第四章

　招標項目技術(shù)、服務(wù)、政府采購合同內(nèi)容條款及其他商務(wù)要求 1. 項目概述 本次招標范圍包括：都江堰市市政協(xié)機關(guān)辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。招標物業(yè)管理服務(wù)時間為 2018 年 4 月起至 2019 年 7 月止(總計 16 個月)，服務(wù)期內(nèi)，合同一年一簽。

　2.服務(wù)內(nèi)容及要求 詳見附件。

　★ ★ （如本項目涉及）節(jié)能清單所列產(chǎn)品包括政府強制采購和優(yōu)先采購的節(jié)能產(chǎn)品。其中，臺式計算機，便攜式計算機，平板式微型計算機，激光打印機，針式打印機，液晶顯示器，制冷壓縮機，空調(diào)機組，專用制冷、空調(diào)設(shè)備，鎮(zhèn)流器，空調(diào)機，電熱水器，普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈，普通照明用雙端熒光燈，電視設(shè)備，視頻設(shè)備，便器，水嘴等品目為政府強制采購的節(jié)能產(chǎn)品（具體品目詳見節(jié)能清單）。其他品目為政府優(yōu)先采購的節(jié)能產(chǎn)品。本項目中采購人確認的屬于政府強制采購節(jié)能產(chǎn)品范圍但本期節(jié)能清單中無對應(yīng)細化分類或節(jié)能清單中的產(chǎn)品無法滿足工作需要的產(chǎn)品為：無。

　 注意：以上打★號的為本次招標項目的實質(zhì)性要求，不允許有負偏離。

　附件：

　一、招標范圍 本次招標范圍包括：都江堰市市政協(xié)機關(guān)辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。

　二、項目概況 （一）物業(yè)類型：辦公樓； （二）物業(yè)基本情況

　1.市政協(xié)機關(guān)新辦公區(qū)，沙西線金融中心第 6 幢綜合樓，共 1 棟樓 6 層，建筑面積 4451.94 平方米，樓棟內(nèi)公共區(qū)域面積 220 平方米。

　2.電梯、空調(diào)、消防、弱電系統(tǒng)、外網(wǎng)機房的維修保養(yǎng)和配電房年檢，以及綠化、接待服務(wù)不屬于本次招標范圍。

　3.設(shè)施設(shè)備情況 政協(xié)公區(qū)設(shè)施、設(shè)備清單 空調(diào)清單 序號 項目名稱 項目特征及內(nèi)容 數(shù)量 備注 1 空調(diào) 5P 17

　2 空調(diào)

　3P

　20

　3 空調(diào)

　2P

　22

　4 空調(diào)

　1.5P

　4

　5 空調(diào)

　1P

　1

　新大樓設(shè)施設(shè)備正在完善中，其它設(shè)施設(shè)備待物業(yè)公司入場后與業(yè)主方一起現(xiàn)場清點。

　★三、物業(yè)管理要求 （一）物業(yè)管理服務(wù)要求

　1.服務(wù)事項：建筑物管理及維護，設(shè)施設(shè)備運行管理及維護，治安保衛(wèi)，衛(wèi)生保潔、會務(wù)服務(wù)和客服服務(wù)等。

　2.服務(wù)要求：體現(xiàn)行政機關(guān)側(cè)重加強對樓宇治安、清潔消毒、來信來訪、突發(fā)事件處置等特點，維護良好秩序、保持整潔環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按照構(gòu)建節(jié)約型社會要求，做好節(jié)能降耗工作。

　3.人員設(shè)定要求：定崗定員、班次排定、員工福利待遇應(yīng)符合國家的法律法規(guī)以及我市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定。

　（二）物業(yè)管理人員總體要求 1.統(tǒng)一著裝，整潔大方，佩證齊全； 2.文明禮貌，行為規(guī)范，主動熱情； 3.盡職盡責，勤奮工作，規(guī)范操作； 4.遵章守紀，厲行節(jié)約，愛護公物。

　四、建筑物管理及維護 1.加強對辦公樓、附屬房屋及周轉(zhuǎn)房的管理巡查，主動發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)違規(guī)亂搭亂建，擅自自改變房屋用途的，及時向業(yè)主方報告； 2.對房屋外觀的完好整潔、外墻瓷片、玻璃幕墻要做好巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告業(yè)主方，要做到無破損、無裂痕、無明顯污漬、無亂張貼和亂懸掛現(xiàn)象； 3.如發(fā)現(xiàn)房屋共用場所內(nèi)墻破損、涂料脫落、明顯污漬等情況要及時報告業(yè)主方，并進行登記，確保各樓層天花板無破損，無明顯滴水�。� 4.對各房頂和天臺隔熱層、雨水排水管道、房屋的給排水管道、各用水點的水龍頭及辦公樓、附屬房屋和周轉(zhuǎn)房的電線及用電情況要

　做到每周一小查，一月一大查，并做好檢查登記，要確保管道通暢，無阻塞外溢及無漏電現(xiàn)象。

　★五、 秩序維護服務(wù)項目及基本要求

�。ㄒ唬┲刃蚓S護服務(wù)項目及基本要求 秩序維護人員配置總體要求：符合公安部門有關(guān)要求，人員持證上崗率達 100%（保安人員從業(yè)證）中標人在簽訂服務(wù)合同前應(yīng)提供相關(guān)證明材料，要求政治素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強、個人氣質(zhì)較好，人員年齡不超過 48 歲，轉(zhuǎn)業(yè)軍人優(yōu)先。

　（二）崗位設(shè)置及崗位職責 1.崗位設(shè)置 本項目需配備秩序維護班長、門崗（要求雙崗服務(wù)）、巡邏崗、樓棟內(nèi)固定崗、消防監(jiān)控值班員等崗位。

　2.崗位職責 （1）秩序維護班長：負責對秩序維護人員的管理及日常班次的安排、突發(fā)事件的處理;巡檢、記錄本部各班每日工作情況，及時向上級匯報;定期對秩序維護人員的工作進行考核。負責各區(qū)域范圍內(nèi)的秩序維護人員管理及日常班次的安排、突發(fā)事件的處理;巡檢、記錄本部各班每日工作情況，及時向上級匯報;定期對秩序維護人員的工作進行考核。

�。�2）門崗：負責辦公區(qū)大門出入口門崗的 24 小時治安防范工作，負責對辦公區(qū)辦事人員及出入車輛、物品的詢查登記放行。負責辦公區(qū)樓棟外工作日工作時間段的秩序維護，包括車輛引導、停放管理及客戶需求幫助等。

�。�3）樓棟內(nèi)固定崗：負責辦公大樓工作區(qū)域內(nèi)工作時間段的防范工作。

　（4）巡邏崗：負責辦公大樓區(qū)域內(nèi) 24 小時的巡邏防范工作。

�。�5）消防監(jiān)控值班員：負責消防監(jiān)控 24 小時運行值守服務(wù)，需持消防控制室值守人員上崗證。

　★六、保潔服務(wù)項目及要求 （一）保潔作業(yè)要求 1.地面道路、環(huán)境：每天全面清掃兩遍，早上 8:00—10:00 地面全面清掃一次，10:00—11:30 重點清洗花臺欄桿、路燈燈柱、外圍窗臺、撿拾煙頭等垃圾，13:30—15:30 地面全面清掃一次，15:30—17:30 巡回保潔和清運垃圾。

　2.樓道、梯部及公共場所：早上 8:00—10:00 對公共區(qū)域全面清掃一次，10:00—11:30 重點清掃樓道、擦抹樓梯扶手等，做好巡回保潔，13:30—15:30 全面清掃公共區(qū)域，15:30—17:30 做好巡回保潔、清運垃圾；地下停車場應(yīng)隨時保持清潔，每天全面清掃一次。

　3.政協(xié)辦共辦公室共 8 間：早上 8:00 前完成辦公室的全面清掃，下午 5:30 分后再次清掃一次。

　4.電梯轎廂：每天定時保潔 2 次和不定時日常清潔，更換地墊，每周整體保潔 1 次。

　5.衛(wèi)生間：每天定時保潔不少于 3 次；8:00—9:00 清潔一次，中午清潔一次，15:00—17:30 清潔一次、清運垃圾，其余時間不定時巡回保潔。衛(wèi)生間要定期施放空氣清新劑，保持衛(wèi)生間無異味。

　6.大廳：坐椅、茶幾、垃圾桶、各種指示牌、各種設(shè)施、設(shè)備的

　開關(guān)面每天上午和下午定時全面保潔 1 次，其余做不定時重點巡回保潔。

　7.會議室、會議服務(wù)間、開水房等：會議、接待后的整體保潔，每周一次的全面保潔。

　8.其他公共區(qū)域：每天計劃衛(wèi)生完成后對門框、窗臺、消防栓、指示牌、通風井格欄、垃圾桶的清潔工作不少于 2 次。

　9.垃圾的清倒：垃圾清運應(yīng)做到日產(chǎn)日清，不得將垃圾在辦公區(qū)內(nèi)放置過夜。

　10.每周清潔大樓公共區(qū)域 2 米以下的玻璃門窗，雨季增加至每周 2 次；垃圾桶每二天清洗、消毒一次。

　11.每月做衛(wèi)生大掃除一次（包括消防器材、樓梯踏步的掃除等）。

　12.每年在雨季前對化糞池、雨污排水管、污水溝進行一次疏淘。

　13.按要求做好辦公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生消殺工作。

　14.各種潔具（抹布、拖布等）按要求擺放整齊、規(guī)范，并且做到定期更換，保持清潔、衛(wèi)生，避免造成清潔對象表面污損。

　（二）保潔人員基本要求及保潔范圍 1.人員配置總體要求：遵紀守法、吃苦耐勞,具有團隊合作精神。熟練工應(yīng)占保潔總?cè)藬?shù)的 30%以上，保潔人員政治審查合格率達100%（中標人在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前應(yīng)提供相關(guān)證明材料），VIP 服務(wù)人員要求身高 1.60 米以上、氣質(zhì)較好，有較強的保密意識。

　2.保潔范圍 （1）政協(xié)辦公區(qū)樓棟內(nèi)及辦公區(qū)樓棟外圍公共區(qū)域。

　（2）政協(xié)辦公區(qū) VIP 辦公室共計 8 間。

　（3）政協(xié)辦公區(qū)公共衛(wèi)生間共計 12 間。

�。�4）政協(xié)辦公區(qū)會議室。

　★七、設(shè)施設(shè)備的維護運行管理 （一）總體要求 1.保證設(shè)施設(shè)備的正常運行、保護完好，水電氣表計量準確; 2.確保電力、電梯、空調(diào)、消防、監(jiān)控、給排水等系統(tǒng)的運行不中斷（外界原因除外）； 3.設(shè)施設(shè)備檔案完整，其運行、檢查、保養(yǎng)等記錄齊全； 4.設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確； 5.配合做好電梯、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備的保養(yǎng)和維修。

�。ǘ�）設(shè)施設(shè)備的維護工作要求 1.各種高低壓配電箱、柜，總水表后的供水管道水泵、閥門，排水管道等的維護、維修；以及固定安裝的供電開關(guān)、插座、照明燈具的維護、維修和更換。

　2.電梯、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備的日常運行、管理和維護（不含維修），以及其他設(shè)施設(shè)備的日常運行、管理、維護和維修。(注：維修材料等由業(yè)主提供。) 3.做好備用發(fā)電機的日常保養(yǎng)（含柴油），做好變壓器、開關(guān)柜、計量儀表、防雷系統(tǒng)的年度檢測。

　（三）人員配置及職責要求 1.工程人員配置 本項目需配備設(shè)施設(shè)備值班電工、電梯安全管理員、空調(diào)工、機修工、水電氣維修工及會議音控操作員人員等崗位。

　2.職責要求 （1）值班電工：應(yīng)持有電工上崗證、操作證，高壓操作應(yīng)持有進網(wǎng)證，高壓配電房應(yīng)實行 24 小時運行值班服務(wù)，且運行人員應(yīng)按照國家相關(guān)要求據(jù)實配備。

�。�2）電梯安全管理員：必須持有相關(guān)執(zhí)業(yè)證，負責電梯的日常運行及管理；督導、配合電梯專業(yè)維保公司完成電梯保養(yǎng)及相關(guān)工作。

�。�3）空調(diào)工：應(yīng)持有相關(guān)執(zhí)業(yè)證書，負責空調(diào)設(shè)備的日常運行管理及維護；配合空調(diào)專業(yè)維保公司完成維修、保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查保養(yǎng)質(zhì)量 。

　（4）機修工：應(yīng)持有相關(guān)執(zhí)業(yè)證書或操作證書，負責生活給水、排污泵、閥門、管道、衛(wèi)生間水管等設(shè)備的保養(yǎng)和維修工作；參加設(shè)施設(shè)備的大、中修工作；負責按照日、周、月檢要求對主要設(shè)施設(shè)備進行檢查、保養(yǎng)，做好相應(yīng)記錄。

�。�5）水電氣維修工：負責電器、照明、管道、通訊設(shè)備等的保養(yǎng)和維修工作；負責物業(yè)的應(yīng)急維修、特約維修工作，負責裝飾裝修管理；定期對責任區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進行預防性的檢查、養(yǎng)護，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。

　（6）會議音控操作員：熟悉音控操作技能，具有對音控設(shè)備常見故障的維修能力。

　（7）值班電工、空調(diào)工、機修工、水電氣維修人員、會議音控操作員可兼任。

　（8）其他：應(yīng)配合業(yè)主方做好招標服務(wù)范圍內(nèi)的公共區(qū)域及辦公區(qū)域零星維修維護及改造。

　★八、客戶服務(wù)人員配置要求 （一）總體要求 人員配置總體要求：具有團隊精神，親和力強，形象氣質(zhì)佳，身高 1.65 米以上。

　（二）工作區(qū)域人員配置及工作要求 本項目需配備客服服務(wù)人員和收發(fā)員（可兼任），負責對政協(xié)辦公區(qū)報修受理，客戶咨詢接待，報刊等收發(fā)工作；負責公司內(nèi)部各部門總體調(diào)度工作、突發(fā)事件的處理；及時向上級匯報； ★九、會務(wù)服務(wù)人員配置及工作要求 （一）總體要求 人員配置總體要求：具有團隊精神，親和力強，形象氣質(zhì)佳，身高 1. 6 米以上。

�。ǘ�）工作區(qū)域及工作要求 1.工作區(qū)域：政協(xié)共有會議室 4 個，分別容納 100 人、40 人、20 人、20 人。

　2.工作要求：本項目需配備會務(wù)服務(wù)班長、會務(wù)服務(wù)音響調(diào)控師和會務(wù)服務(wù)人員，負責對政協(xié)辦公區(qū)會議室的預訂，會場安排布置，每次會議的會前檢查工作，提供優(yōu)質(zhì)的會務(wù)服務(wù)。做好會服人員的管理、培訓工作及日常班次安排、突發(fā)事件的處理。

　十、物業(yè)服務(wù)標準 （一）參考全國物業(yè)管理示范大廈標準。

　（二）考評標準：

　項目

　服務(wù)質(zhì)量標準

　分值

　監(jiān)督考評標準

　管理制度

　的建立健全及綜合管理

�。�4 4 分）

　建立健全物業(yè)管理檔案，全面負責對機關(guān)物業(yè)管理、會務(wù)接待實施一體化綜合管理； 0.5 有一項檔案不齊全的扣 0.1 分； 建立健全本物業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置標準、職工管理以及相關(guān)物業(yè)使用守則等各項制度，并制定具體的落實措施和考核辦法； 1 缺少一項制度扣 0.1 分；缺少一項崗位設(shè)置標準的扣0.1分；缺少一項考核辦法的扣0.2分； 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理人員、服務(wù)人員及專業(yè)技術(shù)人員必須持證上崗，專業(yè)技術(shù)人員必須持有國家認可的專業(yè)技術(shù)上崗證，全體人員須著裝統(tǒng)一、佩戴明顯標識； 1.5 發(fā)現(xiàn)未持證上崗的一人扣 0.1 分；發(fā)現(xiàn)未著工裝的一人扣 0.1 分； 負責對本物業(yè)的各項服務(wù)工作進行巡查、監(jiān)督，并對物業(yè)服務(wù)員工進行考核； 1 缺少一項巡查記錄的扣 0.1 分；未對員工進行考核的扣每發(fā)現(xiàn)一次扣 0.2 分； 房屋管理

�。�3 3 分）

　加強對房屋管理的巡查，主動發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)違規(guī)亂搭亂建，擅自自改變房屋用途的，及時向業(yè)主方報告； 0.5 分 發(fā)現(xiàn)一處亂搭亂建或改變該房屋用途未報告扣 0.1 分； 房屋外觀完好整潔；外墻瓷片無脫落、無裂縫；玻璃幕墻清潔明亮，無破損、無明顯污漬；無亂張貼和亂懸掛現(xiàn)象； 1 分 發(fā)現(xiàn)外墻有污漬一處扣 0.1 分；外墻有瓷片脫落或裂縫一處扣 0.1 分；玻璃幕墻破損一處或污漬扣 0.1 分；亂張貼一處扣 0.1 分； 及時發(fā)現(xiàn)房屋共用場所內(nèi)墻破損、涂料脫落、明顯污漬等情況，確保各樓層天花板無破損，無滴水��； 0.5 分 發(fā)現(xiàn)一處有污漬或脫落破損未上報扣除 0.5分； 各房頂和天臺隔熱層無破損，雨水排水管通暢，無阻塞外溢現(xiàn)象。

　1 分 一處有破損扣 0.1 分。一處有雨水排水管不通扣 0.5 分。

　機電設(shè)備管理（2 12 分）

　（一）給排水泵設(shè)施

　5 2.5 分

　供水泵、閥門、水池及其球閥供水管道定期檢查保養(yǎng)； 0.5 分 查記錄，每月不少于一次，未達到扣 0.1 分； 水池水無外溢，供水閥門、管道無滲漏； 0.5 分 現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)一處滲漏扣 0.1 分； 排水泵定期檢查無堵塞，排水井定期清理，保證污水排放通暢； 0.5 分 有記錄，每月不少于一次，未達到扣 0.1 分； 排污管道無滲漏； 0.5 分 現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)一處滲漏扣 0.1 分； 設(shè)備房無積水，浸泡現(xiàn)象發(fā)生。

　0.5 分 發(fā)生一次扣 0.1 分。

�。ǘ�）消防系統(tǒng)

　5 3.5 分

　消防控制中心 24 小時值班，控制中心消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時啟動；有異常及時上報業(yè)主方； 1 分 無 24 小時值班，每次扣 0.2 分；設(shè)備設(shè)施損壞不能起動，每次扣 0.5 分；值班記錄不全或不實的扣 0.1 分；

　消防值守人員能熟練操作消防設(shè)施設(shè)備，發(fā)生火險等情況能及時正確處理； 1 分 不能熟練操作的，一次扣 0.2 分；發(fā)生火險不能及時正確處理的，一次扣 0.5 分； 辦公區(qū)內(nèi)各種消防設(shè)施每月至少檢查一次，確保無缺損，保障正常運行； 0.5 分 無檢查記錄的扣 0.1 分，一處運行障礙扣 0.1分，一處缺或損壞扣 0.1 分； 制定突發(fā)火災應(yīng)急預案，設(shè)立《安全疏散線路示意圖》，應(yīng)急照明燈路標完好，緊急疏散通道通暢，無堆放雜物堵塞； 0.5 分 無應(yīng)急預案的扣0.5分，無示意圖的扣0.3分，一處不符合要求扣 0.1 分，一處雜物堵塞扣0.1 分； 嚴格消防管理制度，認真巡查火險隱患，確保無火災事故發(fā)生。

　0.5 分 檢查一處有隱患扣0.5分，發(fā)生火災事故1分，并追究責任。

�。ㄈ�）供配電系統(tǒng)

　4 4 分

　保持室內(nèi)照明燈具、事故照明、各柜指示燈儀表良好； 1 分 抽查發(fā)現(xiàn)同時壞 3 盞以上者扣 0.1 分，以此類推； 設(shè)備運行記錄，交接班記錄必須完整、準確、清晰； 1 分 如發(fā)現(xiàn)虛假、不符等，每次扣 0.1 分； 配電室內(nèi)配電柜操作開關(guān)設(shè)明顯標志，停電拉閘，檢修拉閘，必須事先通知業(yè)主方（特殊及緊急情況除外），并掛警示牌； 1 分 違者每次扣 0.1 分； 機房內(nèi)整潔，無亂堆現(xiàn)象、無煙頭；保持機身潔凈儀表清晰。

　1 分 抽查時發(fā)現(xiàn)不合格者每項扣 0.1 分。

　（四）電梯管理

　2 2 分

　電梯轎廂運行平穩(wěn)，無抖動，擺動或異響現(xiàn)象； 0.5 分 出現(xiàn)一次扣 0.1 分； 電梯轎廂電風扇，照明，各按鍵，樓層顯示燈完好；每天做好電梯按鍵的消毒工作； 0.5 分 抽查時壞三盞以上者扣 0.1 分，以此類推；發(fā)現(xiàn)一次未消毒的扣 0.1 分； 運行中電梯突發(fā)故障，管理人員須在 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場協(xié)助處理故障； 0.5 分 超過 5 分鐘扣 0.2 分，超過 10 分鐘不得分； 停、檢修電梯須提前通知業(yè)主心認可后方可執(zhí)行（緊急情況除外），并按規(guī)定設(shè)置警示牌； 0.5 分 不符合者每項扣 0.1 分； 公共區(qū)域及其設(shè)施管理

�。�7 7 分）

　大門廣場、路面平坦，無損壞，車位線和導向清楚； 1 分 一項不符合要求扣 0.1 分； 雨水井、污水蓋完好無缺，井壁無損，井底無砂石，雜物堵塞； 0.5 分 一個井不符合要求扣 0.1 分； 雨水、污水管道無裂，無阻塞，無滲漏，水流暢通； 1 分 一處不符合要求扣 0.1 分； 電纜溝蓋、各閥門蓋無損壞，無積水； 0.5 分 一處不符合扣 0.1 分； 及時發(fā)現(xiàn)單位內(nèi)圍墻及門生銹、裂斷、變形等情況，并上報業(yè)主方； 1 分 若發(fā)現(xiàn)一處未上報扣 0.1 分； 路燈燈罩無破損，燈柱無歪斜、損壞； 0.5 分 一盞路燈不符合扣 0.1 分； 公共場所、樓道照明燈、各類宣傳欄照明燈完好，確保照明正常。各門窗配件完好無損； 1 分 一處不符合扣 0.1 分； 廁所無阻塞，確保排污通暢。廁所門、隔斷無損壞； 1 分 發(fā)生一處阻塞未及時疏通扣 0.1 分，一個廁所門或隔斷損壞未修復扣 0.1 分；

　樓頂設(shè)施：①供水池設(shè)施；②避雷設(shè)施，各項性能完好。

　0.5 分 一項設(shè)施出故障未及時修復扣 0.1 分。

　 清潔衛(wèi)生管理（8 18 分）

　（一）公共區(qū)域衛(wèi)生清潔保潔

　0 10 分

　清潔保潔責任劃分到人，責任范圍清潔達到標準化。清潔員工作細致，形象良好； 1 分 未明確責任到人，一處扣 0.1 分。一處未達到標準保潔扣 0.1 分； 各責任區(qū)域門窗干凈明亮、清爽；地面無紙屑、果皮、灰塵、雜物和污漬；垃圾筒紙簍內(nèi)的垃圾不能超過三分之二； 3 分 一個責任區(qū)域一項未做到扣 0.2 分； 各洗手間清潔明亮，無積水，無污漬，無異味； 2 分 一個洗手間一項不符合扣 0.5 分； 地面保持干燥，尤其下雨天要加強管理，放置地滑警示牌，防止行人摔傷，確保安全； 1.5 分 未設(shè)置警示牌，每次扣 0.2 分。因地面有水或其他果皮等致使人摔傷全扣，并且承擔由此引發(fā)的責任； 垃圾站的垃圾做到日產(chǎn)日清，每三天至少清洗一次，外露面無垃圾附著；潔具擺放整齊規(guī)范； 1.5 分 一項未做到扣 0.1 分； 下雨天提醒和協(xié)助進入大樓工作人員套好傘套； 0.5 分 發(fā)現(xiàn)一次未做到扣 0.1 分； 確保無衛(wèi)生死角。

　0.5 分 有一處衛(wèi)生死角扣 0.5 分。

�。ǘ�）外圍環(huán)境保潔

　8 8 分

　路面無明顯泥沙、污垢、口香糖等污物，無 1cm以上的石子，每100平方米煙頭紙屑不超過3處； 2 分 一處不符合扣 0.5 分； 各平臺、房頂無亂堆放雜物，目視無垃圾、無污漬、無青苔、無積水； 1 分 發(fā)現(xiàn)一處扣 0.1 分； 各明溝（含雨污口）無垃圾、無青苔，暢通； 0.5 分 一條溝不符合扣 0.1 分； 確保無衛(wèi)生死角。

　3 分 一處扣 0.5 分。

　安全保衛(wèi)管理（5 13.5 分）

　 按照合同規(guī)定標準合理配置保安人員，保安隊員年流動率不超過 20%，治安案件發(fā)生率控制在2‰以內(nèi)，確保安全穩(wěn)定； 1 分 未按照合同規(guī)定配置保安人員，每人扣 0.2分，流動率每超過一個百分點扣 0.1 分，以此類推；每增加一個案件扣 0.5 分；發(fā)生安全事故一次扣 1 分，發(fā)生重大安全事故扣 2 分； 保安隊員必須熟悉物業(yè)環(huán)境和工作職責，上班時按規(guī)定佩戴裝備，文明值勤，不與職工、到訪人員發(fā)生矛盾和沖突； 1 分 未認真履行職責，干與工作無關(guān)的事，發(fā)現(xiàn)一次扣 0.2 分。發(fā)現(xiàn)一名隊員不禮貌扣 0.1 分，無理與他人發(fā)生沖突一次扣 0.5 分，發(fā)生兩次建議辭退； 保安必須實行 24 小時值班巡邏，認真履行職責，加強重點區(qū)域巡邏； 1 分 查值班巡邏日志，當值發(fā)生事件無記錄扣 0.2分，記錄不規(guī)范扣 0.1 分，如反映巡邏不到位一次扣 0.2 分，巡邏乘座電梯一次扣 0.1 分； 做好重大活動、會議的安全保衛(wèi)工作，圓滿完成交辦的任務(wù)； 1 分 因安全保衛(wèi)工作失誤，造成不良影響或財產(chǎn)損失、人員傷亡的一次扣 1 分，并由物業(yè)公司承擔相應(yīng)責任； 嚴格執(zhí)行驗證登記制度，凡進入辦公區(qū)域的外來人員車輛應(yīng)詢問來訪目的，查驗有關(guān)證件，并進行登記； 1.5 分 未登記每人扣 0.2 分；

　定期組織員工進行思想教育和業(yè)務(wù)技能培訓，提高人員從業(yè)素質(zhì)，確保不發(fā)生物品被盜和各類案件及安全事故； 1 分 發(fā)生手機錢包及貴重物品被盜事件一次扣 0.5分。發(fā)生財產(chǎn)被盜和破壞或保安員內(nèi)部自盜一次扣 1 分，并追究責任； 及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。定期組織安全教育和應(yīng)急演練，確保安全教育培訓和應(yīng)急演練每半年一次； 2 分 未及時進行檢查維護和處理，造成設(shè)施設(shè)備損壞或無法正常運行的，維修經(jīng)費自付，并一次扣0.2分。無安全教育培訓記錄每次扣0.1分。無安全教育培訓記錄每次扣 0.1 分，未進行應(yīng)急演練扣 0.5 分； 做好上訪時的現(xiàn)場秩序維護工作，確保人身和財產(chǎn)安全，并配合好信訪局、公安機關(guān)及相關(guān)部門進行疏導，防止意外事故發(fā)生； 1 分 未及時維護秩序，每次扣 0.2 分；不主動配合信訪局、公安及相關(guān)部門疏導，每次扣 0.2 分。因疏忽而造成意外事故的，扣 1 分； 做好停車場的管理，正確引導進出各種車輛（含非機動車）按規(guī)定停放車，提醒車主關(guān)好車輛門窗，上好鎖，防止損壞、被盜等問題發(fā)生； 2 分 發(fā)現(xiàn)亂停放車輛，車輛不整齊的一輛扣 0.1分；發(fā)生車輛碰撞，損壞一次扣 0.5 分，發(fā)生車輛被盜一次扣 2 分；并由管理公司承擔相應(yīng)責任； 維護辦公區(qū)域的秩序，及時制止責任區(qū)內(nèi)吵架、打架等滋事行為，及時向班長和相關(guān)領(lǐng)導報告或報警； 1 分 發(fā)生吵架、打架等滋事情況未及時制止的，每次扣 0.2 分，，造成嚴重后果的，一次性扣 1分； 監(jiān)控室保證監(jiān)控人員在崗在位，做好每日監(jiān)控記錄并形成檔案。對辦公區(qū)門禁、監(jiān)控系統(tǒng)不定期進行調(diào)試與維護，保證各項監(jiān)控設(shè)備 24 小時正常運行，能清楚顯示出入人員、車輛畫面，錄像存儲功能正常。

　1 分 監(jiān)控室人員脫崗或無日常監(jiān)控記錄每次扣 0.2分，未及時進行調(diào)試導致監(jiān)控系統(tǒng)運轉(zhuǎn)不暢每次扣 0.2 分，后臺錄像無法正常存儲、調(diào)用每次扣 0.5 分。

　 會務(wù)管理

　（8 8 ．5 5 分）

　做好會議室和候會室的保潔，整潔達到《會議服務(wù)工作標準》要求； 1 分 一處不符合扣 0.1 分； 各開水間，地面無垃圾、積水，熱水器常擦拭，定期清理水垢，各水盆、清潔池明亮無污漬； 0.5 分 一個開水間一項不符合扣 0.1 分； 根據(jù)會議主辦單位的會議人數(shù)確認所需要的桌、椅數(shù)量，并按要求擺放； 1 分 一處不符合扣 0.1 分； 按照會議要求做好會前準備，備好茶水，并請會議主辦單位確認； 1 分 一處不符合扣 0.1 分； 服務(wù)人員應(yīng)在半小時前嚴格按要求到崗，及時開啟、檢查需要的會議設(shè)備，確保各項會議設(shè)備運行正常； 1 分 回訪不合格一項扣 0.1 分； 會務(wù)服務(wù)標準嚴格按照《成都市機關(guān)服務(wù)中心會議服務(wù)崗位操作規(guī)程及服務(wù)標準（試行辦法）》執(zhí)行 3 分 一條不符合扣 0.5 分； 會議結(jié)束。參會人員離開后，服務(wù)人員著手清場工作，關(guān)閉設(shè)備及照明，查看有無遺留物品和會議資料，如發(fā)現(xiàn)需及時聯(lián)系。

　1 分 抽查不符合，每次扣 0.1 分。

　客服受理

�。�3 3 分）

　負責物業(yè)管理的服務(wù)電話，應(yīng)執(zhí)行 24 小時值班，隨時有人接聽； 0.5 分 無 24 小時服務(wù)電話扣 0.5 分，無人接聽電話一次扣 0.1 分；

　耐心禮貌受理各單位服務(wù)申請、報修、求助、建議、問詢、投訴等各類信息并做好記錄，及時分發(fā)處理的回訪；對安排的有關(guān)事務(wù)，要及時跟蹤，落實和反饋； 0.5 分 不禮貌或不耐心一次扣 0.1 分；無記錄一次扣0.1 分；處理不及時或無回訪，一次扣 0.1 分。無落實或無反饋，一次扣 0.1 分；在能力范圍內(nèi)未及時處理、反饋，一次扣0.1分； 當接到維修任務(wù)時，小修項目及時完成，重大和緊急維修項目應(yīng)及時報告業(yè)主方； 1 分 在能力范圍之內(nèi)，未及時處理，一次扣 0.1 分；未報告，一次扣 0.1 分； 發(fā)生與物業(yè)管理有關(guān)的重大突發(fā)事件，應(yīng)立即上報有關(guān)部門和領(lǐng)導，并做好處理； 0.5 分 未按時發(fā)放意見表扣 0.1 分，同一問題 2 次未解決扣 0.2 分； 每季發(fā)放服務(wù)工作征求意見表，及時采納合理建議，改進存在問題，不斷提高管理與服務(wù)質(zhì)量。

　0.5 分 未征求意見，每次扣 0.2 分 節(jié)能工作

�。�4 4 分）

　節(jié)能管理到位，工作記錄健全、檔案完整； 1 分 工作記錄不健全扣0.3分，檔案不完整扣0.2分； 能耗分析及時； 1 分 能耗分析不及時扣 1 分； 節(jié)能工作

　（4 4 分）

　重大事故

�。�5 5 分）

　滿意度測評

�。�2 2 分）

　無重大水、電、氣、油等能源資源損失責任事故； 1 分 發(fā)生一次重大水、電、氣、油等能源資源損失責任事故的扣 1 分； 因管理原因造成用水和人均綜合能耗同比超過上年。

　1 分 因管理原因造成用水和人均綜合能耗同比超過上年扣 1 分。

　辦公場所因管理不當造成的安全事故為零。

　5 出現(xiàn)一次重大事故扣 5 分，出現(xiàn)一般安全責任事故一次扣 1 分，并承擔相應(yīng)責任。

�。ㄒ唬┛头�評價

　 重大事故

�。�5 5 分）

　 做到文明禮儀、服務(wù)技能嫻熟、服務(wù)意識、服務(wù)效率、工作質(zhì)量高； 1 分 一處不滿意扣 0.2 分； 滿意度測評

　（2 2 分）

　考核領(lǐng)導小組綜合評價

�。�0 20 分）

�。ǘ�）公共服務(wù)和環(huán)境維護評價

　做到公共區(qū)域、公共衛(wèi)生間、樓道電梯內(nèi)清潔，消防設(shè)施、車輛管理、門禁管理、應(yīng)急處理安全。

　1 分 測評一處不滿意扣 0.2 分。

　物業(yè)公司管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量及滿意度綜合評價。

　20 分

　注：考核及物管費支付方式

　辦公區(qū)物業(yè)管理考評、考核標準依據(jù)本項目物業(yè)管理要求，由甲方制定具體實施辦法，按百分制實行月考評、季度考評、年度考核及隨機檢查，甲方根據(jù)工作實際對考評標準不斷完善和細化。要求秩序維護有力，辦公區(qū)秩序良好，杜絕各類安全責任事故；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔合格率達 100％；各項服務(wù)綜合滿意率達到 95％以上。隨機檢查：甲方監(jiān)督管理人員有權(quán)隨機對乙方的管理及服務(wù)進行檢查。在隨機檢查中，如評分標準中機電設(shè)備管理、房屋管理、公共區(qū)域及其設(shè)施管

　理、清潔衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)管理、會務(wù)管理、客服受理、重大事故每扣 0.1 分，將對乙方項目管理團隊罰款 20 元。如乙方管理團隊拒不接受，甲方有權(quán)要求更換乙方項目管理團隊。月度綜合考評在 95分以上時，甲方按合同約定每月物業(yè)管理費金額全額支付；月度綜合考評在 90-95 之間，甲方按合同約定每月物業(yè)管理費金額的 2%進行扣款；月度綜合考評在 90-80 之間，甲方按合同約定每月物業(yè)管理費金額的 10%進行扣款；月度綜合考評在 80-70 之間，甲方按合同約定每月物業(yè)管理費金額的 20%進行扣款；月度綜合考評在 70 分以下時，甲方按合同約定每月物業(yè)管理費金額全額扣款；年度綜合考評（年度綜合評分為當年 12 個月月考評的平均分）在 80 分以下時，甲方不再與其續(xù)簽合同。

　十一、物業(yè)管理服務(wù)時間 物業(yè)管理服務(wù)時間為 2018 年 4 月至 2019 年 7 月(總計 16 個月)，服務(wù)期內(nèi)，合同一年一簽。合同期內(nèi)，采購人有權(quán)對物業(yè)管理工作進行考核，如達不到合同約定的標準，則采購人有權(quán)適當扣減費用；一年內(nèi)累計三次考核不合格，視為年度考核不合格，采購人有權(quán)要求終止合同，由物業(yè)公司承擔違約責任；若物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)優(yōu)良，在服務(wù)期內(nèi)且總費用不變的情況下（政策性因素除外），采購人可與物業(yè)公司續(xù)簽下一年度《物業(yè)服務(wù)合同》。

　★十二、其他要求 （一）投標人應(yīng)嚴格遵守和執(zhí)行《中華人民共和國勞動法》、《成都市勞動用工和社會保險管理暫行規(guī)定》、《成都市人民政府關(guān)于調(diào)整全市最低工資標準的通知》及相關(guān)法律、法規(guī)。

�。ǘ�）物業(yè)公司對其物業(yè)管理服務(wù)人員的疾病和人身安全等負責，采購人對此不承擔任何的責任和義務(wù)。

�。ㄈ�）物業(yè)公司要全面接受本項目采購人此前為本項目的運行自行聘用的勞務(wù)人員,此項目配備人員不少于 12 人（崗位可兼任）, 人員崗位分配由采購人與中標方商議決定，但人員分配應(yīng)以采購人需求為準。

　（四）中標人所聘用人員年齡必須小于法定退休年齡。

�。ㄎ澹┲袠宋飿I(yè)公司不得以任何形式、任何理由對此次物業(yè)管理項目服務(wù)進行轉(zhuǎn)包、分包，如有違反，立即終止合同，并扣除全部保證金。

�。�六）投標人的投標報價是投標人響應(yīng)招標項目要求的全部工作內(nèi)容的價格體現(xiàn)，本項目合同履行過程中，除遇不可抗力因素、采購人要求的變更以外，不作任何調(diào)整。

　（七）投標人在編制投標報價時應(yīng)注意，其人員工資標準、勞保、福利等應(yīng)執(zhí)行國家和地方政府的相關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章。

　（八）本項目采購人免費向物業(yè)管理公司提供相應(yīng)的辦公用房，但不提供物業(yè)管理人員住宿用房。

　（九）本項目公共能耗由采購人承擔。

　十三、付款方式 此次招標物業(yè)服務(wù)期限不滿一年依照實際服務(wù)時間計算費用；物業(yè)管理費經(jīng)采購人對上一季度的服務(wù)質(zhì)量簽字認可后，按季度支付。

　十四、 爭議解決辦法

　合同履行期間,若雙方發(fā)生爭議，可協(xié)商或由有關(guān)部門調(diào)解解決，協(xié)商或調(diào)解不成的，由當事人向人民法院起訴，依法維護其合法權(quán)益。

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