物業(yè)稅似乎又要上路了，政府最近提出研究開征物業(yè)稅。如果說，前幾年關于物業(yè)稅的議論主要是為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，遏制投資，那這一次，就主要是為了解決財政收入問題。但是，中國果然有開征物業(yè)稅的制度條件嗎？

　　不知道這個物業(yè)稅所說的“物業(yè)”是什么，如果它就是學界一般所說的“不動產(chǎn)稅”的話，那么，世界大多數(shù)國家確實都在征收不動產(chǎn)稅。但這一點，并不構成中國同樣開征不動產(chǎn)稅的依據(jù)。原因在于，中國的不動產(chǎn)制度完全不同于其他各國。

　　世界上大多數(shù)國家都實行土地的個人私有制度，即便在有些國家，政府對土地的使用、轉(zhuǎn)讓、用途轉(zhuǎn)換進行嚴格監(jiān)管，但土地究竟是私人所有的。政府欲從土地上得益，就只能通過稅收的方式，或在土地交易環(huán)節(jié)或者對土地及其上建筑物之保有征稅，后者就是不動產(chǎn)稅。

　　但中國，法律明確規(guī)定，城市土地全部屬于國家所有。城市政府的這種所有權不是政治上的、象征性的，而是商業(yè)性產(chǎn)權意義上的。城市居民要建造房屋，只能向城市政府購買。在現(xiàn)有制度下，購買主體似乎只能是房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商建好房屋后出售給居民，居民支出給開發(fā)商的價款中，相當一部分用于抵扣開放商當初支付政府的土地交易款。

　　也就是說，實行土地所有制度的其他國家的政府只能從私人的土地交易中獲得一筆稅金，與此不同，在中國，城市政府以土地出讓者的身份，從購買土地的普通民眾手里得到了一筆土地出讓價款。

　　當然，假如城市居民因此而獲得了對于他的房屋所占用之土地的完整所有權，也即，出現(xiàn)土地的完全轉(zhuǎn)讓，則政府隨后對該土地及其房屋征收不動產(chǎn)稅，未必就全無道理。麻煩在于，居民向政府支付價款所獲得的，并非完整的土地所有權，只是70年期限的建設用地使用權。

　　房屋屬于業(yè)主，業(yè)主對其享有所有權。政府對此征稅是有道理的。但對房屋所占用之土地，業(yè)主并不享有這種權利。問題就來了：政府征收的物業(yè)稅，究竟是對房屋的保有征稅還是對土地的保有征稅？這個問題涉及到稅負的承擔主體問題：如果是對房屋的保有征稅，則自然是業(yè)主納稅。如果是對土地的保有征稅，那究竟應當由誰交稅？是享有所有權的政府，還是享有使用權的業(yè)主？

　　假如業(yè)主的土地使用權是穩(wěn)定而持久的，則政府就土地向業(yè)主征收物業(yè)稅，似乎還有點道理。想來，國外政府之所以對土地及其房屋征稅，也是因為政府提供了司法等保障，從而使個人能夠穩(wěn)定地保有自己的土地和房屋，并享受升值之利，不動產(chǎn)稅或物業(yè)稅就是業(yè)主購買政府這些服務的成本。

　　然而在中國，法律規(guī)定業(yè)主的使用權僅為70年。而且，在這70年期限之內(nèi)，個人的使用權極不完整，也很不穩(wěn)定。不穩(wěn)定的根源恰在政府。各種法律反復強調(diào)政府對土地的所有權，強調(diào)所有權高于其他權利，就是為便利政府行使其所有權。政府可隨時借其土地所有權和作為公共管理者的規(guī)劃權，改變物業(yè)所在地塊的用途，強制業(yè)主拆遷。這樣，業(yè)主從物業(yè)所得的收益其實受到限制。

　　更重要的是，業(yè)主支付給政府的土地價款，更接近于土地租金。政府既已獲得租金，則政府理應對它所獲得的租金征稅。當然，要政府對自己的收入征稅是荒唐的，但政府在獲得租金之外對同一物業(yè)征稅，是否合適？當然，政府可能說，它是對房屋征稅，相關部門采用“物業(yè)稅”概念而非不動產(chǎn)概念，大約就基于這一考慮。問題是，房屋估值中不可能不包含土地的價值，否則不能解釋同一面積的房屋在不同區(qū)域相差好幾倍。也就是說，只針對房屋價值征稅，從技術上很難做到，而且沒有意義。

　　總之，在中國開征物業(yè)稅面臨某些制度性矛盾。解決這些矛盾的唯一辦法是擴展業(yè)主對土地的權利�？梢越琛锻恋毓芾矸ㄐ抻啞分畽C明確，住宅的70年建設使用權自動續(xù)期，就是“自動免費續(xù)期”，賦予業(yè)主以永久性使用權。隨之，業(yè)主對土地的支配、處置權將會擴展。這樣，業(yè)主購買土地相當于一次性買斷，政府所獲得的不是固定期限內(nèi)的土地租金，而是真正的出售價款。隨后該塊土地即與政府沒有商業(yè)性產(chǎn)權關系，而僅存在公共管理關系。

　　據(jù)此，政府當然可以對該塊土地及其上建筑物征收保有環(huán)節(jié)之稅。農(nóng)民土地亦可如法辦理，將土地承包經(jīng)營權的長期穩(wěn)定持有解釋為永久性持有，并給予農(nóng)民以適當?shù)馗淖兺恋赜猛局畽�，則政府對鄉(xiāng)村土地及建筑物同樣可以征收此稅。

　　中國經(jīng)營報，2009，6，1

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