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巫繼學(xué):給房地產(chǎn)商講那過去“為窮人蓋房”的故事

發(fā)布時間:2020-06-14 來源: 散文精選 點擊:

  

  在時下房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)云變幻令人撲朔迷離的形勢下,當(dāng)今中國房地產(chǎn)界的頂級巨頭聚首熱帶風(fēng)暴正登陸的海南,研討如何通過改革找到突破口,自救自強(qiáng)走向輝煌。對于本屆博鰲會,國人給予了嚴(yán)重關(guān)注。(《變革中的中國房地產(chǎn):2005博鰲房地產(chǎn)論壇》新浪網(wǎng)2005年07月30日)。在這樣一個難得的群英會上,我想給房地產(chǎn)商們一道思考題:你想為中國安居需求提供住房從而成為“平民房之父”嗎?

  現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)來到中國,如果從改革開放算起,沒有多少時間。中國企業(yè)家的成長與歷練年代也屈指可數(shù)。企業(yè)家是理性經(jīng)濟(jì)人的人格化者,但他同時也是血肉之軀,也有他的喜怒哀樂與酸甜苦辣,也會犯錯,也會干蠢事。由于他們有錢有勢,犯了錯還可能有人出來喝彩。從這個意義上講,確實也應(yīng)該寬容那些渾然不覺的企業(yè)家。本來已經(jīng)煙消云散的“只給富人蓋房”奇談,正是有人喝彩,前不久又以“不再為窮人蓋房”怪論再現(xiàn),并漸行漸寬。近來房地產(chǎn)商的種種表現(xiàn),無不打上了這種觀念的烙印。為什么市場上樓房結(jié)構(gòu)中安居層次總是短檔,低價房又總是缺貨?為什么房地產(chǎn)商總是念念不忘暴利?難道不能從這種奇談怪論中找到根源嗎?

  只愿給富人蓋房而不愿給窮人造屋,從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點來看,這是一個十分不理性的言論。企業(yè)的目的就在于追求利潤最大化,只要有利可圖,作為房地產(chǎn)商,給誰蓋房都是可以的。給富人蓋別墅,給犯人蓋牢房,給平民造居屋,都是可以的。說句不中聽的話,只要有需求,只要賺錢,為什么不可以去建雞屋豬圈?錢無仇氣,錢無臭味。其實,今年初由任志強(qiáng)挑起的有關(guān)“給富人蓋房”的爭論,是一個偽問題。我實在看不出,這種爭論與“針尖上究竟能站幾個天使”之類的問題有什么兩樣?

  追根溯源,這種言論是一種非歷史的商業(yè)觀點。中國商人在文化層次上,缺乏歷史觀,缺乏一種從長遠(yuǎn)的觀點來透視經(jīng)濟(jì)利益的方法論。

  房地產(chǎn)在中國,從來都是以給普天下的老百姓提供住宅為己任的。在中國漫長幾千年的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)社會,廣袤大地上的住宅沒有商品化,農(nóng)民蓋房只請工匠,建房一概是自給自足。就是在都市,稽閱二十四史中的食貨志與方志,幾乎也未見有成氣候的房地產(chǎn)商人。不過,歷朝歷代,“安居樂業(yè)”都是執(zhí)政的重要理念,都是執(zhí)政者追求的目標(biāo)。大約從宋以來,由于都市化發(fā)展,城鎮(zhèn)居民增加,市民住宅成為經(jīng)常性的社會問題。后來的歷朝歷代,在私建住宅不能滿足社會需求的情況下,官府通常也會蓋房租給私人居住,收取一定房租。所以,中國幾千年來的居住文化,大約可以用“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”來概括。

  清未民初以來,房地產(chǎn)商業(yè)化有了一定發(fā)展,特別是在上海、天津、廣州、武漢與北京,都漸成氣候。這段時間的房地產(chǎn)發(fā)展,倒確實是主要給富人與洋人造房,建別墅。新中國成立以后,世人皆知,是一個計劃經(jīng)濟(jì)的年代。具有現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)意義上的房地產(chǎn)商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化,是改革開放以來的事。這一發(fā)展過程可以解讀為三個歷史階段:第一是學(xué)習(xí)起步階段,主要解決長期城市居民住宅的歷史欠賬,即為城市人口提供安居住所與最為迫切的商業(yè)用房,大體持續(xù)了十年時間,于1995年以前基本完成。第二是規(guī)范發(fā)展階段,完整克隆境外成熟房地產(chǎn)發(fā)展的模式,并與中國居住文化相結(jié)合,規(guī)范地、大規(guī)模地進(jìn)行商品房開發(fā),這一時期為真正意義上的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā),為城市人口提供能與市場接軌的商品房。這種一時期這大體也持續(xù)了十個年頭;
第三是推廣提高階段,這一階段的特點有兩個:一是在一切都市為一切有能力進(jìn)入都市生活的居民提供商品房;
二是隨著市場細(xì)分而出現(xiàn)專為富人造房的趨勢,即住房的高檔化、精品化。這一任務(wù)剛剛展開,可謂方興未艾。其實,這一過程可以簡化表述為,從給“城里人”蓋樓房到給鄉(xiāng)下人進(jìn)城蓋樓房的過程,從在大城市蓋樓房到在中小城市蓋樓房過程。但是,作為一種商業(yè)行為,房地產(chǎn)公司始終以利潤最大化為目標(biāo),在哪里蓋,給誰蓋,這些都不是問題,掙錢多少才是關(guān)鍵。

  所以我想說,當(dāng)前流行的給富人蓋房的商家偏好,是一個嚴(yán)重的認(rèn)識誤區(qū)。以訛傳訛,可能誤導(dǎo)更多的房地產(chǎn)老板。都瞄準(zhǔn)了富人的錢袋,卻未必多手?jǐn)D掏你能得手。手疾眼快者得,跟在后面邯鄲學(xué)步者可能垂手而返。這個時候,如果目光敏銳的商家能看到中國房地產(chǎn)界中巨大的安居需求的缺口,而專心為老百姓蓋房造屋,老天爺恐怕一定會眷顧他的。

  中國的房地產(chǎn)是從外國學(xué)來的。在美國的房地產(chǎn)發(fā)展史上,有一個老掉大牙卻廣為傳誦的真實故事,一個由于專為窮人蓋房而發(fā)了大財?shù)钠孥E,即“平民房之父”的威廉•萊維特的佳話。據(jù)美國一部有相當(dāng)可信度的著名口述史《光榮與夢想》記載,二戰(zhàn)以后,美國出現(xiàn)了空前的房荒,空前的對于安居需求的房荒。房荒是由于嬰孩出生多和“我們要回家”運(yùn)動帶來的迅速復(fù)員所引起的。1946年,美國出生人口接近400萬。大批的復(fù)員軍人,“靠著士兵權(quán)利法案,馬上就可結(jié)婚。”這樣住房就成了大問題。那時美國最低限度要有500萬戶房子,而且要馬上解決。顯然,要求傳統(tǒng)建筑業(yè)解決是不可能的。從戰(zhàn)勝日本到圣誕節(jié)這段期間,破土動工的房子只有3.7萬幢。于是,美國歷史上空前嚴(yán)峻的安居供求脫節(jié)現(xiàn)象出現(xiàn)了。杜魯門總統(tǒng)要求國會通過法令,規(guī)定房屋最高限價和授權(quán)他將全國建筑物資的半數(shù)用在營建廉價房子上去(每幢1萬美元或不到1萬美元)。這一提案遭到建筑業(yè)的極力反對而未能通過。

  “時勢造英雄”,一個叫威廉•萊維特的商人嗅到了一種特殊的商機(jī),他創(chuàng)造了住宅建設(shè)史上的奇跡。1949年初,萊維特購買了長島納索縣一塊1500英畝的馬鈴薯地。今天我們所謂郊區(qū)的概念,追溯起來,大約就是從這塊土地開始的。萊維特蓋房子,就像凱澤造船一樣,以在工廠預(yù)制構(gòu)件、用生產(chǎn)線流水作業(yè)的方式大規(guī)模建造廉價房。第一批一下子就是1.75萬家,每家都是同一個式樣。一聲號令,一排接一排的推土機(jī)就向前推進(jìn),紅旗一揮,它們就拐彎。后面接踵而來的就負(fù)責(zé)鋪上混凝土地面,跟著電工就來豎街燈柱,工人就來掛上路牌。接著,就把每個屋子地段劃分好。一隊隊的汽車就在已經(jīng)凝固的混凝土路面上滾滾而來。就是這樣流水作業(yè),房子很快就蓋好了。這就是第一座萊維特鎮(zhèn)。盡管這種營房式的住宅遭到美學(xué)家、社會學(xué)家以及建筑設(shè)計師的猛烈抨擊,但通宵排隊等待購房的人對萊維特感激涕零,低價購買的房子,總比拖車和鐵皮營房要好。很快,有了第二個鎮(zhèn),第三個鎮(zhèn)……萊維特不僅成為神話式人物,還成為美國首屈一指的富翁。美國的建筑商開始到處模仿萊維特的建筑方法,房荒問題順利解決。

  毫無疑義,萊維特的理想遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同時代的美國房地產(chǎn)商。他說,“但我不只是營造和出賣房子而已。坦白地說,我也想獲得點聲譽(yù),這是人的天性。我想建一個我能以此為榮的市鎮(zhèn)!憋@然,他所說的聲譽(yù),就是社會責(zé)任感的收獲。

  面對中國如此巨大的安居需求,面對經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙料構(gòu)成的安居需求,經(jīng)濟(jì)社會呼喚中國式的平民房之父!那些有理念的有社會責(zé)任感房地產(chǎn)商,你不想成為中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的“威廉•萊維特”嗎?

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