易憲容:汶川大地震中房貸損失誰(shuí)來承擔(dān)?
發(fā)布時(shí)間:2020-06-08 來源: 幽默笑話 點(diǎn)擊:
一場(chǎng)天崩地裂的大地震,不僅讓無數(shù)的生靈被吞噬,也讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)受到了毀滅性的打擊及讓個(gè)人財(cái)產(chǎn)在一瞬間消失。比如,自汶川大地震以來,災(zāi)區(qū)個(gè)人最主要的財(cái)富即大量房屋建筑被摧毀。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)顯示,四川省成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、廣元、雅安和其他15個(gè)市州倒塌及損壞房屋約440多萬間,部分城鎮(zhèn)幾乎夷為平地;
甘肅省倒塌裂損房屋45萬多間;
陜西省倒塌裂損房屋30萬多間。
這些倒塌的房屋中,有自建的住房,有購(gòu)買的商品房;
而購(gòu)買的商品房,有個(gè)人一次付清的或貸款已經(jīng)還清的,有商業(yè)銀行按揭貸款購(gòu)買的;
同時(shí),購(gòu)買的商品房中,有個(gè)人自住的,也有個(gè)人投資的等?梢哉f,無論是哪種方式的房屋,由于大地震,災(zāi)區(qū)居民的財(cái)產(chǎn)隨著房屋倒塌而在傾刻中消失。這對(duì)災(zāi)區(qū)居民來所造成損失是難估量的。特別是,那些通過銀行按揭貸款購(gòu)買的住房,不少人不僅要承受失親人和家園的痛苦,而且也有可能會(huì)由于喪失還貸能力后還得背負(fù)沉重房貸。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),此次地震涉及的個(gè)人房屋按揭貸款損失約10.5億元,其他貸款損失應(yīng)在100億元以上。
針對(duì)這樣的情況,5月19日,央行和銀監(jiān)會(huì)緊急下發(fā)《關(guān)于全力做好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》(下稱《通知》),要求各銀行應(yīng)充分考慮到受災(zāi)地區(qū)群眾和企業(yè)的實(shí)際困難,對(duì)災(zāi)區(qū)不能按時(shí)償還各類貸款的單位和個(gè)人,不催收催繳、不罰息、不作不良記錄!锻ㄖ返倪m用范圍包括四川、甘肅、陜西、重慶、云南等重災(zāi)省市,即日起開始執(zhí)行。接著,5月23日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷工作的緊急通知》(以下稱《緊急通知》),要求對(duì)于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償,或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù),應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷;
核銷的依據(jù)是《金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法(2008年修訂版)》的規(guī)定。
可以說,這兩個(gè)《通知》是監(jiān)管層希望出臺(tái)相應(yīng)救災(zāi)政策來減少災(zāi)區(qū)民眾負(fù)擔(dān)的一種方式,是應(yīng)該值得肯定的。但是,在現(xiàn)場(chǎng)救災(zāi)還沒有結(jié)束,災(zāi)區(qū)重建剛剛開始,災(zāi)區(qū)居民基本的生活秩序還沒有確立的情況下,監(jiān)管層急匆匆地出臺(tái)這些《通知》更多的表現(xiàn)為政治上的傾向性。對(duì)于當(dāng)前,該《通知》真正能夠幫助災(zāi)區(qū)民眾還有一個(gè)時(shí)間性問題。在災(zāi)區(qū)居民的基本生活秩序沒有恢復(fù)、次生災(zāi)害不斷的情況下,災(zāi)區(qū)居民怎么還有時(shí)間來考慮個(gè)人債權(quán)與債務(wù)問題。如果銀行監(jiān)管部門不是這樣急匆匆地出臺(tái)這樣的通知,而是針對(duì)當(dāng)前災(zāi)區(qū)住房損失的情況,給出十分清楚詳細(xì)的信息。等現(xiàn)場(chǎng)救災(zāi)結(jié)束,監(jiān)管部門在這樣的清楚詳細(xì)的信息基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的政策。這樣的政策不僅更具有針對(duì)性,也能夠體現(xiàn)人道原則、商業(yè)原則、公平原則的統(tǒng)一。因?yàn),?zāi)后的住房按揭貸款的減免,并非僅是一種經(jīng)濟(jì)行為,而其背后存在復(fù)雜的利益關(guān)系。
從人道的角度,當(dāng)災(zāi)區(qū)民眾面對(duì)著不可抗拒的特大自然災(zāi)害、心靈受到創(chuàng)傷、財(cái)產(chǎn)被摧毀、生活無著時(shí),如果還要他們來承擔(dān)被震毀住房的債務(wù),從人道的角度來說,是不應(yīng)該的。整個(gè)社會(huì)就得伸出援助之手來幫助他們,幫助他們度過難關(guān)。但是,這種人道的問題是不是僅僅災(zāi)區(qū)購(gòu)房民眾與商業(yè)銀行的債權(quán)與債務(wù)關(guān)系。如果是,那么這些損毀住房的按揭貸款由商業(yè)銀行與個(gè)人協(xié)商解決減免,這樣可能面對(duì)的利益關(guān)系要簡(jiǎn)單些。如果不是,這種按揭貸款的減免還需要政府來承擔(dān)時(shí),那么這時(shí)就有一個(gè)公平不公平的問題。
因?yàn),?duì)災(zāi)害所損毀的全部住房來說,有人購(gòu)買住房借了商業(yè)銀行的錢,有人沒有借商業(yè)銀行錢,也有人購(gòu)買住房時(shí)可能是借的親戚朋友的錢等各種各樣的情況。如果所損毀的住房?jī)H是借了商業(yè)銀行錢的按揭貸款可以通過國(guó)家來減免,而其他方式或條件下所損毀住房的債務(wù)關(guān)系則不可減免,那么對(duì)其他人是不公平的。特別是,災(zāi)區(qū)廣大農(nóng)村,農(nóng)民的住房基本上是自建的。在大地震面前,他們的住房也是毀于一旦,那么他們的住房損失又通過什么樣的方式來補(bǔ)償,僅僅供應(yīng)農(nóng)民一套簡(jiǎn)易住房就可體現(xiàn)公平嗎?因此,對(duì)于目前災(zāi)區(qū)居民住房按揭貸款的減免,如果是通過商業(yè)銀行與個(gè)人的債權(quán)與債務(wù)關(guān)系協(xié)商解決,那么這是兩者之間的債權(quán)與債務(wù)關(guān)系;
如果這種債務(wù)的減免是要通過政府財(cái)政資助的方式來解決,這里就有一個(gè)公平性的問題,即住房損毀其他債務(wù)關(guān)系的人,政府可以通過什么方式來給予補(bǔ)償。
即使是商業(yè)銀行與居民個(gè)人債權(quán)與債務(wù)關(guān)系,這其中所面臨的利益同樣十分復(fù)雜。僅僅以兩《通知》所給出的原則性指導(dǎo)是不夠的。因?yàn),在一個(gè)保險(xiǎn)市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng),如果發(fā)生如汶川大地震這樣的災(zāi)害,它可以通過巨災(zāi)險(xiǎn)來減少居民財(cái)產(chǎn)損失。但是,在中國(guó),由于這個(gè)險(xiǎn)種收費(fèi)昂貴,國(guó)內(nèi)基本沒有地震災(zāi)害險(xiǎn)。這樣,汶川大地震居民財(cái)產(chǎn)受到毀滅性時(shí),災(zāi)區(qū)居民是無法通過巨災(zāi)險(xiǎn)減少其財(cái)產(chǎn)巨大損失的。因此,為了保護(hù)國(guó)內(nèi)居民的財(cái)產(chǎn),如何設(shè)計(jì)一個(gè)廣大居民樂意接受的巨災(zāi)險(xiǎn)產(chǎn)品,是保險(xiǎn)管理層必須面對(duì)的重大的問題。
那么,在沒有巨災(zāi)險(xiǎn)的情況下,如何既讓災(zāi)區(qū)居民所受到住房損失降低到最小程度,又體現(xiàn)現(xiàn)代文明社會(huì)的公平性。臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)值得我們參考。臺(tái)灣“9•21”大地震,對(duì)災(zāi)區(qū)居民的住房同樣是一種毀滅性摧毀。但是在地震發(fā)生后,臺(tái)灣相關(guān)部門在第一時(shí)間宣布,對(duì)災(zāi)區(qū)居民原有房屋已辦理?yè)?dān)保借款的部分,提供“本金展延5年,利率按原貸款利率減4碼,利息展延6個(gè)月”的措施。央行《通知》所給出的規(guī)定與這些措施精神是一樣的。但這并不能解決根本問題。
因此,在一些民間機(jī)構(gòu)的推動(dòng)下,又對(duì)災(zāi)區(qū)居民所面臨的按揭貸款問題又設(shè)計(jì)出了更為切實(shí)的解決方案,即由相關(guān)部門給予每戶最高350萬元新臺(tái)幣的貸款額度,如果受災(zāi)戶重建或重購(gòu)住宅花費(fèi)200萬元新臺(tái)幣,則剩余150萬元新臺(tái)幣的額度即可用于原貸款的償還,并適用優(yōu)惠利率。這意味著,350萬元新臺(tái)幣的新貸款,是以受災(zāi)戶重建或重購(gòu)的新房和土地,以及原有住房的土地作為新的抵押擔(dān)保品。此外,如果原貸款剩余的額度較低,受災(zāi)戶可與銀行協(xié)商,以原土地及住房清償所余債務(wù),相關(guān)部門將給予銀行一定的利息補(bǔ)貼。這樣,受災(zāi)戶、政府部門及銀行一起來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),一起來渡過難關(guān)。
還有,即使是商業(yè)銀行與居民個(gè)人的按揭貸款,也并非僅是兩者的債權(quán)與債務(wù)關(guān)系。一般來說,購(gòu)房者在向商業(yè)銀行申請(qǐng)按揭貸款購(gòu)房時(shí),除了要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》外,還要與商業(yè)銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房抵押(保證)借款合同》。對(duì)于銀行的債權(quán)而言,除了開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者借款購(gòu)房的階段性擔(dān)保外,購(gòu)房者還必須同意將所購(gòu)房屋作為抵押物抵押給商業(yè)銀行。也就是說,根據(jù)這些合同關(guān)系,即使是抵押物消滅了,但兩者的債權(quán)與債務(wù)關(guān)系仍然存在。這就是現(xiàn)代金融市場(chǎng)的商業(yè)原則。因此,在這種商業(yè)運(yùn)作過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與不確定性,不是政府行政部門一紙文件就可一了百了的事情,而且是要通過當(dāng)事人協(xié)商談判來解決。
還有,由于住房產(chǎn)品的特殊性,既可是消費(fèi)品,也可以是投資品。如果作為消費(fèi)品,那么就具有明顯的公共性特征,既政府有責(zé)任來保證每一個(gè)基本的居民條件。無論是平常還是遭遇到重大的災(zāi)害面前都是如此。如果住房為投資品,那么購(gòu)買住房者的目標(biāo)就是如何這種投資來獲取投資回報(bào)。因此,住房投資不僅可獲得投資回報(bào),同樣也面臨著風(fēng)險(xiǎn)。如果說,住房投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)時(shí),無論是可抗拒或不可抗拒的,這種風(fēng)險(xiǎn)要讓政府或他人來承擔(dān),而且其獲得收益時(shí)則歸個(gè)人所有,那么這種規(guī)則一定會(huì)促使個(gè)人高風(fēng)險(xiǎn)的投資,從而推高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià),但其風(fēng)險(xiǎn)則讓整個(gè)社會(huì)來承擔(dān)。所以,即使汶川大地震中所損毀的住房的按揭貸款是由商業(yè)銀行或政府來承擔(dān),也得對(duì)這種住房投資與消費(fèi)做出一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分。在不同的情況下,給出一個(gè)不同的解決辦法。
還有,住房按揭貸款還有一個(gè)期房與房主已持有的住房差別問題。對(duì)于已經(jīng)入住的住房,那么這種債務(wù)關(guān)系主要發(fā)生在商業(yè)銀行與購(gòu)房者之間。對(duì)于期房來說,這其中的關(guān)系就復(fù)雜得多。因?yàn),房地產(chǎn)開發(fā)商要涉及其中。在出現(xiàn)這種不可抗拒的自然災(zāi)害時(shí),商業(yè)銀行、購(gòu)房者及房地產(chǎn)開發(fā)商其中的責(zé)任如何來分擔(dān)。這些就得有一些比較清楚的規(guī)則。否則,無論是房地產(chǎn)開發(fā)商,還是購(gòu)房者都可以用不可抗拒之因素,而拒絕與商業(yè)銀行談判,把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)推到商業(yè)銀行身上。
總之,對(duì)于這次汶川大地震中,房屋被損毀滅的按揭貸款,其中所涉及的利益關(guān)系十分復(fù)雜,不是政府相關(guān)部門下一個(gè)行政規(guī)則就可解決問題的事情。政府要本著人道原則、公平原則及商業(yè)原則的統(tǒng)一來辦事,就得對(duì)當(dāng)前災(zāi)區(qū)房屋損害問題及居民按揭貸款情況等方面獲得更為詳細(xì)深入的信息,并這基礎(chǔ)上制定一個(gè)能夠顧及各方利益比較成熟解決辦法,僅是以政治化的方式給出幾條指導(dǎo)性意見是不夠的。特別是有人認(rèn)為要快速處理的方式來解決這些貸款時(shí),這樣做所帶來的問題會(huì)現(xiàn)在還要多。
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