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[經(jīng)濟適用房出租迷局] 經(jīng)濟適用房可以出租嗎

發(fā)布時間:2020-03-02 來源: 散文精選 點擊:

  保守估計,中國有3000萬~8000萬人屬于中產(chǎn)階級。而千萬資產(chǎn)是不是已經(jīng)能躋身中產(chǎn)階級?未必。各種關(guān)于中產(chǎn)階級的調(diào)研都將期權(quán)、房產(chǎn)、車產(chǎn)排除在外。目前擁有兩三套經(jīng)濟適用房的北京市民家庭不在少數(shù),坐收出租租金成為部分家庭收入的主要來源,但這正是政府將大力審核、查處的違規(guī)現(xiàn)象。一場政策與需求的糾結(jié)戰(zhàn)恐怕要持續(xù)下去了……
  
  歷史回放
  2007年9月,北京市政府出臺了關(guān)于經(jīng)濟適用房的管理辦法,其中規(guī)定了“三級審批,兩級公示”制度,規(guī)定經(jīng)濟適用房的建設(shè)、分配和管理都要向社會公示,都要經(jīng)過街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)直至市的層層選批;同時還規(guī)定:經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)登記在購房人名下,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用住房只能自住,不得出租、出借以及從事居住以外的任何活動。
  
  不再是良民了
  張師傅在2000年左右,買了天通苑的1套三居室。那時候,購買經(jīng)濟適用房沒有現(xiàn)在這么多的限制。張師傅在城里有一套60多平米的小兩居,腦筋活絡(luò)的他打算在北京郊區(qū)買一套大點的房子養(yǎng)老。當時五環(huán)以外的天通苑還很偏僻,交通也還暢通。老伴覺得這么一個兔子不拉屎的地方還賣2600元/平方米,太不值了,極力反對。為此,張師傅猶豫再三,先后兩次退掉定金(當時的定金是2萬元,15天之內(nèi),買主反悔,可隨時收回定金),但最終還是買了。足見當時購房大環(huán)境的寬松與美好。
  數(shù)年后,張師傅促成的這件置業(yè)大事成了其家庭投資最成功的范例。老伴從無休止的嘮叨轉(zhuǎn)為無條件的崇拜,逢人就夸她的男人是真男人,有眼光,是辦大事的材料,指點之間就讓家里最大的一筆錢翻了好幾番兒!
  有了大房子,一家人過起了有品位的“五二制”生活。一周里,五天住在城里,周六日住在城外。開始挺新鮮,后來,天通苑周邊的交通熱鬧了,來一趟天通苑要經(jīng)過許多“堵點”。于是,2002年后,張師傅出租了這套房。開始租2000元出頭兒,后來漲到3000多,現(xiàn)如今已漲到4000元,超過了張師傅一個月的工資。隨著老伴退休,孩子出國,這房租成為張師傅家最大的一筆剛性收入。
  2007年,北京市政府出臺了一個關(guān)于經(jīng)濟適用房的管理辦法,規(guī)定經(jīng)濟適用房業(yè)主只具有有限產(chǎn)權(quán),經(jīng)濟適用房不允許出租和出借。這以后,經(jīng)濟適用房的出租問題漸漸演繹成了一場需求和政策的博弈。在這場激烈的博弈中,政府成為了捍衛(wèi)真理、維護社會公平的一方,而類似張師傅這樣的經(jīng)濟適用房的出租方則成為了謀利營私的“驚弓之鳥”。盡管他們的出租行為迄今一天也沒有停止過,但他們的心里一天也沒有踏實過,因為他們的出租行為已經(jīng)涉嫌違法,他們已經(jīng)不是一個嚴格意義上的守法公民了。
  張師傅是一個循規(guī)蹈矩的老實人,他一輩子信奉“餿了的飯不吃、犯法的事不做”,凡是政府的規(guī)定他一律無條件執(zhí)行。但眼下這項規(guī)定讓他犯了難,不租吧,挺好的房閑著,1個月就是4000多的損失,家里一應(yīng)消費立馬兒告急。租吧,聽人議論,政府現(xiàn)在采取的政策叫“引而不發(fā)”,就是現(xiàn)在不馬上收拾你,將來集中整治。也有人說,私自出租經(jīng)濟適用房的罪過兒屬于“告訴罪”,沒有人舉報你,就沒人答理你,所謂“民不舉、官不究”,一旦有人舉報,立馬兒就會有人封你的門、罰你的款。乖乖!老實的張師傅不敢想,一想,一夜一夜地睡不著,頭發(fā)一把一把地往下掉,就怕哪天一回家,見門上一個大大的“封”字,得!半輩子心血就付諸東流了。
  怎么辦?其實,日子遠沒有張師傅想象得那么難過。小區(qū)門口中介公司的業(yè)務(wù)照樣火爆,小區(qū)里的房子照樣供不應(yīng)求,張師傅的房客反而倒過來安慰他:“經(jīng)濟適用房出租雖然屬于違法,但這種違法很輕,大不了罰點兒款了事。再說,你是租、還是借、還是自住,關(guān)起門來過日子,誰上趕著過來查你,而且也無從查起。退一萬步,一旦有人追究你租房這碼子事,你一口咬定我是你的叔伯侄兒。把房子借給親戚了,礙著誰了?”房客的一番話讓張師傅一顆懸著的心稍稍平復(fù)下來。
  后來,還是有點不放心的張師傅搜集了政府這些年來關(guān)于經(jīng)濟適用房的有關(guān)規(guī)定,竟發(fā)現(xiàn)了其中的問題。
  首先,1998年房改的時候,國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(簡稱23號文),其中明確:“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”,按照23號文制定的住房供應(yīng)體系,城市80%以上的家庭應(yīng)該住經(jīng)濟適用房,而不是開發(fā)商建造的商品房,而開發(fā)商建造的商品房只占大約10%左右的份額。另外,23號文件中說,經(jīng)濟適用房是面對中低收入家庭的,注意!中低收入家庭,其中包括了“中”。而且,那時候,關(guān)于中等、低等并沒有一個明確的標準來界定,用一句官話說,就是那時對經(jīng)濟適用房的購買還沒有規(guī)定一個嚴格、明確的準入、準出資格。張師傅那個年頭買進的經(jīng)濟適用房屬于“大眾房”,而不是今天所謂嚴格意義上的“保障房”。事實上,當時,天通苑周圍的商品房也大多在每平方米兩三千元,它旁邊的商品房小區(qū)“回南家園”甚至比天通苑的售價還低,才2000多一點兒。
  張師傅又查到了2003年8月12日,由建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡稱18號文)。他驚異地發(fā)現(xiàn),這個文件把23號文上的“以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”,其中把中低收入家庭的“中”字抹掉了。好嘛!一個“中”字抹掉容易,可這么多年,那些已經(jīng)入圍的中等收入家庭可咋辦呢?早知如此,張師傅可以用更便宜的價格購買天通苑周邊的商品房,除了2000出頭的 “回南家園”以外,“太平家園”(就在天通苑旁邊)當時也就2800多元/平方米,要是再往北走出幾公里,到了“北七家”那塊兒,甚至可以買到1000多元/平方米的商品房,賣也好、租也好,悉隨君便?涩F(xiàn)如今,經(jīng)濟適用房不管購入的時間和背景,一律不許出租,這里面就有了點不分青紅皂白的意思了。
  這無疑讓張師傅既糾結(jié)又冤枉?上霘w想,老實巴交的張師傅還是沒有膽量去跟制定政策的人較那個真兒。他采取了以守為攻的策略,按照房客的提醒,提前做足了功課。他把房客的情況寫在一張紙條子上,上面除了姓名、性別、電話、住址一樣不差外,還開列了房客的親戚等一大堆關(guān)系。他不僅自己背,還讓老伴背,為的是萬一被查的時候好有個應(yīng)對。同理,他也把自家的情況盡可能詳細地提供給了房客。但他的老伴就是不上心,于是就抽查她,好幾次老伴正切菜的時候,他冷不防就說:“提問:×××(房客)的生日是哪一天?陰歷、陽歷?提問:×××的大舅母和你應(yīng)該是什么關(guān)系?”弄得老伴一驚一乍險些切了手。
  迄今,張師傅的日子照舊過著,經(jīng)濟適用房仍然租著,沒有人來查,更沒有人來封,張師傅一顆懸著的心已經(jīng)慢慢落了地,“急有什么用,日子還得過,走哪說哪吧!睆垘煾蛋蛋档匕参恐约。
  
  賠本兒出租
  中國有句俗話叫做“傻子過年看街坊”,在自己名下和老公名下各有一套經(jīng)濟適用房的李阿姨開始注意了……
  在被她出租的位于潘道廟的經(jīng)濟適用房的鄰居里,她發(fā)現(xiàn)204號的一對夫妻是靠“三級審批,兩級公示”買的這套經(jīng)濟適用房,但他們在辦理了購房手續(xù)、裝修完后就沒再出現(xiàn)。幾天后來了一家新住戶,一打聽,是租客。這不禁讓李阿姨心里有了一絲寬慰,中國人喜歡“抱團取暖”,特別重視人氣,潛意識里有一種“法不責眾”的意識!八麄儾攀菓(yīng)該受到限制的,他們都不怕,我怕什么!”
  與李阿姨為鄰的這家男人姓刑,一家三口。男的下崗后一直沒有什么正式工作,到處打油飛,女的是外地人,自從嫁給男人后就沒再工作。她曾經(jīng)賣過幾天鮮花,由于不善經(jīng)營,賠得一敗涂地,這時正巧懷上了孩子,索性不工作。現(xiàn)在一家人都吃著“低!保械碾x退休年齡還有五六年,他將早已中斷的勞動關(guān)系弄到人才交流中心續(xù)上,補交了勞動保險、大病統(tǒng)籌等,就等辦退休手續(xù)了。他算計過,到了退休年齡,可以拿到2000多元的退休金。
  他四處借錢買的這套房子,好是好,就是離城里稍遠,大人無所謂,在西單上學(xué)的孩子可就苦了。中國有句俗話,“再苦不能苦孩子、再窮不能窮教育”。于是夫妻倆選擇了一條讓自己窮上加窮的路,他們將潘道廟的房子以3000元的價格租出去,然后在西單以3300元租了一間平房。條件差了、價格高了,但是孩子上學(xué)、下學(xué)的時間省出來了,一家人往返奔波的路費也省出來了。只要孩子好,什么都好。
  有一天,小區(qū)里來了一批人進行宣傳,又是大標語,又是大條幅的,特別懸掛著“經(jīng)濟適用房禁止出租”的字樣,很是醒目。老刑與一個據(jù)稱是建委的管理人員就有了如下一番對話:
  刑:我自己的房子為什么就不能出租?
  建:因為您的經(jīng)濟適用房不是完全產(chǎn)權(quán),土地歸國家所有,所以政府還有一部分權(quán)利。如果您的經(jīng)濟適用房用來出租,就說明你并不是真正的缺房者。
  刑:誰說我不是(缺房者)我是真正的缺房戶,我除了這套房,一根房毛都沒有。
  建:那你住哪里?
  刑:我把我的房租出去,自己再租房住。
  建:那是一種吃差價的行為,屬于一種不當?shù)美?
  刑:我吃什么差價,我還得往里搭錢呢!
  建:不可能的,那不是有病嗎?(哈哈)
  刑:我們是為了孩子上學(xué),離學(xué)校太遠。
  建:您這是個案,政府制定一個政策不可能達到每一個的滿意,我們強調(diào)一個政策的總體公允,如果有個別情況,你可以向上反映。但總而言之,你的經(jīng)濟適用房與商品房不同,國家有一部分土地的權(quán)益已經(jīng)交給您了,1995年批準的房地產(chǎn)法上有明確規(guī)定,沒有繳納土地出讓金的,不管你是出租或者是轉(zhuǎn)讓,都應(yīng)該向政府繳納土地收益金或土地出讓金,而不應(yīng)該再用國家給你的住房待遇進行增值性的獲利。再說,退一萬步,你交稅了嗎?你出租自己的房子是應(yīng)該向國家交稅的。
  刑:?我租自己的房子為什么還要向國家交稅?
  建:只要是盈利行為都要交稅,比如企業(yè)要交營業(yè)稅,房產(chǎn)出租當然要交房產(chǎn)稅。
  刑:那我要交了稅,自己還能落下多少?而且我本來是虧著租的。
  建:那是另外一碼事兒。總而言之,不允許您出租是有道理的,好比您取得了經(jīng)濟適用房的利益,然后您再用它出租去盈利,這對其他的未享受這些待遇的低收入的家庭來說,是一種權(quán)利的侵犯。你等于把別人的權(quán)利變成你的盈利工具了。
  一番對話后,刑先生仍然迷惑,和對方扯了半天,似乎有點雞同鴨講。
  
  對話中介
  在天通苑這個號稱亞洲最大的社區(qū)里,確實有房產(chǎn)大戶,聽說有一口氣買好幾十套的,他們前些年主要靠出租盈利。近年來,隨著房地產(chǎn)受到越來越嚴重的打壓,他們紛紛出手自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域或購買貴金屬。鑒于這些人的房產(chǎn)大多是該地產(chǎn)項目一開盤就大量買進的,都是“地板價”,所以他們現(xiàn)在隨便處置就能賺到大錢。他們是最先富裕起來的一批人,也是有能力、有智慧、有超前判斷力進而占盡先機的一部分人。他們大多是名人、明星、大款或者炒房者。
  當時購房沒有任何門檻,多多益善,一個大客戶可以享受很大幅度的購房優(yōu)惠,銷售員像對待活神仙一樣地孝敬你。那段時間,天通苑的好多住戶會津津樂道地告訴你,他的鄰居是某某名人,他下樓打醬油的時候遇見某某名人,還有某某名人就是離奇死在自己的經(jīng)濟適用房里的傳聞。名人無形中成了這里的形象代言人。殊不知,人家當初是瞄著經(jīng)濟適用房的低投入和高收益來的,跟你偶然住了幾天街坊,根本是彗星撞地球式的一種交集。這些人現(xiàn)如今早就住上了北京最高端的社區(qū)和最高端的別墅,他們出租或出售自己的經(jīng)濟適用房似乎是一種資產(chǎn)性投資的恰當釋放,誰讓人家10年前就有錢有眼光來的。
  
  現(xiàn)實中的經(jīng)濟適用房出租狀況到底是怎樣的呢?
  作者和天通苑一家中介公司的業(yè)務(wù)員有如下一番對話。
  作者:你們這里的中介公司真不少。
  中介:還行吧,有四五十家。
  作者:有人租房嗎?
  中介:瞧您這話說的,沒人租,我們喝西北風去?
  作者:不是不讓出租嗎?
  中介:這么跟您說吧,撐死膽大的,餓死膽小的。再說,這個地方打坐胎的時候就有問題。就說業(yè)主吧,最早2001年買的房,那時候,這里跟商品房沒什么區(qū)別,什么人都能買,愛買多少買多少,買的是“愛國房”,說是拉動社會主義經(jīng)濟建設(shè),為改革開放作貢獻。現(xiàn)在,不讓人賣,不讓人租,早干嗎去了?再說,那時買房成家的小夫妻,現(xiàn)在的孩子正好上中學(xué),你說說,這邊有什么像樣的學(xué)校?中國的老百姓都是為了孩子活著,只要能到城里上學(xué),砸鍋賣鐵也干,所以一部分人,就把這里租了、賣了,然后到城里去租房,為給孩子找一個好一點學(xué)校。還有更復(fù)雜的,兩口子離婚了,房子判給其中一個人,但還在一塊住著,各自又找了對象,算租還是算借?有人沒有生活來源,自己住一間,把余下的租出去,掙點飯錢,你怎么罰他?有的是沒錢的,就靠著出租還按揭,你不讓他出租,咋整?
  作者:聽說政府鼓勵老百姓舉報私下出租的人?
  中介:舉報?無怨無仇的干嗎要舉報?這年頭的人都是多一事不如少一事。一舉報,結(jié)了梁子,隔壁住著,還過不過了?
  作者:聽說,要為舉報人保密的。
  中介:那可是保不齊的事,不管你信不信,反正我不信。再說了,上哪兒舉報去?派出所、社區(qū)居委會還是公安局?除非給錢。
  作者:多少錢合適?舉報一次給你100干不干?
  中介:不干,低于5000元不干。
  就在作者和中介業(yè)務(wù)員對話的時候,來了一個出租客,他對經(jīng)適房不能出租的政策頗有見地,一番話在某種程度上代表了許多老業(yè)主的看法。
  “北京最開始賣經(jīng)濟適用房是2000年左右,當時根本賣不出去,為了發(fā)展房地產(chǎn)市場,鼓勵大家購買,貸款首付可以低至10%。我一個同學(xué)看了北京晚報的廣告,買了青年路小區(qū),當時根本就沒人買,3800元/平方米,而當時高檔的華堂公寓才5000元/平方米,貸款首付20%,同樣80平方米的房子才多1萬多塊錢。而經(jīng)濟適用房位置很偏,又沒有公交車,從最近的公交車站坐摩的要十幾分鐘。當時很多的經(jīng)濟適用房都這樣,雖然少了土地出讓金,卻不修配套設(shè)施,好像便宜了,其實政府和開發(fā)商都沒吃虧,因為當時的建安成本才幾百元/平方米。而當時的政策是經(jīng)濟適用房5年后才可以出售,出售時按照購買價的10%繳納土地出讓金,別忘了是購買價,對出租沒有限制。而購買條件是什么呢?家庭年收入6萬元以下。很多剛畢業(yè)的大學(xué)生在父母的資助下買了當時的經(jīng)濟適用房。后來變成了土地出讓金是銷售價的10%,5年的銷售期是按照產(chǎn)權(quán)證滿5年算的,可不是按照購買時間算的,當時的開發(fā)商,產(chǎn)權(quán)證能在2~3年內(nèi)辦下來就不錯了。等辦下產(chǎn)權(quán)證到5年的時候,政策已經(jīng)改3次了。
  “可以說最開始買經(jīng)濟適用房的情況是:政府的政策在前,鼓勵大家購買,于是人們買了,買后政策就變了。現(xiàn)在的房子被各級政府通過高地價炒高了,后來的經(jīng)濟適用房成了投機客的天下。政府為了轉(zhuǎn)嫁自身炒高土地和監(jiān)管不嚴的責任,就拿經(jīng)濟適用房開刀。而只要是拿有房子的人開刀,沒房子的就會大聲叫好,而不管最開始別人都是在什么條件下買的房。
  “對于已經(jīng)造成的惡果,政府是應(yīng)該負有責任的,總之,社會創(chuàng)造的財富現(xiàn)在已經(jīng)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到了少數(shù)人手里,然后這種矛盾又轉(zhuǎn)嫁到了開發(fā)商、投機客的身上和有幸在房價暴漲前買了所謂‘經(jīng)濟適用房’的人身上!
  
  那天經(jīng)過一個新的,有著一個很拗口名字的經(jīng)濟適用房小區(qū)――北衛(wèi)新園,大老遠見地下雪白一片,以為七月飛雪,走近了才知道是撒了一地的租房小廣告。與之相對的是小區(qū)的大門上懸掛著的一條大大的橫幅,上書“本小區(qū)屬經(jīng)濟適用房禁止出租”,橫幅掛得七扭八歪,有點像時下反映經(jīng)濟適用房禁租的一件社會行為藝術(shù),要是硬給它起個名字,似乎應(yīng)該叫“糾結(jié)”。
 。ň庉  馮嵐)
   icarusfeng@126.com

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