中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷了多年的密集調(diào)控周期，近年住房制度頂層設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想逐漸清晰，即黨的十九大強(qiáng)調(diào)的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。
　　所謂“房住不炒”，實(shí)際上就是在政策上告別過(guò)去多年支撐樓市虛假繁榮的投資、投機(jī)性需求。對(duì)于以傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)、銷售為主的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這無(wú)異于“當(dāng)頭棒喝”。
　　與此同時(shí)，十八大以來(lái)，首都北京的城市功能定位重新調(diào)整，在疏解北京非首都功能、建設(shè)城市副中心和推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展等戰(zhàn)略大背景下，京城房地產(chǎn)生存業(yè)態(tài)正被逐步改寫，住宅用地供應(yīng)減半，城市更新加速，土地出讓方式亦由過(guò)去的“價(jià)高者得”變?yōu)橄薹績(jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)保障房配建。
　　行業(yè)指導(dǎo)思想變了，市場(chǎng)游戲規(guī)則變了，對(duì)身居北京的眾多房地產(chǎn)企業(yè)提出了嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)型考驗(yàn)。被業(yè)內(nèi)稱為“京城地產(chǎn)行業(yè)真正龍頭”，“一部首開(kāi)史、半座北京城”的北京市屬國(guó)有房企首開(kāi)集團(tuán)，此時(shí)也正面臨一場(chǎng)大考。
　　首開(kāi)集團(tuán)董事長(zhǎng)潘利群近日接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》專訪時(shí)坦言，過(guò)去幾年，首開(kāi)集團(tuán)“最直觀變化就是指導(dǎo)思想的變化”，“工作部署基本上都是圍繞十九大精神和疏解北京非首都功能”。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位上，首開(kāi)明確將“城市復(fù)興官”作為驅(qū)動(dòng)未來(lái)發(fā)展的核心指導(dǎo)思想。
　　所謂“城市復(fù)興官”，用首開(kāi)集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)詮釋，就是以國(guó)企的擔(dān)當(dāng)、首都的情懷、城市的視角，觀照城市人居、行業(yè)發(fā)展與企業(yè)未來(lái)；潘利群則將其精髓歸納為兩句話：一句是“復(fù)其所有”，即保護(hù)城市文化、找回城市記憶、重塑城市榮耀、再現(xiàn)城市美景；另一句是“興其所無(wú)”，即在城市現(xiàn)有格局里，植入前瞻的項(xiàng)目、現(xiàn)代的生活、先進(jìn)的服務(wù)，解決政府的難題、市場(chǎng)的問(wèn)題。戰(zhàn)略定位的重新調(diào)整，意味著首開(kāi)集團(tuán)將持續(xù)加大對(duì)北京城市更新改造的資金和資源投入，例如將大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程作為城市復(fù)興的抓手。在潘利群看來(lái)，借助棚改既可以解決民生問(wèn)題，又能解決疏解北京非首都功能、拆除違章建筑、改善城市人居環(huán)境和補(bǔ)城市功能短板等一系列問(wèn)題。
　　然而作為一家旗下?lián)碛猩鲜衅髽I(yè)（首開(kāi)股份，600376）的集團(tuán)公司，首開(kāi)不單要承擔(dān)北京市城市更新改造和保障房建設(shè)職責(zé)，同時(shí)還要關(guān)注業(yè)務(wù)的盈利水平和資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)投資者和股東負(fù)責(zé)。這種講究平衡的戰(zhàn)略貫穿著首開(kāi)的發(fā)展歷程，也是現(xiàn)任董事長(zhǎng)潘利群著重思考與解決的發(fā)展問(wèn)題。

重新定位應(yīng)對(duì)變局

　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：你如何評(píng)價(jià)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控？十九大“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”制度理念的提出，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)產(chǎn)生哪些深遠(yuǎn)影響？
　　潘利群：過(guò)去的調(diào)控側(cè)重于價(jià)格管理，以短期政策為主。新一輪調(diào)控側(cè)重于數(shù)量管理，以長(zhǎng)效機(jī)制為主。我認(rèn)為建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，加快房地產(chǎn)稅立法，以及房住不炒的指導(dǎo)思想，都是具有全局意義的制度安排。
　　我相信隨著各項(xiàng)改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)的金融屬性將逐步讓位于居住屬性，房地產(chǎn)業(yè)將從投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，從投資開(kāi)發(fā)的短周期轉(zhuǎn)向居住生活的長(zhǎng)周期。過(guò)去兩年的深刻變局，將是未來(lái)很多年的行業(yè)格局，這也將是房地產(chǎn)行業(yè)的“新常態(tài)”。市場(chǎng)安定、有序，才會(huì)讓購(gòu)房者心定不亂，促進(jìn)脫虛向?qū)嵉暮暧^經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型盡快達(dá)成。
　　《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：對(duì)于這幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的深刻變局，首開(kāi)集團(tuán)是怎樣通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整予以應(yīng)對(duì)的？
　　潘利群：我們?cè)凇笆�三五”�?guī)劃中將集團(tuán)主業(yè)確定為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理”，同時(shí)確立了“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，投資與資產(chǎn)管理”兩個(gè)培育業(yè)務(wù)。規(guī)劃明確了集團(tuán)“爭(zhēng)做國(guó)有經(jīng)濟(jì)推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展的先導(dǎo)力量，打造全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力一流企業(yè)”的定位，提出了“把握兩個(gè)大局，做強(qiáng)三大主業(yè)，著力兩個(gè)驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)整體上市”的發(fā)展思路。但這個(gè)“十三五”規(guī)劃制定的時(shí)間是在本輪樓市調(diào)控之前。如今，行業(yè)的大背景和深邏輯已經(jīng)改變了，企業(yè)的業(yè)務(wù)模式越早改變，就越能快速適應(yīng)時(shí)代變化。行業(yè)的變遷是全局性的，首開(kāi)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型思考也是全面的，貫穿于全產(chǎn)業(yè)鏈和全產(chǎn)品類型。
　　首先，在企業(yè)定位上，我們提出了“城市復(fù)興官”的發(fā)展思想，深刻而準(zhǔn)確地認(rèn)知企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，抓住北京城市總體規(guī)劃實(shí)施和京津冀協(xié)同發(fā)展的機(jī)遇，加強(qiáng)京內(nèi)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)副中心和冬奧會(huì)項(xiàng)目建設(shè)，同時(shí)積極關(guān)注長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和粵港澳大灣區(qū)等國(guó)家戰(zhàn)略的機(jī)遇，深耕京外重點(diǎn)城市。
　　其次，在投資發(fā)展上，首開(kāi)集團(tuán)近年來(lái)不斷踐行“深度合作”的發(fā)展策略，與行業(yè)高度相關(guān)的優(yōu)秀企業(yè)攜手同行。這兩年我們從市場(chǎng)上獲取的絕大部分項(xiàng)目都是資源合作類項(xiàng)目，至2017年末，集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目86個(gè)，規(guī)劃地上建筑面積規(guī)模達(dá)到1529.2萬(wàn)平方米以上。其中，股權(quán)比例占50%（含）以上的項(xiàng)目48個(gè)，規(guī)劃地上建筑面積882.1萬(wàn)平方米。項(xiàng)目范圍已從北京根據(jù)地拓展到全國(guó)10多個(gè)核心深耕城市。
　　同時(shí)首開(kāi)近年來(lái)不斷加深銀企互信，與金融機(jī)構(gòu)提高合作深度。截至2018年5月，首開(kāi)合并口徑總計(jì)獲得銀行授信3415億元，其中已使用授信近700億元，剩余授信2715億元，首開(kāi)在各家銀行信譽(yù)度良好。
　　另外，在產(chǎn)品選擇上，我們選擇了“全面創(chuàng)新”的發(fā)展路徑，把著力點(diǎn)放在為人民群眾創(chuàng)造美好生活上，聚焦于高質(zhì)量發(fā)展，提升核心業(yè)務(wù)能力。從北京城區(qū)大宅璞瑅公館，到法式典雅的首開(kāi)瑯樾，到中式美學(xué)的棠頌別墅，再到智能化高端豪宅國(guó)風(fēng)尚樾，首開(kāi)一貫強(qiáng)調(diào)工匠精神，致力于傳承、保護(hù)和融合優(yōu)秀的城市文化。
　　再有就是我們貫徹實(shí)施綠色發(fā)展理念，正在建設(shè)的通州新城共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，正按照“超低能耗、綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化、全裝修”的要求，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。
　　這種高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的發(fā)展模式，也貫穿在“城市復(fù)興官”的五大城市工程里面，即：以棚戶區(qū)、老舊小區(qū)改造和社區(qū)養(yǎng)老為主體的城市民生工程，與多家市屬國(guó)企聯(lián)合發(fā)起北京靜態(tài)交通投資運(yùn)營(yíng)的城市管理工程，落實(shí)“疏解整治促提升”的城市更新工程，建設(shè)2020年冬奧會(huì)主場(chǎng)館為代表的城市形象工程，以及建設(shè)創(chuàng)客空間、智慧社區(qū)為內(nèi)容的城市創(chuàng)新工程。

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