一個(gè)關(guān)乎全民的“蝸居”現(xiàn)象,經(jīng)輿論發(fā)酵,掀動(dòng)民心激蕩。今年全國(guó)“兩會(huì)”前,溫家寶總理與網(wǎng)友在線交流時(shí)說(shuō):“我也知道所謂‘蝸居’的滋味”,強(qiáng)調(diào)政府有決心采取經(jīng)濟(jì)和法律手段,把房?jī)r(jià)保持在合理價(jià)位;“兩會(huì)”上,住房問(wèn)題激起更高層次的討論。
　　記者獲悉,全國(guó)“兩會(huì)”代表的提案議案中,關(guān)于平抑房地產(chǎn)價(jià)格的建議數(shù)量空前。其中,“保障性住房”這個(gè)被冷落多年的名詞再次頻繁出現(xiàn)。所謂“保障房建設(shè)”,可理解為由政府主導(dǎo),輔以各種形式的補(bǔ)貼,為單純依靠市場(chǎng)無(wú)法解決住房問(wèn)題的人群提供各種住房支持,屬于社會(huì)福利制度的范疇。
　　2009年底,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”,并提出四項(xiàng)舉措。其中,推進(jìn)保障房建設(shè)即為一項(xiàng),和增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管三大舉措并列。
　　2010年初,國(guó)務(wù)院辦公廳又下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這份被稱為“國(guó)11條”的文件,將保障性住房在擴(kuò)大住房有效供給當(dāng)中的作用提至幾年來(lái)空前的高度。具體指向中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè),限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)。
　　記者獲悉,新年伊始,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)正在根據(jù)各界建議和社會(huì)輿情調(diào)整政策,力圖為擴(kuò)大住房保障的層級(jí)和范圍制定更為清晰的路線圖。其標(biāo)志,是住房保障中期規(guī)劃的制定,以及《基本住房保障法》的起草。二者都計(jì)劃于今年上半年報(bào)送國(guó)務(wù)院。保障性住房這劑藥方,能否為渴望走出“蝸居”的百姓?qǐng)A上住房夢(mèng)?
　　
　　“等不到”的保障房
　　
　　“保障性住房”并非新概念,最早可追溯到中國(guó)住房市場(chǎng)化改革起步之時(shí)。
　　1998年,中國(guó)開(kāi)始強(qiáng)力推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革。作為改革舉措的一部分,同時(shí)推出了面向中低收入階層的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)身?xiàng)制度。前者由政府投資建房、低回報(bào)出租;后者由政府提供優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商承建并低價(jià)出售。二者構(gòu)成保障住房的基本品種。后來(lái)又增加了由政府限價(jià)出售的限價(jià)房,以及仍在探索中的公共租賃房。所有這些,構(gòu)成了中國(guó)“保障房”的系列品種。
　　到2008年底,為對(duì)沖全球金融危機(jī)影響,中國(guó)政府推出“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,其中包括斥資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共項(xiàng)目。
　　據(jù)發(fā)改委數(shù)據(jù),保障性安居工程獲得4000億元投資,包括廉租住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、游牧民定居工程和農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。
　　隨后,中央政府又大幅追加保障房規(guī)模。住建部副部長(zhǎng)齊驥承諾,2009年─2011年間,全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房,同時(shí)完成約220萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造,總投資將超過(guò)9000億元。
　　2009年,保障房的建設(shè)力度一度明顯加大。2009年上半年,全國(guó)保障性住房用地供應(yīng)5.6萬(wàn)畝,同比增加36.3%,各地保障房建設(shè)加緊開(kāi)工。那段時(shí)間,住建部官員格外忙碌。二三月份新追加的指標(biāo),立刻就要分配到各地,不久便開(kāi)始陸續(xù)動(dòng)工,僅上半年就有3388萬(wàn)平方米、48萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工建設(shè)。至該年8月底,完成投資394.9億元,完成率為23.6%。
　　但即便中央政府大力推進(jìn),百姓殷殷期待,總體而言,保障房建設(shè)卻不盡如人意。截至2006年底,全國(guó)仍有四個(gè)地級(jí)城市、141個(gè)縣級(jí)市沒(méi)有建立租住房制度;全國(guó)累計(jì)僅有54.7萬(wàn)戶低收入家庭,通過(guò)廉租住房制度改善了住房條件;經(jīng)濟(jì)適用房的投資,從2004年開(kāi)始便出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),不少地方甚至停止建設(shè),即便在2009年,經(jīng)濟(jì)適用房投資也不過(guò)1139億元,在全年高達(dá)25619億元的住宅投資中所占比例不過(guò)4.4%。
　　老百姓則從他們的切身體會(huì),感受到保障房建設(shè)的遲緩。如武漢,自2005年推行保障房搖號(hào)購(gòu)房以來(lái),絕大多數(shù)項(xiàng)目的供求比都在1∶10以上;2008年1月開(kāi)始登記的“香緹美景”保障房項(xiàng)目,供求比更是高達(dá)1∶26。又如北京,2009年初,申請(qǐng)保障房的達(dá)10.45萬(wàn)戶,而北京可提供搖號(hào)配售的經(jīng)適房?jī)H約3.2萬(wàn)套,可提供的限價(jià)房房源約2.3萬(wàn)套。“現(xiàn)在的保障房是人等房�！北本┦薪ㄎ�一位官員對(duì)記者說(shuō)。
　　時(shí)至今日,明顯比現(xiàn)有商品房?jī)r(jià)格低廉的保障房,其供應(yīng)量仍與百姓和中央政府的期望值差距多多。為爭(zhēng)奪有限的保障房資源,分配過(guò)程中的不公現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。因準(zhǔn)入及退出機(jī)制的缺陷,經(jīng)濟(jì)適用房巨大的投資價(jià)值,吸引了諸多投機(jī)者及有特殊關(guān)系人群進(jìn)入,倒賣漁利,真正的政策保障人群反而難以獲得應(yīng)有的住房。武漢經(jīng)適房“六連號(hào)事件”爆出,即揭開(kāi)經(jīng)適房申報(bào)“隱形腐敗”的冰山一角。
　　房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“我愛(ài)我家”的銷售員王文虎也對(duì)記者說(shuō):“只有等保障房都修好了,才能看得到對(duì)工薪階層的分流作用。”
　　
　　保障范圍趨窄
　　
　　其實(shí),即便保障房建設(shè)計(jì)劃都如期完成,也很難彌合老百姓的心理落差。這首先與現(xiàn)有的保障范圍偏窄有關(guān)。
　　起步于上世紀(jì)80年代初的中國(guó)住房制度改革,是以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的樸素目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)的。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,中國(guó)在城鎮(zhèn)一直實(shí)行由政府或單位投資建房并無(wú)償或低價(jià)分配的“福利分房”制度。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)人口的不斷增長(zhǎng),這種“大鍋飯”式的分配模式日益暴露出供應(yīng)不足和分配不公,最終瀕于破產(chǎn)。到1978年底,中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積僅為3.6平方米,缺房戶接近城鎮(zhèn)總戶數(shù)的一半。
　　當(dāng)時(shí)的政策制定者反復(fù)思考的,是中國(guó)人應(yīng)該享有什么樣的居住條件?什么質(zhì)量?如何支付?由此,最終走上了打破行政供給格局,以住房私有化、市場(chǎng)化來(lái)解決供給短缺的道路。
　　但在改革之初,住房供應(yīng)的責(zé)任并未完全交給市場(chǎng)。1998年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)房改的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,明確了“最低收入家庭購(gòu)買(mǎi)廉租房,中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房”的原則,并明確“經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體”。
　　經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,其實(shí)都帶有政府支持的保障性質(zhì)。以經(jīng)濟(jì)適用房為例,文件規(guī)定其土地采取劃撥出讓的方式,不收土地出讓金,出售價(jià)格保本微利原則實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),僅允許3%的利潤(rùn),此外還有一系列的稅費(fèi)減免。這是商品房無(wú)法企及的。
　　住房制度改革高潮之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)渡過(guò)了一段平靜發(fā)展時(shí)期。不少城市陸續(xù)開(kāi)建經(jīng)濟(jì)適用房。但在初創(chuàng)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng),和當(dāng)時(shí)同區(qū)位的商品房相比,經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格上并無(wú)太大優(yōu)勢(shì),加之進(jìn)入門(mén)檻偏低,其保障功能并不顯著。1998年至2003年,全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工面積在4.77億平方米,為600多萬(wàn)戶家庭提供了住房。
　　此間,經(jīng)濟(jì)適用住房占商品住宅投資比重,隨著商品房市場(chǎng)的擴(kuò)大而逐漸下降。調(diào)整供給格局的計(jì)劃隨之開(kāi)始醞釀。終于在2003年,一紙《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào),簡(jiǎn)稱18號(hào)文)下發(fā),提出經(jīng)濟(jì)適用房是“具有保障性質(zhì)的政策性商品房”,不再是住房供應(yīng)的主體,其對(duì)象也明確為中低收入家庭;實(shí)際執(zhí)行時(shí),標(biāo)準(zhǔn)又更側(cè)重于其中收入偏低者。
　　回顧這段歷程,上述安排被不少學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士看做是一個(gè)“重市場(chǎng)、輕保障”格局開(kāi)端。各地政府逐步開(kāi)始對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房人群的資格進(jìn)行嚴(yán)格限制,經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量也一再緊縮。
　　后來(lái),一些城市又陸續(xù)推出了“兩限房”與“公租房”項(xiàng)目。前者是面向中等收入家庭,限制套型比例、限定銷售價(jià)格的普通商品住房;后者是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有,用低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能承受的價(jià)格出租的住房。目前“兩限房”在執(zhí)行中各地差異較大,尚在探索之中;而公租房政策于2009年起步,具體實(shí)踐效果仍有待觀察。
　　至此,中國(guó)形成了以廉租房為主、經(jīng)濟(jì)適用房等其他形式為輔的保障房架構(gòu)。一些專家分析,能夠從中受益的群體不足2.5%。
　　
　　“普通商品房”之失
　　
　　能夠從保障房政策獲益的人群被一再限制,那么,更多的中等收入群體的住房問(wèn)題如何解決?2003年,當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房不再作為向中等收入群體住房供應(yīng)的主體后,政策層面取而代之的,是一個(gè)名為“普通商品房”的新概念。
　　前述18號(hào)文提出,要根據(jù)市場(chǎng)需求,加快普通商品住房發(fā)展,提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。為此,政府應(yīng)“控制土地價(jià)格,多渠道降低建設(shè)成本”,使這一類的住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。
　　可是,美好的愿望往往和現(xiàn)實(shí)背道而馳。2004年以后,以大城市為龍頭,各地房?jī)r(jià)開(kāi)始陸續(xù)飆漲。對(duì)此,國(guó)務(wù)院分別在2005年、2006年、2008年連續(xù)發(fā)出紅頭文件,要求各地調(diào)控房?jī)r(jià)的漲勢(shì)。其中一個(gè)主要的措施,就是要求各地重點(diǎn)發(fā)展“普通商品房”,擴(kuò)大其供給。
　　遺憾的是,何謂“普通商品房”,到目前并無(wú)一個(gè)明確的定義。是否需要限定面積?是否需要控制售價(jià)?還是完全交由市場(chǎng)來(lái)界定?唯一的限定,僅僅是在2006年的一份文件中,提出自當(dāng)年6月1日起,包含經(jīng)濟(jì)適用住房在內(nèi),套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上;下調(diào)比例需報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。
　　然而,事實(shí)證明,這一切對(duì)飛漲的房?jī)r(jià)無(wú)能為力。
　　一段時(shí)間以來(lái),各地規(guī)劃為“普通商品房”的建設(shè)用地價(jià)格一再飆升,新“地王”頻出。2009年12月23日,上海新江灣城C6地塊以37.2億元總價(jià)出讓給中國(guó)建筑股份有限公司子公司中建地產(chǎn),這一地塊規(guī)劃用途為普通商品房,樓面地價(jià)竟折合每平方米3.2萬(wàn)余元,成為中國(guó)住宅用地市場(chǎng)上新“地王”。
　　今年2月22日,房?jī)r(jià)并不算領(lǐng)先的福州市在網(wǎng)上掛牌出讓鼓樓區(qū)三坊七巷的兩幅小地塊,其中的11號(hào)吉庇路地塊,規(guī)劃為普通商品房住房用地,起始樓面地價(jià)就已高達(dá)1.6萬(wàn)多元。
　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息顯示,2010年1月北京總成交土地26宗,總成交金額為132.46億元。其中居住類用地4宗,總建筑面積為67.3萬(wàn)平方米,總成交金額為89.55億元。樓面均價(jià)達(dá)到了每平方米13305元。
　　中國(guó)社科院學(xué)者姜雪梅分析,因?yàn)楣珨偯娣e大、凈使用面積小,小戶型住房成本偏高,高地價(jià)之下,開(kāi)發(fā)商更要追求利潤(rùn)最大化,“能建大的就不會(huì)建小的”。而普通商品房定位模糊,更為開(kāi)發(fā)商建大房、高檔房、或抬升房?jī)r(jià)留下不小的空間。
　　2009年,全國(guó)90平方米以下住宅投資總量為8351億元,僅占當(dāng)年商品住宅投資的32.6%。一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)不足,大量工薪階層涌入二級(jí)市場(chǎng)尋求中小戶型住房�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張?jiān)赂嬖V記者,從其掌握的二手房交易數(shù)據(jù)來(lái)看,二手房平均成交面積不足90平方米,中小戶型的成交比例占交易量的六成,供需比達(dá)1∶6。
　　也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商之所以敢于不斷以驚人的價(jià)格制造“地王”,就是因?yàn)槭袌?chǎng)需求源源不斷,尤其在北京、上海這樣的大城市,全國(guó)各地的人口均向此聚集,房子再多也有人要,“價(jià)高不愁賣”。而隨著城市化的進(jìn)程推進(jìn),不少二三線城市,也成為周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心,人群的聚集創(chuàng)造出新的需求,為房?jī)r(jià)提供支撐。
　　針對(duì)此,有不少業(yè)內(nèi)人士指出,中國(guó)的住宅市場(chǎng)屬于城市化過(guò)程當(dāng)中的“不成熟市場(chǎng)”,新城、新房都在不斷地布局和建設(shè)當(dāng)中,供求關(guān)系還很不穩(wěn)定。這樣的市場(chǎng),一定時(shí)間內(nèi)住房還將處于短缺狀態(tài),而當(dāng)?shù)刂械仁杖肴巳旱馁?gòu)買(mǎi)力還難以和來(lái)自全國(guó)的購(gòu)買(mǎi)需求相競(jìng)爭(zhēng)。
　　
　　“強(qiáng)化保障”輪回
　　
　　面對(duì)以上現(xiàn)實(shí)情況,一些業(yè)內(nèi)人士開(kāi)出藥方,提出現(xiàn)階段解決住房問(wèn)題的關(guān)鍵,并非簡(jiǎn)單擴(kuò)大供給平抑價(jià)格,關(guān)鍵是要調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。不能將代表住房需求主體的中等收入人群的住房問(wèn)題完全推給市場(chǎng),政策上要有保障性的安排。
　　具體而言,就是無(wú)論是高收入、中等收入,還是低收入,政府都應(yīng)該有相應(yīng)的服務(wù)。也就是說(shuō),讓高收入人群完全通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房;對(duì)于中低收入人群,政府應(yīng)維護(hù)市場(chǎng)秩序,做到低端有保障,中端有支持。
　　各界要求擴(kuò)大保障范圍的建議曾數(shù)度向住建部提出,相應(yīng)的條文終于出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院文件當(dāng)中。
　　2010年1月,“國(guó)11條”發(fā)布,再次強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大保障住房的有效供給,要求政府在“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市,要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)”。
　　其中,更提出“擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍”,超越了原先對(duì)單純強(qiáng)調(diào)數(shù)量擴(kuò)張的內(nèi)涵。住建部部長(zhǎng)姜偉新對(duì)此做出謹(jǐn)慎解釋:“在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市,在加快保障房建設(shè)進(jìn)度的同時(shí),可以擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)范圍,由低收入家庭向中等偏下收入家庭逐步擴(kuò)大�！�
　　這份文件特別強(qiáng)調(diào),應(yīng)“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”。
　　在各地隨后召開(kāi)的“兩會(huì)”上,保障性住房建設(shè)紛紛成為各地政府新一年施政報(bào)告中的重點(diǎn)。看起來(lái),在市場(chǎng)和保障之間的輪回,又踏上了新的起點(diǎn)。
　　一些房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先的一線城市開(kāi)始承諾對(duì)保障房的供應(yīng)比例做出重大調(diào)整。北京市市長(zhǎng)郭金龍?zhí)岢?2010年,北京自住型、改善型等各類政策性住房用地供給將占新增總供地量50%以上,新建保障房應(yīng)占當(dāng)年住宅供應(yīng)總量的50%以上。2月23日,這兩個(gè)50%的詳盡規(guī)定,出現(xiàn)在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站低調(diào)掛出的“國(guó)11條”的實(shí)施細(xì)則中。
　　上海市市長(zhǎng)韓正更公開(kāi)表示,2010年開(kāi)工建設(shè)的保障性住房面積將要達(dá)到上海市總開(kāi)工建設(shè)住房面積的60%以上。
　　在廣州,今年計(jì)劃投資30億元新建2.8萬(wàn)套保障性住房,加上2009年下達(dá)的2.8萬(wàn)套保障房計(jì)劃,今年上半年將有5.6萬(wàn)套保障房投入預(yù)售。廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群保證,2010年廣州將儲(chǔ)備3平方公里以上的保障房用地。這一數(shù)字,首次可與住宅用地的供應(yīng)量比肩。
　　另一些城市的計(jì)劃看上去更為細(xì)致。不久前,重慶市長(zhǎng)黃奇帆宣布了一個(gè)“重大決策”,即為新生代城市居民、大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)工作人員等“夾心層”興建“公共租賃房”,并加大投入力度,以此作為該市未來(lái)十年保障性住房政策的重點(diǎn)。除此之外,重慶已形成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓等五種保障房并存的格局。
　　西南重鎮(zhèn)昆明提出了住房保障“全覆蓋”的目標(biāo)。具體而言,昆明計(jì)劃于2009年-2011年按照城市低收入困難家庭的保障標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量,采用廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房租賃補(bǔ)貼等三種形式,將城鎮(zhèn)人均月收入低于980元、人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭,全部納入保障性住房的保障范圍。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昆明調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查分析,符合這一條件的家庭數(shù)量,大約有15萬(wàn)戶。
　　這些措施各有側(cè)重。然而,具體到城市,保障房供應(yīng)范圍究竟應(yīng)該擴(kuò)到多大?各種類型的保障房應(yīng)如何配比?住房保障的邊界最終如何劃定?每一個(gè)城市都在為自己尋找答案,但在實(shí)踐當(dāng)中,這個(gè)答案仍然是模糊的。
　　
　　地方政府的選擇
　　
　　擴(kuò)大住房保障范圍和規(guī)模的嘗試,無(wú)論在哪個(gè)城市,都要面對(duì)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,究其根本,在于政府究竟應(yīng)當(dāng)且能夠?qū)ψ》勘Ｕ铣袚?dān)多大的責(zé)任。
　　重慶市市長(zhǎng)黃奇帆確認(rèn)公租房將成為重慶市住房保障體系的三大支柱之一,“政府保障房由動(dòng)遷房、廉租房和公租房共同組成�！彼�解釋說(shuō),動(dòng)遷房的前提是要先有房子;廉租房的覆蓋面又太小,大約只保障當(dāng)?shù)?%的人口。公租房的設(shè)計(jì),旨在填補(bǔ)兩者之外的空白,使那些暫時(shí)買(mǎi)不起房、但又不屬于廉租房保障對(duì)象的工薪階層、外來(lái)人口等群體能夠通過(guò)租房解決住房問(wèn)題。這種過(guò)渡性的保障性住房,其房租可比市場(chǎng)價(jià)格低40%左右。
　　在黃奇帆描述的保障房藍(lán)圖當(dāng)中,中央政府三令五申擴(kuò)大供給的經(jīng)濟(jì)適用房,顯然正在淡出。根據(jù)重慶市的規(guī)劃,政府并不打算向中等收入群體提供住房保障。黃奇帆介紹,政府將用保障性住房滿足約30%的低收入群體的基本居住需求;此外,中等收入階層,可以到市場(chǎng)上買(mǎi)商品房;對(duì)特別高端、豪華的商品房,要通過(guò)稅費(fèi)等手段進(jìn)行比較嚴(yán)格的約束。
　　事實(shí)上,在各地政府紛紛宣布擴(kuò)大保障房建設(shè)比例的同時(shí),這種以低收入人群住房保障為主、以租賃式住房為主的保障思路,仍然是市長(zhǎng)們的首選。顯然,和國(guó)務(wù)院文件對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度轉(zhuǎn)變所不同的是,各地政府對(duì)于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)仍存有重重顧慮。為數(shù)眾多的中等收入人群要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保障房實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想,幾率并不高。
　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為,以經(jīng)濟(jì)適用房擴(kuò)大保障是一個(gè)“無(wú)底洞”。因?yàn)楝F(xiàn)有規(guī)定允許經(jīng)濟(jì)適用房上市交易,一旦入市,一賣一轉(zhuǎn)手就是極高的收益。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展部副部長(zhǎng)林家彬強(qiáng)調(diào),市場(chǎng)房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格之間的差距,會(huì)不斷催生出新的投機(jī)需求,源源不斷的吞噬公共資源,引發(fā)分配不公,并難以遏制。而租賃式住房的產(chǎn)權(quán)屬于地方政府,能激勵(lì)其投入更大熱情來(lái)推廣。
　　更深層的原因在于,經(jīng)濟(jì)適用房之所以比普通商品房?jī)r(jià)廉,在于其價(jià)格構(gòu)成和普通商品房不同,經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)采取劃撥形式,政府不得收取土地出讓金。而這些土地出讓金,隨著地價(jià)節(jié)節(jié)攀升,早已成為地方政府的主要財(cái)源。分稅制改革后,地方政府,特別是縣鄉(xiāng)政府的稅權(quán)受到了嚴(yán)重削減,但事權(quán)卻沒(méi)有相應(yīng)減輕,甚至還有不斷增加。它們對(duì)土地收入的依賴性也最強(qiáng)。擴(kuò)大保障范圍的政策導(dǎo)向和輿論呼聲,讓各地政府在土地的巨大收益和保障房的巨大投入之間做出抉擇。
　　
　　告別“土地財(cái)政”
　　
　　虎年元宵節(jié)剛過(guò),位于北京五道口附近的東王莊小區(qū)的房屋中介機(jī)構(gòu)“鏈家地產(chǎn)”門(mén)市部,迅速更新了他們的售房?jī)r(jià)格。一套建筑面積為74平方米的住宅,標(biāo)價(jià)由200萬(wàn)元改為210萬(wàn)元,目前單價(jià)超過(guò)2.8萬(wàn)元。如果僅僅是租賃,月租金也在4000元上下。
　　如此高價(jià)的房子,其實(shí)僅是一套沒(méi)有電梯,位于舊式五層住宅樓的二樓、外墻樸素、內(nèi)部裝修簡(jiǎn)陋的普通住房。若在五年前購(gòu)買(mǎi),大約僅需要五六十萬(wàn)元。
　　這樣令人無(wú)奈的場(chǎng)景,或許是全國(guó)相當(dāng)多的城市居民不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張?jiān)卤硎?從目前二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看,目前市場(chǎng)需求量最大的是中小套型價(jià)格偏低的住房,由于這類住房在市場(chǎng)上供不應(yīng)求,因此無(wú)論是售價(jià)還是租價(jià),愈發(fā)水漲船高,成為帶動(dòng)其他類型住房租售價(jià)格交互上漲的主力。
　　住建部近期對(duì)全國(guó)住房做過(guò)比較詳盡的調(diào)查,得出結(jié)論,目前中小套型的住房數(shù)量相當(dāng)缺乏。而這類住房的租買(mǎi)群體,集中于城鎮(zhèn)新增的居民或家庭,包括新加入就業(yè)市場(chǎng)和從農(nóng)村轉(zhuǎn)移的人群,大多數(shù)是普通的工薪階層,在收入分配格局當(dāng)中,屬于中低收入者。
　　高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)屢屢挑戰(zhàn)老百姓心理承受極限。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)政策研究中心秘書(shū)長(zhǎng)唐鈞分析,目前中國(guó)的中低收入者,占到了全體居民的70%─80%,而他們中的絕大多數(shù)都無(wú)法輕松支付當(dāng)下的房?jī)r(jià)。
　　據(jù)學(xué)者估算,2004以后,中國(guó)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)住房的房?jī)r(jià)收入比快速提高,居民住房支付能力明顯下降。2007年,相對(duì)于全國(guó)平均房?jī)r(jià),低收入家庭的房?jī)r(jià)收入比為14∶1,中低收入家庭在10.74∶1,中等收入家庭在8.4∶1,住房支付能力明顯偏低。
　　農(nóng)民工、新畢業(yè)的大學(xué)生等也屬于增量需求當(dāng)中的主要人群,其收入相對(duì)微薄,很大一部分礙于戶籍限制,被排斥在城市的住房保障體系之外。而即便以戶籍人口的收入水平,目前在市場(chǎng)上無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)還是租賃自己的住房,也都是一個(gè)極為沉重的負(fù)擔(dān)。
　　如今,人們的住房夢(mèng)想并不奢侈。不需要多大,不需要多豪華,只要成家立業(yè)的開(kāi)端,能有一個(gè)面積和條件夠得上體面、支付得起的“小窩”。問(wèn)題是,在高房?jī)r(jià)的壓力下,中等收入人群的住房需求是否需要保障?
　　答案是肯定的。全國(guó)人大代表、中國(guó)民主建國(guó)會(huì)上海市委員會(huì)副主委、上海市政府咨詢辦公室成員張兆安帶來(lái)一份“關(guān)于從速制定《國(guó)家住房保障法》”的議案。這份議案也建議,在未來(lái)的住房保障法中,應(yīng)根據(jù)中國(guó)的收入結(jié)構(gòu)提供分層次的保障。
　　張兆安對(duì)記者說(shuō),社會(huì)的收入結(jié)構(gòu)呈紡錘形分布,最上面的高收入人群,應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)去尋求商品住房;最底層的低收入人群,有廉租房和經(jīng)適房這樣剛性的保障來(lái)托底。但對(duì)于中間的大多數(shù)中等收入群體的住房供應(yīng),他并不認(rèn)為應(yīng)當(dāng)完全交給市場(chǎng),而是應(yīng)該區(qū)別對(duì)待,“有的靠上面一點(diǎn),努努力,就能買(mǎi)到一套商品房;有的靠下一點(diǎn),一不小心,就成為了低收入人群,對(duì)中間群體的保障方式,就應(yīng)該多種多樣。”
　　隨著房?jī)r(jià)飛漲,收入分配格局也在重組。不少學(xué)者認(rèn)為,如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平超過(guò)正常值,政府應(yīng)該對(duì)被市場(chǎng)擠出的中等收入群體的基本住房需求做出保障的承諾。為此,首先應(yīng)該建立機(jī)制,對(duì)房?jī)r(jià)和不同收入群體的承受能力、當(dāng)?shù)氐淖》啃枨笥幸粋�(gè)準(zhǔn)確評(píng)估,設(shè)置警戒線,超過(guò)警戒線時(shí),就應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)保障。
　　至于保障的方式,則完全可以根據(jù)城市具體的收入水平和承載能力,設(shè)置可持續(xù)的模式,動(dòng)員市場(chǎng)和企業(yè)的力量來(lái)參與,如此也可以減輕政府的投資壓力,以及打破完全由政府建設(shè)保障住房可能帶來(lái)的行政枷鎖。
　　中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所學(xué)者姜雪梅表示,通過(guò)信貸、金融方面的政策的進(jìn)一步支持,對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為必然可以有一定的抑制,但“地方政府對(duì)土地出讓金的依賴度過(guò)大”,能否真正平抑房?jī)r(jià),“不可能短時(shí)間之內(nèi)就看到效果”。
　　學(xué)者們的共識(shí)是,要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想,政府無(wú)疑要承擔(dān)起更多的責(zé)任―― 一方面是在住房保障領(lǐng)域,將建設(shè)落到實(shí)處,保證供應(yīng);另一方面則是在住房市場(chǎng)領(lǐng)域,通過(guò)政策調(diào)整來(lái)影響公眾預(yù)期,平衡市場(chǎng)供求,進(jìn)而穩(wěn)定價(jià)格。
　　“而無(wú)論在哪個(gè)領(lǐng)域,其最基本的要求便是,放棄土地財(cái)政。”唐鈞如是表示。
　　(《新世紀(jì)周刊》2010年第10期,作者為該刊記者)

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