上世紀(jì)90年代至今，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了20年的聚變發(fā)展，從最初的萌芽到逐步成型，伴隨商業(yè)的不斷繁榮發(fā)展，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開始大放異彩。 　　濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展溯源 　　一個城市商業(yè)的繁榮程度是由這個城市的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展程度決定的。
　　早期濟(jì)南的商業(yè)業(yè)態(tài)多是沿街店鋪，聚集于一些主要街道上，形成了早期的商業(yè)街。如聚集了瑞蚨祥、精一照相館文和樓烤鴨店，燕喜堂、廣立順等諸多聞名全國老字號的芙蓉街。這樣的商業(yè)街及商業(yè)業(yè)態(tài)是最初期，也是人們最為熟悉的購物方式。
　　傳統(tǒng)的商業(yè)零售形態(tài)受到第一次較大沖擊是源于上世紀(jì)初百貨公司的出現(xiàn)。以商品工業(yè)化生產(chǎn)為基礎(chǔ)的商品零售形態(tài)――百貨公司的問世，開啟了近代商業(yè)的發(fā)展歷程。濟(jì)南大觀園商場與人民商場，濟(jì)南第一百貨、百貨大樓、山東華聯(lián)曾并稱為濟(jì)南市屬商業(yè)的“五朵金花”，主營業(yè)態(tài)全部是綜合商業(yè)。計劃經(jīng)濟(jì)時代，它們的市場份額曾占到95％以上，一直到上個世紀(jì)的90年代初，仍占據(jù)濟(jì)南商業(yè)的半壁江山。
　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上世紀(jì)90年代中期，濟(jì)南商業(yè)進(jìn)入了第二輪行業(yè)洗牌期�！俺�市要革百貨的命”，概括了濟(jì)南商業(yè)第二輪洗牌的演化過程。百貨公司逐漸喪失了競爭力，昔日的五朵金花已有三朵完全凋零，埋沒在商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程中。
　　濟(jì)南第一個倉儲式超市――世購廣場的出現(xiàn)引發(fā)了省城商業(yè)業(yè)態(tài)革命。隨后，濟(jì)南出現(xiàn)了萬嘉隆，綠地等多家超市，而2001年大潤發(fā)的入駐，掀起了省城大賣場的繁榮局面，隨后沃爾瑪，家樂福、易初蓮花紛紛搶灘，目前，濟(jì)南僅銀座已開設(shè)了21家大型超市……另一方面，以室內(nèi)步行購物環(huán)境為主的購物中心，因其舒適的購物環(huán)境，集合百貨公司，超市及專賣店的綜合業(yè)態(tài)，倡導(dǎo)一站式服務(wù)的經(jīng)營理念迅速贏得了市場。1997年貴和購物中心2000年銀座地下購物廣場的開業(yè)標(biāo)志百貨業(yè)態(tài)進(jìn)入革新階段。
　　1996年，銀座作為一個全新的零售業(yè)字號第一次出現(xiàn)――銀座商城開業(yè)。隨后十多年，銀座不斷開店。到目前為止，以其總營業(yè)面積算，是濟(jì)南商界豪無爭議的“老大”。
　　1997年，貴和購物中心正式開業(yè)，成為當(dāng)時濟(jì)南高檔商場的代表。如今貴和在濟(jì)南有3家商場。
　　2003年9月和2004年4月，全球排名前兩位的沃爾瑪家樂福先后落戶濟(jì)南，濟(jì)南從此有了“洋商場”�？上�，當(dāng)初放出豪言的兩位國際巨頭，直到不久前沃爾瑪才開出了濟(jì)南的第二家店，家樂福至今仍只有
　　家店。倒是全球排名第三的樂購，在2009年10月30日開設(shè)在濟(jì)南的第一家店濟(jì)南東二環(huán)店后，很快于去年11月在萬達(dá)廣場開設(shè)了第二家店。全球排名前三的零售巨頭已聚首濟(jì)南。
　　2009年，濟(jì)南迎來外地商場進(jìn)駐的第二波浪潮。除了借助人民商場和大觀園進(jìn)入濟(jì)南的煙臺振華和長春歐亞以及樂購?fù)猓�還有來自威海的家家悅，當(dāng)年8月底，其落子海鮮大市場。
　　濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新篇章――Mall時代
　　當(dāng)城市化水平達(dá)到70％以上時，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如ShoppingMall、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力。
　　隨著城市化進(jìn)程加劇和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，多元化綜合性的商業(yè)地產(chǎn)開始在濟(jì)南嶄露頭角，作為城市功能配套的一部分，城市綜合體還肩負(fù)著為居民提供生活便利的任務(wù)。而一些位于城市商圈內(nèi)的綜合體由于其獨具的商業(yè)、升值價值，更成了許多投資者心中的“寵兒”。
　　山東世界貿(mào)易中心――濟(jì)南真正意義上的第一個城市綜合體項目
　　山東世界貿(mào)易中心是省政府批準(zhǔn)成立的集購物，星級酒店、出租寫字問、娛樂、房地產(chǎn)開發(fā)及高科技投資等功能于一體的大型現(xiàn)代綜合商業(yè)服務(wù)企業(yè)，是山東商業(yè)集團(tuán)總公司的核心層企業(yè)。下屬有銀座品牌的零售業(yè)態(tài)銀座商城，有委托法國雅高酒店管理集團(tuán)管理的索菲特銀座大飯店、銀座寫字樓，銀座健身、銀座美容、銀座保齡球，當(dāng)時還配備了銀座震動影院、山東會展中心等設(shè)施。
　　魯商城市廣場
　　魯商廣場為十一運會重點配套工程，由上市公司魯商置業(yè)投資開發(fā)，位于歷下區(qū)經(jīng)十路南側(cè)舜河高架橋東側(cè)、泉城公園西北側(cè)，總建筑面積約21萬平方米，規(guī)劃有全民健身體育運動場館(包括籃球，排球、網(wǎng)球乒乓球羽毛球、游泳館等室內(nèi)運動場館)，擁有國內(nèi)首個集EOD商務(wù)辦公、APM商業(yè)街時尚購物廣場高檔休閑廣角于一體的建筑綜合體。
　　大地銳城
　　位于高新區(qū)歷城區(qū)交界處，緊鄰東部大動脈二環(huán)東路，由山東大地房地產(chǎn)公司開發(fā)，由中國園林式高層智能住宅社區(qū)、10萬平方米國際購物廣場、6A摩天寫字樓五星級酒店和酒店式公寓構(gòu)成，在濟(jì)南率先擎起城市綜合體的大旗。占地面積4885993sF方米，總建筑面積15萬平方米。
　　萬達(dá)城市廣場
　　位于市中區(qū)，是由經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的城市中心黃金區(qū)域。由大連萬達(dá)開發(fā)，建筑面積約100萬平方米，是由城市高檔社區(qū)、5A級寫字樓，超五星級酒店和大型購物中心組成的城市綜合體項目，其中沿經(jīng)四路商業(yè)規(guī)劃逾23萬平方米，高檔住宅建筑面積近47萬平方米，酒店近6.5平方米，寫字樓17.5萬平方米，國際公寓2萬平方米，學(xué)校12萬平方米和1萬平方米的市民廣場。
　　恒隆廣場
　　位于濟(jì)南老城區(qū)，占地17.1萬平方米，北至泉城路，南到黑虎泉西路，東鄰天地置業(yè)，西接榜棚街。該項目由香港恒隆地產(chǎn)有限公司計劃投資約40億元，目標(biāo)是打造一個世界級購物中心，網(wǎng)羅了接近350問店鋪，當(dāng)中超過半數(shù)為國際時尚品牌商戶，其中不少更是初次進(jìn)駐濟(jì)南，如著名品牌Bang＆Olufsen，Coach(蔻馳)、Escada(愛斯卡達(dá))、FurIa(芙拉)、IWC(萬國表)，Mujl(無印良品)、UNIQLO(優(yōu)衣庫)和VersaceJeans(范思哲牛仔)等，現(xiàn)已于8月26日開門迎客。
　　銀座和諧廣場
　　位于槐蔭區(qū)振興街片區(qū)，是魯商集團(tuán)最重要的城市綜合體項目。2009年6月2日銀座股份的公告顯示：濟(jì)南市振興街ShoppIngMall項目總投資201，483萬元，擬建設(shè)購物中心及辦公樓，商務(wù)公寓、回遷房等，項目規(guī)劃總建筑面積48.7萬平方米，預(yù)計開業(yè)后，能夠輻射周邊3-5公里的范圍，每天客流量也將不低于5萬人。當(dāng)下最火的國際四大快時尚品牌中，C&A、H&M、優(yōu)衣庫都將落戶和諧廣場。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，2010年之前濟(jì)南沒有真正意義上的ShoppingMall，但是從去年開始，萬達(dá)廣場人駐濟(jì)南經(jīng)四路商圈，濟(jì)南開始出現(xiàn)真正意義上的ShopplngMall，8月底在泉城路開業(yè)的恒隆廣場，再加上近期即將開業(yè)的和諧廣場，三家購物中心鼎立的局面，表明濟(jì)南已經(jīng)真正進(jìn)入MalI時代。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，購物中心作為一種新興業(yè)態(tài)，短時間內(nèi)不會完全替代其他商業(yè)業(yè)態(tài)，濟(jì)南零售業(yè)會出現(xiàn)多種業(yè)態(tài)并存的局面。
　　濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的明天會更美好?
　　2011年5月7日萬達(dá)公館開盤，當(dāng)日即銷售80％；其推出的235平方米豪宅受到了市場的熱烈追捧，當(dāng)日即被搶購。隨后其推出的壓軸樓王巨作，也是最后一棟豪宅，僅有56席的8號公館也受到了市場的熱烈追捧，濟(jì)南萬達(dá)公館自銷售以來，多次蟬聯(lián)濟(jì)南豪宅銷冠，前期推出的380套豪宅已全部售罄。
　　今年上半年受國家調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場銷售受到較大影響，銷售量減少，銷售速度放緩。而萬達(dá)公館豪宅卻能開盤即銷售80％，這印證了高性價比豪宅的獨特魅力，也為濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了一個值得借鑒的成功案例。
　　商業(yè)地產(chǎn)并不僅僅是物業(yè)開發(fā)與銷售的問題，還有運營問題，真正成熟的市場，需要有聚合力的運營商。投機(jī)的思維，不考慮產(chǎn)品價值回報的做法，很難真正做好一個商業(yè)地產(chǎn)項目。
　　現(xiàn)階段，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)頭正勁的就是城市綜合體。但是城市綜合體是一個非常復(fù)雜的業(yè)態(tài)，開發(fā)時要研究城市消費人口、城市發(fā)展方向等諸多因素，并且要依托開發(fā)企業(yè)強(qiáng)大的資金、人才和管理實力以及經(jīng)營能力。沒有雄厚實力地產(chǎn)商難以入局，而且，限購促使資金周轉(zhuǎn)的時間增長，雄厚的資金也是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)另一必備條件。
　　現(xiàn)如今隨著二、三線城市限購的各種政策的出臺，住宅市場已趨于平和，商業(yè)地產(chǎn)開始上漲。但從青島出臺的商業(yè)地產(chǎn)增收房產(chǎn)稅可以察覺到，商業(yè)地產(chǎn)可能會在大幅上漲之前就會面臨限購的問題。
　　據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，大部分網(wǎng)友都看衰“金九銀十”，雖然也有專家預(yù)言，商業(yè)地產(chǎn)會扭轉(zhuǎn)不斷下降的數(shù)據(jù)，但是在住宅的剛性需求未能滿足的情形下，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的明天也許并不是一個陽光燦爛的日子。

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