4月10日，榮盛發(fā)展2017年報(bào)出爐，該公司資產(chǎn)負(fù)債率依然高企不下，達(dá)84.68%。大股東質(zhì)押逼近50%紅線比例。
　　作為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)，榮盛發(fā)展在追趕千億目標(biāo)下開啟高質(zhì)押、高負(fù)債、大舉拿地的發(fā)展模式。業(yè)內(nèi)專家稱，這種“大躍進(jìn)”式的模式，或許會(huì)造成各地分公司在施工材料、產(chǎn)品質(zhì)量上無法給予最大支持和保障。
　　
　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者就以上相關(guān)問題致函榮盛發(fā)展，截至發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。

連續(xù)7年多現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)

　　“瘋狂拿地”“巨額負(fù)債”“負(fù)現(xiàn)金流”“頂格質(zhì)押”……這些詞匯近來一直伴隨著榮盛發(fā)展。榮盛發(fā)展2017年報(bào)顯示，其資產(chǎn)總額為1917.33億元，負(fù)債總額為1623.53億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到84.68%。而在2015年、2016年，榮盛發(fā)展的總負(fù)債分別為808.49億元、1205.36億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為78.59%、82.80%。以此計(jì)算，榮盛發(fā)展3年內(nèi)負(fù)債增長(zhǎng)815億元。
　　榮盛發(fā)展2017年的拿地活動(dòng)非常頻繁。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展2017年拿地金額達(dá)242億元，拿地面積為1134萬平方米。2017年全年，榮盛發(fā)展除2月份沒有新增土地外，其余11個(gè)月均有拿地記錄，通過招拍掛及股權(quán)并購方式累計(jì)拿下100多宗地塊，平均每個(gè)月拿地近10塊。
　　頻繁拿地和土地儲(chǔ)備的快速擴(kuò)張，給榮盛發(fā)展帶來巨大資金壓力。榮盛發(fā)展2017年三季報(bào)顯示，其2017年1月至9月經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-75.71億元。直到2017年年末，其現(xiàn)金流終于轉(zhuǎn)正，為22.7億元。不過，2010至2016年，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-19.34億元、-4.98億元、-12.03億元、-47.36億元、-16.60億元、-24.73億元和-36.95億元。也就是說，在將近8年時(shí)間里，榮盛發(fā)展的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)數(shù)。
　　榮盛發(fā)展在公告中稱，經(jīng)營性現(xiàn)金流出增加是因支付的土地投標(biāo)保證金增多，而經(jīng)營性凈現(xiàn)金流與凈利潤存在重大差異是因?yàn)榇尕浽龆唷?br>　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然現(xiàn)金流為負(fù)是大多數(shù)房企真實(shí)寫照，但連續(xù)將近8年現(xiàn)金流為負(fù)，跨越時(shí)間之長(zhǎng)，流出額不斷擴(kuò)大，榮盛發(fā)展堪稱特殊案例。
　　為緩解資金壓力，獲得經(jīng)營現(xiàn)金流，榮盛發(fā)展大股東頻繁質(zhì)押股權(quán)。公告顯示，截至去年12月31日，榮盛控股股份有限公司所持有榮盛發(fā)展股份為15.50億股，其中近14.60億股被質(zhì)押;二股東榮盛建設(shè)工程有限公司更是在一天內(nèi)質(zhì)押5.96億股，質(zhì)押率達(dá)到99.3%。加上榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明在去年11月份質(zhì)押的1600萬股，上述三者累計(jì)質(zhì)押股份約20.72億股，占公司總股本的47.66%，接近深交所規(guī)定的50%的質(zhì)押紅線。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，一旦公司股價(jià)快速走低，質(zhì)押股票也會(huì)受到股市波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦股價(jià)下跌到質(zhì)押紅線，會(huì)面臨被強(qiáng)行平倉風(fēng)險(xiǎn)，或帶來重大不確定性因素。

從“三線王牌房企”轉(zhuǎn)向全國布局

　　榮盛發(fā)展年報(bào)顯示，2017年榮盛發(fā)展合同銷售額為679.3億元，同比增長(zhǎng)32.61%;合同銷售面積635.57萬平方米，同比增長(zhǎng)5.62%。
　　當(dāng)碧桂園、恒大和萬科這些龍頭房企均快速邁進(jìn)5000億門檻時(shí)，榮盛發(fā)展似乎也不甘愿局限于某一區(qū)域，做一個(gè)“三線王牌房企”。
　　其實(shí)，早在7年前，董事長(zhǎng)耿建明就提出，到2016年公司要實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)千億元的目標(biāo)。如今，榮盛發(fā)展的總資產(chǎn)已達(dá)1917億元，近乎翻倍實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
　　不過，在其他大型全國性房企迅速攻城略地、邁過千億營收的門檻后，耿建明還能滿足于總資產(chǎn)千億元的“小目標(biāo)”嗎？
　　中國金融智庫研究員楊國英分析，仔細(xì)審視榮盛發(fā)展的年報(bào)，約680億元的合同銷售額可以說是拿速度和規(guī)模堆積出來的成績(jī)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)“千帆競(jìng)發(fā)、以快取勝、不進(jìn)則退”，榮盛發(fā)展也只能拼命追趕，晚一拍就可能一落千丈。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，耿建明之所以一直主攻部分三四線城市，是看中這塊區(qū)域可以避免與實(shí)力雄厚的國企和全國性品牌房企激烈競(jìng)爭(zhēng)，這一戰(zhàn)略讓榮盛發(fā)展獲得了從2008年到2012年每年50%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率。
　　2012年，通過局部三四線城市“坐大”的榮盛發(fā)展開始了全國范圍內(nèi)的擴(kuò)張步伐。
　　對(duì)于未來發(fā)展，榮盛發(fā)展方面表示，2018年將繼續(xù)順應(yīng)京津冀一體化的趨勢(shì)，加大對(duì)京津冀區(qū)域市場(chǎng)的拓展力度，提高區(qū)域的覆蓋密度和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的比例。同時(shí)，著力研究“長(zhǎng)三角”“珠三角”城市群及中西部中心城市及周邊區(qū)域，做好項(xiàng)目布局。
　　榮盛發(fā)展年報(bào)披露，公司2018 年度計(jì)劃簽約額約880億元，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款約800億元。同時(shí)，將通過多種融資方式彌補(bǔ)公司項(xiàng)目開發(fā)資金，2018 年公司計(jì)劃新增信貸融資600億元。
　　楊國英認(rèn)為，榮盛發(fā)展的千億雄心已經(jīng)明朗，其應(yīng)該穩(wěn)扎穩(wěn)打、放平心態(tài)、做實(shí)功夫，著重解決好由施工和房企質(zhì)量問題所帶來的維權(quán)潮和品牌危機(jī)，跨越焦慮，讓千億之路走得更穩(wěn)當(dāng)。

榮盛發(fā)展法律訴訟超過800條

　　在快速發(fā)展的同時(shí)，近些年來，榮盛發(fā)展官司不斷，并遭遇多起因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的業(yè)主維權(quán)事件。
　　2014年9月，網(wǎng)友爆料榮盛錦繡天地墻體無拉筋導(dǎo)致墻體開裂;2017年11月下旬，江蘇徐州市榮盛花語城小區(qū)遭遇業(yè)主維權(quán)�！吨袊�經(jīng)濟(jì)周刊》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該小區(qū)部分樓幢房屋存在墻面脫落掉渣嚴(yán)重、室內(nèi)地暖管線漏水、交房時(shí)開發(fā)商未能提供房屋實(shí)測(cè)報(bào)告和竣工驗(yàn)收備案表、地下倉庫和儲(chǔ)藏室未完工等問題;2018年3月28日，河北省香河縣榮盛白鷺島業(yè)主赴榮盛發(fā)展總部大樓維權(quán)時(shí)，與保安發(fā)生肢體沖突，業(yè)主的橫幅被收走。
　　此外，榮盛發(fā)展也被業(yè)內(nèi)人士稱為“史上訴訟最多的地產(chǎn)上市公司”。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者通過“企查查”，以榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司為關(guān)鍵詞，通過風(fēng)險(xiǎn)掃描發(fā)現(xiàn)，該公司自身風(fēng)險(xiǎn)486條、關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 4656 條、法律訴訟865條、裁判文書498條。
　　江蘇茂通律師事務(wù)所首席律師劉茂通認(rèn)為，對(duì)于上市房企來說，訴訟達(dá)到200條以上的公司極少見，榮盛發(fā)展出現(xiàn)如此多的法律訴訟和維權(quán)事件，說明榮盛發(fā)展的合規(guī)運(yùn)營形勢(shì)嚴(yán)峻。“榮盛發(fā)展出現(xiàn)這些問題，原因或許出在運(yùn)營方面。只有合規(guī)運(yùn)營才可以為企業(yè)和員工提供保護(hù)，贏得合作伙伴、客戶與投資者的尊重與信任。”

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