當你準備上島買房時,你一定要做好足夠的思想準備,波浪起來時,沒錯,你很幸福,但當波浪下來時,你要問問自己,是否可以承受?或者說,你是否做好了在海南當一個長期投資者的心理準備?
　　
　　北方冷,海南熱。熱的不僅是宜人的溫度,還有均價日漲千元的地產(chǎn)樓盤。
　　當飛機還停在廣州的時候,“國際旅游島”的樓市熱度就已撲面而來。
　　這是一張貼在飛機座位背面的一張長條狀小海報,左邊印著一家產(chǎn)權式酒店的夜景照片,右邊是純黑底上的兩行醒目廣告語。底下,還有這家酒店在北京和三亞兩地的銷售電話。
　　在飛行的一小時二十分鐘里,只要一睜眼,廣告語里諸如“抄底”、“原始股”、“做拉斯維加斯股東”之類詞匯就會映入眼簾,誘惑著你去三亞擁有一套自己的度假房。
　　這還只是一個開始。
　　飛機降落。在三亞鳳凰國際機場的出口處,一個用赭紅色墻壁隔起來的“魯能會VIP接待區(qū)”格外顯眼。透過玻璃門,可以看見山東魯能在海南進行地產(chǎn)開發(fā)的一個休閑地產(chǎn)品牌“魯能城”。
　　走出機場大門,三亞湛藍的天空下,眾多的巨幅戶外廣告牌幾乎無一不是樓盤。對很多到海南去的旅客來說,還沒弄明白地圖、方位的時候,便已能對這些樓盤的名字耳熟能詳。
　　坐上出租車,沿著三亞灣路一路向東,在這條長達22公里的海岸線上,到處都是連綿不絕的在建酒店和樓盤。繼續(xù)走下去,在三亞灣與大東海交界處,三亞“陽光海岸”的核心區(qū),鳳凰島赫然在目。
　　在記者走尋了無數(shù)客房爆滿后,終于在三亞灣路一個叫“ 聽濤公寓”的家庭旅館落腳后,老板說“你是我這個小店今天住進來的第三個外地開房客�！�
　　
　　買房的瘋了,賣房的傻了
　　
　　鳳凰島是一個在大海礁之中填出的人工島。在改名之前,這個名為白排島的小島曾經(jīng)荒蕪了十幾年,被三亞人稱為“美女臉上的傷疤”。但在最近,這個面積36.5萬平方米的小島已經(jīng)成為了三亞樓市神話的一個著名標本。
　　1月11日,海南“國際旅游島”政策獲批的整整一周后,鳳凰島一期開盤,均價7萬/平米,當天兩棟樓700套房子全部被搶購一空。據(jù)三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳璐說,“當初這些客戶在交誠意金的時候,連戶型都不問�！边@樣的銷售奇跡,不僅在海南創(chuàng)下銷售紀錄,在全國都算得上鳳毛麟角。
　　因為它的高昂價格和“國際”客戶,現(xiàn)在,三亞人會把它稱為三亞的迪拜世界島。
　　不過,如果從漲幅與暢銷程度來看,鳳凰島其實并不孤單。甚至在絕對價格上,有許多熱銷樓盤正在接近和趕超鳳凰島。
　　在樓盤“三亞灣海居”的銷售中心,置業(yè)顧問呂告訴記者,五星級酒店旁邊的公寓樓均價5.5萬/平米,1月12日開盤前就已經(jīng)被客戶交認購金預訂一空,剩下的一棟還沒有定具體的推出時間,“但價格肯定還是要漲的”。
　　1月23日,又一個三亞新樓盤“克拉碼頭”開盤。下午的選房現(xiàn)場烈日炎炎,360多名交了預訂金的購房者們排起了長隊。均價3.4萬/平米的房子早在五天前就開始排號,不斷前來營銷中心的買家被工作人員攔在了樓盤門口,“有提前排號嗎?沒有,明天再來吧,今天我們無法接待�！�
　　當天,這個被開發(fā)商定義為“一線海景產(chǎn)權式酒店”的樓盤“熱銷3.67億”,一位來自浙江的投資客甚至一口氣買下其中10套房子。但這樣的成績,卻被一位同行以驚奇的口吻感慨:“真想不通,他們價格怎么會定那么低,而且據(jù)說排了兩三百個號,卻只賣了一百多套�！�
　　這樣的感概并不奇怪。就在克拉碼頭隔壁,一個名為“金中海•藍鉆”的項目,5層以上才能看到海的二線海景房已經(jīng)所剩無幾。售樓中心沙盤的樓盤模型上貼滿了標著“售罄”字樣的紅紙。僅剩的一棟公寓現(xiàn)房報價4.3萬/平方米,而還未開盤的聯(lián)排別墅戶型,均價已經(jīng)超過5萬/平方米。
　　“買房的瘋了,賣房的傻了�！绷钠鹑齺喌臉鞘�,出租車司機廖師傅笑著搖了搖頭。這個2001年在三亞買房定居的東北人,按當日的三亞樓市價格,他已是一個百萬富翁――當初他1600元/平米買下的房子,現(xiàn)在價格已經(jīng)超過10000萬/平米。
　　不過,相比起那些真正在樓市掘金人,廖師傅是十足的小巫見大巫�！拔以谏蟼�月,拉到了一個在清水灣上班的售樓小姐。她說有個溫州客戶在她手上一口氣買了1個億的房子,樂得不行,僅靠傭金就發(fā)大財了�！�
　　在海南,到哪里都不缺少關于房地產(chǎn)的話題,年銷售13億的售樓小姐,一個月賺了4000萬的投資客……只要你張口,就連公交車上的大叔都會指著某個樓盤告訴你它去年和今年的價格。無數(shù)的“暴富”故事和暴漲的房價一起,成了這里人們最津津樂道的消息。
　　
　　“擎天半島” 復活
　　
　　而在所有的熱銷樓盤中,除了鳳凰島,就要數(shù)“擎天半島”了。
　　這個矗立在三亞友誼路上的樓盤原名三亞臺亞國際航空廣場,由一幢126米的31層主樓和一幢11層附樓組成,曾是三亞最高的標志性建筑。
　　在上世紀90年代那一輪房地產(chǎn)泡沫中,這個中國最年輕的省份,最大的經(jīng)濟特區(qū),依靠“政策優(yōu)勢”,吸引了十萬青年下海南,也引來了數(shù)百億的熱錢。缺乏產(chǎn)業(yè)支撐與實際需求的房地產(chǎn)熱成了“擊鼓傳花”式的游戲。
　　1993年6月,當中央實行宏觀調控收緊銀根時,房地產(chǎn)泡沫破滅了。海南幾乎所有開發(fā)商的資金鏈都面臨斷裂,這個標志性建筑原來的業(yè)主海南機場臺亞實業(yè)有限公司也沒能例外。
　　1996年,依靠貸款維持的臺亞實業(yè)資金鏈終于無以為繼,該項目被迫停工,這一停就是6年。它也一度成為吸毒人員的聚集地。它的爛尾,和三亞的另一個知名“地標”亞太區(qū)域國際會議中心一樣,都曾經(jīng)轟動一時。
　　直到2002年,這座著名的爛尾樓被三亞市政府公開拍賣,經(jīng)過兩次流拍,才終于被廣東聯(lián)華國際以3730萬元收入囊中,性質也從綜合商用改造為生活住宅。扣除掉原來停建期間的土地占用年限,其實際土地使用權只剩下57年。
　　2006年1月,三亞臺亞國際航空廣場改名“擎天半島”。經(jīng)過新東家絞盡腦汁的改建,原來的物業(yè)被改造成國際海濱高層公寓和五星級酒店,在北京、上海、三亞三地舉行開盤儀式,同時也宣告了三亞爛尾樓復活工程的最終完成。
　　擎天半島的遭遇并非孤例。從1999年到2007年,海南省整整花費了8年的時間,才把無數(shù)像擎天半島這樣的爛尾樓消化掉。在海南這個約占中國版圖面積1/300的地方,這些大大小小的半拉子工程,卻占了全國的十分之一,并牽扯出一連串的呆壞賬,甚至導致了首例省級商業(yè)銀行因支付危機而關閉的“共和國歷史”。
　　從1993年地產(chǎn)泡沫破滅開始到2007年爛尾樓復活工程結束,海南用了14年醫(yī)治創(chuàng)傷。不過傷口還未愈合,兩年后一場似曾相識的地產(chǎn)熱又迎面而來,而且這次速度更快。
　　2009年11月,海南建設“國際旅游島”將正式上報中央的消息不脛而走。這份藍圖里,零關稅、博彩業(yè)、免簽證、開放航權……諸多優(yōu)惠政策給了這個曾經(jīng)“特區(qū)不特”寶島以美妙的想象空間。
　　“18年后又是一條好漢”,用這句小說和電影中的豪言來形容海南無比貼切。這個許多當初淘金者的傷心地,又一次用“特殊政策”引來了天量資本和無數(shù)炒房客。而“擎天半島”迎來了絡繹不絕的購房者。其主樓22樓以下和附樓整11層的房子以3.9萬元/平米的高價迅速出貨。
　　在這波熱潮來臨之前,這座過去的爛尾樓曾因坊間傳言其風水不佳而滯銷。在2008年10月,其均價不過14000元/平米,到2009年3月時,均價甚至降到了1萬元/平米,卻始終銷售不暢。如今總算是趕上了好時候,可現(xiàn)在開發(fā)商卻又選擇壓住剩余的房子不賣。
　　“房價市場變化太大,”擎天半島的營銷總監(jiān)賴鐵民并不忌諱承認公司在“捂盤惜售”,“加上我們的產(chǎn)品要升級,先推遲十天左右,等市場平穩(wěn)時再說�！�
　　
　　“旅游島效應”
　　
　　實際上,早在去年11月海南將建國際旅游島的消息傳開之前,海南樓市就已經(jīng)開始了升溫。只不過,一直到2009年下半年,這種漲價并不驚人。
　　“海南的房價從2001年之后一直都是漲的,就是到了2008年全國都不好賣了也沒怎么跌。”富力地產(chǎn)海南公司銷售策劃中心副總經(jīng)理索穎說。這位1999年來到海南的重慶姑娘,經(jīng)歷了海南樓市從低谷漸漸走高的歷程。
　　索穎說得沒錯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,三亞商品房均價從2001年的1400元/平米,到2002年的2300元/平米,再到2004年的4210元,始終以相對比較溫和的漲幅上升。即便是2004年后島外購房者占據(jù)主流,其截至2010年1月6日的均價也不過11000元/平米。平均下來,10年的年均漲幅不到960元/平米。
　　而根據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù),海口這個一直以自住需求為主的城市,2007年-2009年的商品房均價更是從約3000元/平米的低價開始,也基本保持在每年1000元/平米左右的上漲幅度。直到2009年12月,才首次突破6000元/平米。
　　但接下來漲價速度,就要讓所有人大吃一驚了。
　　先是去年12月,�？诜績r漲幅突然躥上全國第三位,而當月海南全省商品房銷售面積環(huán)比更是上漲高達158.80%。量價齊升的狀態(tài)開始席卷全島――但這還僅僅只是一個開始。
　　1月4日,國務院《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》公布,海南國際旅游島正式上升為“國家戰(zhàn)略”。之后短短一個星期里,海南房價一路飆升,個別樓盤每平方米每天上漲約1000元/平米,甚至還出現(xiàn)了一天幾個價的高溫行情。
　　一場久違了18年的地產(chǎn)熱從�？�、三亞開始,燒到了周邊的文昌、瓊海、陵水、樂東、萬寧,隨即又蔓延至定安、五指山、澄邁等三線市縣。
　　盡管國際旅游島的總體規(guī)劃最快還要等到3月底才能正式公布,實質的動作還基本停留在概念上,但海南樓市卻已經(jīng)“捷足先登”了。在剛剛過去的2009年,海南地產(chǎn)開發(fā)的投資總額已經(jīng)驚人地接近了海南前一年財政收入的總和。海南省統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2009年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資達316.63億元,而2008年海南省全年財政收入的總和也不過317.17億元。
　　如果上述數(shù)據(jù)還不能讓你目瞪口呆,再給你補上一個數(shù)據(jù)吧:在1月4日“國際旅游島”獲批后的5天內(nèi),整個海南省商品房銷售量達到了驚人的171.12億元――這個數(shù)字意味著什么?它是2008年海南全年的商品房銷售量總和!
　　
　　誰都沒有準備
　　
　　突如其來的熱潮,甚至讓見多了大場面的地產(chǎn)商都感到意外。
　　“由于購房者在前期認購時過于踴躍,一棟公寓不夠賣,所以才不得不加推一棟�！标愯唇忉屨f。去年12月時,鳳凰島計劃推出銷售的只有一棟公寓,價格則在3.8萬-5萬元/平米之間,和后來公開發(fā)售時的7萬元/平方米的“天價”尚有不小的距離。
　　這個被稱為“東方迪拜”的高端樓盤頗受國內(nèi)外的客戶追捧,僅老板柴慧京的浙江同鄉(xiāng)就拿下了發(fā)售房源的三分之一,剩下的則被來自上海、山西以及海外購房者所瓜分。
　　有未經(jīng)證實的消息說,其實鳳凰島的房子在開盤前就已被內(nèi)部認購得差不多了。而“炒房客半月凈賺上千萬”的故事也正是由此而來。那位傳聞中的溫州購房者很可能便是以內(nèi)部認購的價格拿下多套房子,然后以開盤價甚至更高的價格轉手,將原本開發(fā)商賺的錢裝進了自己的口袋。
　　廣東地產(chǎn)商雅居樂位于陵水的超級大盤清水灣也遇上了類似的尷尬,其開售“星海傳說”組團的日子,恰逢“國際旅游島”獲批消息公布后的第一天。推出的600套房子中,酒店式公寓均價為1.7萬/平米,別墅均價則為3.5萬/平米,結果被通宵排隊的買房者僅用四個小時就買光了。
　　這樣的局面,大大出乎了雅居樂總裁助理簡毓萍的預料。簡毓萍是清水灣的全國營銷負責人,在2009年上半年,她還一直擔心30億的全年銷售任務定得過高,如今卻不得不為房子賣得太便宜而嘆息了。
　　“其實對于開發(fā)商來說,房子賣得太快并不是好事�！彼鞣f說,一般每個公司都有自己每個月的銷售任務,超額完成意味著你沒有控制好銷售節(jié)奏,或者定價定低了,“是要挨老板罵的�！�
　　這樣的邏輯驅動下,熱銷的局面只能讓開發(fā)商選擇提價或捂盤,結果便是推動房價的再次躥高。1月15日,面對愈演愈烈的海南樓市,企業(yè)家出身的海南省委書記衛(wèi)留成感覺到了問題。他在海南國際旅游島建設動員大會公開表態(tài):“為遏止國內(nèi)外熱錢借海南國際旅游島建設之機,在海南過度炒作房地產(chǎn)項目,海南省將暫停土地出讓,暫停審批新的土地開發(fā)項目。”
　　然而,這一次,市場的反應也給了這位發(fā)誓不會讓海南重現(xiàn)地產(chǎn)泡沫的書記一個意外�！半p停令”的出現(xiàn),不但沒有讓海南的房價下跌,反而激起一片應聲跳漲,許多樓盤甚至一日一價。有媒體根據(jù)海南省方面1月6日宣布的統(tǒng)計結果和海南搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)測算,三亞房價在短短一周時間完成翻番,而開發(fā)商也開始進入觀望。
　　
　　誰的后花園
　　
　　“海南的房子注定是賣給全國人民的�！焙嗀蛊颊f,海南暫停批地,房子稀缺性更加凸顯,所以房地產(chǎn)現(xiàn)在還是春天,夏天還沒到來,“房價肯定還要漲”。
　　據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳相關負責人介紹,2006年以來海南65%以上的商品住房銷往島外,購買對象遍布全國31個省、區(qū)、市和港澳臺地區(qū),以及美國等25個國家。而三亞市房地產(chǎn)市場信息統(tǒng)計數(shù)據(jù)也提供相同的結論:2009年前6個月,三亞市島外人士購買商品住房套數(shù)5491套、面積47.9萬平方米,占總套數(shù)和總面積的比例分別為81%、76%。
　　換句話說,海南的房地產(chǎn)項目的消費者不是島內(nèi)居民,他們的實際買家在島外。
　　事實上,自從“國際旅游島”獲批之后,許多項目樓盤的營銷策略也隨之改變,將視野從國內(nèi)延展到國外,在眾多新盤中,“全球發(fā)售”的字眼幾乎都會被突出放大。
　　三亞房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國將三亞島外購房者歸納為“四高一都”――以上海為中心的高收入地區(qū)、東北等高寒地區(qū)、山西等高產(chǎn)煤區(qū)、成都等追求高品質居住的區(qū)域,首都及周邊地區(qū)。而如今,整個海南似乎都真的成了“全國人民的后花園”。
　　“單就GDP而言,年增長速度不能低于14%或15%�！痹�1月29日閉幕的海南“兩會”期間,企業(yè)家出身的衛(wèi)留成對國際旅游島未來發(fā)展提出了具體的數(shù)字要求。盡管一直強調“富民”的出發(fā)點,但這位一直呼吁要警惕和防范房地產(chǎn)泡沫的一把手,也會實在地表態(tài)說“至少在未來30年內(nèi),房地產(chǎn)都是海南的支柱產(chǎn)業(yè)”。
　　與糾結于本地民眾致富的衛(wèi)留成不同,逐利的開發(fā)商們之前喜歡將海南稱為“全國人民的后花園”,而現(xiàn)在他們最流行的是“國際視野”、“全球發(fā)售”。島內(nèi)居民?那確實不是地產(chǎn)商們的關注范疇。
　　海南居民確實不是他們的目標客戶。一份官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2008年三亞城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7142元,以現(xiàn)在新盤動輒2萬元/平方米的均價來算,一套90平米房子總價180萬,一個三亞人不吃不喝要250年方能買得起。這可能也是中國的另一個城市之最。
　　?“房價翻番、國際旅游島,這跟我有什么關系?反正1月這波漲價前就買不起房,現(xiàn)在更買不起�！币晃缓Ｄ媳镜厝�,說旅游島就像到處新建的海景房一樣,與他沒有多大關系,他更感興趣的是“大陸人”(注:大陸為海南人對內(nèi)地的習慣叫法)為何這么有錢:“成千上萬的外地人飛到這里,買幾百萬的房子就像買白菜……”即便經(jīng)歷過10多年前的那場地產(chǎn)熱,他還是沒見過現(xiàn)在的陣勢,僅僅是一個“旅游島”概念,就有如此多的人趨之若鶩,在兩周內(nèi)把海南的房價炒到天價。
　　盡管和“國際旅游島”概念一樣,海南房地產(chǎn)是否真能博得全球人民的歡心還不得而知,但現(xiàn)在,它起碼吸引了游資的注意。比如馳名中外的溫州資本,對這個從山西煤礦和迪拜樓市中鎩羽而歸的富豪群體而言,“國際旅游島”實在是久旱逢甘霖――他們手里的游資終于又找到一個合適的切入點。
　　“這也是三亞‘候鳥型’旅游經(jīng)濟的最終體現(xiàn),三亞的氣候條件,對于氣候差異大的旅游者最具吸引力�！比齺喆笮蜆潜P“清平樂”項目經(jīng)理周亮說。據(jù)他統(tǒng)計,東北、北京、上海、江浙等地的購房者為購房主力,按人群來分,企業(yè)家、公務員、國企管理層、煤礦主、職業(yè)經(jīng)理人等高收入人群多為投資客。
　　而據(jù)周亮介紹,同樣是投資海景房,不同區(qū)域、不同人群也有區(qū)別�！敖�浙人酷愛投資一線海景別墅,他們看重其升值空間,而東北人更喜歡購買二三線海景房,自住和出租居多�！�
　　對于有自住需求的人來說,潮氣重、遠離市區(qū)的海景房并非最佳選擇,這也使得遍布一線海景區(qū)域的多為高端酒店、產(chǎn)權式公寓和別墅,天生便具備鮮明的投資屬性。
　　“我想奉勸所有上島的房地產(chǎn)投資者,當你準備上島買房時,你一定要做好足夠的思想準備,波浪起來時,沒錯,你很幸福,但當波浪下來時,你要問問自己,是否可以承受?或者說,你是否做好了在海南當一個長期投資者的心理準備?”對于那些真拿海南當自己后花園的投資客們,海南萬科總經(jīng)理王永飚意味深長地說道。
　　曾經(jīng)在海南靠著“5斤桔子”脫身的潘石屹,談及這輪地產(chǎn)熱時,直言說十多年前,海南房地產(chǎn)就是因為沒有實體經(jīng)濟支撐,所以成為泡沫�，F(xiàn)在海南被定為國際旅游島,如果沒有別的行業(yè)支撐,而只發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè),那它還是泡沫。

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