摘要：文章基于多國非競爭型投入產出表，運用非完全假設抽取法計算了房地產業(yè)與其他產業(yè)的前向關聯和后向關聯。首先，房地產業(yè)表現出商品屬性時與傳統意義上的上下游產業(yè)關聯緊密，表現出資產屬性時與金融等虛擬經濟部門聯系緊密。其次，房地產業(yè)發(fā)展程度越高與金融業(yè)的關聯度越高。再次，隨著房地產業(yè)的發(fā)展房地產業(yè)與實體經濟的關聯越來越弱。中國房地產業(yè)的高速發(fā)展已經在房地產和金融領域集聚了大量風險，建議采取措施疏導房地產業(yè)市場的過剩資金逐步流出，實現房地產市場的軟著陸，并有效拓展投資渠道，使其為實體經濟服務。
　　關鍵詞：產業(yè)關聯；資產屬性；實體經濟；軟著陸
　　一、 引言
　　房地產作為我國經濟發(fā)展的“支柱產業(yè)”曾經為經濟的增長做了很大的貢獻。然而，隨著經濟的發(fā)展，房地產業(yè)的快速發(fā)展帶來的正面影響已經逐漸被負面影響掩蓋。房地產業(yè)綁架了中國經濟，損害了經濟增長的潛力，這已經是不爭的事實。
　　王國軍、劉水杏（2004）、孔凡文等（2005）、李玉杰（2010）等均對房地產業(yè)的關聯度進行了測算，部分學者還對房地產業(yè)的關聯效應進行了國際比較。已有的研究比較了相關產業(yè)與房地產業(yè)關聯性的大小，也大多發(fā)現了金融業(yè)與房地產業(yè)的強關聯性，但是都沒有從虛實的角度將產業(yè)分類，也沒有分析關聯性強弱的原因。接下來，本文將基于1995年～2011年多國非競爭型投入產出表，測算房地產與其他產業(yè)的關聯性，并從虛擬經濟和實體經濟分類的角度進行分析。
　　二、 房地產業(yè)特征分析
　　本文對發(fā)達國家與發(fā)展中國家房地產業(yè)進行對比，將房地產業(yè)的發(fā)展的異同點總結為以下幾個方面。
　　1. 房地產價格波動差異大，與經濟呈正反饋。房地產業(yè)景氣指數尤其是房地產開發(fā)投資往往與經濟的景氣度聯系密切。而房屋銷售價格的升降則是反映一國房地產行業(yè)是否景氣的重要指標之一。數據顯示，每個國家的房地產價格都出現一定程度的波動。其中幅度最大、持續(xù)時間最長的當屬日本。自1991年日本房地產泡沫破滅以來，日本的房價持續(xù)下跌，到現在房價整體水平不及原來的50%，雖然已經持續(xù)了20多年，仍然沒有止跌的跡象。與此相對應的，日本的經濟增長速度業(yè)隨著房地產泡沫的破滅而減慢，在個別年份甚至出現了經濟的負增長。另外2008年底由美國次級貸款引起的經濟危機使得各國的房價均出現了一定程度的下降，尤其是美國和英國。相應的幾乎每個國家的GDP增速在2009年、2010年都有不同程度的下滑。隨著美國幾輪量化寬松的執(zhí)行和各國經濟復蘇計劃的實施，在經濟出現好轉的同時各國房價也有所上升。
　　中國房地產價格在20世紀90年代房改探索期出現了一定程度的下降，然而整體而言在1995年～2011年中國房價上漲的速度非�？臁Ｍ瑫r，這接近二十年的時間也是中國經濟的快速增長期。與中國的快速增長不同的是，德國房價近二十年處于平穩(wěn)緩慢上升狀態(tài)，而德國的經濟同樣也是在穩(wěn)步增長。
　　2. 房地產業(yè)效益水平高于其他行業(yè)。在被考察的國家中，房地產行業(yè)的增加值率（增加值占產出的份額）比其他行業(yè)都高很多。由于房地產屬于資本密集型行業(yè)，資本報酬高，體現為較高的營業(yè)盈余。1995年～2011年幾乎所有國家的增加值率都達到65%以上，大部分國家在70%～90%，巴西房地產業(yè)的增加值率更是高達92%。就變動趨勢而言，巴西、日本、英國三個國家房地產業(yè)的增加值率在這17年的時間內幾乎沒變。盡管各國房地產價格出現了大幅度的波動，尤其是日本房價一直處于下跌階段，但是房地產行業(yè)增加值率卻一直很高。美國房地產業(yè)增加率總體而言呈現先下降后上升的趨勢，由于2008年金融危機增加值率又出現了下降。中國和德國房地產業(yè)增加值率在1995年～2011年期間呈現上升趨勢，中國主要是由于資本報酬占總產值的份額越來越大。中國的房地產業(yè)的資本報酬率從1995年的63%上升到2011年74%，這也正反應了房產行業(yè)吸收資金能力強的事實。
　　就增加值占GDP的比率而言美國、日本和德國均超過10%，高于本國制造類行業(yè)增加值占GDP的比重。而中國房地產業(yè)增加值占GDP的比率雖然自1995年以來在逐漸上升，但相對而言較低，沒有超過6%。
　　3. 房地產業(yè)呈現“中間小、兩頭大、高自給”的特征。無論發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，房地產行業(yè)均呈現出“中間小、兩頭大、高自給”的特征。所謂“間小、兩頭大”是指中間投入和中間使用占總產出的比例相對較小，而增加值和最終產品占總產出的比例較大。各國高增加值率則意味著中間投入占比的減小。中間使用在每個國家中占的比例雖然不盡相同，但是比例相對都較小。此外與發(fā)達國家和其他發(fā)展中國家相比，中國消費拉動的房地產業(yè)的產出較小，而投資拉動的比例則較高。而所謂的“高自給”是指房地產行業(yè)無論是中間品進口比例還是出口比例都特別小，由此可見，房地產業(yè)雖然有較高的效益水平，但是對其他行業(yè)的拉動作用不強，對國際貿易的貢獻也不高。
　　三、 房地產業(yè)產業(yè)關聯測度
　　本文借鑒Dietzenbacher和Van der Linden（1997）構建的非完全假設抽取法來測度房地產業(yè)與其他行業(yè)的關聯度。
　　1. 非完全假設抽取法。非完全假設抽取法對前向關聯測度的原理就是在保持后項關聯不變的前提下，抽取掉房地產行業(yè)與其他行業(yè)的前向關聯，各行業(yè)產出的變動率則表示房地產行業(yè)對其他行業(yè)的前向關聯度。
　　具體過程如下：
　　采用相同的思路，從投入產出表的橫向關聯可以推導出假設抽法計算的后向關聯的計算公式。
　　2. 房地產業(yè)前向關聯的國際比較。圖1為根據公式（4）計算的各行業(yè)產出變動的百分比以測度房地產行業(yè)的前向關聯。房地產業(yè)與其他產業(yè)的前向關聯反映的是被房地產業(yè)對其他產業(yè)的支撐作用，或者說處于房地產業(yè)下游的產業(yè)對房地產業(yè)的需求程度。在此，僅以中國、巴西、美國和日本四個國家為代表進行說明。圖1為四個國家房地產業(yè)前向關聯圖，圖中縱軸數值為各產業(yè)產出變動的百分比。

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