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炒錢(qián)不炒房

發(fā)布時(shí)間:2018-07-09 來(lái)源: 幽默笑話 點(diǎn)擊:


  投資的目的是為了獲得更多可消費(fèi)的資金,從這意義上講,選擇每年可以獲得5%左右現(xiàn)金回報(bào)的理財(cái)產(chǎn)品,比2%左右租金回報(bào)的房產(chǎn)要明智。特別是在房?jī)r(jià)漲幅明顯降低、部分城市房?jī)r(jià)下跌的背景下,我們更應(yīng)該選擇炒錢(qián)不炒房。房?jī)r(jià)漲勢(shì)風(fēng)光不再
  近期不斷傳出有樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)的消息,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景蒙上了一層陰影。
  春節(jié)過(guò)后,杭州、常州等地接連傳出樓盤(pán)降價(jià)的消息,這讓原本處于僵持狀態(tài)的市場(chǎng),感受到了明顯的寒意。而包括無(wú)錫、徐州等地,房?jī)r(jià)已經(jīng)在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)沒(méi)有明顯上漲過(guò)。個(gè)別樓盤(pán)的降價(jià)促銷(xiāo),雖然不會(huì)讓中國(guó)樓市在一夜間“崩盤(pán)”,但業(yè)內(nèi)人士坦陳,房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話已經(jīng)破裂,而這也意味著房產(chǎn)不再是“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)”。
  另外,樓市利空仍在不斷釋放出來(lái)。由于受流動(dòng)性收緊影響,目前銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款“明松實(shí)緊”,從嚴(yán)控增量和名單管制等多個(gè)方面著手,加大控制力度。近日,國(guó)內(nèi)多地首套房貸利率也開(kāi)始上浮,某研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,根據(jù)全國(guó)22個(gè)城市的69家銀行分支機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示,全國(guó)近九成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)利率,部分銀行甚至上浮5%~10%,個(gè)別上浮20%。缺乏銀行貸款襄助,市場(chǎng)需求將會(huì)受到抑制,從而導(dǎo)致需求萎縮,并影響到房?jī)r(jià)的上漲。還有,包括“鬼城”數(shù)量不斷增多,以及不斷有三、四線城市加入房?jī)r(jià)下跌行列,都表明樓市的未來(lái)并不樂(lè)觀。
  此外,近期人民幣開(kāi)始出現(xiàn)貶值跡象,也被市場(chǎng)解讀為是一種對(duì)房?jī)r(jià)不利現(xiàn)象。因?yàn)樵谶^(guò)去9年時(shí)間里,人民幣一直處于升值過(guò)程中,而在此階段,美元便大量涌入購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)等資產(chǎn),房?jī)r(jià)一直處于上漲過(guò)程中,因此也就激發(fā)了更多的投資資金持有房產(chǎn)的熱情。但人民幣貶值預(yù)期一旦形成,便會(huì)有更多的人拋售物業(yè)以求退出,這會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成負(fù)面的影響。李嘉誠(chéng)在2013年不斷出售內(nèi)地資產(chǎn),很有可能與此有關(guān)。
  房?jī)r(jià)難再大幅上漲,這已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè),即使是最為樂(lè)觀的看法也認(rèn)為漲幅會(huì)大幅下滑,而悲觀的看法則認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。市場(chǎng)普遍預(yù)期是,未來(lái)房?jī)r(jià)已難以出現(xiàn)大幅上漲行情,不排除出現(xiàn)回調(diào)的可能。
  租金收益跌入低谷
  另一方面,住宅租金回報(bào)率一直維持在很低水平而不見(jiàn)起色。
  以上海為例,一套位于徐家匯東方曼哈頓總價(jià)約550萬(wàn)元左右精裝修公寓,月租金在8500元左右,即使是全年出租,其租金回報(bào)率(年租金/房屋總價(jià))僅1.85%。如果按照國(guó)際通行的11個(gè)月租期計(jì)算,租金回報(bào)率會(huì)更低,只有1.7%。而這種現(xiàn)象并非上海獨(dú)有,北京、深圳等一線城市,以及天津、成都等重點(diǎn)城市的住宅租金回報(bào)情況均是處于低位。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)表明,北京、深圳等城市目前租金回報(bào)率分別為2.O%和2.24%,成都的租金收益率稍高一些,但也不過(guò)3.08%。
  雖然去年一年住宅租金出現(xiàn)一定的漲幅,但相對(duì)于去年房?jī)r(jià)漲幅而言,仍然很小,因此租金回報(bào)率持續(xù)走低。以北京為例,根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,今年1月份公寓租金漲幅約6.7%。但中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明,北京房?jī)r(jià)在201 3年上漲了28.33%,因此北京租金回報(bào)率跌至2%的最低點(diǎn),便不難讓人理解。
  資金收益普遍升高
  而另一方面,金融投資收益情況卻展現(xiàn)出另外一番景象。
  不管是近期如雨后春筍般冒出來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)各類(lèi)“寶”,還是此前在理財(cái)市場(chǎng)上嶄露頭角的各種金融理財(cái)產(chǎn)品,收益情況均超過(guò)了5%,普遍受到投資者的關(guān)注。
  雖然近期各類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)“寶”的收益率有所變化,但大部分仍舊維持在5%以上。截止到3月3日,蘇寧零錢(qián)寶、微信理財(cái)通、百度百賺的7日年化收益率維持在6%以上;中行活期寶、民生銀行如意寶、網(wǎng)易理財(cái)現(xiàn)金寶等7日年化收益率則在5%~6%之間,收益率相對(duì)較低的產(chǎn)品有平安銀行的平安盈、廣發(fā)貨幣A的錢(qián)袋子,但也分別達(dá)到了4.63%和4.96%。
  此前一些收益率較高的信托產(chǎn)品,因?yàn)殚T(mén)檻太高而一度讓普通投資者望塵莫及,但現(xiàn)在也有部分產(chǎn)品主動(dòng)降低身段,來(lái)滿足部分中等收入人群的投資需求。另外,還有一些P2P產(chǎn)品,也成為投資者的一種選擇。記者了解到,目前市場(chǎng)上P2P產(chǎn)品,收益率普遍超過(guò)10%,更高可達(dá)20%左右。相對(duì)銀行理財(cái)產(chǎn)品來(lái)說(shuō),P2P的優(yōu)勢(shì)在于高收益率,所以也受到了風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高的投資者關(guān)注。
  “炒錢(qián)”更合適
  相比較而言,在現(xiàn)階段投資房產(chǎn),顯然不如“炒錢(qián)”。
  首先,我們要明確我們?yōu)槭裁匆顿Y,顯然是希望能夠從投資資產(chǎn)中獲得一定的收益,以改善我們的生活,從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō),“炒錢(qián)”會(huì)帶來(lái)更高的現(xiàn)金收入。
  我們可以通過(guò)一個(gè)例子來(lái)進(jìn)行說(shuō)明。在前文中提到的東方曼哈頓那套房產(chǎn),繼續(xù)持有,其合理的年租金收益應(yīng)該為9.35萬(wàn)元(月租金×11),考慮到今年房?jī)r(jià)可能“原地踏步”,那么投資者繼續(xù)持有一年,其收益也只有這9.35萬(wàn)元。而如果投資者選擇以到手價(jià)的方式拋出這套房產(chǎn),將550萬(wàn)元全部投在銀行理財(cái)產(chǎn)品上面,即使按投資收益率較低的5%產(chǎn)品來(lái)估算,其收益也可達(dá)27.5萬(wàn)元,是租賃房產(chǎn)的2.94倍。當(dāng)然,我們不能排除房?jī)r(jià)還會(huì)上漲的因素,但房?jī)r(jià)上漲只能讓我們的資產(chǎn)數(shù)量增加,卻無(wú)法帶來(lái)更高的現(xiàn)金收入。
  其次,除了現(xiàn)金收益的差距外,還有一個(gè)很重要的原因就是房產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差。即使是在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情處于上漲過(guò)程中,因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力旺盛,成交比較容易,但要完成一宗房產(chǎn)交易也需要至少1個(gè)月的時(shí)間。而隨著市場(chǎng)交易活躍程度的降低,從掛牌到合同簽訂,可能要等待更長(zhǎng)時(shí)間。再加上買(mǎi)家申請(qǐng)貸款審批時(shí)間延長(zhǎng),交易時(shí)間可能會(huì)被延長(zhǎng)到半年,甚至更長(zhǎng)時(shí)間。
  而“炒錢(qián)”就不同了。拿風(fēng)險(xiǎn)較低的銀行短期理財(cái)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)吧,期限最短只有1個(gè)月,最長(zhǎng)也就1年,投資者完全可以根據(jù)自己的資金需求,合理地選擇好投資品種。而如今比較時(shí)髦的互聯(lián)網(wǎng)“余額寶”類(lèi)產(chǎn)品,最快可以實(shí)現(xiàn)贖回資金實(shí)時(shí)到賬,超高的流動(dòng)性和不低的收益率吸引了大量的閑散資金購(gòu)買(mǎi)。這些產(chǎn)品的出現(xiàn),拓寬了百姓的投資渠道,也為普通人帶來(lái)了更高的財(cái)產(chǎn)性收入。
  最后,和“炒錢(qián)”相比,房產(chǎn)投資的交易成本過(guò)高,交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)也較大。目前,房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)成本較高,投資者需要支付契稅、印花稅、個(gè)調(diào)稅以及交易傭金等,上海和重慶兩地還有可能在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅,幾項(xiàng)費(fèi)用加在一起要占到總房?jī)r(jià)的10%以上。如果持有期限不夠長(zhǎng),在房?jī)r(jià)漲幅回落的背景下,還可能因沉重的交易費(fèi)用而導(dǎo)致虧損。此外,很多城市仍在實(shí)行限購(gòu)政策,很多投資者可能并不具有購(gòu)房資格,需要通過(guò)使用親戚朋友的名義購(gòu)房,這也為日后發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛留下了隱患。
  房產(chǎn)拋還是不拋
  對(duì)于已經(jīng)持有投資房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō),還面臨著一個(gè)問(wèn)題:就是房產(chǎn)拋還是不拋?從宏觀層面來(lái)看,部分三、四線城市由于人口流失、房屋供大于求、房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回落,選擇拋出是比較合理的做法。還有一些存在此類(lèi)隱患的城市,比如常州、大連等地,繼續(xù)持有房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在加大,所以也可考慮擇機(jī)出手。
  而對(duì)于一線城市和部分二線城市而言,受外來(lái)人口持續(xù)導(dǎo)入的影響,剛性需求購(gòu)房者仍在增加,房?jī)r(jià)回落的空間不大,持有這些地方房產(chǎn)的投資者仍可以繼續(xù)觀望,不要急著出手。如去年上海設(shè)立了自貿(mào)試驗(yàn)區(qū),未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有大量的金融、國(guó)際貿(mào)易人才前往上海尋求發(fā)展,這些人又部屬于高收入群體,對(duì)住房的需求比較強(qiáng)烈,顯然會(huì)對(duì)上海的房?jī)r(jià)起到相當(dāng)大的支撐作用。就算每年的房?jī)r(jià)平均漲幅回落到5%,加上1.5%~2%的租金收益率,綜合收益率并不比“炒錢(qián)”低。對(duì)于持有多套房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō),賣(mài)掉一套上海的房產(chǎn)后,就很難再買(mǎi)回來(lái)(限購(gòu)),就算還有資格購(gòu)房,也要面臨繳納房產(chǎn)稅的問(wèn)題。當(dāng)然,對(duì)于手中持有的投資性房產(chǎn),究竟拋不拋,還需要結(jié)合自身的情況進(jìn)行選擇。

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