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易憲容:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

發(fā)布時(shí)間:2020-05-27 來(lái)源: 日記大全 點(diǎn)擊:

  

  「內(nèi)容提要」從消費(fèi)與投資兩方面來(lái)說(shuō),1998年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展僅是以往“存量需求”的釋放,而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。這一過(guò)程又主要依賴于銀行信貸的支撐和代際收益的轉(zhuǎn)移,這自然導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮和價(jià)值的嚴(yán)重高估,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的嚴(yán)重背離和房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速飚升的威脅,為了避免房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響金融穩(wěn)定以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展,首先要從金融體系的穩(wěn)定性入手,建立房地產(chǎn)價(jià)格失衡預(yù)警指標(biāo)體系、建立金融體系與宏觀經(jīng)濟(jì)失衡的預(yù)警指標(biāo)并提高金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量能力。同時(shí)政府要在土地政策、信貸政策、稅收政策和住房政策等方面采取積極的應(yīng)對(duì)措施。

  「關(guān)鍵詞」房地產(chǎn)泡沫/銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)/金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

  

  一、引言

  

  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正發(fā)展基本上是從1998年開(kāi)始的。這一年中國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》頒布,決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配,建立住房分配貨幣化、住房供給商品化與社會(huì)化的住房新體制。這個(gè)綱領(lǐng)性文件使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)得到飛速的發(fā)展,成為帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一支柱產(chǎn)業(yè)和動(dòng)力。近六年來(lái),房地產(chǎn)投資額年平均增長(zhǎng)率達(dá)到20%以上(北京2004年上半年增長(zhǎng)50%以上),房地產(chǎn)銷售額也以每年超出27%的速度增長(zhǎng)(見(jiàn)圖1)。特別是從圖中可以看到,房地產(chǎn)銷售金額的增長(zhǎng)一直快于房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng),這說(shuō)明了近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)商品房的價(jià)格不斷上升、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)快速增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

  

  而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮不僅成就了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn),也使房地產(chǎn)成為國(guó)內(nèi)企業(yè)贏利最高的行業(yè)。2004年政府大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁和建材等行業(yè)都與房地產(chǎn)的發(fā)展緊密相關(guān)。目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的瓶頸行業(yè)如能源、電力、運(yùn)輸和水資源等,其緊張的運(yùn)行態(tài)勢(shì)都在于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力帶動(dòng)。特別是,盡管經(jīng)過(guò)2004年宏觀調(diào)控,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于高位運(yùn)行的狀況下,無(wú)論是房地產(chǎn)投資還是房?jī)r(jià)都是如此。正如溫家寶總理在2005年政府報(bào)告中所指出的那樣,遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)是保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵,同樣也是保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵。因此,準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)也就是本文的研究宗旨所在。

  

  二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析

  

  不難看出,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)呈現(xiàn)出在短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì),而且,加上房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用,不僅表現(xiàn)為這個(gè)產(chǎn)業(yè)本身的空前繁榮和房?jī)r(jià)的迅速上漲,而且也引發(fā)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一系列矛盾和問(wèn)題,如國(guó)內(nèi)投資快速增長(zhǎng)、能源緊張、電力短缺和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增加等。而這些經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的化解,在很大程度上取決于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)究竟如何發(fā)展、取決于政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的判斷。

  對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的爭(zhēng)論,從2002年7月就開(kāi)始了,當(dāng)年筆者就曾指出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)熱跡象,至2004年事態(tài)發(fā)展到白熱化的地步之時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)政府職能部門(mén)仍然堅(jiān)持認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正常,不存在異,F(xiàn)象(注:楊麗萍:《誰(shuí)在做空房地產(chǎn),建設(shè)部駁泡沫論》,《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2004年10月20日。),也有學(xué)者持此觀點(diǎn)(注:王國(guó)剛:《房地產(chǎn)爭(zhēng)論亟待厘清的六大問(wèn)題》,《中國(guó)證券報(bào)》2005年2月16日。)。當(dāng)然有不少研究表明,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不少泡沫,假如政府對(duì)此沒(méi)有清醒的認(rèn)識(shí),當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí),國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)(注:易憲容:《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫之爭(zhēng)》,[臺(tái)灣]《經(jīng)濟(jì)前瞻》2005年第2—3期;
方健、李可:《房地產(chǎn)泡沫難解》,《新財(cái)富》2004年第12期;
陸磊:《房地產(chǎn)泡沫研究》,《財(cái)經(jīng)》2004年第8期。)。在本文來(lái)看,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)早已泡沫初現(xiàn)。因?yàn),現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究通常將泡沫定義為資產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值的持續(xù)性偏離。這里又可以簡(jiǎn)化為從資產(chǎn)價(jià)格對(duì)其基本價(jià)值的偏離以及資產(chǎn)價(jià)格偏離的時(shí)間性來(lái)理解。(注:參見(jiàn)《帕爾格雷夫貨幣金融大辭典》,經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2000年版。)而對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)是否存在泡沫的問(wèn)題,我們可以先從有效的住房需求來(lái)分析。

  目前國(guó)內(nèi)不少人在討論房地產(chǎn)時(shí),常常把住房需要(housing need)與住房需求(housingdemand)混淆起來(lái)。其實(shí)從需要的角度來(lái)看,住房是人類生存的基本生活條件之一。如果個(gè)人的居住環(huán)境差,就會(huì)影響個(gè)人的生活質(zhì)量及健康水平,從而降低生產(chǎn)能力,對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成不良影響。同時(shí),個(gè)人居住環(huán)境不好還容易造成人際摩擦,導(dǎo)致不少社會(huì)問(wèn)題。因此,現(xiàn)代文明社會(huì)的政府不僅應(yīng)該保證個(gè)人的基本居住條件,也應(yīng)該盡量地改善個(gè)人居住條件。但是,住房需要的居住條件的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢?對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō),房子當(dāng)然是多多益善;
但對(duì)政府或社會(huì)以及市場(chǎng)來(lái)說(shuō),由于受制于資源約束和需求能力,肯定得根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)條件來(lái)規(guī)劃和安排住宅建設(shè),F(xiàn)在有不少人簡(jiǎn)單地依據(jù)人口統(tǒng)計(jì)資料,根據(jù)住房的需要量(即有多少人需要房子)來(lái)衡量國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)泡沫,這樣的分析是不切實(shí)際的。

  住房的需求其實(shí)是指住房的有效需求。它和商品的有效需求一樣,不僅反映了個(gè)人對(duì)商品的需要,而且必須有經(jīng)濟(jì)能力的配合才能形成。即住房需要并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的直接動(dòng)力,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展只能是有效需求逐步成熟取得的結(jié)果。有效需求必然是由基本的經(jīng)濟(jì)因素決定的,這些因素包括經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、個(gè)人可支配收入增長(zhǎng)以及儲(chǔ)蓄增加和財(cái)富積累。而社會(huì)整體住房的需要,則取決于社會(huì)人口的增長(zhǎng)、人口的城鄉(xiāng)分布和家庭結(jié)構(gòu)形態(tài)等因素。遺憾的是,目前關(guān)于房地產(chǎn)是否存在泡沫的不少爭(zhēng)論,大都把住房需要與住房需求混于一談。這一偏差在主張不存在泡沫的有關(guān)論述中最為普遍。

  可以說(shuō),目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)過(guò)熱,實(shí)際上是1998年以來(lái)住房商品化所積累的潛在需求、多年來(lái)因?yàn)槿狈οM(fèi)信貸而累積的“存量需求”的釋放。但相關(guān)的數(shù)據(jù)表明,2000年以來(lái),住房銷售額增長(zhǎng)普遍顯著地高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng),2000年超過(guò)51%以上,2004年也達(dá)30%(見(jiàn)圖2)。這種情況既說(shuō)明了改革開(kāi)放20多年來(lái)持續(xù)被壓抑的住房需求迅速釋放,也表明了這種釋放不是建立在居民可支配收入與儲(chǔ)蓄同時(shí)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上。但房地產(chǎn)的需要與需求存在著巨大的有效需求缺口,據(jù)陸磊測(cè)算,2004年度潛在供求差額達(dá)4370億元(注:陸磊:《房地產(chǎn)泡沫研究》,《財(cái)經(jīng)》2004年第8期。)。而圖2說(shuō)明國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民可支配收入與房地產(chǎn)增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)的情況,也就是說(shuō),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)不是建立在國(guó)內(nèi)居民可支配收入相應(yīng)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)之上。

  

  資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》、2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

  此外,按照方健等人的解釋(注:方健、李可:《房地產(chǎn)泡沫難解》,《新財(cái)富》2004年第12期。),由于目前中國(guó)房地產(chǎn)完全是賣方市場(chǎng),住房作為消費(fèi)品,其定價(jià)權(quán)一般都會(huì)掌握在開(kāi)發(fā)商手上。在這種情況下,住房的實(shí)際交易價(jià)一定會(huì)高于邊際成本,即將房子的價(jià)格提高到買方可以接受的最高價(jià)格(即保留價(jià)格)上。如果房子的實(shí)際價(jià)格高于保留價(jià)格,那么作為消費(fèi)品,它的價(jià)格一定會(huì)被認(rèn)為是高估了。在此,他們假定這個(gè)接受保留價(jià)格的代表性的住房消費(fèi)者擁有全國(guó)城鎮(zhèn)居民的平均財(cái)富和平均收入。按2002年6月進(jìn)行的中國(guó)首次《城市家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查》報(bào)告,中國(guó)城市居民戶均資產(chǎn)22.83萬(wàn)元,其中金融資產(chǎn)7.98萬(wàn)元,占34.9%,房產(chǎn)10.94萬(wàn)元,占47.9%,其他為耐用消費(fèi)品和經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。2003年底,中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元,戶均人口為3.1人,這樣每戶平均的可支配收入為26263元。

  再假定這個(gè)消費(fèi)者將自己的現(xiàn)有房產(chǎn)以9折變現(xiàn),作為首付款購(gòu)買新房,未來(lái)收入中的一部分支付按揭款。2003年底中國(guó)城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為37,那么對(duì)這個(gè)家庭來(lái)說(shuō),收入的30%用于供款購(gòu)房可能就是支付上限了。這個(gè)代表性消費(fèi)者可以用于支付按揭的收入為7879元,按現(xiàn)行5.31%的按揭利率,加上首付款,其所能支付得起的住房?jī)r(jià)格是:當(dāng)采用20年按揭時(shí),為19.4萬(wàn)元;
當(dāng)采用30年按揭時(shí),為21.5萬(wàn)元。假定消費(fèi)者可以買到的房子平均為100平方米,按照當(dāng)前價(jià)格總售價(jià)為27.8萬(wàn)元。這個(gè)價(jià)格比代表性消費(fèi)者采用20年或30年按揭時(shí)的保留價(jià)格分別要高出43.3%或29.3%。也就是說(shuō),如果以全國(guó)平均值來(lái)計(jì)算,目前國(guó)內(nèi)的房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出中等收入消費(fèi)者的承受水平,相對(duì)于消費(fèi)者的保留價(jià)格(即消費(fèi)者愿意出的最高價(jià)),房屋價(jià)格大約被高估20%~30%。如果從房?jī)r(jià)的區(qū)域性與個(gè)人承受意愿來(lái)說(shuō),中國(guó)房?jī)r(jià)的高估程度要比這嚴(yán)重得多。比如上海中心城區(qū)的房?jī)r(jià)就高于此計(jì)算價(jià)幾倍(見(jiàn)表1)。

  

  還有,如果以國(guó)際通行房?jī)r(jià)與可支配收入比來(lái)看,國(guó)內(nèi)不少地市的房?jī)r(jià)水平普遍高于國(guó)際通行的水平(見(jiàn)圖3)。如上海、南京、北京、福州等房?jī)r(jià)收入比都大于8以上,特別上?煲_(dá)到14.而這些數(shù)據(jù)都是根據(jù)地方政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算的,實(shí)際情況可能會(huì)比這嚴(yán)重得多。

  

  資料來(lái)源:《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2005年3月7日。

  如果把住房作為投資品,其房?jī)r(jià)高估嚴(yán)重的情況同樣如此。首先從香港的情況來(lái)看,住宅的租賃市場(chǎng)預(yù)期投資回報(bào)都在9%,而且基本上保持上升的趨勢(shì),其中A 級(jí)住宅略高。標(biāo)準(zhǔn)差是用作計(jì)算回報(bào)率的波動(dòng)程度。由此可見(jiàn),C 級(jí)住宅的波動(dòng)較大。而每標(biāo)準(zhǔn)差的平均預(yù)期回報(bào)率在0.5~0.7之間(見(jiàn)表2)。

  

  從住房租賃市場(chǎng)來(lái)看,中國(guó)內(nèi)地住房的投資回報(bào)率之低已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。從2000—2004年,私有住房租賃價(jià)格指數(shù)從約121點(diǎn)回落到101點(diǎn)。從2004年35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)來(lái)看,除北京與銀川外,絕大多數(shù)城市房屋銷售價(jià)格的增長(zhǎng)高于租賃價(jià)格的增長(zhǎng)。也就是說(shuō),2000年以后,房屋租賃價(jià)格指數(shù)每年只有1%的漲幅,但同期房屋價(jià)格的漲幅每年約有7%,同時(shí)房屋銷價(jià)與租賃價(jià)格之間的背離呈越來(lái)越大的趨勢(shì)(見(jiàn)圖4)。而房屋租賃價(jià)格與銷售價(jià)格的背離意味著資產(chǎn)價(jià)格與資產(chǎn)贏利率的背離,也意味著房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的醞釀。同時(shí),有數(shù)據(jù)表明,住房二級(jí)市場(chǎng)的資本利得增幅也低于一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)格漲幅。也就是說(shuō),在這種情況下,除非進(jìn)行住房交易買賣,否則,如果用于租賃,住房投資無(wú)利可圖。而住房的交易旺盛,交易價(jià)格的飚升,必然會(huì)吹起房地產(chǎn)泡沫。即房?jī)r(jià)的陡然上升,使得人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期,買主增多,房?jī)r(jià)再上升,如此循環(huán),房地產(chǎn)泡沫也就在這一過(guò)程中被吹大。

  

  從以上分析可以看到,無(wú)論是從消費(fèi)的角度上說(shuō),還是從投資的角度上說(shuō),國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放,而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。而這種存量需求的釋放又基本上依賴于銀行信貸及代際的收益轉(zhuǎn)移來(lái)完成的(即在中國(guó)的獨(dú)生子女社會(huì)中,相當(dāng)數(shù)量的年輕人購(gòu)買住房時(shí)首期付款主要是由父母來(lái)支付)?梢哉f(shuō),盡管住房消費(fèi)信貸創(chuàng)造性地?cái)U(kuò)展了年輕人的住房“存量需求”的釋放,但時(shí)效上是短期的,而且如果出現(xiàn)銀行利息的調(diào)整,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化使得個(gè)人預(yù)期收入下降,這種“存量需求”釋放所暴露出的矛盾會(huì)十分尖銳。這種依賴銀行信貸所釋放的“存量需求”不僅可能給銀行帶來(lái)巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),而且這種需求的脆弱性也會(huì)暴露無(wú)遺。

  

  三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是建立在銀行支持的基礎(chǔ)上

  

  從已有的研究來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)主要在于國(guó)內(nèi)銀行體系的金融支持。正如央行的報(bào)告所指出的那樣(注:中國(guó)人民銀行研究局課題組:《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》,《中國(guó)證券報(bào)》2004年3月15日。),1998年以來(lái)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持,由過(guò)去單純的企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和銷售兩個(gè)方面的支持。而對(duì)個(gè)人的信貸支持成了這次房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力。(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

  2004年底與1998年相比,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銀行信貸余額增長(zhǎng)了3.8倍多,個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)了37倍多(見(jiàn)圖5、圖8)。

  

  資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編:《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》、《2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)局。

  

  資料來(lái)源:中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司和《2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

  可以說(shuō),國(guó)內(nèi)銀行體系對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融支持,1998年以來(lái)也發(fā)生了很大變化。1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2029億元,2004年11月擴(kuò)大到7800億元,是1998年的3.8倍,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)明顯快于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款增長(zhǎng)速度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額中的比重越來(lái)越大。以幾大股份制上市銀行2004年數(shù)據(jù)來(lái)看,招商銀行、華廈銀行、民生銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與信貸占該行的比重,分別為20.75%、20.20%、30.72%。(注:《2004年度中國(guó)商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》,《中國(guó)證券報(bào)》2005年3月12日。)如果從上海的情況來(lái)看,上海的一些銀行房地產(chǎn)貸款成幾倍增長(zhǎng)(注:馬斌:《上海房貸飚升背后》,《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2005年3月7日。)。還有,由于受現(xiàn)行的金融市場(chǎng)的制度約束,目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主,其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等方式所占的比重十分微小。1998年以前銀行房地產(chǎn)信貸主要對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),1998年以后才擴(kuò)展到個(gè)人住房消費(fèi)信貸。

  根據(jù)彭興韻的分析(注:彭興韻:《信用比率控制:樓市軟著陸的現(xiàn)實(shí)選擇》,《中國(guó)證券報(bào)》2005年3月4日。),從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源來(lái)看,盡管房地產(chǎn)資金來(lái)源是多樣化的(見(jiàn)圖6),但追根溯源,絕大部分的資金還是來(lái)自于包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款在內(nèi)的銀行信貸資金。從圖6來(lái)看,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)有以下幾個(gè)特征。一是自籌資金的比重一直保持在26%左右,只是在2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控時(shí),由于銀監(jiān)會(huì)的指引而有所提高。二是預(yù)算內(nèi)資金及債券、利用外資逐年下降,特別是利用外資下降的比重越來(lái)越大。這既說(shuō)明了政府的公共資金在逐漸地退出房地產(chǎn)市場(chǎng),也說(shuō)明了由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利,加上政策上的限制,外資是無(wú)法分到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的利益的。三是除自籌資金之外,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金最大來(lái)源是國(guó)內(nèi)銀行貸款及其他資金來(lái)源。根據(jù)彭興韻的分析(注:彭興韻:《信用比率控制:樓市軟著陸的現(xiàn)實(shí)選擇》,《中國(guó)證券報(bào)》2005年3月4日。),其他資金來(lái)源基本上是房地產(chǎn)預(yù)售款,而2004年自籌資金中僅有16%左右是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金。這就說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的80%以上資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行貸款。此外,從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看,1997年以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高達(dá)75%,遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)的企業(yè)60%的資產(chǎn)負(fù)債率;
就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款和自籌資金與當(dāng)年完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額之比在2003年達(dá)到了90%以上。這些數(shù)據(jù)基本上也佐證了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)基本上是依靠銀行信貸來(lái)完成的。

  

  資料來(lái)源:《2004年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》,《中國(guó)證券報(bào)》2004年11月15日。

  從最近央行上海分行所公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與信貸支持的情況來(lái)說(shuō),上海房?jī)r(jià)快速飚升已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民可支配收入的增長(zhǎng)速度,房產(chǎn)投機(jī)較為普遍。官方的保守統(tǒng)計(jì)顯示,從2000—2004年上海市居民可支配收入分別為11718元、12883元、13250元、14867元、16683元,4年間增長(zhǎng)42.37%,而同期的房地產(chǎn)均價(jià)卻從3326元,一路飆升到6385元,增長(zhǎng)91.97%。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,上海2004年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13158億元,比上年增長(zhǎng)28.1%;
商品房銷售額10376億元,增長(zhǎng)30%。2004年,上海全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元,同比多增204億元,占全部貸款新增額的76%,其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元,同比多增106億元,新增個(gè)人住房貸款占中長(zhǎng)期貸款增量的比例高達(dá)到48%(注:杜艷:《上海房貸猛著陸》,《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2005年3月7日。)。也就是說(shuō),在上海中資商業(yè)銀行,個(gè)人消費(fèi)信貸占全部金融機(jī)構(gòu)貸款比重越來(lái)越高、越來(lái)集中(見(jiàn)圖7)。

  

  資料來(lái)源:杜艷:《上海房貸猛著陸》,《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2005年3月7日。

  也就是說(shuō),從上海最近房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)瘋漲的情況來(lái)看,商業(yè)銀行在此輪房地產(chǎn)熱中起到推波助瀾的作用,這樣做短期內(nèi)是增加了商業(yè)銀行的利潤(rùn),但必然加劇房地產(chǎn)貸款的長(zhǎng)期性和銀行資金來(lái)源短期性的矛盾,從而加大商業(yè)銀行的中長(zhǎng)期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及銀行信貸結(jié)構(gòu)的不合理性;
更為嚴(yán)重的是,當(dāng)吹大的房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí),首當(dāng)其沖的就是銀行業(yè)。最近有研究報(bào)告表明,從2004年3季度末起,國(guó)內(nèi)主要銀行不良貸款余額出現(xiàn)近三年來(lái)的首次反彈,房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作對(duì)銀行的不良貸款率增加起到了推動(dòng)作用(注:孫學(xué)農(nóng):《再探房地產(chǎn)》,《全球經(jīng)濟(jì)觀察》2005年2月第21—27期。)。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的完全依賴還表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)個(gè)人住房信貸快速發(fā)展上。中國(guó)的個(gè)人住房消費(fèi)信貸早在20世紀(jì)90年代初就開(kāi)始嘗試。但是,當(dāng)時(shí)中國(guó)的住房制度改革還不深入,居民還沒(méi)有成為真正的住房需求主體,因此,那時(shí)的個(gè)人住房消費(fèi)信貸發(fā)展十分緩慢。1998年中國(guó)住房制度改革把居民個(gè)人住房需求推向房地產(chǎn)市場(chǎng),從而為商業(yè)銀行擴(kuò)張個(gè)人住房消費(fèi)信貸提供了良好的契機(jī)。如果沒(méi)有銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)的金融支持,近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)不可能得到迅速發(fā)展。而個(gè)人住房消費(fèi)信貸的迅速發(fā)展,又在于政府用管制的方式采取超低利率政策、1998年前后以行政力量推動(dòng)公有住房的低價(jià)私有化所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)、幾十年來(lái)受到壓抑的住房需求能量在房改后的集中釋放、人口結(jié)構(gòu)的變遷以及民眾消費(fèi)觀念的巨大變化?梢哉f(shuō),國(guó)內(nèi)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵就在于民眾對(duì)住房消費(fèi)信貸的理解和政府對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸政策的積極調(diào)整。

  但是,當(dāng)銀行的個(gè)人房貸創(chuàng)造了新的住房購(gòu)買力、居民收入的當(dāng)期約束對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲約束大大減弱時(shí),一方面,在個(gè)人住房消費(fèi)信貸的有力支持下,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求迅速擴(kuò)張、房?jī)r(jià)快速上漲(2004年全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲14.4%,少數(shù)地方上漲20%以上),制造出了房地產(chǎn)市場(chǎng)持久繁榮的假象;
另一方面,隨著個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模的急劇擴(kuò)大,計(jì)劃體制下那種多數(shù)個(gè)人只有債權(quán)沒(méi)有債務(wù)的情況已經(jīng)完全改觀。我國(guó)越來(lái)越多的城市居民開(kāi)始向銀行貸款購(gòu)房負(fù)債了。由此在一些大城市很快就出現(xiàn)了一群高負(fù)債族。有研究表明(注:劉建昌:《個(gè)人消費(fèi)信貸是否可持續(xù)》,《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》2004年11月1日。),北京的家庭債務(wù)比例高達(dá)122%,已經(jīng)超過(guò)了2003年美國(guó)的家庭債務(wù)比例115%。上海家庭債務(wù)比例高達(dá)155%,青島、杭州、深圳和寧波等城市家庭債務(wù)比例分別達(dá)到95%、91%、85%和79%。該研究表明,我國(guó)家庭債務(wù)的主體是以住房按揭貸款和汽車按揭貸款為主的個(gè)人消費(fèi)信貸,而大城市的家庭高負(fù)債主要是高房?jī)r(jià)引起的。

  國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)把投資風(fēng)險(xiǎn)與融資風(fēng)險(xiǎn)完全集中于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行,不僅會(huì)加大商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)困難與風(fēng)險(xiǎn),也使國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行面臨著潛在的金融危機(jī)。比如國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行用大量的短期存款進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期貸款,這就可能導(dǎo)致流動(dòng)性短缺,加劇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行之所以大力追逐個(gè)人住房按揭貸款,一方面在于國(guó)內(nèi)銀行做個(gè)人住房貸款是一種新業(yè)務(wù),在沒(méi)有經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)周期發(fā)生變化時(shí),一直把個(gè)人住房消費(fèi)信貸當(dāng)作中國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)最低、收益最為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)(注:如中國(guó)工商銀行到2004年11月份,該行的個(gè)人住房消費(fèi)信貸按照五級(jí)分類的不良率僅為1.2%,這比美國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸2%以上的不良率還要低。);
另一方面,銀行希望借助房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期繁榮來(lái)增加更多的銀行利潤(rùn)(注:如以中國(guó)工商銀行為例,到2004年11月,只是個(gè)人住房消費(fèi)貸款就超過(guò)4000多億元,其利息收入就達(dá)250多億元,達(dá)工行全年總利潤(rùn)的四分之一還強(qiáng)。)。在房地產(chǎn)價(jià)格上升期,商業(yè)銀行可以把個(gè)人住房消費(fèi)信貸看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而不遺余力地發(fā)展,但是一旦利率上升,房?jī)r(jià)下跌,個(gè)人選擇提前還款就可能給銀行帶來(lái)提前還貸的風(fēng)險(xiǎn)。特別是,當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期波動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格向下逆轉(zhuǎn)時(shí),房?jī)r(jià)會(huì)一路走低,那么個(gè)人的住房貸款就可能成為銀行不良貸款,尤其是在中國(guó)信用體系不健全的情況下,這種情況更容易發(fā)生。

  也就是說(shuō),盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了空前的繁榮,但是,這種繁榮是一種真實(shí)的繁榮還是一種虛假的繁榮呢?假如國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)繁榮是真實(shí)的繁榮,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持高速發(fā)展也是合適的。但是,從上面的分析來(lái)看,其繁榮完全是依賴銀行信貸的結(jié)果。當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)完全依賴銀行信貸時(shí),就容易制造該產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。而這種繁榮處于價(jià)格上升之時(shí),其產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)為價(jià)格的瘋漲所淹沒(méi),即人們都不會(huì)覺(jué)察到;
但這種繁榮處于價(jià)格下降之時(shí),所有的矛盾與問(wèn)題、所有的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)顯露出來(lái),在此我們應(yīng)該有更多的警覺(jué)。

  

  四、遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格飚升

  

  從以上分析可以看到,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資超高速增長(zhǎng)不僅造成了房?jī)r(jià)飚升,也帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)許多經(jīng)濟(jì)部門(mén)過(guò)熱。如果這種增長(zhǎng)是建立在真正的有效需求的基礎(chǔ)上,那么高一些的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)上升不會(huì)有什么關(guān)系。但無(wú)論是從資產(chǎn)價(jià)格偏離基本價(jià)值,還是資產(chǎn)價(jià)格偏離的時(shí)間性上來(lái)看,目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格不僅被嚴(yán)重高估,而且這種需求完全是依賴于銀行信貸及一些人對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。這種過(guò)于依賴銀行信貸的發(fā)展模式,不僅加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn),也容易借助于銀行信貸來(lái)吹大房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí),中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。我們可以借助一些國(guó)際經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)了解房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大危害。

  1980年代以來(lái),隨著金融全球化加速發(fā)展,國(guó)際金融市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,跨國(guó)資金在全球內(nèi)快速流動(dòng),各國(guó)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)加劇,尤其是不少國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化,已相繼引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī),嚴(yán)重沖擊著整個(gè)經(jīng)濟(jì)。如日本的六大主要城市平均地價(jià)指數(shù)由1986年的38.4,飚升到1991年的103.0,再下跌至2002年30.4,跌幅達(dá)70.5%,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)低迷長(zhǎng)達(dá)10多年之久,金融機(jī)構(gòu)連連倒閉(注:李孟茂:《日本泡沫經(jīng)濟(jì)之經(jīng)過(guò)與問(wèn)題》,《臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)金融月刊》2002年第9期。)。還有泰國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在1991—1997年間上漲48.3%,馬來(lái)西亞房?jī)r(jià)1996—1998年跌幅達(dá)58.4%,從而引發(fā)亞洲金融危機(jī),重創(chuàng)亞洲許多國(guó)家經(jīng)濟(jì)(注:林陽(yáng)澤:《21世紀(jì)亞洲經(jīng)濟(jì)的展望與挑戰(zhàn)》,中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社1999年版。)。不僅亞洲,歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家也經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)的過(guò)程(見(jiàn)表3)。正是這種房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)導(dǎo)致不少國(guó)家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大的起落。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格由攀升到下跌,一方面會(huì)影響銀行非貸款類資產(chǎn)的市值,金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)縮水;
另一方面也會(huì)影響銀行擔(dān)保品的價(jià)值,銀行貸款質(zhì)量惡化,不良貸款率上升,從而引發(fā)銀行信貸緊縮、經(jīng)濟(jì)景氣進(jìn)一步惡化、房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌的惡性循環(huán)。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)也會(huì)透過(guò)財(cái)富、資金成本及資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)間接沖擊金融體系。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)價(jià)格下跌,會(huì)產(chǎn)生財(cái)富縮減效應(yīng),影響消費(fèi)支出,并隨著股市籌資成本的上升,削弱企業(yè)的投資意愿,縮減國(guó)內(nèi)需求,從而進(jìn)一步降低房地產(chǎn)的價(jià)格,沖擊金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)品質(zhì)。另一方面,資產(chǎn)價(jià)格的下跌,會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表,反映企業(yè)凈市值與資產(chǎn)價(jià)格的縮減,從而降低企業(yè)借款能力及加重信用緊縮,加速經(jīng)濟(jì)景氣惡化,使得資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。

  

  對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō),盡管房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重高估已是不爭(zhēng)之事實(shí),“兩會(huì)”上溫家寶總理的政府工作報(bào)告也把遏制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲作為今年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù),(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

  但是國(guó)內(nèi)反對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的聲音也不絕于耳,其原因就在于,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的形成是一個(gè)非常復(fù)雜的博弈機(jī)制。地方政府出于獲得財(cái)政收入的目的,是高房?jī)r(jià)堅(jiān)定的支持者,而且通過(guò)土地壟斷等方式有力地支撐了房?jī)r(jià)的上漲。開(kāi)發(fā)商作為地方政府代理人,只有在房?jī)r(jià)的攀升中獲得銀行的資金與政府的土地,而房?jī)r(jià)的非競(jìng)爭(zhēng)性則為此創(chuàng)造了條件。商業(yè)銀行則通過(guò)房?jī)r(jià)的虛高來(lái)擴(kuò)大其貸款規(guī)模、降低不良貸款率及增加利潤(rùn)。至于消費(fèi)者,又可以分為兩種情況:已經(jīng)購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)攀升,以增加其財(cái)富效應(yīng)或轉(zhuǎn)手交易獲利;
沒(méi)有購(gòu)房者或者由于缺乏談判力量,加上商業(yè)銀行貸款支持,只得被迫接受高房?jī)r(jià),或者由于房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲導(dǎo)致自身負(fù)債能力下降、交換權(quán)利受損,被徹底擠出住宅買賣市場(chǎng),無(wú)法成為真正的買房者。

  因此,對(duì)于帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),要正確認(rèn)識(shí)目前房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢(shì),就必須打破國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的利益格局,突破地方利益、部門(mén)利益和個(gè)人利益對(duì)人們視野及認(rèn)識(shí)能力的限制和誤導(dǎo),否則是十分困難的。而要打破房地產(chǎn)業(yè)的這種利益格局,就得創(chuàng)立新的房地產(chǎn)評(píng)估體系,制定新政策?梢哉f(shuō),面對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)飚升的威脅,如何避免房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響金融體系穩(wěn)定性及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展,已經(jīng)成為金融政策的新挑戰(zhàn)。特別是隨著金融全球化趨勢(shì)日益明顯,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與國(guó)際金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的連動(dòng)性會(huì)明顯增高,為了強(qiáng)化國(guó)內(nèi)金融體系,降低房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的負(fù)面沖擊,我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估體系就得根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況,參考國(guó)際間因應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)格失衡的政策。

  首先可以先從金融體系的穩(wěn)定性入手。它包括了以下幾個(gè)方面:一是由政府職能部門(mén)建立房地產(chǎn)價(jià)格失衡預(yù)警指標(biāo)。從近期房地產(chǎn)價(jià)格飚升的情況來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格失衡已成為影響國(guó)內(nèi)金融體系穩(wěn)定的不確定性因素。因此,建立這個(gè)預(yù)警指標(biāo),可以衡量房地產(chǎn)價(jià)格的合理價(jià)位,必要時(shí)采取因應(yīng)措施,這有助于穩(wěn)定金融體系。如《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》(2002)指出(注:鄭雅綺:《資產(chǎn)價(jià)格泡沫化與臺(tái)灣金融體系的穩(wěn)定性》,[臺(tái)灣]《自由中國(guó)之工業(yè)》2002年第11期。),評(píng)估房?jī)r(jià)的指標(biāo)為房?jī)r(jià)除以平均可支配收入的比率,即房?jī)r(jià)收入比。而根據(jù)這個(gè)指標(biāo),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格早已處于高估的狀態(tài)。二是建立金融體系與宏觀經(jīng)濟(jì)失衡的預(yù)警指標(biāo)。因?yàn),房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)通過(guò)金融體系或企業(yè)和家庭的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),沖擊資金供求,影響金融體系與宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。這個(gè)指標(biāo)體系有助于事前評(píng)估監(jiān)督,并及早采取因應(yīng)措施。IMF 制定的金融健全性指標(biāo)(注:IMF ,F(xiàn)inancial Soundness Indicators,PolicyPaper ,June 2001.),可以評(píng)估金融體制的穩(wěn)定性。其中為了防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款占總貸款比率等貸款集中度指標(biāo),是金融機(jī)構(gòu)信貸政策的重要參考。三是提高金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量能力。四是降低金融機(jī)構(gòu)暴露于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)之程度。因?yàn),房地產(chǎn)價(jià)格下跌直接影響到金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)品質(zhì),為了降低金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)暴露于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),就得促使銀行資產(chǎn)的透明化,并避免不良債權(quán)的處理促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌;
建立資產(chǎn)證券市場(chǎng),使金融機(jī)構(gòu)可將貸款等資產(chǎn)透過(guò)市場(chǎng)交易增加流動(dòng)性,并由市場(chǎng)機(jī)制決定銀行的資產(chǎn)價(jià)格,加速銀行不良資產(chǎn)處置。

  其次,政府在土地政策(規(guī)定土地用途、規(guī)劃住房建筑的面積與類別)、信貸政策(嚴(yán)格的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理與審查、用加息緊縮信貸)、稅收政策(開(kāi)征房地產(chǎn)稅,用重稅遏制住房投機(jī)者及對(duì)豪華住房課以重稅等)和住房政策(限定住房購(gòu)買即規(guī)定每個(gè)家庭自住房一套)等方面,可采取積極的應(yīng)對(duì)措施。

  

  來(lái)源:《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2005年第5期

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