圍?如果房地產(chǎn)降價(jià)果真不是好事,難道房?jī)r(jià)上漲就是好事?如果漲價(jià)是好事,那又是誰家的好事?
易憲容曾提醒“謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾中國(guó)經(jīng)濟(jì)”,因?yàn)榉康禺a(chǎn)把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與它捆綁在了一起,還與地方財(cái)政、政府業(yè)績(jī)、民眾利益、金融風(fēng)險(xiǎn)緊密掛鉤。但是,不論房地產(chǎn)有沒有泡沫,其實(shí)關(guān)于房屋價(jià)格的結(jié)論都應(yīng)該是一樣的:如果有泡沫,就需要擠壓泡沫,讓其不至于威脅到中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)大局,那就需要價(jià)格穩(wěn)定和下降;
如果沒有泡沫,讓房地產(chǎn)這種生活必需品的價(jià)格適合絕大多數(shù)居民的購(gòu)買力水平,無疑也是業(yè)界和政府義不容辭的責(zé)任,結(jié)果都是,降價(jià)是好事!
房地產(chǎn)業(yè)的好光景當(dāng)然應(yīng)該不止二十年,但是,好光景還得滿足一個(gè)大前提:既要發(fā)展,又要平價(jià),這兩個(gè)目標(biāo)在實(shí)踐中統(tǒng)一起來,好光景才能靠得住。
2004年12月
熱點(diǎn)文章閱讀