摘要：我國目前大量出現(xiàn)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛，大部分是由于小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)物業(yè)的共用部分責、權、利不明晰所導致的。小區(qū)物業(yè)共用部分包括單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分，其構成又具有多樣性。小區(qū)物業(yè)共用部分的產(chǎn)權歸屬可界定為法定業(yè)主共有和約定業(yè)主共有兩類，此外部分共用設施應界定為國家所有。
　　關鍵詞：物業(yè)管理；共用部分；權屬糾紛；法律建議
　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
　　
　　當今，隨著我國城市化進程的快速發(fā)展，涌現(xiàn)出大量的新型城市住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)實施現(xiàn)代化物業(yè)管理的同時，大量的物業(yè)管理糾紛隨之而來，并且大有愈演愈烈之勢。而這些物業(yè)糾紛，很大一部分是由于住宅小區(qū)的業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)物業(yè)的共用部分責、權、利不明晰所導致的。為此，有必要對城市住宅小區(qū)物業(yè)共用部分的權屬問題進行理性的分析與探討。
　　
　　一、住宅小區(qū)物業(yè)共用部分的組成
　　
　　根據(jù)建筑物區(qū)分所有權理論，當開發(fā)商將住宅小區(qū)的商品房按照市場供需原則出售以后業(yè)主就擁有了其所購買的那套住房的專有權和相關部分的共用權。但是，對于業(yè)主擁有共用權的“相關部分”的范圍究竟包括哪些部分，一般商品房買賣合同未能具體約定，往往存在較大的分歧。因此人們對其權屬問題也難以形成一致，從而導致許多物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。
　　其實，業(yè)主擁有共用權的“相關部分”的范圍十分廣泛，不僅包括小區(qū)內(nèi)具有頂蓋的有關建筑設施，如物業(yè)管理用房、會所、架空層、人防設施等，也包括煤氣管道、供電線路等配套設施與設備，還包括不能歸類為設施、設備的小區(qū)道路、綠化等場地，因此，對于該“相關部分”，尚不能籠統(tǒng)地以設施或設備來概括，在此統(tǒng)稱之為共用部分。
　　正確理解小區(qū)物業(yè)共用部分的涵義，首先要將其與單幢住宅業(yè)主共用部分這個概念區(qū)分開來。所謂單幢住宅業(yè)主共用部分，是指處于一幢住宅之內(nèi)，由該幢住宅的業(yè)主或使用人來共同使用的有關共用設施（設備），如電梯、中央空調(diào)、各種管線等，以及出入口、走道、樓梯間、梁柱、墻體、樓地板、屋面和僅為該幢住宅而設的管理用房等建筑設施。顯然，小區(qū)物業(yè)共用部分除包括單幢住宅業(yè)主共用部分外，還應包括小區(qū)全體業(yè)主共用部分，即：處于一個住宅小區(qū)之內(nèi)，由整個小區(qū)的業(yè)主或使用人來共同使用的有關場地、設施（設備）以及為整個小區(qū)配套設置的有關建筑設施，如綠化、道路、廣場、游泳池、運動場、戶外停車場等場地和供水供電供氣等設施（設備）以及室內(nèi)停車庫、小區(qū)物業(yè)管理用房、活動中心、商業(yè)鋪面、郵政所、學校等建筑設施。
　　由此可知，小區(qū)物業(yè)共用部分由單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分兩部分組成，其構造形式具有多樣性，有的是露天的綠化帶、游泳池、球場、停車場等場所，有的是分布、貫穿在小區(qū)各處的照明、電線、煤氣、給排水等設施（設備），有的是有頂蓋的學校、室內(nèi)車庫、商業(yè)鋪面、各類管理用房等建筑設施，還有的是梁柱、墻體、樓地板、屋面等并不完整的建筑設施。
　　
　　二、小區(qū)物業(yè)共用部分的產(chǎn)權歸屬分析
　　
　　由于小區(qū)物業(yè)共用部分由不同性質(zhì)的兩部分組成，各部分的構造形式也具有多樣性，因此對小區(qū)物業(yè)共用部分的權屬界定，也應根據(jù)其形式的不同而加以分別確定。具體來說，住宅小區(qū)物業(yè)共用部分可以分為以下幾種情況有區(qū)別地界定產(chǎn)權：
　　（1）項目建設審批時，規(guī)劃確定為小區(qū)市政基礎設施的部分，如小區(qū)的給水、排水、供電、路燈、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政基礎設施（設備）等，其產(chǎn)權應屬國家所有。這些設施（設備）由有關政府職能部門行使管理權，對此有建設、維修、改良、更換的義務，同時有進行合法的托管、收益、處分的權利。而小區(qū)業(yè)主對此的權利僅僅是一種公法上的權利，是一種只要具有公民或市民資格就能享有的對國家公共財產(chǎn)的使用權利，沒有物權法上的權利意義，業(yè)主對它們的義務也是與一般的公民和市民對市政基礎設施的義務一樣的。[1]
　�。�2）未明確規(guī)定為市政基礎設施的小區(qū)場地，如小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、園林綠化、露天停車場、游泳池、運動場等不含地上建筑物的場地，其產(chǎn)權應定性為小區(qū)全體業(yè)主共有。首先，從這類場地所占用的土地來看，由于開發(fā)商已經(jīng)將整個小區(qū)的土地使用權出讓或轉讓成本攤入到整個小區(qū)的房屋銷售金額中去了，因此，該場地的土地使用權顯然為小區(qū)業(yè)主共有。其次，雖然這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等需要一定的建造成本，但是，這并不能成為開發(fā)商所有的理由。因為開發(fā)商并不擁有這些設施所占用的土地的土地使用權，這些場地上的綠化、泳池、球場、停車場等往往只是開發(fā)商提高其所開發(fā)小區(qū)的檔次、吸引顧客，并為開發(fā)商確定房屋銷售價格的因素之一。所以，此部分場地理應歸小區(qū)全體業(yè)主共有�，F(xiàn)實中，物業(yè)管理公司對于露天停車位實行收費管理，其實，小區(qū)業(yè)主所繳納的并非土地使用費，而是小區(qū)業(yè)主委員會委托小區(qū)物業(yè)管理公司代表業(yè)主行使管理權所收取的服務費。這與產(chǎn)權歸屬于業(yè)主是沒有沖突的。
　　當然，某些大型城市住宅小區(qū)內(nèi)的部分道路與綠地，規(guī)劃上屬于城鎮(zhèn)公共道路與綠地，這部分場地顯然不應界定為小區(qū)全體業(yè)主共有，而應界定為上文所述的國家所有。這樣定性，與《物權法》中的相關規(guī)定也是相符合的。（《物權法》第73條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外�！�
　　（3）對于與小區(qū)住宅建設所一同規(guī)劃建設的相關建筑設施，法律有明確規(guī)定的，應依照其規(guī)定來確定其權屬。如物業(yè)管理用房，《物權法》中對其做了明確規(guī)定（“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)管理服務用房，屬于業(yè)主共有”[2]）。而對于法律未明確規(guī)定為小區(qū)業(yè)主共用的相關建筑設施的產(chǎn)權歸屬，一般根據(jù)實際的投資來源確定，即“誰投資誰享有”的原則。如小區(qū)內(nèi)的會所、活動中心、商業(yè)鋪面等具有頂蓋的建筑設施，應依據(jù)此原則來確定其權屬是歸開發(fā)商還是歸小區(qū)全體業(yè)主。這取決于開發(fā)商出售房屋時與廣大業(yè)主的合同約定。需指出的是，如果約定為全體業(yè)主共有，則要求開發(fā)商在銷售房屋時，不得計算該建筑設施的建筑面積來分攤土地成本，而只需將其建造成本攤入整個小區(qū)的建造成本即可。如果約定為開發(fā)商所有，則要求開發(fā)商在銷售房屋時，要計算該建筑設施的建筑面積，以分攤土地成本，并不得將其建造成本攤入整個小區(qū)的建造成本。
　　值得指出的是，對于小區(qū)內(nèi)的地下車庫，我國目前的法律并未對其權屬加以界定，以致目前關于地下車庫停車收費的物業(yè)糾紛十分普遍，有的小區(qū)由于收費過高，造成地下車庫無人停車，形成巨大的浪費，同時也造成了路面停車的擁擠。由于小區(qū)汽車量的逐年增加，地下停車庫已逐步成為現(xiàn)代小區(qū)建設必備的附屬設施，因此，相關法規(guī)應明確規(guī)定地下車庫的權屬為全體業(yè)主共有，這只需要求開發(fā)商在銷售房屋時，不得計算地下車庫的建筑面積來分攤土地成本，而將車庫的建造成本攤入整個小區(qū)的建造成本即可。至于該車庫的管理、收費，則應由小區(qū)全體業(yè)主共同決定。
　　
　　三、規(guī)范小區(qū)物業(yè)共用部分權屬的建議
　　
　　本文所論述的小區(qū)物業(yè)共用部分的問題，盡管在2007年施行的《物權法》中有一些規(guī)定，但不夠全面、明確和具體，而且也并沒有相關的后續(xù)配套規(guī)章與解釋出臺，這使房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間物業(yè)矛盾重重，嚴重阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
　　（一）對小區(qū)物業(yè)的共用部分分別定義，并明確界定出各自的范圍
　　通過上文可以看出，將單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分兩者分開，是具有很強的現(xiàn)實意義的。在房產(chǎn)證的產(chǎn)權登記中，只是將商品房內(nèi)的專有部分的面積以及單幢住宅業(yè)主共用部分的面積（公攤面積）進行登記，因此，單幢住宅內(nèi)的共用部分的產(chǎn)權歸屬相對比較清楚。但涉及到小區(qū)全體業(yè)主共用部分的權屬則很不明確，從而使得相關的物業(yè)糾紛不斷。因此，將小區(qū)物業(yè)的共用部分從性質(zhì)上按單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分分別加以定義，再根據(jù)不同使用功能及構造特點分別作出列舉或補充規(guī)定，明確界定出各自所包含的范圍。
　�。ǘ�）強制規(guī)定法定業(yè)主共用的范圍，全面、明確地界定物業(yè)共用部分的權屬
　　在明確界定出兩類共用部分的范圍后，法律上還應明確規(guī)定哪些屬單幢住宅業(yè)主共用部分，哪些屬小區(qū)全體業(yè)主共用部分，二者即為法定業(yè)主共有。此外法律上未規(guī)定的，除屬于市政基礎設施的外，一律為約定業(yè)主共有。因此，對于上文中提到的“未明確規(guī)定為市政基礎設施的小區(qū)場地，如小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、園林綠化、露天停車場、游泳池、球場等不含地上建筑物的場地”，以及小區(qū)內(nèi)的地下車庫等，我國目前的相關法規(guī)并未明確他們的產(chǎn)權，建議在有關的法律修改補充程序中，盡快將其明確為小區(qū)全體業(yè)主共有，即法定業(yè)主共有，這樣，將大大避免和化解眾多的物業(yè)矛盾。
　　需指出的是，在根據(jù)“誰投資誰享有”的原則下確定物業(yè)的權屬主體時，一般依據(jù)的是開發(fā)商是否將相應的建造費用作為小區(qū)建設成本打入銷售價格中，但在實踐中，往往無法證實該部分的建造費用是否已進入了建設成本，因而無法確定其歸屬。倘若如上所述，法律上明確界定了法定業(yè)主共有的內(nèi)容后，開發(fā)商自然會采取相應的定價對策：如對于法定業(yè)主共有部分，開發(fā)商在房屋定價時，自然會將該業(yè)主共有部分的建造費用打入銷售價格中。若約定為全體業(yè)主共有，則要求開發(fā)商在銷售房屋時，不得計算該建筑設施的建筑面積來分攤土地成本，而只需將其建造成本攤入整個小區(qū)的建造成本即可；若約定為開發(fā)商所有，則應要求開發(fā)商在銷售房屋時，計算該建筑設施的建筑面積，以分攤土地成本，并不得將其建造成本攤入整個小區(qū)的建造成本。這樣明確的法律約束，自然會有效避免相關糾紛的產(chǎn)生。
　　四、結語
　　當今，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛已成為一個普遍而又敏感的話題，同時，為了保證城市的持續(xù)健康發(fā)展、社會穩(wěn)定、小區(qū)平安和諧，它也是一個迫切需要解決的問題。相信，隨著小區(qū)共用部分權屬問題的明晰界定，城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理會走向一個健康規(guī)范發(fā)展的軌道。
　　
　　參考文獻
　　[1]劉興桂，彭娟等.城市管理法治問題研究[M].法律出版社，2004.
　　[2]《中華人民共和國物權法》第73條.

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