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北京:最后的“堡壘”

發(fā)布時間:2020-04-11 來源: 幽默笑話 點擊:

     雖然土生土長的開發(fā)商們仍舊抱著觀望的想法希望熬到春暖花開,但市場上供過于求十分明顯,北京將成為此輪降價的“重災區(qū)”。      許多城市在試探性地出臺一些房地產救市政策時,其實都想看一看北京方面有何動作。但由于地域的敏感與特殊性,令人“失望”的是,北京市政府在政策制定上素來更為小心謹慎,“引而不發(fā)”可謂最真實的寫照。
  有消息稱,北京版樓市新政早已斟酌多時,力度堪比杭州24條。就在10月22日中央終于公開態(tài)度的當晚,北京市建委也有順勢出臺的沖動,然而到了最后關頭,據說還是被分管城市建設與房地產的副市長摁住了。
  就在同一天,北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、副局長于秀琴表示,短期內北京房價的下降趨勢不會改變,房地產行業(yè)的調整還沒到底。
  “最近兩個月中國樓市風云變幻,萬科已經率先大幅降價,但指望政府出臺救市措施的眾多發(fā)展商還在抱著最后一線希望硬挺樓市。北京是一個房價從未下跌過的核心城市,依舊以本地開發(fā)商為主力,樓市因為舉辦奧運會暫時休眠,自然而然成為支撐樓市信心最后一個支點、中國房價最后一個堡壘。”唱空派領軍人物楊少鋒說。
  從去年10月開始刮起的“深圳樓市降價潮”已向全國蔓延,珠三角、長三角多個房價持續(xù)堅挺城市相繼拉開了降價的序幕。據記者調查,從去年年末開始,一度銷聲匿跡的打折、特惠、送裝修、送物業(yè)費、送車位等促銷花樣也在北京卷土重來。將變相降價玩得最漂亮的莫過于年初開盤的沿海賽洛城7期,位于北京東四環(huán)。因為擔心市場前景低迷,開發(fā)商干脆另起案名“美利山”,直接從原來精裝16000元/平方米降為毛坯13000元/平方米,扣除精裝因素,等于每平方米降了2000元,氣得附近某樓盤的銷售經理做夢都在罵:“明明是在降價……”奧運之后,更有部分樓盤放棄了遮遮掩掩,不再為直接降價尋找遮羞布了。
  但10月上旬,楊少鋒一位朋友到北京辦事,順便轉了轉三環(huán)以內的項目,得出的結論還是:“北京房價沒有降嘛!”
  來自北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊的數據也顯示,宏觀調控3年以來,直到今年8月,北京房價才第一次停下了上漲的腳步,銷售價格與上月持平。9月銷售價格首次環(huán)比下降了0.2%,其中新建商品住宅、二手住宅價格分別比上月下降0.3%和0.1%。
  “我認為也許是統(tǒng)計數據有問題。確實有很多樓盤在促銷。不僅郊區(qū),市區(qū)房價也在降。1-9月北京房價相比去年同期降幅超過30%,銷量下降逾40%,這是我們業(yè)界普遍的說法。10月中旬,位于南四環(huán)外,明年通地鐵四號線的鴻坤理想城打出了6800元/平方米的公寓價格,為南城樹立了新的價格坐標;東四環(huán)外的華業(yè)玫瑰郡價格趨近1.3萬/平方米,2007年年底這個區(qū)域房價已經突破1.5萬了,北城的龍德紫金公寓精裝修價格不到1萬/平方米!北本┟魈斓禺a的總經理陳云峰說。
  楊少鋒最近與易憲容教授爭論的焦點之一,也是統(tǒng)計局的數據。“我認為統(tǒng)計數據的參照物選錯了。有關部門選擇的是變動的參照物,今年這些樓盤,去年那些樓盤,得出的還是上漲的結論。而我們這些業(yè)內人士則是選擇靜態(tài)參照物,比如同樣20個樓盤在兩年間房價如何變動,這才能真正說明問題,反映市場和老百姓的真實感受。目前各大項目普降10%左右。即使是沒有公開降價的開發(fā)商,現在只要你去談,一定會給折扣。”
  記者近期參與了一次團購,了解到由于擔心前期樓盤的業(yè)主索賠,許多項目不便每平米直降1000元、2000元,但是如果遇到有誠意的團購,30%的折扣也可以談下來。這在以前是根本不可想象的。位于朝陽區(qū)通惠河南岸、京通快速管莊地鐵南側的遠洋一方,10月初均價為每平方米1.2萬元,但向前去考察的“萬人購房團”網友推出的部分特價房已經低至每平方米9000多元。有趣的是購房人的心理預期也“水降船低”,迅速變成了每平方米8000元。
  處于東南三環(huán)和東南四環(huán)之間的中海城,3月16日開盤的二期成交均價是13311元/平方米,8月23日開盤的三期成交均價便降為9900元/平方米。通州世紀星城,從一度擬定的13000元/平方米開盤價降到8000元/平方米,降幅高達4000元。通州龍湖花盛香緹,從7月精裝14000元/平方米,降到了毛坯7800元/平方米,扣除精裝因素,等于降幅高達5000元/平方米。現場遇到一個購房者,據說在9月底還有人最低以6300元/平方米買到過。萬象新天是從每平方米11000元降到8000元,首開幸福廣場每平方米也降了4000多元。
  楊少鋒認為三環(huán)以內房子降價的可能性比較小。但在三環(huán)與四環(huán)之間,房價松動就比較大。比如位于東三環(huán)的珠江麗景,是在北京有足夠影響力的典型項目,最高時每平方米賣到25000元,但現在打完折已經降到18000元,降幅達7000元。
  記者從中國指數研究院了解到,8月北京商品住宅成交均價環(huán)比上月下降9.30%,內城、外城、近郊和遠郊四個區(qū)域的成交價格均有不同程度的下挫,環(huán)比降幅分別為13.60%、14.59%、1.51%和6.32%。
  不過陳云峰告訴記者相比降價的項目,北京更多的樓盤則是選擇觀望。“不是樓盤全面在降,也不是這個樓盤里所有的房子都在降,而是以促銷的形式拿出一小部分。難怪消費者會有房價沒降的感覺!弊鳛榉康禺a業(yè)內一分子,他清楚地體會到:“北京的房地產商去年是都瘋了,今年是都傻了,發(fā)現原來房子也有賣不動的時候。但是還有很多人因為過去賺錢太容易了,沉浸在好日子中,不愿意正視現實。即使壞情況發(fā)生了,他也不相信。特別是北京剛性需求強,本地開發(fā)商在前3年都賺了錢,挺抗凍的。”
  “目前北京降價的項目大多數是萬科、合生、遠洋、龍湖這樣全國性的房企。這些公司去年擴張?zhí),導致資金極度緊張,不得不選擇率先降價以回籠資金。”楊少鋒說。
  據悉,根據中海已公布的土地儲備數量,2007年其合計耗費近150億元買地,其中9月到11月就耗費了130億元。如此龐大的圈地行動,不難理解為什么曾為重慶地王的央企中海今年也會傳出退地傳言。
  雖然土生土長的開發(fā)商們仍舊抱著觀望的想法希望熬到春暖花開,但市場上供過于求十分明顯,北京將成為此輪降價的“重災區(qū)”。根據北京市房地產交易網的數據顯示,北京2008年1月1日已經獲得預售許可證的期房數量為69685套,10月12日則變成112696套,新增未售期房住宅4.3萬套。截至9月,今年總共成交了5.3萬套。兩個數字加起來,相當于進入市場的房子有9.6萬套。而北京2008年正常供應市場的商品房是16萬套,達到歷史最高峰。也就是說,年底前應該供應市場的期房住宅至少還有6萬套。第四季度成交量能達到1.5萬套就很不錯了。楊少鋒說:“17萬套的供應量面對1.5萬套的需求,在當前需求萎靡的市場形勢下,除了大幅降價,還能有什么辦法?北京降價的項目只有30%,而這30%中只有10%是降到位的。所謂觸底反彈,只有降價到合理程度,需求才會爆發(fā)。我認為底部至少在北京房價最高位置的8折!彼A計從今年年底到明年一季度,北京樓市即將進入血腥肉搏階段!澳觋P一過,2009年第二季度開發(fā)商資金困難將會有所好轉,降價的壓力就變小。至于整個行業(yè)真正恢復元氣,還需要一到兩年!
  陳云峰也認為春節(jié)前北京樓市將迎來預期中的降價潮!拔乙呀涱A見到很多項目都會出問題,尤其是2007年底到2008年初把錢都拿去高價買地的就更慘了。今年開發(fā)商要過農民工工資這一關。農民工不干活,很多工程就完不了工。而開發(fā)商就盼著趕緊完工好銷售回籠資金。所以最晚在元旦之前,開發(fā)商會爭相促銷!
  由于房地產業(yè)在北京經濟增長中占比不大,政府不需要靠土地出讓金來支撐財政。北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、副局長于秀琴認為:“北京房地產行業(yè)的調整依然沒有結束,從房地產行業(yè)長期的良性發(fā)展趨勢來說,房地產內部的結構調整是必需的、理性的,調整不會給北京經濟發(fā)展帶來太大的影響。”

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