XX 市場 住宅調(diào) 查 報告 一、 XX 房地產(chǎn)市場 總體概述 XX 現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司 76 家，其中二級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè) 8 家，三級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè) 21 家，四級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè) 17 家，暫定級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 30 家。本地較具實力的房地產(chǎn)公司有：銀鴿房地產(chǎn)公司、雙匯地產(chǎn)公司、金匯房地產(chǎn)公司、永冠房地產(chǎn)公司、開源房地產(chǎn)公司、中房 XX 公司等。XX房地產(chǎn)市場目前處于蓬勃發(fā)展的良好時期，無論開、竣工面積，還是社區(qū)整體規(guī)劃設計、景觀設計、戶型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上，都處于河南省內(nèi)地市的領先水平。

　XX 市每年上市的商品房面積相當可觀，加上二級市場每年有數(shù)億元的成交額，因此市場相當活躍，價格較為平穩(wěn)。目前每平方米商品房的售價為 1350 元左右，15 萬元以下、面積為 120 平方米左右的房子在市場上最為緊俏且最受市民歡迎。XX 中高檔樓盤的銷量普遍不高，中低檔樓盤的銷量較好，整體的房價比去年提高了 200 元左右/平方米，樓盤規(guī)模越來越大，小區(qū)配套越做越好，戶型設計越來人性化，房價也越來越高。

　二、市內(nèi)現(xiàn)售樓盤的基本情況

　 XX 市房地產(chǎn)項目市場調(diào)查匯總表

　 2007 年 年 1 月 月 17 日 序號 項目名稱

　產(chǎn)品類型

　開盤 時間 銷售時間 總建筑面積 銷售率 均價元/㎡ 未售面積㎡ 戶型 比例 性價比（標準為 100）

　地理位置 電話 1 建業(yè)森林半島 多高層 2006.07 6 210000 10% 2300 2600 189000 1 室、3 室、4 室、別墅 10%60% 20%10% 80 嵩山路與沙河交叉口 3112222 2 歐洲故事 多高層 2006-10 3 300000 5% 1850 285000 2 室、3 室4 室、躍層 15%、65% 10%、10% 80 沙北新區(qū) 5933333 3 雙匯國際花園 多層 別墅 2005.01 24 220000 70% 1500 2600 66000 2 室、3 室 4 室、別墅 25%、60% 10%、5% 60 金山路與淞江路交叉口 3939333 4 金地紫薇花園 多層 2006.06 7 90000 60% 1470 36000 2 室、3 室 4 室 20%、70% 10% 90 人民路中段 2667666 5 旺旺家園 多層 2006.09 4 110000 15% 1500 93500 2 室、3 室躍層 30%、60% 10% 70 湘江路與燕山路中段 2670999 6 半島藍岸 多高層 2004.06 31 130000 40% 1600 78000 2 室、3 室 20%、80% 60 龍江路中段 2391111 7 龍勝豪門 多層 2006.10 4 40000 15% 1300 34000 2 室、3 室 4 室 30%、55% 15% 90 解放路與湘江路交叉口 2650000 8 雅典未城 低層 2006.06 7 210000 8% 1400 193200 2 室、3 室4 室、躍層 20%、60% 10%、10% 60 湘江路中段 6117007 9 錦繡淞江 躍式 2006.07 6 120000 25% 1700 90000 3 室、4 室 5 室 30%、50% 20% 70 鐵東黃河東路 3292222 10 方圓.塞納麗舍 多層 待定

　90500 未開 1400 90500 不詳 不詳 80 嵩山西路 3103333 11 天下都市新城 多層 2005.06 19 30000 80% 1200 6,000 不詳 不詳 85 金山路 2667777 12 沙田新空間 多層 2006.06 7 30000 50% 1200 15,000

　 90 人民路與湘江路交匯處 3370000

　13 沙田金域天驕 多高層 2004.09 27 60000 90% 1900 6000 2 室、3 室 4 室 20%、65% 15% 80 嵩山東路北段 3517777 14 沙田萊因風景三期 多層 2006.12 2 160000 5% 1050 152000

　 90 松江西路 6179111 15 香格里拉 別墅 2006.12 2 46000 3% 2000- 2900 44600

　 65 五一南路 3333777 16 錦江花園 多層 2006.01 12 65000 90% 1100 6500

　 100 祁山路北段路西 6127777 17 中華家園 多層 2006.01 12 60000 70% 1300 18000

　 85 海河路 6151222 18 盛世嘉園 多層 2005.02 23 70000 90% 1100 7000

　 95 泰山南路 3333333 19 香樟花園 多層 2005.02 23 100000 95% 1200 5000

　 85 五一南路 3333333 20 湘江花園 多層 待定 待定 100000 未開 待定 100000 不詳 不詳

　五一路 3333333 21 沙河景苑 多高層 2006-9 5 40000 90% 1350 沒定 4000

　 90 濱河路 5907777 22 碧水軒 多高層 2006-12 2 45000 20% 1450 1850 36000 2 室、3 室 4 室 20%、60% 20% 80 濱河路 2653666 23 濱河佳苑 多高層 2006-08 6 10000 80% 1400 2000

　 90 濱河路 2139777 24 尚郡 高層 2006.01 12 30000 60% 2400 12000 2 室、3 室躍層 25%、65% 10% 75 交通路與人民路交匯處 2310000 25 濱河花園 高層 2006.01 12 45000 80% 1800 9000

　 80 濱河路與交通路交叉口 2113333 26 三利花園 多層 2005.04 22 20000 80% 980 4000

　 85 松江路與太行山路交叉口 3321222 27 天賜良園 多層 2005.11 15 80000 80% 1260 16000

　 85 解放路南段 2650977 28 金領域 多層 2006.04 9 50000 30% 1250 35000 2 室、3 室 22%、78% 75 湘江路與衡山路交匯處 5909888 29 燕山花園 多層 2005.04 21 30000 70% 1200 9000

　 85 燕山路 2691777

　30 桃園居 多層 2006.11 3 15800 30% 1450 11000

　 85

　 31 陽光名邸 多層 2005.07 17 40000 70% 1300 12,000

　 85 衡山路中段 3396166 32 天麗景藝苑 多層 2005.05 20 25000 60% 1100 10,000

　 90 XX 市郾城區(qū)鐘樓 3322888 33 康居鑫苑 多層 待定 待定 55000 未開 1100 30000

　 90 燕山路與漓江路交叉口 3331777 34 綠景苑 多層 2005.06 19 17000 50% 1300 8500

　 85 人民路與解放路交叉口 2691777 35 德源小區(qū) 多層 待定 待定 21000

　1300 2100

　 85 柳江路中段

　36 星河灣 多層 2005-6 19 23000 80% 1350 4600

　 80 龍江路中段

　37 商務花園 3 層 6 層 2006-5 8 13000 90% 1300 1440 1200 2 室、3 室 30%、70% 85 龍江路西段

　38 世紀新城 多層 2007-1 1 23000 5% 1500 21850 2 室、3 室 4 室 25%、65% 10% 80 淞江路與昆侖路交叉口 3365999 39 銀河灣 多層 2006-11 2 108000 3% 1800 104000 2 室、3 室、4 室、躍式 15%、65% 10%、10% 70 金山路與黃河路交叉口 3931111 40 福源居 多高層 2006-12 1 100000 1% 1350 1700 99000 2 室、3 室 4 室 10%、70% 20% 70 嵩山路與柳江路交叉口 3296777 合計 40 個

　 194 ．8萬 萬

　三 、現(xiàn)售樓盤的建筑類型及所占比例

　 目前市內(nèi)的住宅建筑類型主要有低層（3 層以下）、多層（4-6 層）、小高層（7-12 層）、高層（13-19層）；從建筑形式上來說主要有板樓、塔樓和別墅三種。多層（板樓）住宅在市場中占主流地位，其占有率約為 85%，小高層及高層（塔樓）次之，市場占有率約為 8%，別墅市場占有率約為 5%，其它市場占

　有率約為 2%�？傮w來說本地的多層住宅（不帶電梯）均價在 1300-1500 元/平方米，面積在 120-130 平方米的房源是市場上暢售房。

　四、市內(nèi)別墅現(xiàn)售情況說明

　 XX 市內(nèi)的別墅市場不太景氣，規(guī)模也不大，主要原因是由于前幾年在沙澧河兩岸所開發(fā)的別墅銷售狀況都不是很好，價格上不去，銷售周期也較長。目前在售的別墅有雙匯的“國際花園”、建業(yè)的“森林半島”和開源的“香格里拉”，建筑形式有疊式別墅、聯(lián)體別墅和獨立別墅三種。其中雙匯的“國際花園”的別墅有聯(lián)體式和獨立式兩種，聯(lián)體別墅的單價為 2600 元/平方米，獨立式別墅的單價為 3000 元/平方米；建業(yè)的“森林半島”只有疊加別墅，其單價分別為 1-2 層 3580 元/平方米，3-4 層面 2860 元/平方米；開源的“香格里拉”有疊加式、聯(lián)體式和獨立式三種，其中疊加式別墅單價 1-2 層為約 2300元/平方米，3-4 層約為 2050 元/平方米，聯(lián)體式的單價約為 2500 元/平方米，獨立式的單價約為 2850元/平方米。

　五、2006 年房管局數(shù)據(jù)統(tǒng)計 2006 年市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處共辦理各類房屋登記 18893 宗，登記面積 306.3 萬平方米。其中房產(chǎn)交易 8215 宗，交易面積 98.6 萬平方米，成交金額 9.6 億元；抵押登記 5993 宗（其中期房抵押 3502 宗，現(xiàn)房抵押 2484 宗，在建工程抵押 7 宗），抵押登記面積 106.9 萬平方米，抵押登記金額 27.98 億元；其

　它房產(chǎn)登記 4685 宗，登記面積 100.8 萬平方米。辦理房屋所有權(quán)證 12346 本，房屋共有權(quán)證 116 本，房屋他項權(quán)證 5788 本。

　2006 年房產(chǎn)交易中，存量房(二手房)成交量為 4295 套，成交面積 53.5 萬平方米，成交金額 3.2 億元，其中住宅 3666 套，面積 41.04 萬平方米，金額 2.45 億元；新建商品房銷售 3920 套，面積 45 萬平方米，成交金額 6.4 億元，其中住宅 3450 套，面積 41.6 萬平方米，金額 5.3 億元。

　六、市場調(diào)研總結(jié) 1 、供求分析

　 目前市場上住宅商品房的供應量約為 195 萬平方米，其中包含在售樓盤的二期工程（約為 50 萬平方米），但不包括在建的集資房源（不低于 25 平方米）和 07 年待開發(fā)的商品房（建筑面積不低于 30 萬平方米），總體來說 2007 年市場總的供應量會超過 200 萬平方米。從市房管局的房屋產(chǎn)權(quán)交易登記統(tǒng)計來看，2006 年住宅的銷售量為 41.6 萬平方米，不足 50 萬平方米，現(xiàn)有的供應量可供未來四年消費，供需已嚴重失衡。由此可以推斷：

　◆客戶可選擇的空間會更大，未來各樓盤的銷售周期都會不同程度拉長至 2-3 年； ◆同時會加大開發(fā)商的成本投入，樓盤的性價比會成為市場競爭的主流； ◆開發(fā)商之間的競爭會越演越激烈，在開發(fā)成本不斷上升的情況下，房價會持續(xù)高走。

　2 、戶型設計及面積

　產(chǎn)品設計追求人性化。以人為本、房適應人已成為市場導向，樓盤的設計更趨人性化，戶型設計注重功能分區(qū)，景觀設計注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。總體來說本地的房型以二房和三房為主，二房中以兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積在 80-100 平方米之間；三房中以三室二廳一衛(wèi)為主，面積在 115-140 平方米之間；樓棟走向以東西走向為主，多為南北朝向。二房的臥室常放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)常放在北側(cè)，三房的兩個臥室和客廳常放在南側(cè)，廚衛(wèi)和書房常放在北側(cè)，也有部分樓房的三個臥室全部放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)在北側(cè)。戶型設計也很注重細節(jié)部位，如窗、陽臺、走道、樓梯、衛(wèi)生間等，大多體現(xiàn)出人性化的設計風格。

　3 、帶電梯住宅購買情況分析 本地的帶電梯的住宅并不是很多，主要有兩種形式，其一為多層帶電梯住宅，其二為小高層住宅，多層帶電梯住宅有銀河灣和金地紫薇兩個樓盤，小高層住宅有錦繡天地、遼河花園、濱河花園、福源居、森林半島、碧水軒、半島藍岸和陽光水岸�？傮w上來說電梯住宅的銷售情況都不好，在已銷的電梯房中有一個普遍現(xiàn)象，就是銷量最多的往往以低樓層為主，高樓層的房屋銷量最低。原因分析：

　◆客戶的消費習慣：當?shù)厝艘蚜晳T了住低樓層的房屋，一般都認為三樓和一樓的房屋最貴，其次為二層和四層，最后為五層和六層。帶電梯的房子在本地出現(xiàn)不到二年，絕大部分的 XX 市民還沒有認識到電梯所帶來的好處，只看到了它的壞處：物業(yè)管理費用高、維修費用高并且出現(xiàn)故障時上下樓極不方便。

　◆價格原因：對于價格因素，當?shù)厝说拿舾行砸脖容^大，電梯住宅在定價時往往越高價格越貴，低樓層的價格相對于整棟樓來說價格較低，所以整個市場帶電梯的房屋低樓層的房屋賣的較快，高的賣的比較慢。

　4 、各檔次樓盤銷售情況分析 通過上述各樓盤的銷售統(tǒng)計可以得出以下結(jié)論：（銷售速度由高到低分別為）低檔樓盤→中低檔樓盤→中檔樓盤→中高檔樓盤→高檔樓盤。由于目前社會物質(zhì)財富占有呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu)，社會上對中低檔樓盤的社會需求依然很大，大多數(shù)有錢人一般都有幾套住房，對高檔住宅的需求不是很大，特別是國家公務員階層，投極心理很嚴重，不會急于購房，原因如下：

　◆XX 市內(nèi)的變相的集資房依然存在，2006 年下半年新增集資房達到近 30 萬平方米，主要客戶群是事業(yè)單位的公務人員，約占 XX 整個住宅市場消費量的 40%，這部分集資房的位置一般都不錯，比同地段的市價要低 200-400 元/平方米，增值潛力無限，國家公務人員狂購集資房。

　◆受實力不濟的開發(fā)商“薄利多銷”的影響，中高檔樓盤的客戶資源在不斷地減少。市內(nèi)大多數(shù)中低檔樓盤的的開發(fā)商實力都不雄厚，為了快速回收資金，往往在低于市場平均利潤率的基礎上降低樓盤價格開始對外出售，對于部分以增值為購房目的的客戶來說，這種樓盤是最隹選擇。

　受上述兩點因素的影響，中高檔樓盤的市場銷售情況一般不會太好。

　5 、市內(nèi)各樓盤的銷售代理情況

　 從 1999 年第一家營銷代理公司進入 XX 以來，XX 房地產(chǎn)市場的營銷代理樓盤越來越多。市內(nèi)約有 10 多家代理公司正在運作，營銷管理的工作越做越細，目前市內(nèi)中低檔樓盤一般由本地的開發(fā)商獨立運作，中高檔樓盤一般都有代理公司進行管理。

　6 、XX 房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢 〈 〈1 〉、城市化的進程推動本市房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 近年來，XX 市拉大了城市框架，市區(qū)一分為三，由原來的一個區(qū)發(fā)展為三區(qū)，轄區(qū)人口由原來的30 萬上升到 110 萬，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐年增多，開發(fā)面積不斷增加，樓盤規(guī)模逐漸增大，房價也持續(xù)攀升，城市化的進程推動了房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。

　〈 〈2 〉、大盤時代的來臨 外來企業(yè)如建業(yè)、中實、旺旺集團都在本市有大規(guī)模樓盤上市，本地的企業(yè)如雙匯、銀鴿、恒潤、舒漫也不甘示弱，都�？勘澈蟮膶嵙�或其它的門路紛紛出擊，也有大規(guī)模的樓盤上市，各路豪強為了利益一拼高下，標志著 XX 房地產(chǎn)業(yè)大盤時代的來臨。

　〈 〈3 〉、房地產(chǎn)業(yè)全面升級

　外來企業(yè)的進入，加劇了 XX 房地產(chǎn)業(yè)的競爭，同樣也給 XX 的房地產(chǎn)業(yè)帶來了先進的開發(fā)理念，本地的房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的市場發(fā)展，大都改進了開發(fā)模式，與外來的策劃公司合作，提高了樓盤的服務質(zhì)量，加大了成本的投入，同時也提升了房價，最終導致了房地產(chǎn)業(yè)全面升級。

　〈 〈4 〉、供需失衡進一步加大房地產(chǎn)開發(fā)的難度 目前 XX 現(xiàn)有的銷售樓盤建筑面積約有 170 萬平方米左右，而實際 XX 市平均每年的市場需求量也就在 50 萬平方米左右，再加上 2007 年 XX 其它將要推出的幾個樓盤，供應大大超過需求，各個樓盤的市場銷售周期都會不同程度地拉長到 2-3 年。

　〈 〈5 〉、 外來企業(yè)的加入刺激本地的房價不斷上漲

　 建業(yè)來 XX 之前，本地的房價還保持在 2000 元以下，隨著建業(yè)、鄭州中實及當?shù)氐碾p匯和銀鴿地產(chǎn)大盤開發(fā)，位置好的地段均價已突破 2000 元/平方米，中高檔房的均價在 1500-1800 元/平方米，中檔房的均價在 1300-1500 元/平方米，低檔房的均價在 1100-1300 元/平方米，預計未來三年后，中檔樓盤的均價會達到 1700-1900 元/平方米。

　7 、對本項目未來營銷策略的幾點建議 〈 〈1 〉、把握住市場的動態(tài)變化 市場經(jīng)濟就是“競爭和機遇同行”，在房地產(chǎn)競爭環(huán)境中，多調(diào)查市場，了解主要竟爭對手每一步的營銷策略和市場推廣計劃，有針對性地對本項目的推廣計劃進一步地調(diào)整，以達到吸引竟爭對手目標客戶的目的。

　〈 〈2 〉、對價格策略的調(diào)整 目前本項目的價格走勢做的不好，相對開盤來說價格不升反降，在客戶和市場中的反映極為不好，

　給人一個不良印象“房子賣不動了，才會降價。”對所有客戶來說都有一個普遍心理：買漲不買落和羊群效應，XX 的消費者也是如此，建議下月初對所有房價都上提 50 元/平方米，并統(tǒng)一口徑由銷售人員向所有客進行解說，中心思想就是“房子賣的太快，所以才漲價” 。

　〈 〈3 〉、銷控策略

　 縱觀 XX 整個房地產(chǎn)市場，無論大大小小的樓盤都進行銷控處理，本樓盤的銷控處理的很一般：只是對所推的樓棟進行控制，沒有對樓層進行控制，銷售人員的價格表上所剩房源太多，給了客戶太多的選擇機會，同時也失去了更多的成交機會，建議對樓層進行銷控，辦法如下：每棟樓同一種戶型只開放4-6 套，同時封存 2 層或 4 層或 5 層，最多給客戶 2 個或 1 個選擇機會，一旦賣出去一套，就開封一套，銷售經(jīng)理做好控制和核對工作。這樣可以給客戶和外界造成一種房子已售出大部分，機會不多了，并且房價格還會上漲，通過這種銷控對本項目銷售一定會起支促進作用。

　〈 〈4 〉、提高銷售接待水平

　目前銷售人員對本項目的產(chǎn)品、解說程序、接待流程、簽約流程和項目區(qū)域環(huán)境都已熟知，但對于目前整個房地產(chǎn)市場行情還不太清楚，同時銷售接待技巧運用的不好，沒有現(xiàn)場的 SP 配合，銷售接待水平有待提高�？蛻舻某山涣繒�隨著銷售接待水平的提高會有所增加。

　1、最困難的事就是認識自己。20.7.167.16.202022:1222:12:20Jul-2022:12 2、自知之明是最難得的知識。二〇二〇年七月十六日 2020 年 7 月 16 日星期四 3、越是無能的人，越喜歡挑剔別人。22:127.16.202022:127.16.202022:1222:12:207.16.202022:127.16.2020 4、與肝膽人共事，無字句處讀書。7.16.20207.16.202022:1222:1222:12:2022:12:20 5、三軍可奪帥也。Thursday, July 16, 2020July 20Thursday, July 16, 20207/16/2020 6、最大的驕傲于最大的自卑都表示心靈的最軟弱無力。10 時 12 分 10 時 12 分 16-Jul-207.16.2020 7、人生就是學校。20.7.1620.7.1620.7.16。2020 年 7 月 16 日星期四二〇二〇年七月十六日 8、你讓愛生命嗎，那么不要浪費時間。22:1222:12:207.16.2020Thursday, July 16, 2020 親愛的用戶：

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