[摘 要]在實(shí)際的農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)過(guò)程當(dāng)中，評(píng)估系統(tǒng)是非常重要的。我們國(guó)家的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)施上既是為了對(duì)新時(shí)代的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)方面的發(fā)展進(jìn)行適應(yīng)，它是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的基本形式，同時(shí)也能夠有效的推動(dòng)小型農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變與進(jìn)一步的發(fā)展。然而在實(shí)際的農(nóng)村土地評(píng)估系統(tǒng)當(dāng)中有很多問題都是需要注意的，所以本文主要從農(nóng)村土地評(píng)估系統(tǒng)當(dāng)中的一些問題來(lái)對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討。
　　[關(guān)鍵詞]農(nóng)村土地；評(píng)估系統(tǒng)；發(fā)展趨勢(shì)
　　中圖分類號(hào)：S131 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2018）24-0141-01
　　前言
　　在農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)復(fù)雜的背景之下，我們分析了農(nóng)村的土地市場(chǎng)建設(shè)對(duì)于農(nóng)村土地估價(jià)的需要，并利用一些調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的方式對(duì)目前價(jià)格評(píng)估體系當(dāng)中存在的一些問題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，并給出了能夠?qū)r(nóng)村土地評(píng)估系統(tǒng)改善的方式，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)土地評(píng)估體系的發(fā)展，希望有關(guān)部分可以參考。
　　1.有關(guān)概念介紹
　　1.1 農(nóng)村土地
　　農(nóng)村這一概念是相對(duì)城市的，農(nóng)村土地指的就是在農(nóng)村范圍之內(nèi)的土地，并且從產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)上來(lái)看通常指的是集體所有土地以及少部分國(guó)有土地。本篇文章當(dāng)中所說(shuō)的農(nóng)村土地都是指農(nóng)村集體所有地。而從使用的方式上來(lái)看，農(nóng)村土地通常是使用在農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)以及農(nóng)民生活當(dāng)中的土地，包含了農(nóng)用地以及建設(shè)用地。農(nóng)用地包含耕地、園地等，這些土地都是用在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)當(dāng)中，有著很強(qiáng)的生態(tài)與社會(huì)保障功能。建設(shè)用地主要包含拆基地、經(jīng)營(yíng)用地等，這都是工程性質(zhì)的利用，宅基地?fù)碛猩鐣?huì)保障功能，而經(jīng)營(yíng)用地有著收益的功能。
　　1.2 農(nóng)村土地估價(jià)
　　對(duì)于土地的估價(jià)是估價(jià)工作人員按照土地的估價(jià)原理、方法，并且以充分的掌握土地市場(chǎng)交易相關(guān)資料為基本，按照土地的經(jīng)濟(jì)以及自然性質(zhì)，將土地按照質(zhì)量、等級(jí)以及在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中的實(shí)際收益情況，并且要充分的對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地的使用形式以及使用政策等原因進(jìn)行充分的考慮，對(duì)該土地或者幾塊土地在某個(gè)狀態(tài)、某個(gè)時(shí)間上的價(jià)格進(jìn)行評(píng)定與估計(jì)。農(nóng)村的土地估價(jià)通常是按照相應(yīng)的原則，利用對(duì)農(nóng)村土地資料以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件資料收集的方式對(duì)土地的來(lái)源情況、權(quán)利情況、使用方式、功能性以及效益方面并按照社會(huì)的實(shí)際發(fā)展需要以及土地的使用周期來(lái)對(duì)農(nóng)村的土地價(jià)格進(jìn)行估計(jì)。
　　1.3 農(nóng)村土地估價(jià)特點(diǎn)
　　因?yàn)楣纼r(jià)的對(duì)象通常情況下是不一樣的，相比于城鎮(zhèn)的土地估價(jià)來(lái)看農(nóng)村土地的估價(jià)有著強(qiáng)烈的特性。第一，農(nóng)村的土地估價(jià)對(duì)象是非常多的，所以造成影響的原因非常繁雜。農(nóng)村土地的使用方式是非常多的，用途的不同也會(huì)對(duì)土地的要求有著一定的差異，這些差異因素之間也會(huì)有著極為復(fù)雜的影響。第二，流轉(zhuǎn)的方式非常多，價(jià)格的內(nèi)涵極為豐富。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式包含了出讓、出租、轉(zhuǎn)包等，這些流轉(zhuǎn)的形式價(jià)格的生成過(guò)程是不相同的，所以價(jià)格類型方面也是有著明顯差異的。并且交易的目的、估價(jià)的方式等一系列因素形成了最終的定價(jià)，這也就是所謂的價(jià)格內(nèi)涵非常豐富。第三，流轉(zhuǎn)的主體大都是內(nèi)部的工作人員，價(jià)格確定過(guò)于主觀。當(dāng)下農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)通常是在集體的內(nèi)部，所以就會(huì)產(chǎn)生一些人為因素而導(dǎo)致交易的價(jià)格在確定階段會(huì)出現(xiàn)一些過(guò)于主觀的因素，也就缺乏客觀性。
　　2.農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估出現(xiàn)的問題
　　2.1 流轉(zhuǎn)主體估價(jià)意識(shí)弱、估價(jià)目的不明確
　　因?yàn)樵谝郧埃恋氐闹贫葘?duì)農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)會(huì)造成比較嚴(yán)重的限制，農(nóng)村的土地市場(chǎng)建設(shè)初級(jí)階段，流轉(zhuǎn)的規(guī)模是比較小的，流轉(zhuǎn)的頻率也是非常低的，流轉(zhuǎn)的主體也沒能夠形成比較成熟的委托估價(jià)方面的意識(shí)。目前的農(nóng)村土地估價(jià)通常是由集體委托對(duì)出讓的底價(jià)進(jìn)行最終的定奪，或讓銀行進(jìn)行委托從而確定出抵押的價(jià)格，農(nóng)村用戶委托的估價(jià)項(xiàng)目是幾乎沒有的，這樣的現(xiàn)狀對(duì)農(nóng)村土地的估價(jià)項(xiàng)目開展是非常不利的。針對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估和土地的流轉(zhuǎn)形式、使用形式等一系列的原因都是緊密相連的。因?yàn)榇嬖趯?duì)于土地的價(jià)格認(rèn)知程度較低的現(xiàn)象，所以委托人在具體的委托工作當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的估價(jià)目的描述模糊的問題，嚴(yán)重的話會(huì)出現(xiàn)許多估價(jià)目的這一現(xiàn)象。估價(jià)目的不夠明確的話，被估價(jià)的對(duì)象的影響原因與價(jià)格內(nèi)涵就非常模糊，進(jìn)而導(dǎo)致估價(jià)的結(jié)果沒有一個(gè)有效的保障。
　　2.2 估價(jià)體系不完善、基礎(chǔ)缺乏
　　現(xiàn)階段我們國(guó)家只存在城鎮(zhèn)的土地估價(jià)以及農(nóng)用土地估價(jià)的相關(guān)規(guī)定與流程，在農(nóng)村建設(shè)使用土地方面的有關(guān)規(guī)定是非常缺乏的。與此同時(shí)，農(nóng)村的土地估價(jià)方式主要是對(duì)農(nóng)村土地承包的經(jīng)營(yíng)權(quán)以及征地的補(bǔ)償這兩方面的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，而對(duì)于宅基地、公共使用地的價(jià)格評(píng)估方法是很少的。由于整個(gè)估價(jià)體系是極度不成熟、不完善的，所以農(nóng)村的土地價(jià)格通常是按照兩方進(jìn)行主觀評(píng)判來(lái)定價(jià)。然而城鎮(zhèn)的土地與農(nóng)村土地存在很強(qiáng)的差異性，一些估價(jià)的方式是不互通的，所以最終對(duì)農(nóng)村土地的估價(jià)會(huì)存在較為嚴(yán)重的科學(xué)性。由于農(nóng)村的土地市場(chǎng)起步是很晚的，所以政策的發(fā)布與實(shí)際的應(yīng)用效果上有著強(qiáng)烈的時(shí)間差，這也就讓市場(chǎng)的比較方法很難進(jìn)行良好的選擇。農(nóng)村的土地市場(chǎng)依然處于比較初級(jí)的階段，市場(chǎng)交易方面是非常不穩(wěn)定的，所以土地的收益存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)問題。并且因?yàn)橥恋氐墓δ苁欠浅７彪s的，土地與土地之間的成本構(gòu)造有著很強(qiáng)烈的差異，所以在增值收益方面的計(jì)算是比較難的。
　　2.3 估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)、估價(jià)程序不夠完善
　　通常情況下，委托個(gè)體進(jìn)行估價(jià)的話非常容易對(duì)報(bào)告的使用范圍與期限等造成忽略問題，進(jìn)而把相同的估價(jià)報(bào)告很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)使用在不同的交易當(dāng)中，這樣會(huì)導(dǎo)致最終的土地流轉(zhuǎn)主體合法權(quán)益不能夠得到良好的保證。估價(jià)的時(shí)間當(dāng)中某些工作人員不夠重視農(nóng)村的土地估價(jià)，也就會(huì)出現(xiàn)工作的計(jì)劃安排不當(dāng)?shù)膯栴}出現(xiàn)，工作人員的資格不相符，也會(huì)導(dǎo)致估價(jià)參數(shù)定奪偏差等問題，最終的價(jià)格缺少完整度與客觀程度。
　　3.農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估問題解決方案
　　3.1 嚴(yán)格執(zhí)行土地估價(jià)程序，改善土地估價(jià)效果
　　農(nóng)村土地的價(jià)格在組成、形成以及估價(jià)的目的上都非常繁雜，對(duì)其造成的影響原因非常多，所以在實(shí)際的估價(jià)工作當(dāng)中要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌凑障嚓P(guān)規(guī)定與流程進(jìn)行計(jì)劃、資料的收集等工作，并對(duì)有關(guān)資料進(jìn)行整理、研究，確定下來(lái)試算的價(jià)格并給出相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告等。這樣要保證整個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確程度，這樣才能有效的提升結(jié)果的科學(xué)性。
　　3.2 明確土地估價(jià)目的，明晰土地價(jià)格內(nèi)涵
　　土地的估價(jià)目的是為了將價(jià)格的類型與具體應(yīng)用的估價(jià)方式確定下來(lái)，同時(shí)它也是整個(gè)確定工作當(dāng)中的關(guān)鍵一步。因?yàn)檗r(nóng)村土地當(dāng)中土地權(quán)益的主體知識(shí)水準(zhǔn)是偏低的，他們的思維較為簡(jiǎn)單，缺少對(duì)估價(jià)目的的正常認(rèn)知，所以在估價(jià)當(dāng)中就需要估價(jià)師來(lái)幫助委托人對(duì)實(shí)際的目的進(jìn)行進(jìn)一步的明確。隨后對(duì)目的進(jìn)行結(jié)合，并且要考慮到土地方面的一些因素，將土地內(nèi)涵進(jìn)行明確，這樣才能保證估價(jià)結(jié)果的有效性。
　　3.3 創(chuàng)新估價(jià)方法體系，科學(xué)評(píng)估土地價(jià)格
　　農(nóng)村的土地有著很強(qiáng)的特性，例如其生態(tài)保護(hù)的性能以及社會(huì)的保障功能都是非常突出的，其價(jià)值的組成尤為復(fù)雜，所以城市的土地估價(jià)方式對(duì)農(nóng)村土地來(lái)說(shuō)是非常不適合的。因此在對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候要給出一定的創(chuàng)新方案，要針對(duì)市場(chǎng)法進(jìn)行體制方面的修正，對(duì)收益法進(jìn)行進(jìn)一步的適配，這樣才能夠給出一個(gè)更加適合的土地估價(jià)方法流程以及規(guī)定。
　　4.結(jié)語(yǔ)
　　伴隨著我們國(guó)家農(nóng)村土地市場(chǎng)建設(shè)的不斷進(jìn)步，農(nóng)村土地估價(jià)的需求呀不斷的增強(qiáng)。當(dāng)下農(nóng)村土地估價(jià)當(dāng)中的每個(gè)環(huán)節(jié)都存在一定的問題，要想良好解決這些問題的話就要有效的提升農(nóng)戶委托估價(jià)方面的意識(shí)，對(duì)相應(yīng)的估價(jià)流程要嚴(yán)格執(zhí)行，并且要對(duì)估價(jià)方式等進(jìn)行創(chuàng)新，這樣才能有效的促進(jìn)整個(gè)土地估價(jià)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展與建設(shè)。
　　參考文獻(xiàn)
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