諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者克魯格曼教授上月在交大演講時(shí)，稱(chēng)房產(chǎn)泡沫是“邪惡泡沫”，深?lèi)和唇^之意溢于言表。

　　借助信貸門(mén)檻的降低和天量信貸資金傾注的庇護(hù)，中國(guó)房地產(chǎn)再次迎來(lái)上漲行情。上漲似乎已經(jīng)成為趨勢(shì)。

　　但另一方面，全國(guó)深圳、北京等許多城市的房租卻在下跌。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：北京市2009年4月房屋租金與去年同期相比大幅下滑了8.46%，城八區(qū)的的房租與去年全年的價(jià)格相比降低了347元/月·套，跌幅為12.84%。2009年5月，北京市租金均價(jià)比去年同期下降了7.77%。這兩個(gè)月的房租環(huán)比也都在下降。與此同時(shí)，房屋租賃交易量也在下降。2009年4月，北京的房屋租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比3月下降了近8.03%。5月環(huán)比4月繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。

　　房租價(jià)格比被操縱的房?jī)r(jià)，更能反映市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格和真實(shí)的供求關(guān)系。透過(guò)房?jī)r(jià)與房租的巨大差距，人們更容易發(fā)現(xiàn)泡沫的嚴(yán)重性。

　　不妨看看克魯格曼與張維迎的一段對(duì)話（感覺(jué)克魯格曼像在給小學(xué)生上課，沒(méi)有什么奇怪的，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家許多都是不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的，或者是不知道經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)是如何在實(shí)踐中運(yùn)用的，只能常年靠幾個(gè)非經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)人士感覺(jué)生疏的詞匯或概念混混日子）：

　　張維迎：您幾次都很不幸的預(yù)測(cè)到經(jīng)濟(jì)的惡化或者危機(jī)，您是以什么樣的指標(biāo)來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)有泡沫了？比如格林斯潘認(rèn)為在2000年經(jīng)濟(jì)沒(méi)有泡沫，你認(rèn)為經(jīng)濟(jì)有泡沫，依賴(lài)于什么？跟他的不一樣在什么地方？我想我們的觀眾不僅想聽(tīng)到你的判斷，更重要的是想聽(tīng)你為什么得出這樣的判斷？

　　保羅·克魯格曼：我有兩個(gè)主要指標(biāo)，一個(gè)是看一些簡(jiǎn)單的指標(biāo)，比如說(shuō)股價(jià)與交易量的關(guān)系，我在意房?jī)r(jià)的話就看房?jī)r(jià)和租賃的比例，如果這個(gè)比例超過(guò)歷史平均水平太遠(yuǎn)的話，這就意味著這個(gè)當(dāng)中會(huì)有問(wèn)題。這樣差異偏離太大的話就意味著有泡沫。還有，如果是那種對(duì)于金融新聞的熱情高漲的話，也意味著可能會(huì)有泡沫。在90年代末的時(shí)候，我開(kāi)始意識(shí)到會(huì)有經(jīng)濟(jì)危機(jī)，是因?yàn)槲铱梢钥吹轿疫M(jìn)酒吧的時(shí)候以前放的是體育比賽，現(xiàn)在放的是經(jīng)濟(jì)新聞，所以我覺(jué)得股市有問(wèn)題了。當(dāng)你看到電視劇里面也開(kāi)始講住宅、房?jī)r(jià)的事情，有很多人通過(guò)買(mǎi)房掙了很多錢(qián)，這個(gè)時(shí)候就會(huì)覺(jué)得當(dāng)中有問(wèn)題了。所以，從大眾文化當(dāng)中都體現(xiàn)出了金融熱情的話，或者是過(guò)分的熱情就意味著有問(wèn)題了。

　　問(wèn)題在于，帶著泡沫的房?jī)r(jià)，上漲趨勢(shì)能否延續(xù)呢？由此帶來(lái)的泡沫累積的隱患，將如何來(lái)收?qǐng)�？�?dāng)民眾為泡沫承受巨大的痛苦和代價(jià)，制約內(nèi)需發(fā)展的最大一個(gè)羈絆又該給這個(gè)民族帶來(lái)怎樣的后果？

　　世界發(fā)達(dá)國(guó)家都是聽(tīng)任房?jī)r(jià)下跌，自我擠壓泡沫，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到與民眾購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)接的時(shí)候，可視為泡沫擠壓到正常水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)在民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的支持下激活成交量，消化掉庫(kù)存，重新步入健康發(fā)展軌道。

　　而在我國(guó)，由于各級(jí)地方政府與房地產(chǎn)利益聯(lián)系很深，一些地方政府通過(guò)財(cái)政購(gòu)房、減免稅費(fèi)、延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)間等方式，有的甚至是違法、違規(guī)的方式，力托房?jī)r(jià)，意在高價(jià)位時(shí)消化存量住房。在權(quán)力與市場(chǎng)力量進(jìn)行角逐的關(guān)鍵時(shí)刻，天量信貸資金的投放，改變了原有的平衡，房?jī)r(jià)止跌回升。

　　中國(guó)的房?jī)r(jià)，成為這次次貸危機(jī)中，唯一未經(jīng)過(guò)充分泡沫擠壓就重新步入上漲軌道的特例。然而，因?yàn)檫@個(gè)特例，也埋下了無(wú)窮的隱患。

　　首先是金融安全隱患。在信貸門(mén)檻降低和信貸投放量加大的背景下，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭套現(xiàn)，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。事實(shí)上，即使沒(méi)有假按揭，高房?jī)r(jià)中所包含的巨大泡沫因素本身，也是不可忽視的金融安全隱患。

　　也因此，世界各發(fā)達(dá)國(guó)家，都對(duì)房?jī)r(jià)自我擠壓泡沫的過(guò)程表示出超然的態(tài)度，這當(dāng)然也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的本能反應(yīng)。次貸危機(jī)的形成原因雖然錯(cuò)綜復(fù)雜，但導(dǎo)火索就是高房?jī)r(jià)中所含泡沫的破滅。

　　泡沫破滅所帶來(lái)的破壞性，使得發(fā)達(dá)國(guó)家都努力在房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下，割裂與金融系統(tǒng)的過(guò)于緊密的聯(lián)系，以防止形成危機(jī)惡性擴(kuò)散的被動(dòng)局面。中國(guó)幾乎是唯一一個(gè)在房?jī)r(jià)高位時(shí)，促使金融系統(tǒng)與房?jī)r(jià)更緊密糅合在一起的國(guó)家。

　　其次，制約內(nèi)需。改革開(kāi)放以來(lái)，困擾中國(guó)的最大問(wèn)題是內(nèi)需的不足。民眾為什么缺乏購(gòu)買(mǎi)力？關(guān)鍵原因有三點(diǎn)：一是我國(guó)的國(guó)民收入分配機(jī)制，當(dāng)人均GDP在2003年突破1000美元以后，仍在大幅度向政府傾斜，而未像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣，向居民和企業(yè)傾斜。二是教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共產(chǎn)品投入不足所留下的巨大缺口，基本都由民眾自己解決，蠶食了民眾的購(gòu)買(mǎi)力。第三就是高房?jī)r(jià)因素。高房?jī)r(jià)對(duì)民眾購(gòu)買(mǎi)力的蠶食作用是極其明顯的。我在《中國(guó)怎么辦——當(dāng)次貸危機(jī)改變世界》一書(shū)中指出：“在許多城市，購(gòu)買(mǎi)一套房，相當(dāng)于消耗掉一個(gè)中等收入家庭一輩子的收入。至于那些按揭買(mǎi)房者，在長(zhǎng)達(dá)10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，背負(fù)著沉重的還貸壓力，高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力。當(dāng)開(kāi)發(fā)商等少數(shù)既得利益集團(tuán)瘋狂攫取巨額財(cái)富的時(shí)候，犧牲掉的是民生和推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)力——內(nèi)需的啟動(dòng)�！�

　　第三，是加劇通貨膨脹。雖然，在我國(guó)的CPI權(quán)重中，未把房?jī)r(jià)納入其中，并且，住房類(lèi)所占比例，較之西方國(guó)家有超過(guò)60％的差距，使得CPI數(shù)據(jù)經(jīng)常失真，但是，房?jī)r(jià)在上漲過(guò)程中對(duì)通貨膨脹的推動(dòng)作用卻是不容忽視的。

　　比如，經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)比價(jià)復(fù)歸原理，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲與糧價(jià)之間距離拉大的情況下，房?jī)r(jià)與生產(chǎn)資料之間首先要實(shí)現(xiàn)比價(jià)復(fù)歸，即在房?jī)r(jià)大漲數(shù)年后，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)大幅上漲。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料與糧價(jià)之間、房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間的比價(jià)復(fù)歸，最終引發(fā)了2007年糧食價(jià)格的井噴效應(yīng)。2007年的通貨膨脹如火如荼，與房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲有著直接的聯(lián)系。

　　高房?jī)r(jià)中包含的巨大泡沫，能夠維持嗎？

　　今年，報(bào)名參加高考的人數(shù)急劇下降，許多人在盯著工作機(jī)會(huì)下降對(duì)考生吸引力下降等因素時(shí)，卻忽略了一個(gè)最根本的因素：中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)的變化正日漸清晰地表現(xiàn)出來(lái)。計(jì)劃生育后人口結(jié)構(gòu)驟變和人口下降才是真正的原因！我在《開(kāi)發(fā)商最怕三重門(mén)》一文中曾對(duì)這一問(wèn)題做過(guò)詳細(xì)的分析。

　　現(xiàn)在，唯一能夠支撐房?jī)r(jià)的因素，就是通貨膨脹預(yù)期，問(wèn)題是，在高房?jī)r(jià)本身是通貨膨脹最重要推手的情況下，僅僅依托通脹預(yù)期支撐下房地產(chǎn)市場(chǎng)的浮萍般的繁榮，能夠走多遠(yuǎn)？

　　力托房?jī)r(jià)，已經(jīng)埋下了一個(gè)“邪惡”的種子，我不知道它會(huì)長(zhǎng)出什么，但我知道，結(jié)局一定是民眾無(wú)奈承受更多的痛苦。

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