中國改革開放以來，住房制度改革有過兩次大突破。第一次是上個(gè)世紀(jì)80年代中期，住宅由政府組織統(tǒng)建轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)，出現(xiàn)了商品房，這是中華人民共和國房地產(chǎn)業(yè)零的突破；
第二次是1998年，國務(wù)院正式宣布停止住房實(shí)物分配，逐步向住房分配貨幣化、商品化轉(zhuǎn)化。二十多年來，這兩次大突破都有重大意義，不僅房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，而且城鄉(xiāng)住宅建設(shè)碩果累累，相當(dāng)多的城鄉(xiāng)居民居住條件都有明顯改善，這些成就是有目共睹的。

　　時(shí)至今日，中國的住房制度改革正面臨著第三次大突破，原因在于住房制度已陷入一個(gè)空前的困境。

　　這個(gè)困境是怎么回事？癥結(jié)何在？如何沖出困境，實(shí)現(xiàn)第三次大突破？下面讓我們來共同探討。

　　一、中國房價(jià)，世界第一

　　中國房地產(chǎn)的困境主要表現(xiàn)在于城市商品房價(jià)格居高不下。

　　房價(jià)究竟有多高，請看下表：

　　上述統(tǒng)計(jì)表告訴我們：如果按現(xiàn)行戶型政策90平米來計(jì)算，一般老百姓以中間價(jià)買一套90平米以下的普通住宅（還要考慮一定比例的公攤面積），必須掏出70萬至145萬元人民幣！

　　這么高的房價(jià)誰承受得起？在五大城市中價(jià)位最低的成都市，一位專家坦率地說：“我一個(gè)教授級的專家每年工資總收入也才4萬元，要讓我一次性花五六十萬買一套百余平方米的住房，這明顯是承受不起的”。教授尚且承受不起五六十萬的房價(jià)，一般老百姓如何承受？

　　房價(jià)到底高不高？不同國家、不同地區(qū)、不同收入水平的人群感覺并不一樣。但有一個(gè)計(jì)算公式可以說是放之四海而皆準(zhǔn)的，那就是房價(jià)收入比，即一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入之比。上面提到的那位教授年收入4萬元，一套住房如果要花60萬元，房價(jià)收入之比等于15，當(dāng)然是太高了。

　　朋友，您不妨掐指算算，自家一年收入有多少？您得攢夠多少年才能買下一套住房？這就要看房價(jià)收入之比有多大了。

　　有人說，房價(jià)高不是可以分期付款嗎？但是如果還款能力太低，分期付款負(fù)擔(dān)太重不就成了“房奴”嗎？據(jù)新浪網(wǎng)的調(diào)查，在貸款買房的人當(dāng)中，32%的人月供占到了其收入的50%以上，已成為名副其實(shí)的“房奴”。另有更多的家庭收入更低，夠不上貸款買房的資格，欲當(dāng)“房奴”而不可得，只能望房興嘆了。這部分“嘆”者有多少？據(jù)《北京晚報(bào)》調(diào)查顯示，占市民的九成。有的市民表示：“關(guān)于房價(jià)，我已經(jīng)絕望了”。這種情況導(dǎo)致一方面已建樓房的空置率甚高（截至2008年3月末，全國商品房空置面積達(dá)1.2億平方米）；
另一方面，全國低收入住房困難家庭人均建筑面積不足10平米的有1000多萬戶。［注1］

　　據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，美國房價(jià)收入之比2004年為3.4左右，2006年為5左右；
［注2］瑞士是全世界房價(jià)最高的國家之一，買一套100平米住宅相當(dāng)于一個(gè)超市售貨員年收入的3-6倍；
［注3］日本東京的房價(jià)之高世界聞名，即使在房地產(chǎn)泡沫最大時(shí)，房價(jià)收入比也不過8［注4］，就是說，在東京花八年的收入可以買一套住房；
而我們成都的教授卻要花15年以上的收入去買一套房，這房價(jià)還不高得出奇嗎？

　　因此，有人發(fā)手機(jī)短信開玩笑說：“中國的房價(jià)與東京接軌了�！笔獠恢�，這個(gè)玩笑已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于時(shí)代了！

　　2008年3月29日，中國人民銀行研究局副局長張先生在國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所主辦的一次會(huì)議上表示，我國房價(jià)跟居民收入的比例，比世界上其他國家都高。[注5]

　　簡而言之，中國房價(jià)世界第一！

　　面對如此尷尬的“世界第一”，中央政府不斷出臺(tái)各種政策，重拳出擊房地產(chǎn)市場，各地房價(jià)節(jié)節(jié)上漲的情形似乎并沒有太多改觀。究竟原因何在？

　　據(jù)《北京青年報(bào)》2008年3月8日報(bào)道，“兩會(huì)”期間，十位全國政協(xié)委員來到北京市朝陽區(qū)一個(gè)名為東區(qū)國際的小區(qū)，就該小區(qū)房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的費(fèi)用進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。十位委員此次調(diào)研的目的，是為了印證他們即將提交給全國政協(xié)的一份聯(lián)名提案——《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)遏制住房價(jià)格上漲的建議》。根據(jù)這家開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，東區(qū)國際每平方米平均售價(jià)約為23000元。其中，在每平方米的房價(jià)構(gòu)成中，建筑成本約3500元，土地費(fèi)用近6000元，各種稅費(fèi)近10000元。此外，開發(fā)商還需要支出的費(fèi)用包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等等。

　　這份聯(lián)名提案的第一提案人——全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌表示，這次在北京東區(qū)國際實(shí)地調(diào)研的數(shù)據(jù)，與他們此前取得的河南、四川、江蘇、安徽等地房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用成本構(gòu)成基本吻合。

　　王超斌等委員在提案中提出，目前我國住房價(jià)格居高不下，一個(gè)重要原因是住房開發(fā)過程中政府收取的稅費(fèi)環(huán)節(jié)過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本過高。

　　各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費(fèi)用，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收取藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢測費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘探費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢審核費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、土壤氡氣檢測費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測費(fèi)、政府價(jià)格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房價(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、電力委托費(fèi)等等多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門，這些成本約占到房價(jià)的15%至20%。

　　更不可思議的是還要收取不可預(yù)見費(fèi)。在這50多個(gè)收費(fèi)環(huán)節(jié)中，有很多個(gè)收費(fèi)屬于亂收費(fèi)、白收費(fèi)。比如，企業(yè)交了綠化費(fèi)以后還是要自己花錢做綠化。再比如，開發(fā)商的圖紙，政府部門收上去象征性地看一看，動(dòng)輒就要幾十萬甚至幾百萬的收費(fèi)。

　　開發(fā)商把這些政府的收費(fèi)，加入了房價(jià)里。埋單的實(shí)際上還是消費(fèi)者。

　　除了這些收費(fèi)外，政府還向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開征營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等十余項(xiàng)稅負(fù)。經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，這些稅負(fù)成本約占到房價(jià)的15%。

　　各種收費(fèi)加上稅收，每年來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)，約占到地方財(cái)政收入的30%至50%，成為地方政府財(cái)政收入的重要來源。

　　王超斌委員舉例說，江蘇省在2006年一季度僅房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)兩大行業(yè)就繳納土地稅91億元，這兩大行業(yè)的稅收占到江蘇省地方財(cái)政收入的35%。如果算上各種收費(fèi)，那么這個(gè)比例更上升到50%以上。

　　由此可以看到，地方政府以房地產(chǎn)開發(fā)增加財(cái)政收入的利益沖動(dòng)，是造成住房價(jià)格居高不下的一個(gè)重要原因。

　　更多的地方政府將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)成了地方財(cái)政的取款機(jī)。地方政府以極低的價(jià)格從農(nóng)民手中拿地，然后高價(jià)出讓給開發(fā)商。最后讓開發(fā)商在購房者身上扒皮。

　　雖說財(cái)政收入是‘取之于民、用之于民’，但這部分向開發(fā)商收取的財(cái)政收入實(shí)際上都轉(zhuǎn)嫁給了購房者，構(gòu)成了新的“三座大山”基礎(chǔ)因素之一。

　　二、破除土地壟斷，統(tǒng)一城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場

　　眾所周知土地價(jià)格是住宅成本的大頭，盼望房價(jià)回落的人，眼見地價(jià)瘋漲，沒有不揪心的。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京2008年第一季度成交的住宅及含住宅性質(zhì)土地，平均樓面價(jià)已高達(dá)4606元/平方米，相比2007年同期的3395元/平方米，增長了36%;其中六環(huán)外住宅用地的樓面價(jià)為2853元/平方米，相比2007年同期的1061元/平方米增長了1.7倍，通過掛牌出讓的通州某住宅項(xiàng)目地塊甚至出現(xiàn)了成交價(jià)高于原始價(jià)三倍的情況。專家分析，這也預(yù)示著成交土地在完成1-2年的建設(shè)期后，將會(huì)促進(jìn)郊區(qū)房價(jià)踏上一個(gè)新的臺(tái)階。因?yàn)榈貕K的樓面價(jià)只要達(dá)到每平米4600元以上，要保住開發(fā)商的利潤，房價(jià)就不可能低于每平米12000元。

　　地價(jià)與房價(jià)互相推動(dòng)、你追我漲，可不僅僅限于北京。2008年1月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲已達(dá)11.3%�。圩�6］

　　地價(jià)瘋漲，看熱鬧的甚多，叫苦的是購房者，真正得利的是誰？是開發(fā)商嗎？非也。開發(fā)商不是地主，賺不了土地錢。賺錢的是地方政府。地方政府為什么能從土地上賺錢？此乃一系列制度安排的結(jié)果。

　　我國向城鎮(zhèn)國有土地使用者征費(fèi)的制度始于1987年。當(dāng)時(shí)作為地方稅的一個(gè)變種，主要用于城鎮(zhèn)建設(shè)和維護(hù)。1988年正式稱為土地使用稅，中央和地方政府五五分成。1989年財(cái)政部頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實(shí)施辦法》中規(guī)定：城市土地出讓收益的20%留給地方政府，用作城建和土地開發(fā)費(fèi)用，其余80%按四六分成，中央政府占40%，地方政府占60%。然而地方政府并不以此為滿足，而期望所有的土地出讓收益都留歸地方。為協(xié)調(diào)關(guān)系，財(cái)政部便決定，將中央財(cái)政所得部分，對不同城市按不同比例（85%-99%）返還給城市政府。

　　1994年實(shí)行分稅制以后，土地出讓金全部劃歸地方政府所有。正是這樣的制度安排，不斷刺激地方政府的征地、用地、賣地沖動(dòng)。地方政府千方百計(jì)提高房地產(chǎn)各種稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以盡可能增加地方財(cái)政收入和預(yù)算外收入。在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上，成為名副其實(shí)的“賣地財(cái)政”。

　　在農(nóng)業(yè)稅取消之后，地方政府對“賣地財(cái)政”更加形成依賴。加上錯(cuò)位的政績考核和扭曲的政績觀，一些地方官員有足夠的動(dòng)力在規(guī)劃、征地等環(huán)節(jié)違規(guī)、違法，甚至不惜與開發(fā)商默契配合哄抬商品房價(jià)格，從而拉高地價(jià)，以牟取更多的土地收益，共享“地產(chǎn)盛宴”。

　　正是由于這種盤根錯(cuò)節(jié)的利害關(guān)系，在2006年土地市場治理整頓發(fā)現(xiàn)的土地違法案件中，地方政府違法案件占案件總數(shù)的20%左右，但涉及的土地面積卻占總違法面積的80%。2007年9月15日至2008年1月5日，國土資源部集中開展了全國土地執(zhí)法“百日行動(dòng)”，共清查土地違法案件3.2萬件，涉及土地336.4萬畝。移送紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)3857人，已追究黨紀(jì)、政紀(jì)責(zé)任2864人；
移送司法機(jī)關(guān)2797人，已追究刑事責(zé)任535人。［注7］

　　多少年來，土地征用買賣領(lǐng)域幾乎成了中國官場的百慕大三角，多少頗有前途的黨政干部，在此陷于滅頂之災(zāi)！

　　細(xì)究起來，土地工作領(lǐng)域之所以能夠成為高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，根源在于，中國的地產(chǎn)市場是一個(gè)壟斷型市場，地方政府官員在這個(gè)壟斷市場上，擁有超乎尋常的權(quán)力。憑借這種權(quán)力，某些官員們既可以把市場越治越亂，也可以讓自己越走越黑。而我們?nèi)绻�能取消地方政府對地產(chǎn)市場的壟斷，那就既可以救市，也可以救人──救救那些站在懸崖上的官員，更可以幫助眾多求購不能、望房興嘆的購房者。

　　中國地產(chǎn)市場的壟斷性，集中表現(xiàn)在地方政府壟斷了建設(shè)用地的供應(yīng)權(quán)，并以極其低廉的價(jià)格從農(nóng)民手里征用土地，然后以幾倍、幾十倍的價(jià)格賣給房地產(chǎn)商。轉(zhuǎn)手之間成萬上億元的資金就滾進(jìn)了地方政府的手中。這甚至不是“一本萬利”，而是“無本萬利”的買賣。因?yàn)檎�府并沒有付出經(jīng)濟(jì)上的成本，它只是憑借行政壟斷權(quán)來謀取暴利。

　　例如，據(jù)中國人民大學(xué)孔祥智教授為首的課題組對山西、內(nèi)蒙、浙江、海南等4個(gè)省區(qū)459個(gè)農(nóng)戶調(diào)查，近70％的農(nóng)民不愿意土地被低價(jià)征用于商業(yè)開發(fā)。但他們的土地還是被政府強(qiáng)制征用了。

　　在調(diào)查中，失地農(nóng)民愿意接受的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每畝79278元，但他們實(shí)際得到的補(bǔ)償只有五分之一，即平均每畝只有16402.5元。而地方政府以五分之一的價(jià)格從農(nóng)民手里“征”來的土地，轉(zhuǎn)手賣給地產(chǎn)商可就不是五倍、十倍的賺頭了。前些年，太原市住宅用地，最低成交價(jià)每平米181元，最高成交價(jià)2982元，按中間價(jià)位1581.5元/米2計(jì)算、相當(dāng)于105萬元/畝，已是從農(nóng)民那兒拿來的土地價(jià)格的64倍了！

　　在漲價(jià)64倍的土地上開發(fā)出來的商品房，不言而喻，就成了天價(jià)商品房。吃虧的在兩頭——一頭是冤枉花了大價(jià)錢購房的城里人，另一頭是在征地中被剝削的農(nóng)民。這兩頭的人都是經(jīng)濟(jì)人，都不傻。他們一合計(jì)，辦法就出來了——農(nóng)民在自己的宅基地上蓋房子直接賣給城里人，這種房被稱作“小產(chǎn)權(quán)房”，價(jià)錢比所謂商品住宅市場“大產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格至少低一半。在北京，普通商品房均價(jià)已是每平米上萬元的情況下，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格多在2500元-4000元之間，甚至有低至每平米1000元的。正如其廣告詞所說：“比經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)！”真是買者和賣者雙贏。于是乎，偉大的中國人民在房地產(chǎn)困局中實(shí)現(xiàn)了一項(xiàng)偉大的創(chuàng)造，在城鄉(xiāng)結(jié)合、工農(nóng)聯(lián)盟的條件下，悄悄推出了“小產(chǎn)權(quán)房”模式。

　　之所以叫“小產(chǎn)權(quán)房”，是因?yàn)槟壳暗胤秸�府認(rèn)為農(nóng)民賣房子算是非法，不承認(rèn)這種房屋的產(chǎn)權(quán)，國家房管部門不可能為它頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　其產(chǎn)權(quán)證只能由鄉(xiāng)政府或村里頒發(fā)，故被稱為小產(chǎn)權(quán)房，有點(diǎn)類似“二等公民”。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”模式的偉大意義在于它維護(hù)了農(nóng)民的土地所有權(quán)，打破了當(dāng)前房地產(chǎn)市場中的壟斷，打破了地方政府對土地供應(yīng)的壟斷，打破了房地產(chǎn)開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷。

　　當(dāng)今房產(chǎn)市場上，小產(chǎn)權(quán)房有多大比例呢？據(jù)一些機(jī)構(gòu)和專家的抽樣調(diào)查，小產(chǎn)權(quán)房屋的數(shù)量驚人。在北京大概占20％左右；
深圳這樣的城市占的比重就更高，有的高達(dá)40％至50％；
成都郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房幾乎遍地開花。越是靠近城市邊緣的農(nóng)村，小產(chǎn)權(quán)房就越多，其中還隱藏著一個(gè)秘密：農(nóng)民心理明白，城市的發(fā)展，遲早都要占用農(nóng)村的土地；
如果農(nóng)民自己不主動(dòng)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，土地一旦被地方政府征用，同樣是蓋房子、賣房子，而土地的大部分利潤就將被地方政府拿走，與農(nóng)民無緣了。

　　據(jù)專家研究，十多年來，憑借建設(shè)用地壟斷權(quán)和低價(jià)征地制度，全國各個(gè)地方政府從農(nóng)民手中轉(zhuǎn)移的利益總額大約在人民幣15萬億元左右，而補(bǔ)償給農(nóng)民的不到其中的5%。不少農(nóng)村的農(nóng)民因征地而致貧，形成了4000萬失地、失業(yè)的農(nóng)民。［注8］

　　在這種地方政府公仆自謀利益的格局下，中華人民共和國的主人──農(nóng)民，在自己的土地上蓋房子賣給國家的另一部分主人──城市市民，怎么就不行了呢？何況現(xiàn)行憲法第十條已經(jīng)明文規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓�！�

　　在我看來，小產(chǎn)權(quán)房不僅受憲法保護(hù)，而且它的出現(xiàn)是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的偉大創(chuàng)造。它在地方政府“賣地財(cái)政”推動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的困局中，給我們指出了一條沖出困境的康莊大道，去實(shí)現(xiàn)中國住房制度改革的第三次大突破。這第三大突破的主要內(nèi)容就是改革土地管理制度，打破城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的人為分割，建立統(tǒng)一有序的房地產(chǎn)市場。

　　所謂“小產(chǎn)權(quán)房”與“大產(chǎn)權(quán)房”僵持對立，猶如一句新的俗話：“城里的房子買不起，鄉(xiāng)下的房子賣不掉”。實(shí)際上是中國房地產(chǎn)市場人為分割的滑稽劇。如果將這頂“小產(chǎn)權(quán)房”的帽子摘下，扔到歷史博物館里去，凡是依法買房子住的人都有同樣的產(chǎn)權(quán)證，這房地產(chǎn)市場不就統(tǒng)一起來、活躍起來了嗎？

　　目前許多人擔(dān)心中國房地產(chǎn)市場降價(jià)無望，其主要理由不外乎“土地是有限的”。土地有限，這句話固然沒有錯(cuò)，但是，把有限的土地分割開來，那就是劃地為牢、雪上加霜了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國全部城市建設(shè)用地為700萬公頃，而農(nóng)村集體建設(shè)用地總量為1700萬公頃，后者將近是前者的2.5倍。城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場人為分割的紅墻一旦打開，市場上的土地供應(yīng)總量相當(dāng)于由1份變成3.5份，這地價(jià)還不應(yīng)聲而跌么？

　　現(xiàn)在全國120億平方米的城市住宅價(jià)格居高不下的重要原因是，270億平方米的村鎮(zhèn)住宅禁止賣給城里人。這個(gè)禁區(qū)一旦打開，房價(jià)不用調(diào)控也會(huì)逐步下滑。

　　中華大地的房地產(chǎn)市場，好比一塊廣袤的良田，不知何人從中筑起一道長堤。左邊大旱，右邊大澇，苦無良策。冥冥之中，忽聞上帝之聲：“你們把那長堤挖開！”于是乎，旱田得救了，澇田也得救了。這上帝就是發(fā)明“小產(chǎn)權(quán)房”的人。

　　破除土地壟斷，統(tǒng)一城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場，除了某些大量占用銀行貸款囤積居奇的房地產(chǎn)商叫苦之外，普通百姓誰不高興呢？既讓農(nóng)民賺點(diǎn)錢，又讓市民省點(diǎn)錢，人民的政府也應(yīng)當(dāng)高興才是。在此基礎(chǔ)上政府做做宏觀調(diào)控，居間服務(wù)（而不是居間壟斷）的工作才不會(huì)遭到國家的主人──公民的抱怨。

　　可喜的是，生活之樹常青，具有生命力的新生事物、新生制度正在破土而出。據(jù)報(bào)道，作為全國首批統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，重慶市已將“建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換機(jī)制”列入全國試點(diǎn)范圍。按照這一改革規(guī)劃，在農(nóng)村耕地面積不減少、糧食不減產(chǎn)的條件下，農(nóng)民可以將宅基地集中開發(fā)建設(shè)。“小產(chǎn)權(quán)房”登大雅之堂的征程開始了，隨之而來的以土地制度為中心的更為深刻的改革在中國也已拉開序幕。

　　三、住房制度多元化

　　住房制度多元化，目前在中國主要包括四種住房制度：

　　一是住房商品化制度。

　　二是住房保障制度。

　　三是單位集資建房制度。按照國務(wù)院2007年24號文件的要求，目前集資建房的單位，僅限于距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃的前提下，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，并利用自有土地組織實(shí)施。

　　四是居民集資合作建房制度。由于商品房價(jià)格一漲再漲，普通工薪階層根本無法買得起房，于是從21世紀(jì)之初開始，不少地方出現(xiàn)了居民自發(fā)組織起來集資合作建房。

　　以上四種住房制度中，引起全社會(huì)廣泛關(guān)注的是住房商品化制度和住房保障制度。尤其是這兩種制度在我國應(yīng)當(dāng)或者可能各自占據(jù)多大比重的問題，爭論了十年，至今尚無定論。

　　保障性住房主要指廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，有的地方還包括比經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格稍高的限價(jià)房。早在1998年國務(wù)院發(fā)布的23號文件中，就已提出：建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

　　但是這個(gè)目標(biāo)在實(shí)踐中并沒有實(shí)現(xiàn)。十年風(fēng)雨十年樓，商品房紛紛拔地而起，成為主角；
保障性住房長期缺失，罕見蹤影。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，雖有512個(gè)城市建立了廉租房制度，但真正住進(jìn)廉租房的家庭總共只有26.8萬戶，約占1000萬戶低收入住房困難家庭的2.7％，在全國城市居民總戶數(shù)中只占0.15％，比例甚微。到了2003年國務(wù)院18號文件，政策目標(biāo)便已根據(jù)實(shí)際運(yùn)行情況作了修訂，“要逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品房”，保障性住房的建設(shè)也就只好敬陪末座了。以廣東為例，截至2005年底，全省用于廉租房建設(shè)的財(cái)政投入與當(dāng)年全省的政府支出相比，僅占0.24％［注9］

　　2007年8月，國務(wù)院發(fā)布24號文件，主旨就是“關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見”。這個(gè)文件強(qiáng)調(diào)住房保障以廉租房為重點(diǎn)，同時(shí)又明確提出：經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭。

　　現(xiàn)在的問題是，向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房這一政策目標(biāo)，究竟能否實(shí)現(xiàn)？據(jù)我預(yù)測，有兩種可能性。

　　第一種可能性：如果中國的房地產(chǎn)市場仍然處于城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，地方政府賣地財(cái)政依然故我，各種扭曲的利益鏈條繼續(xù)咬得死死的，國務(wù)院2007年24號文件與1998年23號文件的執(zhí)行環(huán)境就沒有實(shí)質(zhì)上的變化，因而其政策效果也只能是大同小異。各地建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的決心和實(shí)際行動(dòng)恐怕也難免是虎頭蛇尾、無疾而終。

　　第二種可能性：土地制度改革開始啟動(dòng)，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場割裂和凍結(jié)狀況有所緩解，農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”趨于合法化，城市房價(jià)相應(yīng)下滑。在這種新的市場環(huán)境中，許多新生事物的苗頭就能破土而出、茁壯成長，給人以意外的驚喜。譬如說，人們會(huì)猛然發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房普遍不如“小產(chǎn)權(quán)房”更便宜。北京青年報(bào)2007年9月14日已有報(bào)道：朝陽區(qū)常營經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)4322元／平方米，通州區(qū)半壁店限價(jià)房每平米4800元；
而與此同時(shí)，北京的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)位則在每平米1000元-4000元之間。一旦如此低廉的小產(chǎn)權(quán)房能夠得到官方承認(rèn)，得到法律保護(hù)，人們就會(huì)情不自禁把目光投向“比經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)”的小產(chǎn)權(quán)房，而紛紛舍棄相對較貴且手續(xù)繁瑣的“經(jīng)濟(jì)適用房”。于是乎，蓋那么多“經(jīng)濟(jì)適用房”，就將成為沒有什么追求價(jià)值的奮斗目標(biāo)。

　　如果說上述第一種可能性有點(diǎn)悲劇色彩的話，那么第二種可能則有點(diǎn)喜劇性。我預(yù)測，這后一種可能性更大。因?yàn)槌青l(xiāng)房地產(chǎn)市場人為分割造成的巨大的價(jià)格差，總有一天要沖破隔離墻。中國大陸房地產(chǎn)市場搞“一國兩制”既不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也不得人心。農(nóng)村有房不讓賣，農(nóng)民心里很不滿；
城里有房，市民買不起，怨聲載道；
而中央政府迫切需要城鄉(xiāng)人民的滿意度以維護(hù)政權(quán)的合法性和穩(wěn)固性。應(yīng)當(dāng)說，這三者的基本方向是一致的。這種一致性決定了城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一和小產(chǎn)權(quán)房的合法化（我們不妨簡括地稱之為中國房地產(chǎn)市場正規(guī)化）是大勢所趨、不可阻擋的。

　　房地產(chǎn)市場正規(guī)化之后，中國的住房制度將主要呈現(xiàn)為二元化結(jié)構(gòu)，即住房商品化制度與住房保障制度并行，在實(shí)物形態(tài)上則表現(xiàn)為商品房與廉租房并存，而以商品房為主體。

　　可以想見，房地產(chǎn)市場正規(guī)化之后，由于土地的壟斷性被破除，地方政府強(qiáng)加于房地產(chǎn)的沉重稅費(fèi)將被立法機(jī)關(guān)所削減，普通商品房的價(jià)格有望大幅度下降。預(yù)期房價(jià)可降至目前的城市商品房均價(jià)與農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)之間的中等偏下水平，或在這種中間價(jià)位的一定幅度內(nèi)上下浮動(dòng)。到那時(shí)，像目前北京那些每平米4000多元的“經(jīng)濟(jì)適用房”將失去其“廉價(jià)”優(yōu)勢和保障性住房的功能，自然而然地落入一般商品房之列；
而目前比經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)位更高的所謂“限價(jià)房”，就更沒有廉價(jià)優(yōu)勢，也只能褪去保障性住房的光環(huán)，到一般商品房序列中去等待顧客光臨。因此，我們現(xiàn)在所說的“保障性住房”櫥窗中，只能剩下唯一一個(gè)富有生命力的門類，即廉租房。這也許正好顯示了國發(fā)2007年24號文件提出“住房保障以廉租房為重點(diǎn)”的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見。

　　過去，扭曲的房地產(chǎn)市場和畸高的房價(jià)，誘使人們把住房分作四個(gè)等級——商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。其意在于給高收入者提供商品房，對多數(shù)中等收入和中低收入者提供限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，對低收入或最低收入者提供廉租房。然而實(shí)際上前三類房子的區(qū)分以及前三類購買者的資格認(rèn)定都是十分困難、十分繁瑣的事。這里留下了大量的舞弊和扯皮的空間，本身就要耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，恐怕有數(shù)不盡的反復(fù)和說不清的煩惱。

　　一旦房地產(chǎn)市場正規(guī)化，房價(jià)每平米掉下幾千元比什么都強(qiáng)。在市場統(tǒng)一之后房價(jià)回歸到正常的、理性的水平，許多問題便迎刃而解了。市場上只要有不同檔次、不同面積、不同款式、不同風(fēng)格、不同地段、不同價(jià)格的商品房，消費(fèi)者完全可以根據(jù)自己的購買能力和偏好，自主選擇；
而收入偏低者則享受政府提供的廉租房或廉租房補(bǔ)貼。這種關(guān)系就十分簡單、明朗，且便于操作。真可謂：

　　市場統(tǒng)一價(jià)不殊，廣廈千間民擇居。

　　［注1］經(jīng)濟(jì)日報(bào)2007.8.30訊

　�。圩�2］焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) http://house.focus.cn/ 2006-12-04

　　［注3］鄭州地產(chǎn)的Blog 2007-04-15

　�。圩�4］2007年第8期《上海經(jīng)濟(jì)》第41頁

　�。圩�5］焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) http://house.focus.cn / 2008-03-31

　�。圩�6］2008.3.7《深圳商報(bào)》

　�。圩�7］2008.4.15《深圳商報(bào)》

　　［注8］《南風(fēng)窗》半月刊2008.3.26-4.8.第40頁

　�。圩�9］《南風(fēng)窗》半月刊2007.9.第67頁

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