XXXX 信托股份有限公司

　地 址：XXXXXXXX

　 郵 編：

　電 話：

　 傳 真：

　盡

　職

　調

　查

　報

　告

　項目名稱：

　XXXX·XXXXXXXX 公司貸款集合資金信托計劃 報送部門：

　證券信托部

　二○一三年十一月

　XXXX ·XXXXXXXX 公司貸款集合資金信托計劃 盡職調查報告

　 一、信托項目簡介 1 1 、項目名稱：XXXX•XXXXXXXX公司貸款集合資金信托計劃。

　2 2 、信托規(guī)模：總規(guī)模不超過30000萬元人民幣（信托資金達到3000萬元信托可以成立，資金可分期到賬）

　3 3 、期限：

　固定2 2 年期。

　4 4 、委托人及受益人：1 1 、 XXXX 號集合資產管理計劃；2 2； 、合格機構投資者；

　5 5 、融資人：XXXX公司（以下簡稱“A”）。

　6 6 、信托財產到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期時，歸還信托本金和最后一期信托收益。

　7 7 、信托目的：通過設立集合資金信托，由委托人指定XXXX信托對A發(fā)放信托貸款，“A”將所得資金用于XX縣XX安置房建設項目。信托計劃存續(xù)期內，由A按照合同約定歸還信托計劃本息，實現(xiàn)受益人信托收益。

　8 8 、信托資金用途：按委托人指定向XXXX公司發(fā)放信托貸款，借款人用于“XX安置房建設項目”建設項目開發(fā)。

　9 9 、還款來源：

�。�1）項目自身收益作為該項目建設融資正常還款資金來源保障； （2）“A” 主營業(yè)務收入； （3）“A”現(xiàn)有資產28.09億元，其中：國有土地資產1829畝估價15.13億元、房屋資產100715.87平方米估價4.72億元、林權資產14158畝估價2.75億元、流動資產及其它資產5.49億元。也完全能保證該項目建設的融資資金本息的正常還款。

�。�4）可持續(xù)發(fā)展收益作為該項目建設融資正常還款資金來源保障。該項目建設為五一物流園建設提供了可靠保障，推動五一物流園可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)XX縣“十二五”規(guī)劃目標，五一物流園建成后，年產值突破100億元。每年可增加財政收入3億元，這也為該項目建設的融資資金本息的正常還款提供了保障。

　10 、 保管銀行及保管費：待定

　11 、信托報酬:1.2%/年。

　1 12 2 、預計融資人總成本約為：14%/年。

　13 、保障措施：

�。�1）向委托人充分揭示風險，委托人接受免責條款；

�。�2）土地抵押：用于抵押的國有出讓土地使用權評估（我司認可的評估機構）價值約在60000萬元以上。

�。�3）財政承諾：XX縣財政局向XXXX信托承諾對A的信托貸款如未獲足額清償，財政局將按時、足額償還，財政局愿承擔所產生的一切連帶責任。

�。�4）政府承諾：XX縣人民政府向XXXX信托承諾A將以其所有收入優(yōu)先用于按期足額歸還信托貸款融資款項，如前述資金歸還信托貸款存在缺口，則缺口資金XX縣財政統(tǒng)籌安排予以補足。如因上述融資款未獲足額清償，所產生的一切責任由XX縣政府承擔。

�。�5）人大決議：XX縣人大委員會批復本次貸款如果未獲足額清償，同意納入當年的財政預算并優(yōu)先償還。

　二、交易結構如下：

　 投資收益 投資 XXXX 號集合資產管理計劃 XX 集合資金信托計劃 合格投資者 1--N 合格投資者 A

　土地抵押

　 三、A A 公司簡介：

　企業(yè)名稱：XXXX公司。

　企業(yè)注冊地址：

　公司注冊資本：1億元； 法人代表：

　工商注冊號：

　稅務登記證號：

　組織機構代碼：

　經營范圍：主要從事國有資產經營管理及資本運作，基礎設施和公益設施的開發(fā)建設，土地整理，基礎設施和公益設施建設項目的融資投資。

　XXXX公司成立于2009年11月，是經市人民政府批準、XX縣人民政府出資組建的具有獨立法人資格的國有獨資公司。公司設董事會和監(jiān)事會，內設綜合管理部、項目融資部、成本控制部，下設資產管理公司、商貿公司、物業(yè)公司、車輛檢測公司4個子公司，現(xiàn)有職工40人，其中，大專以上文化程度20人，具有中級專業(yè)技術職稱5人。公司注冊資本1億元，現(xiàn)有資產28.09億元，其中：國有土地資產1829畝估價15.13億元、房屋資產100715.87平方米估價4.72億元、林權資產14158畝估價2.75億元、流動資產及其它資產5.49億元。

　發(fā)展思路：一是五年內注冊資本增至3億元，資產總額達到50億元，公司發(fā)展成為投資集團。二是按照“擔當、包容、協(xié)作、拼搏”的企業(yè)精神，采取“招、引、聘”等多種形式，大力實施人才戰(zhàn)略，組建資本運作團隊、項目策劃團隊、成本控制團隊和風險投資控制團隊，提升公司競爭能力。三是積極對接金融機構，加強銀企合作，爭取信貸支持，并不斷探索BT、BOT、信托等融資模式，拓寬融資渠道，增強融資能力。四是拓展經營業(yè)務，組建專業(yè)子公司，壯大公司實力，發(fā)展成為投資集團。

　托管銀行

　政府承諾 財政承諾 人大決議

　2、財務報表：

�。�1）公司最近會計年度資產負債表

　 （2）、最近會計月度資產負債表：

　四、項目發(fā)行地概況

　1 1 ．X XX 縣基本情況：

　XX 是一塊投資興業(yè)的紅色沃土。XX 位于四川省東北部、米倉山南麓，全縣幅員 2229 平方公里，轄 43 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、546 個村(居)委會，總人口 107 萬，其中農業(yè)人口 86.6 萬，耕地面積 62.68 萬畝，森林覆蓋率 52%。縣城常住人口 23.8 萬，城鎮(zhèn)化率 29.6%。XX 是我黨我軍早期領導人之一、無產階級革命家劉伯堅烈士的故鄉(xiāng)，系四川省首批擴權強縣試點縣。2012 年，全縣生產總值97.03 億元，增長 14.7%；全社會固定資產投資 110.5 億元，增長 30.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16280 元，農民人均純收入 5430 元，分別增長 16.2%、17%。2012 年地方財政收入近 50 億元。

　XX 經濟社會正駛入發(fā)展“快車道”。近年來，全縣上下按照兩化互動、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、追趕跨越、加快發(fā)展的總體要求，致力招商引資做大經濟規(guī)模，投資拉動提升增長速度，“兩化”互動做強產業(yè)基礎，扶貧開發(fā)有效改善民生，創(chuàng)新體制機制增強發(fā)展動力，全縣經濟社會正逐步駛入發(fā)展“快車道”。

　XX 未來發(fā)展?jié)摿�無窮。XX 處于成渝經濟區(qū)與關天經濟區(qū)的連接地帶，資金、人才、技術等生產要素的流動將對 XX 起到重要的輻射帶動作用，我們處于承接產業(yè)轉移、發(fā)展集群經濟的“橋頭堡”。隨著西部大開發(fā)的深入實施，秦巴山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅啟動，渠江流域綜合治理、加快革命老區(qū)發(fā)展等一

　系列規(guī)劃出臺，在城市建設、產業(yè)發(fā)展、金融支持、用地保障等方面將得到巨大的政策支持，到十二五末，全縣生產總值翻一番，達到 138 億元；固定資產投資達到 239 億元；工業(yè)生產總值翻兩番，達到 90 億元；奮力建設西部綠色經濟示范區(qū)和全國扶貧開發(fā)示范區(qū)，川東北經濟強縣和開放強縣！

　2 2 ．X XX 縣財政概況：

　XX 縣財政近三年收入情況表和預測表

　 表 附表 1

　 XX 縣近三年財政基本情況表

　 單位：萬元

　 年

　度 項

　目 2010 年 2011 年 2012 年 一、全縣財政總收入 266854 423786 496519 其中：上劃中央 8143 9479 12865

　 上劃省 4904 7333 11193

　 一般預算收入 14330 23018 36688 （一）預算內收支 —— —— —— 1、一般預算收入 14330 23018 36688 2、一般預算支出 205771 328358 381063 （二）預算外收支 —— —— —— 1、預算外收入 4969 7996 12379

　2、預算外支出 3038 4890 6725 二、全縣財政的上級轉移收入 184555 301978 344831 三、土地出讓收入 63000 98700 115000 四、全縣年終財政凈結余 321 236 76 五、全縣年終財政滾存結余 321 236 76

　 表 附表 2

　 XX 縣未來三年全縣財政基本情 況預測表

　單位：萬元

　年度

　項目 2013 年 2014 年 2015 年 一、全縣財政總收入 529000 588000 660000 （一）預算內收支 —— —— —— 1、一般預算收入 56000 75000 100000 2、一般預算支出 420000 480000 510000 （二）預算外收支 —— —— —— 1、預算外收入 15800 17000 18000 2、預算外支出 86000 9500 10000 二、土地出讓收入 137500 196000 240000 三、全縣財政的上級轉 380000 420000 460000

　移收入 四、全縣年終財政凈結余 480 520 380 五、全縣年終財政滾存結余 480 520 380

　表 附表 3

　XX 縣近三年土地經營情況總表

　 單位：萬元、畝

　年

　度 項

　目 2010 年 2011 年 2012 年 一、土地出讓總收入 63000 98700 115000 二、土地出讓總數(shù)量 350 畝 470 畝 500 畝 三、土地出讓每畝平均價格 180 萬元/畝 210 萬元/畝 230 萬元/畝 四、現(xiàn)有土地儲備的存量 450 畝 700 畝 3000 畝

　 表 附表 4

　未來三年（2013-2015 年）

　XX 縣 縣 土地出讓預測表

　 （單位：畝、萬元）

　年

　度

　項

　目 2013 年 2014 年 2015 年 出讓土地總量預測 550 畝 700 畝 800 畝 出讓土地平均價預測 250 萬元/畝 280 萬元/畝 300 萬元/畝 出讓土地總收入預測 137500 萬元 196000 萬元 240000 萬元

　 五、投資項目可行性分析

　( (一 一) ) 項目概況 本建設項目共設四個安置點，具體分布見下表：

　工程名稱 地塊名及位置 XX 安 一號安置點 JB-C-02-20（嚴家河）

　置房 二號安置點 JB-C-01-02（朱家灣）

　三號安置點 JB-C-02-03（廟耳梁）

　四號安置點 JB-C-02-15（變電站）

　該項目建設是平發(fā)改審『2012』306 號文批準，是為了保證 XX 縣高速路互通口和縣城過境路 A 段建設、達巴鐵路和 XX 縣五一火車站建設、五一火車站物流園建設、XX 建設的順利實施，保證“三溪”人民的生命財產安全，按照規(guī)劃建安置房 4030 套；為城市低收入家庭提供住房保障。

　 該項目建設地點主要在 XX，當前 XX 城市發(fā)展方向就在 XX，建成后的“XX”將是宜居宜業(yè)的新城。未來的 XX 必將成為具有區(qū)域影響力的開放型經濟開發(fā)區(qū)、“兩化”互動示范區(qū)、現(xiàn)代產業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)宜居都市區(qū)。

　項目地位于 XX 縣城市規(guī)劃區(qū)域內的 XX 屬城市規(guī)劃范圍，項目地均為二類居住用地。

　在 XX 新建安置房 4030 套，總用地面積 116583 平方米，總建筑面積 587445 平方米，完善相關配套設施，估算投資 135112.35 萬元。

�。ǘ�）項目經濟效益分析：

　 1、項目建設投資成本分析：

　XX 安置房建設投資估算表（概算法）：

　金寶片區(qū)安置房建設投資估算表（概算法）

　單位：萬元

　序號 工程或費用名稱 建筑工程費 設備購置費 安裝工程費 其他費用 合計 1 1

　工程費用

　106885.35 1500 9000

　117385.35 1.1 安置房建設（含公租房）

　106885.35 1500 9000

　117385.35 2 2

　工程建設其他費用

　7727

　7727

　2.1 建設單位管理費

　753 753 2.2 勘察設計費

　3100 3100 2.3 建設單位臨時設施費

　750 750 2.4 項目申請報告編制費

　110 110 2.5 圖紙審查費

　70 70 2.6 施工圖預算編制

　275 275 2.7 招標代理

　79 79

　2.8 工程監(jiān)理

　1500 1500 2.9 勞動安全衛(wèi)生評價費

　40 40 2.1０ 工程保險費

　500 500 2.11 環(huán)評費

　50 50 3 3

　預備費

　10000

　10000

　3.1 基本預備費 10000

　10000 3.2 漲價預備費

　4 4

　建設投資合計

　116885.35

　1500

　9000

　7727

　135112.35

　比例（%）

　86.5% 1.1% 6.7% 5.7% 100.00%

�。�1）項目投資預算 項目建設總投資 135112.35 萬元，其中：融資 60000 萬元，自籌資金 75112.35萬元，自有資金投資大于 30%。

　（2）項目融資利息

　該建設項目融資 60000 萬元(以實際到賬為準)，年利率按 14%計算，期限 2年，每年利息 8400 萬元，到期還本。融資利息共計 16800 萬元。分二次到賬，第一次計劃2013年11月份到賬30000萬元，第二次計劃2014年3月份到賬30000萬元， （3）銷售費用及稅金 安置房中 2030 套安置房、51784 平方米的商業(yè)用房和 3588 個車位的銷售收入共計 218288 萬元，按銷售收入的 10%計算銷售費用及稅金為 21828.8 萬元。

�。�4）補繳土地出讓金 安置房現(xiàn)在為劃撥用土地，出售安置房中 2030 套安置房、51784 平方米的商業(yè)用房和 3588 個車位的銷售收入共計 218288 萬元，按銷售收入的 15%計算補繳土地出讓金為 32743.2 萬元。

　（5）安置房總投入成本 安置房建設總成本 135112.35 萬元，融資 60000 萬元利息支出 16800 萬元，銷售費用及稅金 21828.8 萬元，補繳土地出讓金 32743.2 萬元，共計 206484.35萬元。

　2、項目建設投資收益分析：

�。�1）安置房共 4030 套,根據(jù) XX 管委會提供的實際安置套數(shù)為 2000 套,還剩2030套，按平均每套100平方米計算建筑面積為203000平方米，按每平方米3000元進行處置，銷售收入為 60900 萬元。

�。�2）商業(yè)用房按 20000 元/平方米銷售，51784 平方米商業(yè)用房銷售收入103568 萬元。

　（3）地下停車位按 150000 元/個銷售，3588 個地下車庫銷售收入 53820 萬元。

　合計回收建設資金 218288 萬元(安置房銷售收入 60900 萬元+商業(yè)用房收入103568 萬元+車位銷售收入 53820 萬元）如下表：

　3、項目建設可行性分析：

　（1）項目建設經濟測算：

　XX 安置房項目總投入 206484.35 萬元，銷售收入 218288 萬元，實現(xiàn)凈利潤11803.65 萬元。

�。�2）安置房項目每年產生的現(xiàn)金流 5577.72 萬元。

　XX 安置房竣工后配套的 51784 平方米的商業(yè)用房和 3588 個車位每年可對外出租，按現(xiàn)在的市場價值計算，商鋪按 800 元/平方米每年對外出租，出租收入為 4142.72 萬元，車位按 4000 元/個每年對外出租，出租收入為 1435 萬元。共計 5577.72 萬元作為穩(wěn)定的收入來源，為每年付息提供的保障。

　項 目 名 稱 商業(yè)用房 住宅用房 車庫 面積 (㎡) 單價 (元/㎡) 價值 (萬元) 面積 (㎡) 單價 (元/㎡) 價值 (萬元) 套數(shù) 數(shù)量 (個) 單價 (元/個) 價值 (萬元) 金寶1號 安置房 12460 20000 24920 75000 3000 25500 750 1590 150000 23850 金寶2號 安置房 21804 20000 43608 90000 3000 27000 900 1588 150000 23820 金寶3號 安置房

　8500 20000 17000 23000

　3000

　6900

　230

　288

　150000 4320

　金寶4號 安置房

　9020 20000 18040 15000 3000 4500 150 122 150000 1830

　合計

　51784

　103568

　203000

　60900

　2030

　3588

　 53820

　（3）結論：可以看出該項目不但能直接體現(xiàn)其經濟效益，同時，為了保障“XX 縣 XX”建設的順利實施，保障“三溪”人民生命財產安全，該項目建設是必須的。項目建成后，可以提供 4000 多套安置房，安置“XX 建設” 拆遷戶及“三溪”避險拆遷戶，同時為城市低收入家庭提供 256 套公租房，讓他們能安心地去創(chuàng)業(yè)發(fā)展，從而為 XX 發(fā)展帶來更大更直接的經濟效益。

　六、項目還款來源分析

　（1）項目總投入 206484.35 萬元，銷售收入 218288 萬元，實現(xiàn)凈利潤11803.65 萬元。自身收益作為該項目建設融資正常還款資金來源保障 （2）“A” 主營業(yè)務收入 （3）“A”現(xiàn)有資產 28.09 億元，其中：國有土地資產 1829 畝估價 15.13億元、房屋資產 100715.87 平方米估價 4.72 億元、林權資產 14158 畝估價 2.75億元、流動資產及其它資產 5.49 億元。也完全能保證該項目建設的融資資金本息的正常還款。

�。�4）可持續(xù)發(fā)展收益作為該項目建設融資正常還款資金來源保障。該項目建設為五一物流園建設提供了可靠保障，推動五一物流園可持續(xù)發(fā)展。根據(jù) XX縣“十二五”規(guī)劃目標，五一物流園建成后，年產值突破 100 億元。每年可增加財政收入 3 億元，這也為該項目建設的融資資金本息的正常還款提供了保障。

　七、抵（質）押擔保物概況（項目涉及到物權擔保的）

　1、抵押資產情況：評估價值、性質 抵押物清單

　編制單位：XXXX 公司

　 時間：2013 年 9 月 20 日 編

　號

　宗地號

　座落地址

　地類

　（用途）

　土地性質

　面積

　估價（萬元）

　備注

　平方米

　畝

　1 pc-2013c017 黃灘壩 商住 出讓 82753.07

　124.13

　31033

　2 pc-2013c018 黃灘壩 商住 出讓 106569.88

　159.86

　39965

　3 pc-2013c019 黃灘壩 商住 出讓 46520.13

　69.78

　17445

　4 pc-2013c020 黃灘壩 商住 出讓 97651.15

　146.48

　36620

　合計

　 333494.23

　500.25

　125063

　 土地類型(用途)為商住用地，使用權類型為出讓，預估價值達 6 億元。

　八、風險分析及其對策措施

�。ㄒ唬╉椖靠赡艽嬖诘娘L險及控制措施：

　1、信用風險：

　本計劃成立后，不排除XX縣財政局到期無法按時、足額償還信托貸款，從而影響信托計劃財產的安全及收益性。

　對策：我司已要求；（1）XX縣政府和財政局出具承諾函；（2）我司還會辦理國有土地使用權抵押法定手續(xù)，切實建立信用風險控制體系。如果XX縣財政局無法按時、足額償還應收賬款時，我司將有權并及時處置抵押土地，從而保證融資本息的按期收回，保護受益人的利益。

　2、政策風險：

　本計劃期限內，國家的相關法律法規(guī)和金融政策的調整有可能會對XX縣財政局、融資方的經營運作產生各種決定性影響，從而影響本計劃財產的安全性及收益。

　對策：受托人將隨時了解和掌握國家的法律、法規(guī)、政策變化措施、以及市場變化走向，對未來政策做出科學的判斷，及時向XX縣財政局、融資方通報，盡可能地降低政策風險所帶來的損失。

　3、操作風險：

　在信托本計劃的管理運作過程中，受托人的知識、經驗、判斷、決策及技能等因素對委托人投資收益的影響。

　對策：受托人將進一步完善相應的決策體系、風險控制制度和內部機構管理制度，嚴格遵守本計劃與合同相關的法律法規(guī)，以誠實、信用、謹慎、有效管理的原則管理和運用本計劃資產，通過科學的組織管理體系對項目進行審核與監(jiān)控，并及時將相關狀況對受益人及委托人進行披露。

　4、道德風險：

　存在因項目相關人員蓄意違法違規(guī)，與其他利益主體串通而導致信托財產受損失的可能性。

　對策：通過建立完善的公司治理結構、內控制度、業(yè)務流程，加強思想教育，控制道德風險 5、其他風險：

　因無法預測或不可抗力所造成的風險。

�。ǘ�）防范措施：

�。�1）向委托人充分揭示可能存在的風險，委托人接受免責條款； （2）貸后檢查：XXXX將按《信托貸款合同》的約定對XXXX公司進行貸后檢查，檢查信托資金運用及收益情況，保證信托資金的�？顚Ｓ�，提示每年按期支付貸款利息。XXXX公司必須按期提供會計報表等相關資料配合XXXX對其進行的貸款檢查。

　（3）在本計劃融資到期前一個月，通知并監(jiān)督XX縣財政局及融資人做好還款準備； （4）本項目若到期無法兌付可依據(jù)《抵押合同》拍賣抵押的土地，用拍賣土地的收益收回融資款本息，從而維護我司的權益。。

　九、部門意見

　經部務會討論認為：該項目可操作性強、操作流程成熟、風險基本可控、公司收益較好，建議公司批準實施。

　申明：

　涉及本信托的我部相關人員，本著對公司忠誠的精神，認真履行自己的職責，與融資方無任何不妥當關系，所提供材料真實準確。本部門相關人員對上述調查內容和分析信息，不存在已經知曉但未告知的內容，不存在刻意隱瞞風險或者未按公司制度履行調查職責的行為，也不存在虛假編制或刻意篡

　改的信息。本部門相關人員作為 XXXX 的員工愿為本部門形成的業(yè)務風險承擔無限責 任。

　首席高級信托經理：

　執(zhí)行經理：

　二〇一三年十一月二十九日

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