摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為高負(fù)債行業(yè)，其償債能力一直倍受關(guān)注。2010年樓市宏觀調(diào)控政策使信貸趨緊，房企直接融資受阻，償債能力再次成為焦點(diǎn)問題。本文通過系統(tǒng)抽樣，選取我國30家上市房地產(chǎn)企業(yè)作為為樣本，以財(cái)務(wù)指標(biāo)為基礎(chǔ)，結(jié)合其他因素綜合分析我國上市房地產(chǎn)公司償債能力。為股東、潛在投資者及企業(yè)客戶提供相關(guān)信息和趨勢分析；為房產(chǎn)企業(yè)管理者提供建議，以改善和提高地產(chǎn)公司償債能力。?
　　關(guān)鍵詞：上市房地產(chǎn)公司、短期償債能力、長期償債能力?
　　中圖分類號(hào)：F823文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1671-1009(2011)03-0036-02?
　　
　　2010年，中國的房地產(chǎn)交易額達(dá)1971億美元，占全球交易額的34%。房地產(chǎn)企業(yè)正在中國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演越來越重要的角色，而本身因投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)慢等行業(yè)特點(diǎn)，相較于其他行業(yè)企業(yè)要承擔(dān)更多的負(fù)債與風(fēng)險(xiǎn)。2010年，為抑制房價(jià)過快上漲，政府相繼出臺(tái)22條房地產(chǎn)調(diào)控政策，使信貸趨緊、預(yù)售款監(jiān)管趨嚴(yán)。房地產(chǎn)企業(yè)直接融資受阻，其高增長背后的償債能力受到相關(guān)利益主體的高度關(guān)注。
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的內(nèi)涵與評(píng)價(jià)指標(biāo)
　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)償債能力內(nèi)涵
　　?企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)及時(shí)、足額償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還到期債務(wù)能力，是企業(yè)能否生存和健康發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)舉債融資，其一旨在補(bǔ)充流動(dòng)資金，其二旨在為擴(kuò)張籌備資金。其負(fù)債類科目主要包括：短期借款、預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款等，而其負(fù)債主要源于金融機(jī)構(gòu)貸款、預(yù)收房款、應(yīng)付工程款等。
　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評(píng)價(jià)指標(biāo)
　　?償債能力分短期償債能力和長期償債能力。流動(dòng)比率、速動(dòng)比率映企業(yè)用可在短期內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的流動(dòng)資產(chǎn)償還到期的流動(dòng)負(fù)債的能力。利息保障倍數(shù)反映公司負(fù)債經(jīng)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度，該指標(biāo)值越大，表明公司償付借款利息的能力越強(qiáng)，負(fù)債經(jīng)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就�。毁Y產(chǎn)負(fù)債率反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度，該指標(biāo)較低，說明企業(yè)有較好的償債能力和負(fù)債經(jīng)營能力。本文選以上四個(gè)指標(biāo)衡量量企業(yè)償債能力［1］。
　　二、我國上市房地產(chǎn)公司償債能力現(xiàn)狀
　�。ㄒ唬┪覈�上市房地產(chǎn)公司償債能力數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
　　?本文以我國上市房地產(chǎn)公司為總體（ST股票除外），進(jìn)行系統(tǒng)抽樣，選取30家上市公司為行業(yè)樣本。此外，以“招、保、萬、金”四家龍頭企業(yè)指標(biāo)作為行業(yè)標(biāo)桿進(jìn)行參考比對。以下摘錄部分樣本公司的償債能力情況如表1 所示。
　�。ǘ�）我國上市房地產(chǎn)公司償債能力評(píng)價(jià)
　　1.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析
　　?由表1數(shù)據(jù)可得出，招、保、萬、金四家上市房企年均速動(dòng)比率都在0.5左右，低于0.8 的安全水平，年均流動(dòng)比率在2.0左右，低于2009年平均水平；招、保、萬、金資產(chǎn)負(fù)債率均在70%左右，遠(yuǎn)高于60%的警戒線，且有逐漸遞增趨勢。2010年下半年利息保障倍數(shù)指標(biāo)有所好轉(zhuǎn)，但2011年仍走弱。
　　?此外， “招、保、萬、金”四家龍頭房企2010年負(fù)債合計(jì)高達(dá)3718.42億元。其中，萬科負(fù)債合計(jì)達(dá)1610.51億元，同比增長74.68%。
　　?四家龍頭房企負(fù)債增加，償債能力整體下降，短期償債壓力增大，長期償債能力并不樂觀［2］。
　　?由表1數(shù)據(jù)可得出，30個(gè)樣本中，流動(dòng)比率呈下降趨勢的房企數(shù)量達(dá)15家，基本持平4家，呈上升趨勢11家，年度均值為2.3。速動(dòng)比率呈下降趨勢的房企數(shù)量達(dá)11家，基本持平10家，呈上升趨勢9家，年度均值為0.8。短期償債能力輕微下降。利息保障倍數(shù)呈下降趨勢的房企數(shù)量達(dá)17家，基本持平4家，呈上升趨勢9家，年度均值達(dá)526倍。資產(chǎn)負(fù)債率呈上升趨勢的房企數(shù)量達(dá)16家，基本持平5家，呈下降趨勢9家，年度均值為61。
　　?此外，截至2011年3月20日，已公布年報(bào)的42家上市房企中，有29家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。不難看出，上市房企總體長期償債能力下降趨勢較為明顯。
　　2.其他影響因素分析
　　?就短期償債能力而言，房地產(chǎn)行業(yè)相較其他行業(yè)，通常存貨量大、價(jià)值高，但多為在建工程，可預(yù)售，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)，因而速動(dòng)比率較低并不意味其短期償債能力弱。此外，企業(yè)聲譽(yù)應(yīng)列入考量因素，同等條件下，良好的聲譽(yù)為企業(yè)提供良好的變現(xiàn)基礎(chǔ)，使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)獲取現(xiàn)金能力提升，增強(qiáng)企業(yè)的償債能力［3］。
　　?就長期償債能力而言，單純看房企資產(chǎn)負(fù)債率上升并不能充分說明其資金鏈出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等比重遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，從資產(chǎn)負(fù)債中剔除其影響后，資產(chǎn)負(fù)債率才更具有參考價(jià)值。
　　?總體看來，盡管流轉(zhuǎn)類指標(biāo)普遍下降，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利水平仍然在創(chuàng)歷年來新高，大多數(shù)企業(yè)仍然在加快囤地和開發(fā)的步伐。綜合以上，房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力并未顯著轉(zhuǎn)差或?qū)嵸|(zhì)性下降。
　　三、我國上市房地產(chǎn)公司償債能力提升對策
　　（一）調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)，實(shí)施“債務(wù)長期化”策略
　　?在負(fù)債結(jié)構(gòu)上，和萬科相比，保利的資產(chǎn)負(fù)債率較高，但是長期負(fù)債與短期負(fù)債基本持平， 2010年末，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債59%，2009年末，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債61%；而萬科短期負(fù)債比重則較大， 2010年末，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債80%，2009年末，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債74%。
　　?整體看來，企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)略有調(diào)整，減少短期借款比例，增加長期借款的比例，實(shí)施“債務(wù)長期化”的策略以應(yīng)對當(dāng)前形勢。長期負(fù)債較為穩(wěn)定，要在將來幾個(gè)會(huì)計(jì)年度之后才償還，公司面臨的流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)較小，短期內(nèi)償債壓力不大。因此，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)長期負(fù)債融資，把長期負(fù)債籌得的資金用于增加固定資產(chǎn)，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，更能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展［4］。
　�。ǘ�）穩(wěn)健經(jīng)營，控制成本
　　?在房市逐漸走高的大背景下，如果地產(chǎn)公司不忙于購買土地和新開工項(xiàng)目，則破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較小。而 “招、保、萬、金”這樣的大型房企，擴(kuò)張速度并不迅速。四大房企中擴(kuò)張最快的保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)增長率僅56.15%。而萬科A和招商地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資擴(kuò)張率均為負(fù)值。
　　?因此，當(dāng)前形勢下，收縮戰(zhàn)線，減開工規(guī)模、放緩擴(kuò)張步伐，保持現(xiàn)有優(yōu)勢地位的情況下達(dá)到降低成本的目的。此外，企業(yè)采取的一系列降價(jià)促銷舉措加快流轉(zhuǎn)，確保經(jīng)營穩(wěn)健性和安全性，能夠緩解資金緊張的局面，使得資金回籠效果較為明顯，緩解當(dāng)前債務(wù)壓力的有效途徑，達(dá)到提升公司短期償債能力的目的［5］。
　　四、結(jié)語
　　?總體看來，盡管流轉(zhuǎn)類指標(biāo)普遍下降，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈利水平仍然在創(chuàng)歷年來新高，多數(shù)房企仍然在加快擴(kuò)張步伐，房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力并未顯著轉(zhuǎn)差或?qū)嵸|(zhì)性下降。然而，本文亦存在不足之處，如選取樣本量較小，可能導(dǎo)致樣本代表性不足。如何更深層次分析企業(yè)償債能力不足原因所在，有待繼續(xù)研究。
　　
　　參考文獻(xiàn)
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