綿陽市城區(qū)的高層、小高層電梯樓盤的調(diào)研報告

　在闡述分析本次調(diào)查得來數(shù)據(jù)之前, , 首先我們對綿陽的相關(guān)情況作一個簡單的介紹，分析的有關(guān)資料來源于市建委、國土局、房管局、統(tǒng)計局等部門，相關(guān)信息對我們的分析具有參考價值。

　綿陽是我國西部的一座新興工業(yè)城市，因擁有中國工程物理研究院等一批國家級科研機構(gòu)和以長虹集團為代表的電子產(chǎn)業(yè)群而被譽為“中國科學電子城”。綿陽從 從 5 1985 年撤銷地區(qū)成立省轄市的十幾年來，綿陽的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展取得了令人矚目的成就，在眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)已成為綿陽經(jīng)濟建設(shè)中的要素產(chǎn)業(yè)之一 。

　我部人員針對綿陽市城區(qū)內(nèi)的高層、小高層電梯樓盤作了較為詳細的市場調(diào)研。在調(diào)研中，我部人員以不同的人員身份探索性地調(diào)查了解到各項目的基本情況，同時對各樓盤的消費者進行了詢問調(diào)查。由于信息要求，預算限制以及應答者性格特征和被調(diào)查對象（項目企業(yè)）態(tài)度等多種因素的影響，故很少采用設(shè)計調(diào)查問卷大樣本以及樣本調(diào)查計劃等調(diào)研方法。而是通過調(diào)研人員在調(diào)研過程中對新的思路和發(fā)現(xiàn)的敏感度來搜集分析，整理相關(guān)資料，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果摘要如下：

　一、高層、小高層電梯樓盤是土地成本和城市現(xiàn)代文化的產(chǎn)物，城市現(xiàn)代化進程滯后的地域不宜建造 。

　從人口分布情況看，綿陽中部地區(qū)（涪城、游仙、高新、江油、安縣）7 1997 年總?cè)丝跒?2 235.22 萬人，占全市總?cè)丝诘?46% ，人均國民生產(chǎn)總值得 7 8487 元是綿陽為 經(jīng)濟發(fā)展水平最高的經(jīng)濟區(qū)，僅涪城區(qū)人口密度就為 2 892 人/ / 平方公里。人口密度

　高、購買力強，導致了這一帶的商業(yè)繁榮、商場、鋪面、寫子樓理所當然地成了人們經(jīng)營服務(wù)的主要場所。

　分析認為：從各樓盤的地理位置來看各樓盤都處于涪城區(qū)鬧市、圍繞綿陽傳統(tǒng)形成的商業(yè)文化中心而矗立具有都市風貌的特征，標志著城市經(jīng)濟發(fā)展水平，這說明，高層、小高層電梯樓盤是現(xiàn)代城市文化的產(chǎn)物 。故城市化程度和經(jīng)濟發(fā)展水平高的地域適合建造具有商用多功能的高層、小高層電梯公寓樓。

　二、綿陽屬初步現(xiàn)代化城市，城市現(xiàn)代化小平發(fā)展緩慢，但因綿陽經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和特殊性，目前城市內(nèi)的高層、小高層電梯住宅的規(guī)模小于目標市場。

　根據(jù)資料顯示，綿陽地處中國西部地區(qū)，由于特殊的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)即發(fā)達的工業(yè)經(jīng)濟與落后的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟兼存，導致了城市經(jīng)濟不平衡，綿陽的城市現(xiàn)代化水平嚴重滯后工業(yè)化水平。

　單

　位

　權(quán)

　重

　目標值

　實際值

　得

　分

　一、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化指標

　36

　15.7

　1. 人均 CDP

　元/ / 人

　15

　3200

　12706

　5.9

　2.占 第三產(chǎn)業(yè)增加值占 P CDP 比重

　% %

　10

　65

　32

　4.9

　3. 第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重

　% %

　8 8

　60

　29

　3.8

　4. 對外開放度

　% %

　3 3

　20

　7 7

　1.1

　二、基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)代化指標

　33

　8.51

　5. 自來水普及率

　% %

　2 2

　95

　85

　1.8

　6. 人均道路鋪裝面積

　平方米

　8 8

　8 8

　2.21

　2.21

　7. 萬人擁有電話機數(shù)

　部

　10

　50

　7.1

　1.4

　8. 萬人擁有公共汽生

　輛

　6 6

　20

　3.32

　1 1

　9. 萬人擁有醫(yī)生

　人

　7 7

　80

　24

　2.1

　三、人現(xiàn)代指標

　31

　17.6

　10. 人均居住面積

　平方米

　10

　12

　7.84

　6.5

　11. 萬人擁有在校大學人數(shù)

　人

　8 8

　150

　96

　5.12

　12. 人均擁有公共圖書館藏書

　冊

　7 7

　2.8

　1.5

　3.75

　13. 人均綠地面積

　平方米

　6 6

　10.95

　4.12

　2.26

　14. 綿陽城市得分

　41.8

　分 因素分析法表明，綿陽城市現(xiàn)代化水平得分 8 41.8 分，屬于初步現(xiàn)代化城市, ,比全國 1 15 995 年中等城市平均水平高出 8 7.18 分，但與全國大城市和特大城市平均水平比，則到 差距達到 2 10.42 積 分，從“表”第三項人口現(xiàn)代化指標的人均居住面積 12平方米來看，對比國際標準, , 已基本達到小康水平( (均 世界下中等收入國家人均 0 10 平方米) ) 這 說 明 住 宅 業(yè) 以 由 “ 安 置 型 ” 向 “ 小 康 型 ” 轉(zhuǎn) 變 ， 相 對 電 梯 住 宅 而 言 ， 已 形成 了 具 大 的 潛 在 市 場 。

　三、對現(xiàn)存的電梯公寓進行剖析

　對現(xiàn)存的電梯公寓（電梯公寓下簡稱住宅）進行分析的目的在于：了解購買住宅的消費分布群體以及消費者對住宅物業(yè)的具體需求和觀念，了解消費特征并進行消費者細分。

�。ㄒ唬�

　現(xiàn)有和需求住房對比分析

　在本次調(diào)查中，我們接觸了 0 50 位現(xiàn)在購買了住宅的消費者和 8 58 位打算在未 來幾年內(nèi)購買住房消費者，下面我們分別對這兩類消費者的相關(guān)情況進行分析。從分析中我們可以看出購房者的需求和設(shè)想。

　1 1． ． 購住宅群體的分布

　051015202530已購住宅分布八二七科研單位外地公司及商賈外資技術(shù)人員其它

　圖 圖 1

　 基數(shù)：所有被訪者 0 50 個

　注：其它國家重點科研單位（指：中物院、九院、一二六）

　高技術(shù)人員（指：長虹集團、中天電子）

　因為被訪人數(shù)限制，上述數(shù)據(jù)可能有 2% 左右的差距。

　上圖：表示了所被訪者在購買群體中所占比重，其中國家干部和高科技人員所占比例最高。

　他們的年收入達到 到 20 萬元以上的占所有購房者中的 45% 。

　2. 現(xiàn)已購者和潛在購買的對比分析

　01020304050已購買者 潛在購買者第一次置業(yè)第二次置業(yè)第三次置業(yè)其它

　圖 圖 2 2 基數(shù)

　所被訪者已購買者 0 50 人

　所被訪者潛在購買者 8 58 人

　圖 圖 2 2 ：表示這次購買者的購置次數(shù)，其中以第二次購置為主，占所有購房者的45% ，且都是為自己置業(yè)。除此以外，上圖還列出了潛在購買者的置業(yè)次數(shù)，與之前比較第二、三次置業(yè)者有所增加。

　根據(jù)各項統(tǒng)計資料估算：

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　涪城區(qū) 8 38 萬職工人員中，約 6 6 萬人 年均收入在 5 5 萬元，2 5912 人年均收入競達 0 30 萬元，其它個體、外地公司級高級職員以及外地賈商的共計約 7 7 萬余人。

�、�

　目前電梯住宅戶數(shù)為 2 1472 套，每套平均 0 160 平方米計算，共0 235520 平方米，其中已售出的電梯公寓面積約 0 11580.80 平方米，只占綿陽住宅（所有住宅）1 1 月至 7 7 月銷售面積 4 492743.94 平方米的 的 2.3% 。雖然如此，征對目標客戶 3 3萬人而言，平均每人不到 4 4 平方米。據(jù)我部走訪的人數(shù)共 2 112 人， 80% 以上有確定的置業(yè)意向。

　注：上述數(shù)據(jù)由于一些客觀原因，會有 1 1 ％的誤差。

　分析認為：根據(jù)上述圖表以及有關(guān) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，除去現(xiàn)有的電梯住宅，綿陽目前至少還有 0 2000 套住宅消化潛力，且隨著綿陽的發(fā)展，估計未來五年內(nèi)需求量至少會以每年 0 50 套遞增。

�。ǘ�）

　對綿陽電梯公寓進行數(shù)據(jù)分析

　綿陽典型的電梯公寓數(shù)據(jù)統(tǒng)計

　注：面積以平方米計

　綜合分析

　1 1 ．住房地段

　0246810金陽 臨園 紅寶石 濱江 三鵬 宇隆 星聯(lián) 富樂 亨利 豐谷 稅務(wù) 望園 碧水已購者潛在購買者

　圖

　4

　現(xiàn)已購買者被訪人數(shù) 0 50 人

　潛在購買者被訪人數(shù) 8 58 人

　分析認為：住房地段是購買者和潛在購買者考慮的主要因素之一，從圖 3 3 、圖 4 4開發(fā)項目

　定位

　建面

　總套

　現(xiàn)存

　戶 戶

　型 型

　面積M M

　價格( (元 元 /M)

　亨利大廈

　中高檔

　21600

　93

　30

　三室二廳

　二室二廳

　118- - 176

　1550- - 2000

　三鵬廣場

　中高檔

　73594

　524

　400

　四室二廳

　三室二廳

　二室二廳

　二室一廳

　一室二廳

　54- - 263

　1580- - 2680

　金陽公寓

　中高檔

　27800

　126

　56

　三室二廳

　149- - 187

　2250- - 2950

　宇隆大廈

　中高檔

　20000

　28

　14

　四室二廳

　三室二廳

　121- - 152

　1620- - 1780

　紅寶石

　中高檔

　22000

　50

　28

　四室二廳

　三室二廳

　172- - 198

　1600

　臨園大廈

　中高檔

　3 38 8 320

　48

　15

　四室二廳

　三室二廳

　161- - 208

　2 2 328

　望園大廈

　中高檔

　21000

　40

　26

　四室二廳

　三室二廳

　128- - 176

　1600

　濱江大廈

　中高檔

　17745

　72

　50

　三室二廳

　二室二廳

　95- - 171

　1580

　星聯(lián)廣場

　中高檔

　30287

　69

　1 1

　四室二廳

　三室二廳

　二室二廳

　128- - 182

　1500

　碧水公寓

　中高檔

　60000

　250

　170

　四室二廳

　三室二廳

　二室二廳

　89- - 172

　1360- - 1630

　中國稅務(wù)

　中高檔

　不詳

　51

　51

　四室二廳

　三室二廳

　富臨廣場

　中高檔

　不詳

　69

　0 0

　三室二廳

　二室二廳

　豐谷大廈

　中高檔

　不詳

　52

　46

　三室二廳

　二室二廳

　110- - 225

　1600

　綜合數(shù)據(jù)

　39972

　1472

　981

　20%

　75%

　5%

　140- - 260

　1846

　中可以看出臨園、紅寶石、星聯(lián)、富臨、三鵬、濱江、亨利等電梯公寓都是處在商業(yè)、文化發(fā)達；交通、醫(yī)療方便；人氣旺盛的文化廣場四周。從已購房的被訪者中統(tǒng)計得出：

　31% 的都是從考慮地段購置物業(yè)（單純考慮一方面），其中星聯(lián)、臨園最為明顯。從發(fā)展趨勢來看，從考慮地段購房的今后有所增加。

　2 2． ． 住房的戶型

　01020304050已購者 潛在購買者五室三廳四室二廳三室二廳二室二廳二室一廳一室二廳

　圖

　5 已購房者 0 50 人

　潛在購房者 8 58 人

　如圖 5 5 所示，購房者已購買的戶型以三室二廳最多（占 44.4% ），四室二廳、二室二廳分別占 31.7%和 和 20.2% 。

　分析認為：現(xiàn)在三室二廳、四室二廳且面積集中在 120- -8 198 平方米的戶型是購買者的理想戶型，而且三室二廳、四室二廳以及更大的戶型在所有電梯公寓戶型中占80% 。在我們的走訪的未購買者中， 70% 都愿意選擇三室二廳及更大的戶型（如：亨利房地產(chǎn)公司所開發(fā)的亨利大廈有兩種戶：三室二廳和二室二廳，至今二室二廳的戶型尚未售完）。

　從發(fā)展趨勢來看，潛在購房者購買的戶型三室二廳、四室二廳以及更大的都有所上升，分別占 36.2%和 和 48% ，相反二室二廳的接受程度大幅度下降，下降幅度達 7.2%。

　。

　3 3． ． 住房的結(jié)構(gòu)

　從現(xiàn)有的電梯公寓調(diào)研情況來看， 100% 的電梯公寓都采用全框架結(jié)構(gòu)。從購房者和潛在購者中的總體情況來看，他們都希望自己購買的住宅是采用全框架結(jié)構(gòu)的，因為他們考慮自己今后在裝修的時候可以重新考慮自己的戶型布置。

　4 4． ． 住房的面積

　01020304050已購者 潛在購買者89~120121~150151~170171~190190~210211~263

　圖

　6

　 購買者 0 50 人

　潛在購 買者 8 68 人

　如圖

　6 6 所示，已購房者的面積最多以 0 121~150 平方米占 占 43% ，然后就是 150~170平方米 占有 21% 之多，再其次就是 0 171~190 平方米和 和 0 89~120 平方米 ，它們分別占 10%和 和 14% 。

　分析認為：

　從上圖可以看出大面積的住房在消費者接受程序上，會隨時間的推移而增長，圖 6 6 中 0 121~150 平方米 購買者所占份額較 大，購買百分比達到了 45% 之多；

　1 151~171 平方米也隨之增長到了 22% ；最大戶型也出現(xiàn)了增長勢頭。

　5 5． ． 住房的價格（總價）

　圖 圖 7 購買者 0 50 人

　潛在購買者 8 58 人

　注：上述單位為：元

　上述潛在購買者因在調(diào)研中存在一些客觀的因素，故數(shù)據(jù)上有一些誤差，相對已購者來說誤差要大 1%- - 3% 。

　有 上述已購者中有 50 ％－ 70 ％是采用按揭方式，其它分別采用現(xiàn)付和分期付款，從我們調(diào)查的情況來看，大家的想法都愿意一次性付款。

　圖 圖 7 7 中所表示的數(shù)據(jù)是根據(jù)房地產(chǎn)商所出售的住宅的具體情況來進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計的。

　分析認為：

　從現(xiàn)在住宅的情況來看，消費者所要的理想價位（其中就包括購買者對戶型、面積、以及地段在 等的要求）主要集中在 0 20 萬元－5 35 中 萬元之間，其中 25萬元－0 30 萬元占有絕對優(yōu)勢，占所有購房者的 54 ％之多。

　從電梯公寓的發(fā)展趨勢來看，今后電梯公寓價格的走勢會逐年上漲，但是上漲的幅度在近期內(nèi)不會太大。上圖中，潛在購買者今后在高價位的購買會逐年上升，因0510152025已購者 潛在購買者151000~180000181000~200000210000~250000260000~280000290000~310000320000~350000350000~400000410000~700000

　為根據(jù)現(xiàn)在的電梯公寓市場的情況來看（銷售面積占綿陽的所有住宅銷售面積的2 2 .3% % ），高價位的購買也不會有太快的上漲趨勢。

　6 6． ． 住房的綠化

　經(jīng)我部調(diào)研的情況看來，綿陽現(xiàn)有的電梯公寓對綠化的培植非常的少，達到幾乎沒有的情況。

　分析認為：造成這種結(jié)果的原因可能有以下幾種：

　①

　它們所處的地理位置；

　②

　它們的總體建筑；

　③

　資金投入。

　但是從顧客反映回來的情況來看，他們都強列要求要有綠化培植。

　7 7． ． 物業(yè)管理

　現(xiàn)在隨著消費水平的增加，顧客對物業(yè)管理的要求也越來越高，住戶和未購買者表示，他們愿意接受多功能、智能化的管理。這樣顧客對住宅更感方便、安全。

　通過我部調(diào)研和走訪，總結(jié)以上各部分的分析，我們總結(jié)得到各開發(fā)公司的賣點，綜合起來，結(jié)果如下：

　第一：有較好的地段環(huán)境；（如在商業(yè)、文化發(fā)達；交通、醫(yī)療方便的文化廣場四周）

　例如：臨園大廈、紅寶石大廈、星聯(lián)廣場、富臨廣場、三鵬廣場、濱江大廈、宇隆大廈 、亨利大廈、望園大廈

　第二：有較好的戶型；（如三室二廳、四室二廳或更大）

　例如：臨園大廈、三鵬廣場、金陽公寓、宇隆大廈

　第三：有較好的物業(yè)管理

　例如：臨園大廈、富臨廣場、金陽公寓

　第四：有理想的價位

　例如：望園大廈、亨利大廈、濱江大廈、星聯(lián)廣場、宇隆大廈、三鵬廣場等

　第五：有較好的采光能力

　例如：臨園大廈、金陽公寓

　第六：具有多媒體智能化工程

　例如：臨園大廈、金陽公寓、三鵬廣場

　第七：采用酒店式管理與服務(wù)

　例如：臨園大廈

　綜上所述， 綿陽市電梯公寓將會是今后房產(chǎn)公司的一個開發(fā)亮點。隨著綿陽經(jīng)濟

　的不 斷發(fā)展，加之西部大開發(fā)這一機遇，相信高層、小高層電梯公寓會給綿陽房地產(chǎn)公司帶來更大的發(fā)展。

　 結(jié)

　論：根據(jù)上述各電梯公寓的優(yōu)勢和劣勢，我部以公司小高層電梯公寓為開發(fā)項目。下面我部把 花園地段小高層 的相關(guān)數(shù)據(jù)預算和優(yōu)、劣勢總結(jié)如下：

　一、

　項目地段優(yōu)勢

　花園地段小高層地處于綿陽市涪城區(qū)臨園干道 5 5 號，位于一環(huán)路右側(cè)。背后緊靠人氣旺盛的花園小區(qū)，隔路相望的是綿陽市教育委員會，該地段正處綿陽經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，交通便利，橋路通闊。基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，該地段周圍 0 500 米內(nèi)有學校、醫(yī)院、娛樂中心．商易市場、休閑廣場等配套齊備 。今后花園小高層還要設(shè)計更大規(guī)模的購物中心（例如：像百盛購物中心），以滿足花園小區(qū)內(nèi)的購物要求。

　二、

　市場環(huán)境

　從我部市場調(diào)查情況看，綿陽的電梯公寓主要有兩種：第一、高層電梯公寓（ 15層以上）；第二、小高層電梯公寓（5 15 層以下）。從現(xiàn)有的電梯公寓來看，高層電梯公寓占據(jù)了 93 ％，而小高層只占有 7 7 ％。雖然現(xiàn)有電梯公寓中小高層只占 7 7 ％，但是從另一方面看：

�、伲�

　綿陽經(jīng)濟處在一個發(fā)展的時期；

�、冢�

　高層、小高層電梯公寓在綿陽還未形成良好的市場；

�、郏�

　相對綿陽現(xiàn)有的電梯公寓而言，高層電梯住宅現(xiàn)在基本已達到相對飽和

　狀態(tài)；

　④．

　小高層 住宅還沒有達到它的市場份額；

�、荩�

　綿陽的住宅業(yè)現(xiàn)在正從“ 安置型” 向“ 小康型” 轉(zhuǎn)變。

　因此小高層電梯公寓可作為一個開發(fā)項目。

　三、

　項目基本情況

　1 1 ．項目規(guī)劃基本經(jīng)濟技術(shù)指標：

　該項目用地 26 ．8 8 畝，規(guī)劃總建筑面積為 6 45836 平方米

　，其中住房 8 27408 平方米，營業(yè)房 8 11628 平方米，車庫 0 9500 平方米，全部建成小高層電梯公寓。

　2 2． ． 小高層電梯公寓的功能和設(shè)計：

�、�

　外形設(shè)計

　根據(jù)我部調(diào)研整個綿陽的高層、小高層電梯公寓的外形設(shè)計看花園小高層應采用一流的設(shè)計方案：一要體現(xiàn)花園房地產(chǎn)的品牌；二設(shè)計要以人設(shè)計中心和 根本；三設(shè)計要在所有的電梯公寓中別具一格；四要讓消費者感受高科技術(shù)住宅的消費趨勢。

�、�

　戶型設(shè)計和面積規(guī)劃

　從上述分析數(shù)據(jù)可以看出，花園小高層應采用的主要戶型有：

　三室二廳占總套數(shù)的 33 ％且面積應集中在 130 －0 150 平方米之間。

　四室二廳占總套數(shù)的 42 ％且面積應集中在 140 －0 180 平方米之間。

　五室三廳普通型占總套數(shù)的 14 ％且面積應集中在 180 －0 250 平方米之間，層高 高 6 6 米，客廳鏤空。

　五室三廳躍層式占總套數(shù)的 11 ％且面積應集中在 180 －0 250 平方米之間，層高 高 6 6 米，客廳鏤空。

　注：上述戶型中臥室、客廳、 主臥從整體面積上都應較大，且公攤面積盡可能降低，這也可以是我們的一個賣點。

�、�

　綠化環(huán)境

　從已購者和潛在購賣者的統(tǒng)計情況來看，他們都愿意購買有綠化培植的住宅，如果我們能適當進行環(huán)境綠化，相信這也是我們的一個買點和優(yōu)勢（從現(xiàn)有的電梯公寓來看，他們的幾乎沒有綠化）。

�、�

　物業(yè)管理

　我們應采用智能化物業(yè)管理，因為智能化管理能更好的為用戶服務(wù)，它能及時地準確地反映用戶對我公司的建議，以便我公司進行改進。這樣就為用戶造就了一個更安全的住宅環(huán)境，除此以外還可以提高我公司的聲譽。

�、�

　配套設(shè)施

　除了配備最基本的配套設(shè)施以處 ，還應該：

　一、

　要進行結(jié)構(gòu)化布線，實現(xiàn)光纖到樓，雙絞線到戶；

　二、

　要建立高效計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；

　三、

　提供公寓 T INTERNET 接入服務(wù)；

　四、

　提供公寓信息服務(wù)。

　最基本的配套設(shè)施中電梯也是消費者的一個買點。據(jù)我們走訪，電梯好壞也決定了消費者是否進行消費的一個標準。我們應采用較穩(wěn)定的電梯。

�、�

　外墻裝飾

　為了達到美觀的效果, , 我們應使用價格適中且效果較佳外墻裝飾涂料，以此來進行外墻裝飾。

　四、

　項目效益測算

�。ǎ�）成本投入分析：

　成本投入：以 0 1720 元／平方米進行計算：

　1 1 ．土

　建：0 900 元／平方米

　2 2 ．土地成本 ：5 365 元／平方米

　3 3 ．配

　套

　費：5 135 元／平方米

　4 4 水電裝飾：0 300 元／平方米

　⑴. . 市政建設(shè)配套費：

　⑵. .的 建設(shè)交易綜合費：以總投資的 0 0 .08%方 計，其中建設(shè)方 30% 、施

　工方 70%

�、�. . 質(zhì)檢費：以總投資 0 0. .2 2 8% 計

　⑷. . 人防費：

�、�. . 排污費：

�、�. . 合同簽證費：以總投資 0 0. . 03% % 計，其中建設(shè)方 50% 、施工方 50%

�、�. . 門牌費：以總投資 0 0. . 05% % 計

�、�. . 改善中小學辦學條件費：以總投資 1 1% % 計

�、�. . 施工圖審核咨詢費：以設(shè)計費的 7 7% % 計

�、�. . 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費：以銷售額的 0 0 .25% 計

�、�. . 房屋登記費：以銷售額的 0 0 .25% 計

�、�. . 公用設(shè)施維修基金：以建安造價的 1 1 .5% 計

　以上 1 1 －4 4 項目合計 0 1720 元／平方米

　合計：0 1720 元／平方米＊6 45836 平方米 ＝ 7883. .8 8 萬元

　5 5 ．電梯配套費：

　0 40 萬元／部＊4 4 ＝0 160 萬元

　總計：

　7883. .8 8 萬元＋0 160 萬元＝ 8043. .8 8 萬元

�。ǘ�）銷售收入測算

　1 1 ．住宅：若均價按 0 1800 元／平方米算：

　0 1800 元／平方米＊8 27408 平方米＝ 4933. .4 44 萬元

　2 2 ．營業(yè)房：按 0 4000 元／平方米計算：

　0 4000 元／平方米＊ 11628 ＝ 4651. .2 2 萬元

　3 3 ．車庫：按 0 50000 元／個計算、車庫按 0 190 計算（0 50 平方米／個）：

　0 50000 元／個＊ 190 ＝0 950 萬元

　以上合計 1 1 －3 3 項共計 10534. .4 64 萬元

�。ㄈ�）

　稅費估算：

　a. 銷售費：以銷售額的 2 2 .5% 計，

　10534. . 64 *2.5%=2 63. .6 366 萬元

　b. 管理費：以銷售額的 5 5% % 計，

　10534. .4 64 萬元＊5 5% % ＝ 526. .2 732 萬元

　c. 財務(wù)費：以工程平均占用資金 3000 萬元，占用兩年，年利率 7 7. . 12% % 計，

　0 3000 萬元＊7 7. . 128% % ＊2 2 ＝8 428 萬元

　d. 營業(yè)稅金及附加：以銷售額的 5 5 .7% 計，

　10534. . 64 ＊5 5. .7 7% % ＝ 600. .8 47448 萬元

　a+b+c+d= 1818. .6 6 萬元

　（四）利潤 估算：利潤總額= = 銷售額 成本 稅費

�。� 其中成本包括建安造價、地勘設(shè)計等）

　所以，利潤總額 =

　即：

�。� 10534. . 64 －( ( 8043. .8 8 ＋ 1818. .6 6 ）

　＝ 672. .3 23 萬元

　所得稅以利潤總額 33% % 計，

　則凈利潤為 672. .3 23 萬元＊（1 1 － 33% % ）＝ 450. .4 4 萬元

　凈利潤占銷售收入的 4 4. .3 3 ％

　（四）可行性分析

　從最初的市場調(diào)研以及數(shù)據(jù)分析看，高層、小高層還有一定的市場，故對此項目進行開發(fā)，市場定位是正確的，但從上述項目效益測算：我們開發(fā)小高層的項目經(jīng)濟利益相對較低，出現(xiàn)這種原因主要是：

　1 1 ．土地 利用率不高；

　2 2 ．總體建筑面積比例不高（建筑面積和占地面積之比）；

　3 3 ．整個銷售價相對較低，但比起竟爭項目相對較高。

　4 4 ．整個建筑成本相對較高。

　Y HY 市場企劃部

　綿

　陽

　電

　梯

　市

　 住

　調(diào)

　宅

　初

　步

　報

　告

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