中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識:A 文章編號:1009-4202(2010)09-024-03
　　摘 要 房地產(chǎn)風(fēng)險的擴(kuò)散直接影響到了房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。本文從從風(fēng)險的擴(kuò)散方向和擴(kuò)散形式兩個方面入手,研究了房地產(chǎn)風(fēng)險的擴(kuò)散路徑。以此為基礎(chǔ),探討了房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散的4種擴(kuò)散方向和3種擴(kuò)散形式。研究認(rèn)為研究風(fēng)險的擴(kuò)散方向可以弄清楚風(fēng)險的影響范圍,對可能受到風(fēng)險危害的其他要素而言,能更好的采取預(yù)警措施;研究風(fēng)險的擴(kuò)散形式有利于在風(fēng)險的遏制過程中對癥下藥。
　　關(guān)鍵詞 擴(kuò)散路徑 擴(kuò)散方向 擴(kuò)散形式
　　
　　一、引言
　　房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散的四個要素即購房者、政府、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)商都是引發(fā)風(fēng)險和風(fēng)險擴(kuò)散的主體。為了保證整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展,遏制風(fēng)險的擴(kuò)散是重點。在研究了風(fēng)險擴(kuò)散的主體后,還要明確風(fēng)險擴(kuò)散的路徑。這樣才能掌握風(fēng)險的危害程度以及擴(kuò)散的成功率,也才能采取適應(yīng)的措施積極制止。本文的研究認(rèn)為,對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險路徑研究,主要是從風(fēng)險的擴(kuò)散方向和擴(kuò)散形式兩個方面入手。研究風(fēng)險的擴(kuò)散方向可以弄清楚風(fēng)險的影響范圍,對可能受到風(fēng)險危害的其他要素而言,能更好的采取預(yù)警措施;研究風(fēng)險的擴(kuò)散形式有利于在風(fēng)險的遏制過程中對癥下藥。
　　二、房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散的方向
　　房地產(chǎn)是一個復(fù)雜的有機(jī)系統(tǒng),在這個系統(tǒng)中,有彼此聯(lián)系的四大要素。某一個要素產(chǎn)生了風(fēng)險,都有可能擴(kuò)散至其他要素,從而引起整個房地產(chǎn)風(fēng)險危機(jī)。也正是由于各種要素之間彼此牽連,風(fēng)險擴(kuò)散的方向也并不單一。主要來說,有房地產(chǎn)風(fēng)險的單向擴(kuò)散、房地產(chǎn)風(fēng)險的雙向擴(kuò)散、房地產(chǎn)風(fēng)險的多向擴(kuò)散以及房地產(chǎn)風(fēng)險的混合擴(kuò)散。
　　1.房地產(chǎn)風(fēng)險的單向擴(kuò)散
　　房地產(chǎn)風(fēng)險的單向擴(kuò)散類似于鏈?zhǔn)綌U(kuò)散,這是最簡單的一種擴(kuò)散。即指房地產(chǎn)某一要素引發(fā)了某一種風(fēng)險,這種風(fēng)險產(chǎn)生后,由于該要素與其他要素之間的聯(lián)系,通過一定的媒介和一定的路線擴(kuò)散到其他要素。其中,媒介可能是資金上的業(yè)務(wù)往來或產(chǎn)業(yè)上的業(yè)務(wù)往來等。風(fēng)險的接收要素也可能不只某一個。
　　用結(jié)點的概念來說明,在房地產(chǎn)風(fēng)險的擴(kuò)散過程中,結(jié)點是指各種要素中可能接收到風(fēng)險的風(fēng)險載體。引發(fā)風(fēng)險的風(fēng)險載體稱之為風(fēng)險擴(kuò)散的起點,風(fēng)險的最終接收載體稱之為風(fēng)險擴(kuò)散的終點,在這個擴(kuò)散過程中受到風(fēng)險的其他載體稱之為風(fēng)險擴(kuò)散的中點。具體如圖1所示:
　　由圖1可知,房地產(chǎn)風(fēng)險的單向擴(kuò)散方向具有單一性,從風(fēng)險擴(kuò)散的起點沿著一定的擴(kuò)散中點一直擴(kuò)散至終點。而且單向擴(kuò)散相比起多方向等擴(kuò)散更為簡單,風(fēng)險擴(kuò)散的范圍也更狹窄。這種擴(kuò)散方式是最基礎(chǔ)的,主要是要找出風(fēng)險擴(kuò)散的起點和各個主要中點,就能使風(fēng)險得到很好的控制。
　　2.房地產(chǎn)風(fēng)險的雙向擴(kuò)散
　　雖然單向擴(kuò)散是比較簡單更容易遏制擴(kuò)散的一種形式。但實際情況往往都不會像這么簡單。相對于單向擴(kuò)散更為復(fù)雜的是房地產(chǎn)風(fēng)險的雙向擴(kuò)散。仍然用結(jié)點的概念來說明,雙向擴(kuò)散是指房地產(chǎn)風(fēng)險在各個擴(kuò)散結(jié)點擴(kuò)散過程中發(fā)生的風(fēng)險方向的雙向交互滲透的雙重作用,這種擴(kuò)散過程有兩種形式,即簡單雙向擴(kuò)散和環(huán)狀兩兩雙向擴(kuò)散,如圖2,圖3所示。
　　房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散的雙向性可以是由某一個風(fēng)險載體源所導(dǎo)致的風(fēng)險依次沿著一定的方向擴(kuò)散至下一個風(fēng)險載體同時又形成一定數(shù)量的風(fēng)險返流的特征。這種情況下,返流的風(fēng)險量小于主體風(fēng)險傳導(dǎo)量。雙向風(fēng)險擴(kuò)散也可以是指在整個擴(kuò)散過程中同時存在兩個風(fēng)險源所導(dǎo)致的風(fēng)險在兩個或兩個以上風(fēng)險載體之間彼此進(jìn)行風(fēng)險對流現(xiàn)象,此時風(fēng)險擴(kuò)散機(jī)理是比較復(fù)雜的。
　　由圖2和圖3所示:雙向風(fēng)險擴(kuò)散的范圍要大于單向風(fēng)險擴(kuò)散小于多方向風(fēng)險擴(kuò)散的影響范圍。在實際的風(fēng)險管理過程中,要依據(jù)不同類型的風(fēng)險采取對應(yīng)的措施。
　　3.房地產(chǎn)風(fēng)險的多向擴(kuò)散
　　房地產(chǎn)風(fēng)險的多向擴(kuò)散比房地產(chǎn)風(fēng)險的單向擴(kuò)散和雙向擴(kuò)散具有更復(fù)雜的特征,一般是指 風(fēng)險在各個接收風(fēng)險的風(fēng)險載體的擴(kuò)散過程中發(fā)生一系列的風(fēng)險方向的非單一性的多方向的復(fù)雜擴(kuò)散。如圖4所示:
　　房地產(chǎn)風(fēng)險的多向擴(kuò)散一般存在兩個以上的方向上擴(kuò)散,對于房地產(chǎn)這樣一個系統(tǒng)的風(fēng)險研究,可以將許多風(fēng)險擴(kuò)散放置在一起,以研究風(fēng)險擴(kuò)散的各環(huán)節(jié)和流量。而且,多方向風(fēng)險擴(kuò)散的范圍要大于單方向和雙向風(fēng)險擴(kuò)散的影響范圍。這種擴(kuò)散方式也更為復(fù)雜,擴(kuò)散的路徑和擴(kuò)散的強度也不一致。
　　針對這種擴(kuò)散方式,在四大要素中必須采取一定的措施均衡風(fēng)險,每一個要素都要提高抗風(fēng)險擴(kuò)散或稱為消化風(fēng)險能力。針對某些風(fēng)險流量的風(fēng)險載體,相應(yīng)的風(fēng)險要素要在必要情況下增設(shè)風(fēng)險渠道和增加風(fēng)險出口,對風(fēng)險進(jìn)行有效疏導(dǎo),以保證各個要素的正常運行。
　　4.房地產(chǎn)風(fēng)險的混合擴(kuò)散
　　在實際中,風(fēng)險的擴(kuò)散并不一定是遵循特定的方向的。房地產(chǎn)風(fēng)險的混合擴(kuò)散就是指在房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散過程中,風(fēng)險擴(kuò)散的方向不是確定的,有可能是單方向擴(kuò)散或者雙方向擴(kuò)散,也有可能是其他一些事先沒有預(yù)知的擴(kuò)散方向。因此,這種擴(kuò)散形式是最復(fù)雜的,在實際的房地產(chǎn)風(fēng)險管理中也是最常見的最難辦的問題。如圖5所示,仍然將風(fēng)險擴(kuò)散過程中有關(guān)的各個風(fēng)險載體視為風(fēng)險過程中的各個節(jié)點:
　　由圖5所示:房地產(chǎn)風(fēng)險混合擴(kuò)散的方向比較復(fù)雜,不確定性較高。因此,在實際的風(fēng)險管理過程中,就不能將風(fēng)險管理的重點放在判斷風(fēng)險擴(kuò)散的具體方向,而是要根據(jù)可能的方向判斷風(fēng)險擴(kuò)散的大致范圍。這種擴(kuò)散相比前面三種擴(kuò)散形式,擴(kuò)散的范圍更廣。由于房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散要素彼此之間聯(lián)系緊密,風(fēng)險在這些要素之間的擴(kuò)散也更加容易,影響的范圍也更加廣泛。這些特點決定了風(fēng)險控制的難度較大。
　　三、房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散的形式
　　房地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散的要素和擴(kuò)散的方向在很大程度上影響了其擴(kuò)散的形式。四大要素中,風(fēng)險的擴(kuò)散可能僅局限于該要素本身,這就是風(fēng)險在要素內(nèi)部的擴(kuò)散;也有可能是想起他要素擴(kuò)散,這就是風(fēng)險要素之間的擴(kuò)散;還有一種可能,就是房地產(chǎn)作為一種行業(yè),本身跟其他行業(yè)之間有著一定的聯(lián)系,因此,風(fēng)險擴(kuò)散可能向其他行業(yè)轉(zhuǎn)變,這時從宏觀的角度來看的。
　　1.風(fēng)險要素內(nèi)部的擴(kuò)散
　　房地產(chǎn)風(fēng)險要素內(nèi)部的擴(kuò)散主要是指某一要素中各個企業(yè)或者個體之間由于存在密切聯(lián)系所引起的風(fēng)險由一個企業(yè)或者個體向另一個或幾個企業(yè)或者個體擴(kuò)散。如圖6所示:
　　比如,對于購房者往往存在有限理性,使得其在購房中信心不足,面對開發(fā)商的優(yōu)惠活動或者政府的積極救市政策,購房者的反應(yīng)并不強烈,這極有可能引發(fā)房地產(chǎn)市場的供需嚴(yán)重不平衡的風(fēng)險。也正是由于這種有限理性,使得其他購房者也受到這種情緒的影響,這就加大了這種風(fēng)險的可能性。從購房者這一要素本身來講,這是有限理性帶來的風(fēng)險在其內(nèi)部的擴(kuò)散。
　　再如金融機(jī)構(gòu),如果信貸部門發(fā)放出的針對房地產(chǎn)開發(fā)商或購房者的每一筆貸款,理論上都存在著發(fā)生損失的可能性,而一旦當(dāng)貸款不能及時收回,這部分未收回資產(chǎn)就成了銀行的不良資產(chǎn),即信用風(fēng)險造成了銀行的損失,而一旦當(dāng)銀行的這些不良資產(chǎn)達(dá)到一定的比例,就會使得這種風(fēng)險帶來的損失擴(kuò)散至金融機(jī)構(gòu)其他部門或者其他銀行從而導(dǎo)致銀行整體的資產(chǎn)質(zhì)量不佳,整體收益下降。
　　2.風(fēng)險要素之間的擴(kuò)散
　　風(fēng)險如果僅僅只在風(fēng)險要素內(nèi)部擴(kuò)散,風(fēng)險管理就相對容易了。但在實際過程中,一旦某個風(fēng)險要素引發(fā)風(fēng)險就會很容易擴(kuò)散至其他要素。所以,風(fēng)險在風(fēng)險要素之間的擴(kuò)散是風(fēng)險擴(kuò)散的主要形式。這種擴(kuò)散形式存在的前提是各個要素之間存在緊密的聯(lián)系。如圖7所示:
　　如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問題,政府面臨著一系列的問題,這些問題自然給政府部門在決策過程中帶來了風(fēng)險。例如政府在貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策方面的改變,緊縮銀根對房地產(chǎn)開發(fā)商而言就意味著面臨籌資方面的風(fēng)險或變現(xiàn)風(fēng)險。同樣,房地產(chǎn)企業(yè)的高速擴(kuò)張在某種程度上來說,存在盲目注重數(shù)量的風(fēng)險,而這種風(fēng)險對外界帶來的是從客觀上推高了土地價格,這顯然與政策層面的聲音并不符合,給政府決策帶來了一定的風(fēng)險。

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