2010年4月,國家出臺(tái)強(qiáng)硬的“限購令”,以強(qiáng)硬的手段試圖降低房價(jià)。20年來,這種嘗試輪番上演了很多次。 　　 　　海南勝利 　　中央政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的最初勝利是在海南,可惜這只是局部的勝利,而且這種勝利或許不在于調(diào)控政策有力,而是1990年代初期海南房價(jià)的高漲確實(shí)太早了點(diǎn)。
　　1978年10月,鄧小平在北京視察十幾套新建公寓時(shí),萌生一想法,想用積蓄給身患?xì)埣驳膬鹤余嚇惴劫I一套房子。問“居民住房可否成為商品”,隨從人員沒人能回答。
　　當(dāng)時(shí),中國尚沒有商品房的概念。
　　十年之后,1988年1月15日至18日,第一次全國住房制度改革工作會(huì)議在北京召開。
　　實(shí)際上,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)應(yīng)該始于1989年。當(dāng)年2月15日,在北京首次公開出售商品房,拉開了住房商品化的大幕。當(dāng)時(shí),出售商品房350套,每平米最高2000元,位于黃金地段。然而,人們還是嫌貴,登記預(yù)定僅250套。
　　1990年,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)萎靡,全國的房改陷入困境。主政上海的朱?基在上海率先開創(chuàng)了公積金制度。
　　1991年,全國第二次住房制度改革工作會(huì)議在北京召開,確定城市土地轉(zhuǎn)讓制度正式實(shí)施。國務(wù)院批準(zhǔn)了24個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的房改總體方案,在房改大旗下,房價(jià)開始攀升;房地產(chǎn)公司如雨后春筍般冒了出來。
　　1992年,鄧小平南巡講話。英國《金融時(shí)報(bào)》當(dāng)時(shí)報(bào)道說,南方講話“在全國引發(fā)起自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的新浪潮”。房地產(chǎn)在這一年井噴,引發(fā)海南房地產(chǎn)狂潮,投身海南房地產(chǎn)開發(fā)的馮侖、潘石屹、張寶全這些今天的房地產(chǎn)大佬,當(dāng)年都從中受益匪淺。
　　1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)狂潮,導(dǎo)致商品房價(jià)格一路飆升,貴得離譜,普通老百姓很難買起房。后來,政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)泡沫破裂。當(dāng)時(shí),未來得及從海南撤離的投資者,賠得干干凈凈;提前撤出來的馮侖、潘石屹等人,北上到北京,穩(wěn)步進(jìn)入下一個(gè)成功。
　　經(jīng)歷海南房地產(chǎn)泡沫之后,1994年7月18日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,再次指出房改的根本目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化,再次啟動(dòng)城鎮(zhèn)住房改革之路。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制,禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市。這一時(shí)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下,上海市中心的房價(jià)從每平米6000元降到了3000元,市場(chǎng)一片蕭條。
　　任志強(qiáng)后來在文章中回憶說:“由于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)是以住房實(shí)物分配為主,限制了國有企業(yè)與財(cái)政的建房資金投入,實(shí)際就是限制了市場(chǎng)的需求,因此1996年全行業(yè)出現(xiàn)了大量虧損�！�
　　
　　越調(diào)越高
　　1998年7月3日,這個(gè)普通的日子,卻成為中國住房制度改革的一個(gè)分水嶺。
　　這一天,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,這個(gè)政策的最重要內(nèi)容就是徹底取消了福利分房。想住房,只有去買了。
　　1998年5月,中國人民銀行正式推出《個(gè)人住房貸款管理辦法》,此后,貸款買房、按揭等這些新概念登陸中國內(nèi)地。這一年,真正市場(chǎng)化的春季房展會(huì)在北京啟動(dòng)。
　　在南方,房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始回暖。1999年11月26日,首屆“住交會(huì)”在深圳開幕,一炮打響。從1996年5月1日到2002年2月21日,中國人民銀行又史無前例地連續(xù)八次降息,試圖分流儲(chǔ)蓄、拉動(dòng)內(nèi)需,刺激消費(fèi)。
　　到2001年,房價(jià)開始大漲。房地產(chǎn)業(yè)觀察者分析,這與很多因素息息相關(guān):“福利分房”的大門緊閉,居民必須購房才能改善居住環(huán)境;銀行接連降息降低開發(fā)商的負(fù)擔(dān),降低開發(fā)成本,投資增多;股市暴跌,很多錢轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　到2002年,中國的房地產(chǎn)業(yè)已成為支柱產(chǎn)業(yè)。2002年5月9日,國土資源部叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式,從7月1日開始,實(shí)行土地招拍掛制度。業(yè)內(nèi)稱之為“新一輪土地革命”。隨之,在全國范圍內(nèi),地價(jià)再次飆升,各個(gè)城市“地王”頻現(xiàn)。
　　2002年,面對(duì)房地產(chǎn)投資增長明顯高于銷售增長,商品房空置面積明顯增多、而且幅度很大這一現(xiàn)象。央行在初步得出“部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱”的判斷后,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸違規(guī)金額接近1/4。
　　政府又開始伸手對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
　　2003年6月13日,中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,這就是后來房地產(chǎn)業(yè)界耳熟能詳?shù)?21號(hào)文件。
　　121號(hào)文件規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款,其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%;且商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。
　　政府的意圖很明確,是想通過調(diào)控牢牢把住信貸、土地兩個(gè)閘門,以降低房價(jià)。
　　然而,在國家的宏觀調(diào)控下,2003年,地價(jià)和房價(jià)依然是義無反顧地一路飆升。
　　2003年,“非典”過后,2003年8月12日,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號(hào)),也就是“18號(hào)文”,將房地產(chǎn)業(yè)視為“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”,實(shí)質(zhì)起到了鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的作用。從“18號(hào)文”開始,住房的公共產(chǎn)品特性被削弱,房價(jià)繼續(xù)飛漲。
　　財(cái)經(jīng)評(píng)論家時(shí)寒冰說:1998年―2003年全國商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元。而到了全面實(shí)施“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”的18號(hào)文的第一年――2004年,每平米的房價(jià)就比上年暴漲了352元。
　　打壓房價(jià)的政策隨之而來。
　　2004年3月31日,國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)行監(jiān)察工作的通知》,規(guī)定當(dāng)年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限,之后所有建設(shè)用地都必須通過“招拍掛”的形式進(jìn)行出讓,業(yè)內(nèi)稱為“8.31大限”。
　　不久,央行宣布九年以來的首次加息,這個(gè)政策導(dǎo)致很多人改變了買房計(jì)劃。
　　然而,2004年政府調(diào)控的結(jié)果,盡管一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投資規(guī)模,但房價(jià)并沒有停止攀升。
　　對(duì)宏觀調(diào)控下的房價(jià)不斷增長,美國商業(yè)規(guī)劃專家何瑞杰有過精辟的分析:中國房地產(chǎn)業(yè)所存在的一系列問題,跟中國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制帶有濃厚的行政色彩有極大的關(guān)系。
　　
　　國N條的失敗
　　到2005年,房價(jià)上漲太快成為了“兩會(huì)”最為熱門的話題之一。
　　“兩會(huì)”之后,3月底,國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》,其八條意見包括:“把穩(wěn)定房價(jià)提高到政治高度,建立政府負(fù)責(zé)制,省政府負(fù)總責(zé),對(duì)住房價(jià)格上漲過快、控制不力的,要追究有關(guān)人責(zé)任�！�
　　一個(gè)月后,4月27日,溫家寶在主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí),房價(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控問題再一次成為討論研究的焦點(diǎn)。會(huì)上提出了8項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控措施,即新“國八條”。
　　余溫未消,5月11日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了七部門早在4月30日即已擬好完成的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。又是一個(gè)“國八條”!
　　到8月中旬,央行研究部門建議“取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度”。素以言論犀利著稱的開發(fā)商任志強(qiáng),認(rèn)為取消期房預(yù)售弊大于利。這樣做,開發(fā)商成本增大,只會(huì)導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲。
　　任志強(qiáng)說對(duì)了。
　　果然,房價(jià)在經(jīng)過短暫的調(diào)整之后,在2005年下半年出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。以北京為例,2005年1―7月份,商品期房平均價(jià)格7308元/平方米,同比上漲了1312元/平方米,漲幅為21.9%。房價(jià)不跌反升。
　　到2006年初,房價(jià)繼續(xù)一路飛漲,媒體聲討,民怨聲起�！皣�八條”出臺(tái)一周年之際,5月17日,溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,又提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施――“國六條”,進(jìn)行新一輪調(diào)控。“國六條”延續(xù)“國八條”的調(diào)控思想,但偏重于“結(jié)構(gòu)調(diào)整”。
　　僅僅12天之后,國務(wù)院辦公廳以罕見的速度發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》――“九部委十五條”,對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化。
　　其重點(diǎn)是規(guī)定套型建筑面積90平方米一下住房須占開發(fā)商建設(shè)總面積70%以上。這一政策引起更大的爭(zhēng)議,有開發(fā)商認(rèn)為,這一政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倒退,戶型和套型應(yīng)由市場(chǎng)和消費(fèi)者來決定,強(qiáng)制規(guī)定會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品趨同和積壓。
　　然而,政府的調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái):國土、金融、稅收、建設(shè)等九部委的“國15條細(xì)則”、落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的165號(hào)文件、建立土地監(jiān)察制度、限制外資準(zhǔn)入的171號(hào)文件、對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅的108號(hào)文件等一系列文件相繼出臺(tái)。
　　金融方面,央行兩次加息,幅度都是0.27個(gè)百分點(diǎn),銀監(jiān)會(huì)于7月22日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》的九條措施,嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
　　調(diào)控越來越緊。2006年,不到6個(gè)月,九部委組成的調(diào)控大軍出臺(tái)了不下13個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策。政府的目標(biāo)很明確,就是要抑制房地產(chǎn)商的投資熱情,平穩(wěn)房價(jià)。然而,2006年的政府調(diào)控并沒能如愿地抑制住房價(jià)的上漲。
　　2006年10月,北京以10.7%的漲幅領(lǐng)先全國。自2005年7月以來,北京房價(jià)連續(xù)上漲15個(gè)月。調(diào)控效果非常一般。現(xiàn)實(shí)是,每個(gè)調(diào)控政策一出,一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲,然而,房價(jià)一次比一次漲得高。
　　2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng),在網(wǎng)絡(luò)上怨聲載道,一個(gè)新鮮的名詞“房奴”成為反映年輕白領(lǐng)新心聲的代名詞,在巨大的房貸壓力下不堪重負(fù),很多人買不起房。
　　
　　變味的經(jīng)適房
　　原本可以遏制房價(jià)上漲的保障房,遲遲沒有發(fā)揮功效。
　　事實(shí)上,很多人想租住廉租房卻找不到,很多人需要經(jīng)濟(jì)適用房卻總也排不上隊(duì),買不了房。在北京,經(jīng)濟(jì)適用房早已變了味兒,資格審查不嚴(yán),讓很多有關(guān)系、有錢的人大量購得經(jīng)濟(jì)適用房。北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)天通苑內(nèi),奧迪、寶馬等豪華轎車遍布在停車場(chǎng)內(nèi)。更荒唐的是,在這里小區(qū)里充斥著大量動(dòng)輒200平方米以上的大戶型。這意味著,從設(shè)計(jì)一開始,經(jīng)濟(jì)適用房就已經(jīng)變味。很多人把購得的經(jīng)濟(jì)適用房出租出去,成為食利一族。
　　在新加坡,85%左右的居民都住在政府提供的保障性住房中,剩下的房子愛怎么漲就怎么漲,反倒對(duì)國家有利。在中國,到2006年底,還有5個(gè)省沒有建立廉租住房制度目標(biāo)責(zé)任制,19個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立廉租住房制度。
　　2007年,更多里程碑式的事件接踵而至。年初的“兩會(huì)”上,《物權(quán)法》高票通過、調(diào)控政策重磅出擊、國務(wù)院24號(hào)文件引領(lǐng)住房體制第三次變革、國土資源部第39號(hào)令直指囤積土地的眾“地主”、五次加息、第二套房貸首付上調(diào)、地王頻現(xiàn)、小產(chǎn)權(quán)房叫停、樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)……
　　這一年,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然讓人難以看透。1月16日,國家稅務(wù)總局下發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅,稅率為30%―60%不等。這一政策出臺(tái),立刻引發(fā)房地產(chǎn)股的集體暴跌。
　　然而,房價(jià)并沒有持續(xù)下跌,新一輪的買房潮在上半年席卷全國,房價(jià)呈上升趨勢(shì)。老百姓感覺是“按下葫蘆浮起瓢”。
　　2007年的土地市場(chǎng)更是瘋狂,地王頻現(xiàn)。“地產(chǎn)寡頭”現(xiàn)象引起了決策層的注意,國土資源部10月10日出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》,直指土地開發(fā)市場(chǎng)的囤積土地問題:土地受讓方未繳清全部土地出讓款,不得向其發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。
　　從市場(chǎng)成交量來看,2007年11月,深圳、北京的成交量出現(xiàn)下降。
　　經(jīng)歷了2006年和2007年的土地和資本市場(chǎng)交替互動(dòng)攀升,2008年風(fēng)向驟變。開發(fā)商對(duì)于土地的態(tài)度,從以往不顧一切地瘋搶,變成望而卻步,土地流拍在全國頻發(fā)。
　　2008年春節(jié),房地產(chǎn)市場(chǎng)蔓延著濃厚的觀望情緒,交易量嚴(yán)重萎縮,北京最大的房地產(chǎn)中介公司中大恒基將關(guān)閉50家門店的消息登上報(bào)頭。一些炒房者斷供的消息讓銀監(jiān)會(huì)坐不住了,回應(yīng)斷供只是個(gè)別想現(xiàn)象,不會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
　　樓市陷入低迷,政府又頻發(fā)政策進(jìn)行救市,上海調(diào)高公積金貸款額上限到60萬元;福州延長公積金貸款到30年。
　　2008年10月22日,奧運(yùn)會(huì)之后,針對(duì)一直陷入低迷的樓市,國務(wù)院又決定降低住房交易稅費(fèi),刺激消費(fèi)。自2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購買90平米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。自10月27日起,最低首付款比例調(diào)整為20%。
　　很多人期望著,低迷的樓市會(huì)繼續(xù)低迷下去,如專家學(xué)者的判斷一樣,房價(jià)會(huì)真正地降下來。然而,專家又錯(cuò)了。
　　
　　“限購令”強(qiáng)壓房價(jià)
　　很少人能想到,到了2009年春節(jié)一過,樓市回暖,量價(jià)齊升。
　　2009年底,一些城市更是出現(xiàn)了“恐慌性搶購”,房價(jià)一騎絕塵,從低谷到巔峰,這一年樓市瘋狂的漲幅令人瞠目結(jié)舌,超過了以往任何一年。在中國的一線城市,幾乎一天一個(gè)價(jià)。
　　房價(jià)飛漲,帶動(dòng)沉寂一年的中國土地市場(chǎng)再度火爆,開發(fā)商又開始爭(zhēng)相地瘋狂拿地,新的“地王”頻發(fā)出現(xiàn)。
　　從政府角度來說,“地王”多當(dāng)然是好事,意味著政府的財(cái)政收入越多;然而,從民生的角度說,“地王”越多,意味著公眾要為不斷上漲的房價(jià)付出越來越多的經(jīng)濟(jì)成本,最后要有普通民眾來承擔(dān)。
　　2009年末,電視劇《蝸居》受觀眾追捧,刺激著買房人的神經(jīng),全國上下“滿城盡議房地產(chǎn)”。
　　在2009年12月14日,國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議,明確表示“遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭”,拉開了“抑制性政策”大幕,這標(biāo)志著中國房地產(chǎn)政策,從刺激消費(fèi)又全面轉(zhuǎn)向“抑制”房價(jià)。
　　然而,2010年的樓市,猶如脫韁之馬,繼續(xù)保持著昂揚(yáng)的上升勢(shì)頭,北京等一線城市的房價(jià),很快進(jìn)入3萬元時(shí)代。4月1日,國務(wù)院又公布新政策,決定對(duì)商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
　　剛過半個(gè)月,4月17日,國務(wù)院又公布新“國十條”,要求對(duì)首套自住房高于90平米的家庭,首付比例不得低于30%;二套房比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。
　　連續(xù)幾個(gè)月,房地產(chǎn)新政頻出。從5月1日開始,北京開始實(shí)施史上最為嚴(yán)厲的“限購令”,規(guī)定北京家庭只能新購一套商品房,購房人在購買房屋時(shí),還需要如實(shí)填寫一份《家庭成員情況申報(bào)表》,若作假被發(fā)現(xiàn)將不予辦理房產(chǎn)證。
　　這是繼計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代之后,政府首次對(duì)購房提出“限購令”。任志強(qiáng)批評(píng)說,出臺(tái)這樣的限購政策意味著中國改革在向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)回歸。這樣的做法是“傷敵八百、而自傷一千”。在他看來,房價(jià)暴漲的根源在于土地的壟斷和土地價(jià)格的暴漲,而每次的政策從來都不從源頭來解決問題。
　　到2010年10月份,步北京之后,上海、深圳、南京、杭州、廈門、寧波、福州等城市也紛紛發(fā)布調(diào)控房價(jià)的“限購令”,各地的樓市出現(xiàn)量價(jià)齊跌。緊隨其后,央行在近3年以來首次加息。在提高首付、限制貸款、加息一系列政策的調(diào)控下,引發(fā)新一輪退房潮。中國的樓市暫時(shí)性地得以降溫,更多人又轉(zhuǎn)身觀望,坐看房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)起價(jià)不落。
　　這一次,更多的人開始相信,也開始擔(dān)心任志強(qiáng)的話會(huì)再次成真,“限購令”只是兔子尾巴長不了;也擔(dān)心,盡管冬天來了,但房價(jià)會(huì)不會(huì)在來年的春天,再還調(diào)控以報(bào)復(fù)性暴漲。

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